5ème Chambre

ARRÊT N°-186

N° RG 22/06200 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TGYB

M. [J] [I]

C/

E.P.I.C. OPH DE [Localité 5] METROPOLE – OFFICE PUBLIC DE L’HABIT AT.

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mars 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [J] [I]

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie-laure LEVILLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/006865 du 16/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉ :

E.P.I.C. OPH DE [Localité 5] METROPOLE – OFFICE PUBLIC DE L’HABIT AT. (NOM COMMERCIAL : ARCHIPEL HABITAT) pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé des 29 novembre 2012 et 7 décembre 2012, l’établissement Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [J] [I] et M. [H] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par courrier adressé depuis le centre pénitentiaire de [Localité 8], M. [H] [W] a informé son bailleur de sa volonté de voir mettre un terme à son bail à compter du 10 octobre 2015.

Par courrier en date du 1er septembre 2021, M. [J] [I] a informé son bailleur de sa volonté de mettre un terme à son bail à compter du 30 septembre 2021 suite à la signature prochaine d’un nouveau bail consécutive à une mutation de logement vers un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6],

Faute de diligence de M. [J] [I] quant à l’état des lieux de sortie et la remise des clés, par acte d’huissier de justice du 20 avril 2022, l’établissement Archipel Habitat a saisi, en référé, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— constaté l’acquisition du congé, délivré par M. [J] [I], le 1er septembre 2021 pour le 30 septembre 2021,

— constater, en conséquence, que le contrat conclu les 29 novembre 2012 et 7 décembre 2012 entre l’établissement Archipel Habitat, d’une part, et M. [J] [I] et M. [H] [W] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] a été résilié à l’égard de M. [J] [I] depuis le 1er octobre 2021,

* dit ni avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés, dans le cas d’une procédure de surendettement,

— ordonné à M. [J] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés aux [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code de procédure civile d’exécution,

— supprimé les délais inhérents à la période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné, M. [J] [I], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été du en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2021, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [J] [I] à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 645,38 euros au titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021,

— débouté l’établissement Archipel Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [I] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 20 avril 2022,

— maintenu l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le 24 octobre 2022, M. [J] [I] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 décembre 2022, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du 24 juin 2022 en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition du congé, délivré par lui, le 1er septembre 2021 pour le 30 septembre 2021,

* constaté, en conséquence, que le contrat conclu les 29 novembre 2012 et 7 décembre 2012 entre l’établissement Archipel Habitat, lui et M. [W], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] été résilié à son égard depuis le 1er octobre 2021,

* dit ni avoir lieu à lui octroyer des délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés, dans le cas d’une procédure de surendettement ;

* ordonné à son égard de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés aux [Adresse 3] à [Localité 5] ;

* dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code de procédure civile d’exécution,

* supprimé les délais inhérents à la période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement d’avoir quitté les lieux,

* l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été du en cas de poursuite du bail,

* dit que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2021, est payable dans les mêmes conditions, jusqu’à libération effective des lieux,

* l’a condamné à payer à l’établissement Archipel Habitat la somme de 645,38 euros au titre de provision sur l’arriéré locatif,

* débouté l’établissement Archipel Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux dépens, notamment le coût de l’assignation du 20 avril 2022,

* maintenu l’exécution provisoire de droit de la décision,

Statuant à nouveau :

— débouter l’établissement Archipel Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger non acquis le congé délivré par lui,

— juger n’y avoir lieu à ordonner son expulsion,

A titre subsidiaire,

— juger n’y avoir lieu à la suppression du bénéfice de la trêve hivernale,

— lui accorder un délai de 3 ans pour quitter l’appartement du [Adresse 3] à [Localité 5] ;

En tout état de cause,

— condamner l’établissement Archipel Habitat au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, l’établissement Archipel Habitat demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 24 juin 2022,

— débouter M. [J] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y additant,

— condamner M. [J] [I] à lui payer une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris la totalité des frais générés par la procédure d’expulsion et sa mise en 'uvre effective.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la fin du bail

M. [I] expose que l’établissement Archipel Habitat a fait droit à sa demande de changement de logement en lui donnant à bail à lui et à sa compagne un appartement situé à [Localité 6] mais qu’immédiatement après cette attribution, il a adressé un courrier de congé pour ce logement au bailleur pour le 15 novembre 2021 et a envoyé un autre courrier le 12 novembre 2021 dans lequel il faisait part de sa volonté de rester dans l’appartement de [Localité 5]. Il conteste avoir disposé de deux logements dans le parc locatif du bailleur et soutient qu’il n’habite que l’appartement de [Localité 5]. Il demande d’en déduire que le congé qu’il avait délivré pour l’appartement de [Localité 5] le 1er septembre doit être considéré comme non acquis et que de ce fait, son expulsion ne peut être ordonnée.

En réponse, l’établissement Archipel Habitat fait valoir que M. [I] a donné congé de son logement de [Localité 5] par courrier remis en main propre le 1er septembre 2021 à effet au 30 septembre 2021 et que de ce fait, le bail s’est trouvé résilié à compter du 1er octobre 2021. Il conteste avoir reçu les courriers relatifs à l’annulation dudit congé et soutient qu’en tout état de cause, ce courrier aurait été adressé postérieurement à la résiliation du bail. Il rappelle que 25 000 personnes sont en attente de l’attribution d’un logement social sur le territoire de [Localité 5] métropole.

Aux termes des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitat, le locataire, peut donner congé au bailleur en respectant un délai de préavis de un mois.

En l’espèce, il est constant que M. [I] a adressé par courrier du 1er septembre 2021 remis en main propre au bailleur son congé pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à effet au 30 septembre 2021.

M. [I] soutient avoir adressé deux courriers à son bailleur pour revenir sur ce congé mais il convient de relever qu’il ne justifie pas de la preuve de l’envoi et de la réception des deux courriers qu’il produit en date du 9 novembre 2021 et du 12 novembre 2021. L’établissement Archipel Habitat conteste d’ailleurs avoir reçu ces courriers. En tout état de cause, il résulte du congé qu’il a délivré par courrier du 1er septembre 2021 que le bail a été résilié à compter du 1er octobre 2021. Il est établi et non contesté que M. [I] s’est maintenu dans les lieux alors que son bail était résilié. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que le bail était résilié depuis le 1er octobre 2021, a dit qu’il y avait lieu d’ordonner au locataire de quitter les lieux, a ordonné son expulsion et a dit que l’indemnité d’occupation se substitue au loyer dès le 1er octobre 2021 et est payable dans les mêmes conditions.

— Sur la demande relative à la trêve hivernale

M. [I] demande de voir infirmer la décision entreprise qui a supprimé les délais inhérents à la période hivernale et à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir quitté les lieux. Il fait valoir qu’il n’a commis aucune voie de fait en se maintenant dans le logement et que les conditions légales de suppression du bénéficie de la trêve hivernale ne sont pas réunies.

L’établissement Archipel Habitat sollicite la confirmation de la décision en répliquant que la suppression du délai liée à la période hivernale et du délai de deux mois est justifiée par le fait qu’un autre logement social a été attribué à M. [I] à [Localité 6] et qu’il lui revient de s’y installer.

Aux termes des dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, M. [I] s’est vu octroyer un nouveau logement à [Localité 6] mais il a décidé de ne pas l’intégrer. Le relogement de l’intéressé étant acquis, la décision entreprise sera confirmée.

— Sur la demande subsidiaire de délais de M. [I]

M. [I] sollicite, à titre subsidiaire, si l’ordonnance ayant ordonné son expulsion était confirmée, de bénéficier d’un délai de 3 ans pour quitter l’appartement de [Localité 5]. Il met en avant sa bonne foi en affirmant qu’il a prévenu son bailleur de ce qu’il entendait se maintenir dans le logement de [Localité 5] et soutient que la recherche d’un nouveau logement reste difficile. Il affirme qu’il règle les loyers et charges et qu’aucun retard ne peut lui être reproché.

L’établissement Archipel Habitat s’y oppose en faisant valoir qu’il n’est pas à jour de ses loyers ni de ses indemnités d’occupation.

Aux termes des dispositions de l’article L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans des délais qui ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans et que le juge tient notamment compte de la bonne ou mauvaise volonté par l’occupant dans l’exécution de ses obligations.

En l’espèce, l’établissement Archipel Habitat justifie qu’au 30 novembre 2022, M. [I] est redevable d’une somme de 5 337,91 euros au titre des loyers puis des indemnités d’occupation de sorte que sa mauvaise volonté dans l’exécution de son obligation de paiement est établie.

De plus, il ne justifie pas des difficultés de relogement qu’il invoque.

Dans ces conditions, M. [I] sera débouté de sa demande de délai.

— Sur la demande de provision

L’établissement Archipel Habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance qui a condamné M. [I] à lui verser une somme de 645,38 euros au titre de l’arriéré locatif.

M. [I] n’a pas spécifiquement conclu sur ce point.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la dette de loyer de M. [I] n’est pas sérieusement contestable au vu du décompte produit par le bailleur, l’ordonnance sera confirmée sur le montant de la provision allouée.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [I] sera tenu de verser la somme de 1 500 euros à l’établissement Archipel Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel. Il sera également tenu aux entiers dépens en ce compris la totalité des frais générés par la procédure d’expulsion et sa mise en 'uvre effective. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [J] [I] à verser à l’établissement Archipel Habitat la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [J] [I] aux entiers dépens en cause d’appel en ce compris la totalité des frais générés par la procédure d’expulsion et sa mise en 'uvre effective.

Le greffier, La présidente,