Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 20 novembre 2025, n° 25/00120

CA Bordeaux
Infirmation partielle 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a constaté que la locataire avait repris le paiement de son loyer et que la commission de surendettement avait prononcé un moratoire sur sa dette, justifiant ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.
Rejeté
Refus de délais de paiement
La cour a rejeté cette demande, considérant que la locataire avait respecté ses obligations de paiement et que la suspension de la clause résolutoire était justifiée.
Rejeté
Droit à l'indemnité
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une indemnité au bailleur, compte tenu des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 20 nov. 2025, n° 25/00120
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/00120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie LACREULaurent DEMARHélène FLORENTMathieu RAFFY
Cabinet(s) :	MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Parties :	S.A. DOMOFRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ODAQ

[U] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2025-000882 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] (RG : 24/01064) suivant déclaration d’appel du 09 janvier 2025

APPELANTE :

[U] [F]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience de M^e FLORENT Hélène, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience de M^e DEMAR Laurent, de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte du 25 mai 2012, la société Domofrance a donné à bail à Mme [U] [F] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Domofrance a fait signifier à Mme [F], le 16 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

2 – Par acte du 15 mai 2024, la société Domofrance a fait assigner Mme [F], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir le constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers, sa qualité d’occupante sans droit ni titre, son expulsion, le paiement d’une provision de 5 952,10 euros, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 5 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré le dossier de Mme [F] recevable et l’a orienté vers des mesures imposées (réaménagement des dettes).

3 – Par ordonnance de référé contradictoire du 19 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de délais fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— constaté, au 17 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012 et liant la société Domofrance à Mme [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] ;

— ordonné en conséquence à Mme [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de I’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (626,13 euros au 15 octobre 2024) ;

— condamné Mme [F] à payer à la société Domofrance la somme de 6 287,23 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus au 15 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné Mme [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rejeté la demande formée par la société Domofrance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

4 – Mme [F] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 9 janvier 2025, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de délais fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— constaté, au 17 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail conclu le 25 mai 2012 et liant la société Domofrance à Mme [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4] ;

— ordonné en conséquence à Mme [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit et exécutoire à titre provisoire.

5 – Par dernières conclusions déposées le 14 février 2025, Mme [F] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 19 décembre 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de délais fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— ordonné en conséquence à Mme [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit et exécutoire à titre provisoire.

Statuant de nouveau :

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, et autoriser Mme [F] à se maintenir dans les lieux, sous réserve du respect du moratoire accordé ;

— suspendre le cours des intérêts et l’exigibilité de la dette locative jusqu’à la fin du moratoire + 3 mois soit jusqu’au 14 avril 2027 pour saisir à nouveau la commission de surendettement ;

— débouter la société Domofrance de ses demandes plus amples et contraires ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

6 – Par dernières conclusions déposées le 11 avril 2025, la société Domofrance demande à la cour de :

— juger que la société Domofrance ne s’oppose pas à la demande de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire sollicitée par Mme [F] ;

— juger qu’à défaut de respect d’une seule échéance courante de loyer (hors dette objet du moratoire décidé par la Commission de Surendettement) par Mme [F], la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause retrouvera son plein et entier effet, la société Domofrance pouvant dès lors faire procéder à l’expulsion de Mme [F] des locaux donnés à bail au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 18 septembre 2025, avec clôture de la procédure au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8 – A la lecture des conclusions des parties, la cour relève que l’acquisition de la clause résolutoire telle que constatée par le premier juge n’est pas contestée. Seule est contestée le refus d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai de grâce.

9 – L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

10 – En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a, dans sa décision du 14 janvier 2025, prononcé un moratoire sur 24 mois au bénéfice de Mme [F] de sorte que sa dette locative est gelée et le cours des intérêts réduit.

Mme [F] a repris le paiement de la quote-part du loyer restant à sa charge, de manière plutôt régulière depuis le mois de mars 2024. Des versements mensuels de 150 euros puis de 160 euros sont ainsi mentionnés jusqu’au 5 août 2025 dans le décompte établi le 2 septembre 2025.

11 – En conséquence, compte tenu de la suspension de l’exigibilité de la dette locative de Mme [F] ainsi que du cours des intérêts et compte tenu du fait qu’elle a repris le paiement du loyer, il y a lieu de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 14 avril 2017, soit trois mois en plus des deux années de moratoire, tant qu’elle s’acquittera de son loyer courant.

12 – La décision querellée sera donc infirmée en ce qu’elle avait débouté Mme [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

13 – L’ordonnance déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

14 – En cause d’appel, il y a lieu de condamner Mme [F] aux dépens.

15 – L’équité et les situations respectives des parties commandent toutefois de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Domofrance qui sera donc déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 19 décembre 2024 sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [F] de voir les effets de la clause résolutoire suspendus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Constate qu’à la suite de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 15 janvier 2025, l’exigibilité de la dette locative de Mme [U] [F] à l’égard de la société Domofrance ainsi que le cours des intérêts sont suspendus pendant deux ans ;

Suspend, jusqu’au 14 avril 2027, les effets de la clause résolutoire et autorise Mme [U] [F] à se maintenir dans les lieux sous réserve du respect du moratoire accordé et de la poursuite du paiement du loyer courant ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause retrouvera son plein et entier effet ;

Dit que, dans cette hypothèse, la société Domofrance pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [F] et des occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Déboute la société Domofrance de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [F] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,