1ère Chambre

ARRÊT N°376/2022

N° RG 22/00833 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SOYS

S.A.R.L. SAFTI

C/

Mme [L] [D] [K] [I]

M. [P] [S]

Mme [O] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2022 devant Madame Aline DELIERE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 08 novembre 2022 à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. SAFTI agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Frederic SIMONIN, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS :

Madame [L] [D] [K] [I]

née le 27 Janvier 1986 à [Localité 10]

[Adresse 5]

GIR4K1 – QUEBEC (CANADA)

Représentée par M^e Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Bruno DENIS de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représenté par M^e Claire SAINT-JEVIN de L’AARPI QUINCONCE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [F]

née le 06 Avril 1962 à [Localité 12] (94)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Ophélie IAFRATE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er avril 2020 Mme [O] [F] a confié à la société SAFTI un mandat exclusif aux fins de vendre sa maison située [Adresse 8], à [Localité 11] (44). Le contrat a été conclu par l’intermédiaire de M. [P] [S], agent commercial mandataire indépendant en immobilier.

M. [S] a publié une annonce sur le site internet de la société SAFTI. L’annonce précise que des travaux sont à prévoir et que l’assainissement est à revoir.

Mme [L] [I] a visité la maison le 3 août 2020.

Le 28 septembre 2020, Mme [F] a signé avec Mme [I] une promesse unilatérale de vente d’immeuble, pour une durée expirant le 30 décembre 2020, devant M^e Aurélie Beauchet, notaire à Campbon, au prix de 66 000 euros.

L’acte authentique de vente a été signé devant M^e Beauchet le 30 novembre 2020. Y est annexé un rapport du SPANC, daté du 23 décembre 2020, qui conclut que l’installation d’assainissement individuel est non conforme et doit être réhabilitée.

Le 2 décembre 2020, Mme [I] a fait réaliser une étude de filière d’assainissement par M'. [T] (cabinet Etud’sol assainissement).

Elle a pris possession de la maison le 9 décembre 2020.

Se plaignant du dysfonctionnement du système d’assainissement individuel, se manifestant par le remplissage et le débordement fréquents de la fosse, et de la mauvaise collecte des eaux pluviales, informations qui ne lui ont pas été données avant la vente, elle a, le 11 mai 2021, assigné Mme [F] et M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Nazaire afin qu’une expertise soit ordonnée.

Le 18 août 2021 elle a également appelé à la cause la société SAFTI.

Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge des référés a':

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné M. [J] [Z] comme expert,

— défini sa mission et les modalités de son intervention,

— mis une consignation de 3500 euros à la charge de Mme [I],

— dit que les dépens resteront à sa charge,

— l’a condamnée à payer à M. [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur requête de M. [S], par ordonnance du 18 janvier 2022 le juge des référés a rectifié l’ordonnance du 9 novembre 2021 en y ajoutant': «'Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire des différentes parties à la présente instance à l’exception de M. [S] à titre personnel'» et a mis les dépens à la charge de M. [S].

Le 9 février 2022, la société SAFTI a fait appel des chefs suivants des deux décisions':

— avoir ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [Z], avec la mission définie dans le dispositif de la première ordonnance,

— avoir débouté la société SAFTI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— avoir mis à la charge de Mme [I] la consignation à hauteur de 3500 euros,

— avoir ordonné une mesure d’expertise au contradictoire des différentes parties à la présente instance à l’exception de M. [S] à titre personnel.

Elle expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 3 mai 2022, auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de':

— réformer l’ordonnance rendue le 9 novembre 2021 rectifiée par l’ordonnance rendue le 18 janvier 2022 en ce qu’elle a ordonné une expertise,

— statuant à nouveau, débouter Mme [I] de toutes ses demandes contre elle,

— la mettre hors de cause.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de':

— réformer l’ordonnance rendue le 9 novembre 2021 rectifiée par l’ordonnance rendue le 18 janvier 2022 en ce qu’elle a mis hors de cause M. [S],

— statuant à nouveau, ordonner une expertise au contradictoire de toutes les parties assignées par Mme [I],

— condamner celle-ci à payer les frais et honoraires d’expertise.

En tout état de cause, elle demande à la cour de':

— condamner Mme [I] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Mme [I] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 29 août 2022, auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance de référé et l’ordonnance rectificative,

— condamner toute partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les parties adverses de leurs demandes.

M. [S] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le'4 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé.

Il demande à la cour de':

— déclarer irrecevables les demandes de la société SAFTI et de Mme [I] aux fins de le voir attraire aux opérations d’expertise,

— confirmer l’ordonnance.

A titre subsidiaire, il demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance,

— le mettre hors de cause.

A titre subsidiaire, il demande à la cour de':

— dire que l’expert aura pour mission de rechercher tous éléments quant à l’étendue de l’information détenue par chacune des parties à la vente quant à la non-conformité et au dysfonctionnement du système d’assainissement du bien litigieux.

En toute hypothèse, il demande à la cour de':

— condamner la société SAFTI en tous les dépens d’instance et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [F] de ses demandes et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 31 août 2022, auxquelles il est renvoyé.

Elle demande à la cour de':

— réformer l’ordonnance rendue le 9 novembre 2021 et rectifiée par l’ordonnance du 18 janvier 2022 en ce qu’elle a prononcé une expertise au contradictoire de Mme [F],

— statuant à nouveau, prononcer sa mise hors de cause,

— débouter Mme [I] de toutes ses demandes à son encontre.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance rendue le 9 novembre 2021 et rectifiée par l’ordonnance du 18 janvier 2022 en ce qu’elle a mis en cause la société SAFTI,

— juger recevable sa demande de réformation de l’ordonnance en ce qu’elle a mis hors de cause M. [S],

— réformer l’ordonnance rendue le 9 novembre 2021 et rectifiée par l’ordonnance du 18 janvier 2022 en ce qu’elle a mis hors de cause M. [S],

— statuant à nouveau, ordonner une expertise au contradictoire de celui-ci, de la société SAFTI et d’elle-même,

— condamner Mme [I] à payer les frais d’expertise.

En tout état de cause, elle demande à la cour de':

— débouter la société SAFTI de sa demande de mise hors de cause par conclusions du 8 mars 2022,

— débouter Mme [I] et M. [S] de toutes leurs demandes,

— condamner Mme [I] et M. [S] in solidum aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile, qui fonde l’action de Mme [I] dispose': « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’existence d’un litige existant ou potentiel doit être appréciée par le juge à qui la mesure d’instruction est demandée. Cependant le juge n’est pas tenu de caractériser la légitimité de la mesure d’instruction au regard des différents fondements juridiques de l’action que le demandeur envisage d’engager.

Mme [I] indique dans ses conclusions (page 7)': «'Les recherches menées par Madame [I] supposent que le problème est multiple. Les inondations, dont la maison est le siège proviendraient, tout à la fois de la plomberie, du réseau d’assainissement, de la collecte des eaux pluviales mais également d’un débordement du puits des voisins.'»

Il ressort des conclusions de Mme [I] qu’elle reproche à la société SAFTI et à Mme [F] de lui avoir présenté ou vendu un bien immobilier affecté d’un vice dont elle ignorait l’existence au moment de la vente, soit le dysfonctionnement du système d’assainissement individuel, rendant impossible l’utilisation normale des équipements sanitaires et provoquant ou favorisant des infiltrations et des inondations dans la maison.

Elle reconnaît avoir été informée du défaut de conformité du système d’assainissement et si elle invoque un défaut de fonctionnement, c’est parce que le dysfonctionnement du système et la saturation du réseau existant peuvent avoir joué un rôle dans les infiltrations et inondations qu’elle dénonce, antérieures à la vente, dont elle affirme qu’elle n’était pas informée et qui se sont poursuivies après sa prise de possession des lieux.

Comme elle le rappelle, le défaut de conformité du réseau individuel d’assainissement de la maison n’impliquait pas automatiquement l’impossibilité d’habiter normalement la maison et elle n’a constaté cette impossibilité qu’après avoir pris possession des lieux.

S’agissant de l’action au fond qu’elle envisage d’engager, en réparation de ses préjudices, elle invoque à la fois les dispositions des articles 1112-1 (sur le devoir d’information), 1137 (sur le dol), 1641 (sur la garantie des vices cachés) et 1604 du code civil (sur l’obligation de délivrance d’un bien conforme aux stipulations contractuelles).

Un mandat de vente liait la société SAFTI et Mme [F] et Mme [I] est légitime à ce titre à rechercher la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de la société SAFTI envers elle. En sa qualité d’agent immobilier la société SAFTI a pu en effet engager sa responsabilité pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, d’autant qu’il est soutenu que son mandataire n’ignorait pas les problèmes qui affectent la maison.

En sa qualité de venderesse Mme [F] a pu également engager sa responsabilité envers Mme [I] pour avoir manqué à son obligation de loyauté, manquement sanctionné par les textes cités par Mme [I].

Il n’est pas établi que l’action de celle-ci est manifestement vouée à l’échec, ainsi que le soutient Mme [F]. Les pièces versées à la procédure, auxquelles se réfère le juge des référés, notamment les témoignages de voisines, établissent que cette dernière a connu dans sa maison plusieurs inondations depuis l’acquisition de sa maison en 2016 et qu’elle n’a pas, alors qu’elle n’ignorait pas cette obligation, remis en état le système d’assainissement individuel, dont les dysfonctionnements ne sont pas étrangers aux inondations. Mme [I] lui reproche de ne pas lui avoir donné les informations sur ces inondations et les difficultés de fonctionnement de l’installation d’évacuation des eaux usées.

La demande d’expertise est bien fondée et il n’y a lieu de mettre ni la société SAFTI ni Mme [F] hors de cause, comme celles-ci le demandent dans le cadre de leur appel incident.

Les ordonnances déférées à la cour seront confirmées en ce qu’elles ont ordonné une expertise au contradictoire de Mme [F] et de la société SAFTI.

2) Sur la recevabilité de la demande de la société SAFTI vis à vis de M. [S]

M. [S] soutient que la demande de la société SAFTI qu’il soit attrait aux opérations d’expertise est nouvelle devant la cour et irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

La société SAFTI répond que sa demande est accessoire à la demande principale et qu’elle est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile.

Devant le juge des référés la société SAFTI n’a formé aucune demande à l’encontre de M. [S], que ce soit à titre principal où à titre subsidiaire. A titre principal elle demandait le rejet de la demande d’expertise et à titre subsidiaire formait «'protestations et réserves'». Devant le premier juge la société SAFTI pouvait déjà demander, à titre subsidiaire, la participation de M. [S] aux opérations d’expertise, même si cette demande était déjà faite par Mme [I] pour son propre compte.

La demande de la société SAFTI d’attraire M. [S] aux opérations d’expertise n’est donc, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, ni l’accessoire de ses demandes principale ou subsidiaire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire de ses demandes, telles qu’elles ont été formées devant le juge des référés.

La société SAFTI fait également état d’éléments nouveaux et invoque les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile sur la survenance ou la révélation d’un fait depuis la décision déférée à la cour.

La première réunion d’expertise a eu lieu le 31 mars 2022.

La société SAFTI expose que pendant cette réunion la fille de Mme [F] a été jointe par téléphone par l’expert en présence de toutes les personnes citées, qu’elle a expliqué que M. [S] était parfaitement au courant des inondations subies par sa mère en 2019 et 2020 car celle-ci le lui avait dit, qu’elle avait gardé contact avec M. [S] depuis l’acquisition de sa maison, par son intermédiaire, en 2016, et qu’elle l’avait informé des problèmes d’inondation, indépendamment des problèmes d’assainissement.

Elle soutient qu’il s’agit d’un élément nouveau qui rend sa demande recevable.

Il ne ressort cependant pas du compte-rendu de la réunion, communiqué par l’expert aux parties, y compris à l’avocat de M. [S], que l’expert a reçu une telle information au cours de la réunion du 31 mars 2022, donnée par la fille de Mme [F].

La demande de mise en cause devant l’expert de M. [S] formée par la société SAFTI sera donc déclarée irrecevable comme étant nouvelle en appel.

3) Sur la recevabilité de la demande de Mme [F] vis à vis de M. [S]

M. [S] soutient que la demande subsidiaire de Mme [F] qu’il soit attrait aux opérations d’expertise est nouvelle devant la cour et irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Devant le juge des référés Mme [F] demandait à titre principal que Mme [I] soit déboutée de sa demande d’expertise et n’avait pas formé de demande subsidiaire.

Pour les mêmes motifs que ceux qui sont exposés ci-dessus, sa demande d’attraire aux opérations d’expertise est nouvelle devant la cour car elle ne remplit pas les conditions de l’article 566 du code de procédure civile. Devant le premier juge elle n’avait formé aucune demande à l’encontre de M. [S], que ce soit à titre principal ou à titre subsidiaire.

Mais s’agissant de l’article 564 du code de procédure civile, Mme [F] rapporte effectivement un élément nouveau, révélé depuis que l’ordonnance de référé a été rendue.

La pièce 30 de Mme [I] est un compte-rendu, établi par elle-même, des faits entre le 3 août et le 10 décembre 2020, établi le 14 juillet 2021, ainsi qu’il ressort de la mention en page 16 «'la situation aujourd’hui en date du 14 juillet 2021'». Aucune partie ne conteste le fait que ce compte-rendu n’a pas été communiqué devant le juge des référés et qu’il n’a été communiqué que devant la cour d’appel le 6 avril 2022.

Mme [I] écrit en page 15': « J’appelle de nouveau monsieur [S] (le ton change de ma part cette fois-ci)': mon père et mon conjoint ont entendu vos dires monsieur [S] quand nous avouez avoir eu connaissance de la part de madame [F], que les pompiers étaient déjà intervenus pour vider l’eau dans la maison (vous ne l’aviez à aucun moment mentionné, JAMAIS)'»

Cette pièce, nouvelle en appel, et son contenu constituent bien un élément nouveau, qui rend recevable la demande de Mme [F] d’attraire aux opérations d’expertise M. [S].

Sa demande subsidiaire sera donc déclarée recevable.

4) Sur la demande de participation de M. [S] aux opérations d’expertise

La promesse unilatérale de vente du 28 septembre 2020 et l’acte de vente du 30 novembre 2020 mentionnent que la vente a été négociée par la société SAFTI, représentée par M. [S].

Celui-ci a agi comme mandataire de la société SAFTI, a rédigé l’annonce, donné les informations sur la maison, fait visiter celle-ci et mis en contact Mme [I] et Mme [F].

Mme [F] invoque le fait que M. [S] était informé des problèmes liés aux inondations de la maison, qu’il devait informer Mme [I] et qu’à défaut de l’avoir fait, elle serait légitime à rechercher sa responsabilité et sa garantie dans le cadre d’une action au fond engagée par Mme [I].

Dans la mesure où M. [S] a participé activement à la réalisation de la vente et où sa responsabilité contractuelle ou délictuelle peut être engagée envers les autres parties à la procédure, il est opportun qu’il participe aux opérations d’expertise.

Le motif légitime visé par l’article 145 du code de procédure civile est établi à son égard.

En conséquence, les décisions déférées à la cour seront infirmées du chef de l’exclusion de M. [S] des opérations d’expertise.

Par ailleurs, la mission de l’expert sera complétée, comme le demande M. [S], sans opposition des autres parties, notamment sur la connaissance par les parties des dysfonctionnements, et non seulement sur leur connaissance des défauts de conformité, du système d’assainissement individuel de la maison.

5) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Tant Mme [F] que la société SAFTI demandent que Mme [I] soit condamnée à payer les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Mme [I] ne conteste pas cependant le fait que le juge des référés a mis à sa charge le paiement de la consignation. Quant à la charge définitive des frais d’expertise, le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer, d’autant que le litige entre les parties n’a pas encore donné lieu à une procédure sur le fond.

L’ordonnance du 9 novembre 2021 sera confirmée pour avoir mis la consignation et les dépens à la charge de Mme [I], ce qu’elle ne conteste pas.

L’ordonnance rectificative du 18 janvier 2022 sera infirmée pour avoir mis les dépens à la charge de M. [S]. Les dépens seront mis à la charge de l’Etat en application des articles R 91 et R93-II-3° du code de procédure pénale sur les frais de justice.

Les dépens exposés en appel seront mis à la charge de M. [S], partie perdante, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Mme [I] ne conteste pas sa condamnation à payer à M. [S] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société SAFTI, de Mme [I] et de Mme [F] les frais qu’elles ont exposés en appel qui ne sont pas compris dans les dépens et leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de la société SAFTI d’attraire M. [P] [S] aux opérations d’expertise judiciaire,

Déclare recevable la demande de Mme [O] [F] au même titre,

Confirme les ordonnances rendues le 9 novembre 2021 et le 18 janvier 2022 sauf en ce qu’elles ont':

— ordonné la mesure d’expertise au contradictoire des différentes parties à la présente instance à l’exception de M. [P] [S] à titre personnel,

— dit que les dépens de l’instance rectificative resteront à la charge de M. [P] [S],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare commune à M. [P] [S] l’expertise ordonnée le 9 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Nazaire,

Ajoute à la mission de l’expert le point suivant':

— Rechercher tous éléments quant à l’étendue de l’information détenue par chacune des parties à la vente quant à la non-conformité et au dysfonctionnement du système d’assainissement du bien litigieux,

Laisse à la charge de l’Etat les frais de l’ordonnance rectificative du 18 janvier 2022,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [S] aux dépens exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE