5ème Chambre

ARRÊT N° 357

N° RG 20/05626 – N° Portalis DBVL-V-B7E-RCVZ

Mme [H] [U]

M. [I] [U]

C/

S.A. ARMORIQUE HABITAT

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lamiot Le Verne

M^e Martin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 29 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [H] [B] épouse [U]

née le 26 Juin 1986 à [Adresse 7] (Turquie), de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [I] [U]

né le 08 Juillet 1986 à [Adresse 7] (Turquie), de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Sandrine LAMIOT-LE VERNE de la SELARL LAMIOT LE VERNE AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

S.A. ARMORIQUE HABITAT, immatriculée au RCS de Brest sous le n° 635 721 400, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît MARTIN de la SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2016, la société HLM Armorique Habitat a consenti à M. et Mme [U] la location d’un appartement à usage d’habitation et d’un garage, sis [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 520,76 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 8 novembre 2019, la société HLM Armorique Habitat a fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal d’instance de Lorient.

La société HLM Armorique Habitat a indiqué avoir été informée, en janvier 2020, que les époux [U] avaient quitté le logement loué et elle a sollicité un huissier pour effectuer un constat d’abandon.

Le 15 janvier 2020, M. et Mme [U] ont été mis en demeure de justifier de l’occupation dudit logement, sous un mois par acte extra-judiciaire.

Par ordonnance du 26 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a:

— constaté la résiliation du bail de M. et Mme [U] au 4 mars 2020,

— autorisé la société HLM Armorique Habitat à reprendre possession des lieux,

— déclaré abandonné les meubles se trouvant sur les lieux sans valeur vénale, selon inventaire réalisé par procès-verbal d’huissier du 4 mars 2020,

— autorisé le bailleur à les évacuer,

— rejeté la demande au titre des loyers impayés,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [U] aux dépens y compris les frais de mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation et du constat d’abandon.

Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme [U] le 7 avril 2020.

Par courrier en date du 1er juin 2020, M. et Mme [U] ont remis en main propre les clés au bailleur le 5 juin 2020 et ont indiqué restituer le logement et y laisser tous les meubles pour le nouveau locataire.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 19 juin 2020 par huissier.

Par jugement en date du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer la somme de 1 589,71 euros au titre des loyers et charges impayées, décompte arrêté à la date du 4 mars 2020,

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer la somme de 1 686,32 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, à compter du 5 mars 2020 et ce jusqu’au 19 juin 2020,

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer la somme de l2 l37,36 euros au titre des réparations locatives,

— débouté la société HLM Armorique Habitat de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [U] aux dépens.

Le 17 novembre 2020, M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 février 2021, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il :

* les a condamnés solidairement à payer la somme de 1 589,71 euros au titre des loyers et charges impayées, décompte arrêté à la date du 4 mars 2020,

* les a condamnés solidairement à payer la somme de 1 686,32 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, à compter du 5 mars 2020 et ce jusqu’au 19 juin 2020,

* les a condamnés solidairement à payer la somme de l2 l37,36 euros au titre des réparations locatives,

* a débouté la société HLM Armorique Habitat de sa demande en dommages et intérêts pour perte de chance,

* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

* les a condamnés solidairement à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés solidairement aux dépens,

— débouter la société HLM Armorique Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions et plus précisément :

* 1 589,71 euros au titre des loyers et charges,

* 12 137,36 euros au titre des réclamations locatives,

* 1 686,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formulée à titre de dommages et intérêts de la société HLM Armorique Habitat,

Subsidiairement :

— appliquer un coefficient de vétusté de 60 % au titre du taux d’usure et réduire en conséquence la dette de M. et Mme [U] dans ces proportions,

— limiter à la somme de 4 021,21 euros le montant des réparations locatives,

— débouter la société HLM Armorique Habitat de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formulée à titre de dommages et intérêts de la société HLM Armorique Habitat,

En tout état de cause :

— allouer des délais de paiement de 2 ans à M. et Mme [U] pour s’acquitter de leur dette.

Par dernières conclusions notifiées le 7 avril 2021, la société HLM Armorique Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance d’octobre 2020 en ce qu’il a :

* condamné solidairement les époux [U] à payer la somme de 1 589,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 4 mars 2020,

* condamné solidairement les époux [U] à payer la somme de 1 686,32 euros au titre des indemnités d’occupation, à compter du 5 mars 2020 et ce jusqu’au 19 juin 2020,

* condamné solidairement les époux [U] à payer la somme de 12 137,36 euros au titre des réparations locatives,

* ordonné l’exécution provisoire de la décision,

* condamné solidairement M. et Mme [U] à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de M. et Mme [U] à lui payer la somme de 635,40 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

Y additant :

— condamner solidairement M. et Mme [U] à lui payer la somme de 630,40 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

— condamner solidairement les époux [U] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la réclamation au titre des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

M. et Mme [U] soutiennent que le décompte ne leur a pas été communiqué de sorte que la preuve de la dette locative n’est pas rapportée. Ils ajoutent que M. [U] a quitté le logement le 1er décembre 2018 et Mme [U] le 23 novembre 2018 et en déduisent que le bailleur doit être débouté de sa demande au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’immobilisation.

La société HLM Armorique Habitat sollicite la confirmation du jugement qui a condamné M. et Mme [U] à verser la somme de 1 589,71 euros arrêtée au 26 mars 2020 date de résiliation du bail. Elle indique que le décompte a été transmis à M. et Mme [U] par acte d’huissier le 31 août 2020 et qu’ils n’ont formulé aucune observation ou contestation à ce sujet.

Elle demande de confirmer les dispositions du jugement relatives à l’indemnité d’occupation en arguant que M. et Mme [U] n’ont jamais délivré de congé et n’ont jamais avisé le bailleur de leur départ. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les époux [U] restent tenus, de part la solidarité entre époux, des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 19 juin 2020, date d’état des lieux de sortie.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir remis par acte d’huissier en date 31 août 2020 à M. et Mme [U] le décompte des loyers dûs au 4 mars 2020 de sorte qu’ils peuvent affirmer ne pas en avoir eu connaissance. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à verser au bailleur la somme de 1 589,71 euros arrêtée au 26 mars 2020 date de résiliation du bail

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il est constant que les preneurs n’ont pas délivré de congé. Devant la cour, ils n’ont produit aucune pièce à l’appui de leurs affirmations selon lesquelles ils auraient quitté le logement en 2018. Dans ces conditions, le jugement, qui a condamné M. et Mme [U] a payer la somme de 1 686,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 5 mars 2020 au 19 juin 2020, sera confirmé.

— Sur les demandes au titre des réparations locatives

M. et Mme [U] demandent à ce que M. [U], qui dit avoir quitté le logement le 1er décembre 2018, ne soit pas tenu aux réparations locatives postérieures à son départ. Ils ajoutent que le bailleur ne démontre pas qu’ils sont à l’origine des dégradations invoquées et qu’en tout état de cause, la période de location de 4 ans justifie l’application d’un taux d’usure qui ne saurait être inférieur à 60 % soit un montant maximum de 4 854,80 euros.

La société HLM Armorique Habitat expose que M. et Mme [U] ont pris possession d’un logement neuf et qu’ils étaient les premiers occupants après la livraison par le constructeur mais qu’ils ont laissé un logement dégradé et insalubre. Elle ajoute que les travaux de remise en état ne concerne pas une prétendue vétusté puisqu’ils consistent notamment à déposer la cloison que les locataires avaient monté dans l’appartement et à remettre en état l’électricité et le jardin. Elle sollicite la confirmation du jugement.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire et si le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives, il n’en demeure pas moins que de tels dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. et Mme [U] ont pris à bail un logement neuf le 18 janvier 2016. En tout état de cause, il résulte des dispositions de l’article 1731 du code civil précitée qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels quels, sauf preuve contraire.

Il résulte du constat contradictoire d’état des lieux de sortie en date du 19 juin 2020 que le logement est décrit comme sale, que les murs de toutes les pièces présentent des traces de saleté, des griffures et des traces de crayon, que les plafonds présentent des traces de peinture, des impacts et des tâches, que les sols sont sales, dans le salon l’absence de lumière et la présence de fils électriques apparents ainsi que la présence de deux cloisons dans la salon qui ont été édifiées par les locataires, sans l’autorisation du bailleur, et que le jardin n’est pas entretenu. Ces constatations caractérisent des dégradations commises par les locataires et ne peuvent, en aucun cas, être imputables à la vétusté. Il n’y a, dès lors, pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté tel que sollicité par les appelants. M. et Mme [U] doivent être considérés comme responsables de l’ensemble des dégradations constatées dans le procès-verbal précité.

La société HLM Armorique Habitat a produit :

— la facture de la société Armor Peinture pour 10 034,22 euros correspondant aux travaux de dépose de la cloison et de peintures,

— la facture de la société Marberich de 317,54 euros correspondant à des réparations électriques,

— la facture de la société Onet de 850,80 euros pour des travaux de nettoyage,

— la facture de la société Onet de 934,80 euros pour l’entretien des espaces vert et enlèvement des encombrants

Le préjudice subi par le bailleur s’élève à la somme de 12 137,36 euros. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer cette somme au bailleur en réparation de son préjudice lié aux dégradations commises dans le logement.

— Sur l’indemnisation du temps nécessaire à la réalisation des travaux

La société HLM Armorique Habitat demande de réformer le jugement qui l’a déboutée de cette demande. Elle indique que le logement n’a pu être reloué du fait de la réalisation des travaux que le 29 juillet 2020 soit une somme de 630,40 euros correspondant à la perte de chance de relouer le logement du 20 juin au 29 juillet 2020.

M. et Mme [U] n’ont pas conclu sur ce point.

Il est constant que la perte de chance se caractérise par la privation d’une probabilité raisonnable de la survenance d’un événement positif. En l’espèce, le bailleur justifie que le logement a nécessité des travaux de remise en état importants du 20 juin 2020 au 29 juillet 2020 et que le logement a été reloué dès le lendemain de la fin des travaux soit le 30 juillet 2020 de sorte qu’il établit ainsi la réalité de la perte de chance invoquée.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et de condamner M. et Mme [U] à lui verser la somme de 630,40 euros à ce titre. Le jugement sera infirmé.

— Sur les délais de paiement

M. et Mme [U] sollicitent l’octroi de délais de paiement de deux ans. Ils invoquent une situation financière précaire et la charge de trois enfants.

La société HLM Armorique Habitat s’y oppose.

En vertu de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il convient de relever que les appelants ne formulent aucune proposition de règlement. Ils invoquent des difficultés financières mais ils n’ont versé strictement aucune pièce devant la cour de sorte que la cour n’est pas en mesure de connaître leurs perspectives de gains à court ou moyen terme.

De plus, il n’est pas contesté qu’ils n’ont versé aucune somme au titre de leur créance locative de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’ils ont, d’ores et déjà, bénéficié de larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 8 octobre 2020

Au vu de ces éléments, M. et Mme [U] ne démontrent pas qu’ils rencontrent des difficultés qui objectivement ne leur permettent pas de satisfaire à leur obligation de paiement ni que les difficultés qu’ils invoquent résultent de circonstances indépendantes de leur volonté. Ils seront, par conséquent, déboutés de leur demande de délais de paiement.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en leur appel, M. et Mme [U] seront condamnés à verser la somme de 2 000 euros à la société HLM Armorique Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la société HLM Armorique Habitat de sa demande au titre de la perte de chance de relouer le logement ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [I] [U] et Mme [H] [U] à payer la somme de 630,40 euros à ce titre ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Déboute M. [I] [U] et Mme [H] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [U] et Mme [H] [U] à payer à la société HLM Armorique Habitat la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [I] [U] et Mme [H] [U] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,