3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°379

N° RG 23/01446 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TSMY

(Réf 1ère instance : 21/01833)

M. [M] [J]

C/

S.A.R.L. AOO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e LALLEMENT

M^e LHERMITTE

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TC de NANTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [M] [J]

agent commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES (44000) sous le numéro 352336622

né le 16 Décembre 1956 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stéphane LALLEMENT de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.R.L. AOO

exerçant sous l’enseigne 'CABINET Ï', société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro 537 642 308, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Camille VIAUD LE POLLES de la SELARL TGS FRANCE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

FAITS

M. [R] [H] et Mme [E] [DV] son épouse ont exploité jusqu’en 2021 sous l’enseigne CABINET Î un réseau de trois agences immobilières à [Localité 5] [Localité 10] et [Localité 7].

Ils ont constitué pour ce faire trois sociétés dirigées par Mme [H] :

— la SARL AOO, exploitant l’établissement de [Localité 10] ;

— la SARL F MLJ, exploitant l’établissement de [Localité 7] ;

— la SARL O MLJ, exploitant l’établissement d'[Localité 8].

Le groupe CABINET Î recourait pour sa prospection commerciale à des agents commerciaux, chargés de recueillir des mandats qui étaient ensuite ventilés entre les trois agences.

M. [M] [J] a été recruté en qualité d’agent commercial par la société AOO le 6 mai 2019

Les relations se sont tendues entre les partenaires chacun reprochant à l’autre des manquements.

Les tensions se sont cristallisées au début de l’été 2020

M. [J] indique qu’il a été convoqué le 12 août 2020 par Mme [H] pour un entretien en présence de M. [H] à la suite duquel il a été mis à la porte.

La société AOO affirme au contraire qu’il a provoqué cet entretien pour évoquer son souhait de mettre fin au contrat.

M. [J] signale que dès la fin de cet entretien Mme [H] a mis fin à ses accès informatiques de l’agence et a informé les collaborateurs de l’agence de son éviction.

Le 17 août 2020 la société AOO lui a adressé un courrier recommandé lui notifiant la rupture de son contrat d’agent commercial.

M. [J] a effectué un préavis de 2 mois et a cessé sa mission le 19 octobre 2020.

M. [J] a sollicité en vain le versement de ce qu’il estimait lui être dû.

Par acte du 22 février 2021 M. [J] a assigné la société AOO devant le tribunal de commerce de Nantes afin de la voir condamner à lui payer les sommes de :

18.299,98 euros à titre de solde de commissions ;

90.595,20 euros à titre d’indemnité de fin de contrat ;

7.549,60 euros à titre d’indemnité pour brusque rupture.

Par jugement du 27 janvier 2023, le tribunal a :

— Débouté Monsieur [M] [J] de ses demandes d’indemnités de rupture et de préavis ;

— Condamné la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 3.734,34 euros au titre de ses commissions impayées ;

— Débouté la société AOO au titre de sa demande d’amende civile ;

— Condamné Monsieur [M] [J]à à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné Monsieur [M] [J] à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné la restitution des clefs des agences de [Localité 10], [Localité 7] et [Localité 8] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

— Ordonné à Monsieur [M] [J] de prouver la suppression définitive de son accès au logiciel VISUAL WATERMARK sous la licence de la société AOO sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement pendant 60 jours ;

— Ordonné la compensation de toutes les créances réciproques ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [M] [J] aux entiers dépens dont frais de greffe liquidés à 69,59 euros.

M. [J] a interjeté appel de ce jugement le 8 mars 2023

Par ordonnance du 26 octobre 2023 le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Rennes a :

— Rejeté la demande de la société AOO visant à voir prononcer la caducité de l’appel de M [J] ;

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’arrêt rendu sur le fond ;

— Rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 juillet 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses écritures notifiées le 8 décembre 2023 M. [J] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 27 janvier 2023 en ce qu’il a débouté la société AOO de sa demande d’amende civile ;

— Réformer le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 27 janvier 2023 en ce qu’il a :

. Condamné Monsieur [M] [J] à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

. Condamné Monsieur [M] [J] à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

. Ordonné la restitution des clefs des agences de [Localité 10], [Localité 7] et [Localité 8] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

. Ordonné à Monsieur [M] [J] à prouver la suppression définitive de son accès au logiciel VISUAL WATERMARK sous la licence de la société AOO sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement pendant 60 jours ;

. Condamné Monsieur [M] [J] aux entiers dépens;

Statuant de nouveau :

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 18.299,98 euros à titre de solde de commissions ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 90.595,20 euros à titre d’indemnité de fin de contrat ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 7.549,60 euros à titre d’indemnité pour brusque rupture ;

' Assortir les condamnations à intervenir des intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020

' Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

' Débouter la société AOO de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamner la société AOO aux entiers dépens.

Dans ses écritures notifiées le 7 septembre 2023 la société AOO demande à la cour au visa des articles 545 du code de procédure civile 134-11, 134-12 et 134-13 du code de commerce, de :

In limine litis,

— Constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel formée par Monsieur [J] en date du 8 mars 2023 du fait de l’absence d’indication de l’objet de l’appel.

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire

— Juger que le montant de l’indemnité à laquelle Monsieur [J] pourrait prétendre s’il n’avait pas été à l’initiative de la rupture de son contrat d’agent commercial, ne pourrait être supérieur la somme de 14.843,44 euros correspondant à six mois de commission mensuelle moyenne,

— Juger que le montant de l’indemnité à laquelle Monsieur [J] pourrait prétendre s’il n’avait pu effectuer son préavis à cause de la société AOO ne pourrait être supérieur à la somme de 4.947,80 euros soit deux mois de commission mensuelle moyenne,

En tout état de cause,

— Juger que Monsieur [J] a abusé de son droit d’ester en justice,

— Condamner Monsieur [J] à payer une amende civile d’un montant de 2.000 euros

— Condamner en conséquence Monsieur [J] à payer à la société AOO la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— Condamner Monsieur [J] à payer à la société AOO la somme de 4.450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître DEMIDOFF conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

DISCUSSION

La déclaration d’appel

La société AOO soutient que la déclaration d’appel de M. [J] est dépourvue d’effet dévolutif au motif qu’elle ne précise pas si l’appel a pour objet d’annuler, infirmer ou réformer le jugement.

L’article 542 du code de procédure civile dispose :

L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 954 alinéa 3 prévoit :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoquées dans la discussion.

Lorsque l’appelant ne demande pas, dans le dispositif de ses premières conclusions d’appel, l’infirmation ou la réformation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement

Par sa déclaration d’appel, M. [J] a expressément visé l’ensemble des chefs du jugement critiqués.

Par ses premières conclusions notifiées dans le délai de trois mois, M. [J] a précisé qu’il entendait solliciter la réformation des chefs du jugement et plus particulièrement à :

Réformer le jugement du Tribunal de Commerce de NANTES du 8 mars 2023 en ce qu’il a :

— Condamné Monsieur [M] [J] à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné Monsieur [M] [J] à payer à la société AOO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné la restitution des clefs des agences de [Localité 10], [Localité 7] et [Localité 8] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

— Ordonné à Monsieur [M] [J] à prouver la suppression définitive de son accès au logiciel VISUAL WATERMARK sous la licence de la société AOO sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement pendant 60 jours ;

— Condamné Monsieur [M] [J] aux entiers dépens ;

' Statuant de nouveau :

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 18.299,98 euros à titre de solde de commissions ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 90.595,20 euros à titre d’indemnité de fin de contrat ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 7.549,60 euros à titre d’indemnité pour brusque rupture ;

' Assortir les condamnations à intervenir des intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 ;

' Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

' Condamner la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamner la société AOO aux entiers dépens.

Il convient donc de rejeter la demande de la société AOO tendant à constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel formée par M. [J] en date du 8 mars 2023 du fait de l’absence d’indication de l’objet de l’appel.

La rupture des relations entre M [J] et la société AOO

L’article L 134-12 du code de commerce précise :

En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.

Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent.

L’article L 134-13 ajoute :

La réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants:

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

L’article 7 du contrat d’agent commercial régularisé entre la société AOO et M. [M] [J] le 6 mai 2019 prévoit :

Le présent contrat prendra effet à compter de sa signature. Il est conclu pour une durée indéterminée.

Le contrat pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant le respect d’un préavis d’un mois pour la première année, de deux mois pour la deuxième année et de trois mois à compter de la troisième année.

Les échanges du 13 août 2020 au lendemain du rendez vous de M. [J] avec M et Mme [H], montrent que M. [J] souhaitait mettre fin à son contrat d’agent commercial.

Il affirme que le motif de ce rendez-vous tenait à un différend qu’il a eu avec un autre agent (M [F] [S] [V]) )

Les échanges entre les parties établissent effectivement des tensions entre les équipes au cours de l’été 2020 (mail de Mme [H] du 9 juillet 2020).

Le 13 août 2020 à 9 h 07 M. [J] a écrit :

Chère Madame

Suite à notre rendez-vous d’hier à vos bureaux, en présence de [R], je me permets de revenir vers vous pour faire un point sur les sujets sur lesquels nous n’avons pas trouvé d’accord et ceux que nous n’avons pas eu le temps d’aborder.

Vous trouverez, ci-après :

1/ un extrait de vos écris du 08 juin lorsque j’étais en vacances,

2/les copies des 2 mandats de ventes signés de Mr et Mme [K] et Mr [B],

POUR MEMOIRE

-30 % pour toi si tu vends et 7.5 % pour [M]

-1000 euros de remise sur le second dossier qui sera signé avec [B] a savoir en toute logique sur son achat [K] si vous arrivez à vendre sa maison bien entendu mais cela peut être l’inverse.

— Diags à charge client par facturation en direct a savoir que seul le DPE a été commandité pour l’instant

— Photos : à charge de [M] -

Aujourd’hui, j’aimerais que nous trouvions un accord sur la prise en charge des 1000 euros de remise et de la facture des photos.

Un autre point non évoqué est la clause de non-concurrence :

Pouvez-vous me confirmer l’annulation de cette clause et donc votre accord pour que je puisse exercer une activité de négociateur immobilier dans tous les secteurs de mon choix '

Dés hier, juste après notre entretien, vous avez supprimé mes possibilités d’accès au site cabinet-i, à AC3 et au groupe WhatsApp, me privant ainsi de toute possibilité d’exercer l’activitéde négociateur immobilier au cabiner-i, vous n’ignorez pas que cette initiative est très préjudiciable pour moi, Dans l’attente de vous lire,

Bien cordialement,

Mme [H] lui a répondu à 10 h 03 :

Monsieur [J],

En aucun cas, nous vous empêchons d’assumer vos missions d’agent commercial en immobilier et preuve en est puisque vous avez pu dès hier, après notre entretien, récupérer 2 bons de visite afin d’honorer vos visites programmées. Nous vous avons également fait parvenir 2 contacts par mail pour votre seul mandat en cours ([A]) et d’ailleurs nous ne savons pas si ces contacts ont bien été joints puisque vous avez annoncé à [R] un peu plus tard dans la soirée que vous ne souhaitiez plus travailler sur ce dossier. Manifestement, selon vos dires, vous en auriez dit autant aux vendeurs. Du coup, qu’en est-il factuellement sur ce dossier '

Concernant votre fin de contrat, 2 solutions s’offrent a vous :

1-vous assumez pleinement vos missions pendant vos 2 mois de préavis (prospection, rentrée de mandat, découverte acquéreurs, etc),

2-ou nous sommes prêts à accepter que vous n’assumiez pas votre préavis si vous le désirez et par conséquent, que vous soyez totalement libéré de vos missions.

ll conviendra que vous nous précisiez les choses par écrit en sorte que par défaut, vous devez réaliser votre préavis et les missions qui vous incombent.

Et je vous confirme que quelque soit votre choix, vous bénéficiez bien de votre droit de suite comme stipulé dans votre contrat.

ll est évidemment urgent de répondre à ce choix en sorte que nous ne pouvons laisser les nouveaux contacts acquéreurs pour le dossier [A] et des potentielles nouvelles demandes d’estimation sur vos secteurs, sans réponse pendant plusieurs jours.

Nous étions prêts à trouver des terrains d’entente hier afin que votre sortie soit sereine mais vous en avez décidé autrement… Par conséquent, je vous laisse le soin de regrouper toutes vos demandes (clause de non-concurrence, préavis, etc), toutes vos propositions concernant tous vos dossiers en cours (sous compromis ou pas) et nous aviserons en fonction afin de vous formuler une réponse point par point.

Dans l’attente de votre retour, en espérant que nous trouverons une sortie constructive pour tous, je vous en souhaite bonne réception.

Cordialement.

M. [J] a répliqué en ces termes :

Madame [H],

Comme vous pouvez l’imaginer, il m’est impossible de continuer mon activité au cabineti dans les conditions que vous m’imposez et je ne pense pas être en mesure de satisfaire aux attentes des clients qui pourraient me faire confiance pendant une période de préavis.

Vous m’avez rendu impossible l’accès aux logiciels indispensables à l’exercice de mon activité dans les conditions prévues par notre contrat du O6 mai 2019…..

En conséquence, je vous propose de mettre fin à notre collaboration, dès maintenant et aux conditions suivantes :

— Vous m’informez des signatures à venir et je continue à suivre les dossiers en attente de signature,

— J’arrête de m’occuper de la recherche d’un acquéreur et des visites de la vente [A],

Pour ce qui concerne les commissions à venir, je vous demande de respecter ce qui avait été convenu :

5% sur la vente [N]/[U],

7,5% sur la vente [B]/ ' Ies photos pourront être prises en charge par [F] ou vous-même,

je trouverais très injuste de devoir participer à la remise de 1000 € accordés sur cette belle affaire partagée)

5% sur la vente [T]/[W] et 2,596 sur la revente,

30% sur la vente [K] (avant déduction de ma participation aux factures de diagnostics et photos),

30% sur la vente [A] avant déduction de ma participation a la facture des photos, si cette vente est réalisée par les ca binet-i

(j’ai prévenu les vendeurs qu’une baisse de prix devra être envisagée si les 2 nouveaux contacts que j’ai demandé à [R] de faire visiter ne donnent pas suite).

Je pense n’avoir rien oublié sur les dossiers en cours,

Pour ce qui concerne ma clause de non concurrence je souhaite retrouver ma liberté pour la cas où ma retraite ne me conviendrait toujours pas et une nouvelle opportunité se présenterait à moi.

M. [J] insiste sur la suppression de ses accès au site cabinet-i, à AC3 et au groupe WhatsApp ce qui le priverait de toute possibilité de travailler et donc d’exercer son mandat.

Il verse sur ce point un mail de Mme [H] du 12 août 2020 à 17 h 07 adressé aux membres du cabinet I :

Confuse que vous soyez tous pris à partie bien que ce conflit nous concerne que partiellement finalement ! Quand [M] parle de petit litige : il revient juste sur un arrangement pris oralement établi avec [F] qu’il a ensuite validé par mail … Dans mes valeurs et mes fondamentaux : une parole est une parole et un écrit est un écrit !

Au vu de la confiance complètement rompue avec [M] nous avons décidé avec [R] de protéger les fruits de votre travail et par conséquent de couper l’accès de [M] à l’ensemble des éléments CABINET I

Néanmoins hormis contre-info [M] va encore 'officiellement’ faire partie de l’entreprise pendant encore deux mois puisqu’il bénéficie contractuellement d’un préavis de 2 mois ; je viens de faire partir un courrier recommandé afin de clore son contrat. Je vous rassure afin que [M] puisse continuer à assumer ses missions pendant son préavis [R] et moi même lui éditerons ses bons de visite, lui redirigerons ses contacts sur le bien qu’il a actuellement en portefeuille, etc…

La suppression des accès et des éléments de l’agence est une conséquence de l’entrevue du 12 août 2020 au cours de laquelle les parties ont pris acte qu’il devenait difficile de maintenir leurs relations. Comme Mme [H] le rappelle le 13 août 2020 cette suppression n’ôtait pas à M. [J] toute possibilité de poursuivre son travail.

Selon la société AOO M. [J] aurait avait fait le choix de quitter l’agence avant le 12 août 2020. Elle produit en ce sens des attestations.

M. [G] précise ainsi :

Le 28 juillet 2020 en l’absence de la majorité de l’équipe du fait des congés nous avons organisé un échange en visio conférence afin de travailler nos estimations individuelles de façon collégiale. Etaient présents [M] [J], [F] [S] [V] un autre agent commercial de CABINET I et même. [M] nous annoncé qu’il partait et a même décidé de remettre l’étude de ses estimations à plus tard ce qui ne nous arrangeais pas puisque nous avons comme usage interne d’être au moins 3 personnes à valider les estimations.

Quand j’ai eu cette information j’ai immédiatement connecté son questionnement insistant sur certains sujets sensibles et son départ. J’ai confié à [E] et [R] [H] avoir des craintes quant à la possibilité qu’il puisse accéder à des données sensibles répertoriées sur notre serveur informatique et le logiciel que nous avions en commun AC3 outils auxquels tous travaillant chez CABINET I peuvent avoir accès.

M. [J] considère que cette attestation est mensongère aux motifs que M. [G] est un proche du couple [H] et qu’il n’a pas assisté à la visio conférence.

M. [G] a fait ses déclarations dans les formes du code de procédure civile comme toutes les autres personnes qui ont rédigé des attestations. Elles étaient informées des incidences attachées à une fausse attestation versée en justice.

Mme [C] négociatrice en immobilier indique aussi qu’elle a appris le départ de M [J] à son retour de congés le mardi 4 août 2020. Cette déclaration rejoint les autres attestations.

Mme [O] chargée de location et de gestion locative précise que Mme [Y] lui a annoncé le 31 juillet 2020 de façon orale et non officielle le départ de [M] avant que [E] et [R] [H] reviennent de congé … elle m’a répondu que [M] lui avait annoncé lui même qu’elle était embêtée sur le fait d’avoir passé commande de cartes de visite quelques jours auparavant alors qu’elle venait d’apprendre son départ et se demandait si elle devait l’annoncer à [E].

M. [J] relève que Mme [O] n’est qu’un témoin indirect. Pour autant cette attestation est très détaillée et coïncide avec les autres pièces versées au débat.

M. [J] indique aussi qu’il n’a pas croisé Mme [Y] les 28 et 29 juillet 2020.

Il verse des échanges avec Mme [Y] à compter du 29 juillet 2020 qui ne confirment pas qu’il ne l’aurait pas vue durant cette période, Mme [Y] répondant à sa demande d’entretien lui ayant proposé de passer le vendredi ( 31 juillet) (pièce 10 [J]).

Cependant ses échanges et attestations montrent seulement que M [J] envisageait une rupture, a proposé de mettre fin à la collaboration, mais sous conditions, sans indiquer expressément qu’il mettait fin au contrat.

En revanche la société AOO a fait parvenir à M. [J] un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 17 août 2019 :

Objet : rupture du contrat d’agent commercial en immobilier

Monsieur [J],

Suite à notre entretien du 12 Août dernier, dans nos locaux d'[Localité 8], avec vous-même, [R] [H] et moi-même, et suite à nos échanges oraux et mail, vous nous avez fait part de votre volonté de cesser nos relations contractuelles.

N’ayant toujours pas réceptionné de nouvelles officielles de votre part, au vu de la tournure des relations, nous avons décidé de mettre fin à votre contrat d’agent commercial ; celui-ci prendra fin après votre préavis de 2 mois, soit en l’occurrence à compter du 19/10/2020, comme cela est stipulé dans le contrat d’agent commercial signé ensemble.

Par conséquent, vous devez assumer vos missions contractuelles (prospection, rentrée de mandats, découverte acquéreurs, gestion des dossiers de vente sous mandat, etc) et nous devons vous laissez la possibilité de travailler.

C’est pourquoi vous bénéficiez toujours de votre mail professionnel, [Courriel 6], de l’accès à vos dossiers sur la plate-forme Nexteplorer CABINET i, et de l’accès au site internet OABINETT pour visualiser les biens en portefeuille afin d’éventuellement les proposer à des acquéreurs potentiels. Pour AC3, seule la méthodologie change puisque ce logiciel ne permet pas de vous faire bénéficier d’un accès restreint et qu’au vu de la perte de confiance,certains membres de l’équipe nous ont demandé de protéger leur travail. Ce logiciel reste donc accessible pour vous, par le biais d’un membre de la direction à savoir [R] ou [E] [H].

Pour mémoire et pour preuve, et ce, afin de vous prouver notre dynamique positive, nous vous avons également envoyé 2 contacts pour le bien du vendeur [A] (votre seul dossier sous mandat actuellement), le Mercredi 12/08/2020, quelques heures après notre entretien, afin que vous puissiez continuer à assumer vos missions. Suite à votre demande, nous vous avons également préparé 2 bons de visite de manière à ce que vous puissiez honorer vos visites,prévues en soirée le Mercredi 12/08/2020.

Au sujet de ce dossier, dans un mail du 13/08/2020 à 12h23 et également dans un mail du 14/08/2020 a 16h52, vous nous avez fait part que vous ne souhaitiez plus gérer ce mandat et que vous en aviez averti les vendeurs concernés. Nous avons bien reçu le mail des vendeurs confirmant qu’ils avaient repris possession de leur clé. Par conséquent, ne pouvant laisser les vendeurs sans référent CABINET i, il a été convenu que ce serait [R] [H] qui allait gérer

ce dossier à votre place. Il a donc pris contact avec les vendeurs suite à votre demande et avec les acquéreurs potentiels.

Si jamais vous souhaitez qu’il en soit autrement en terme de date de fin de contrat, comme vous avez pu l’articuler dans différents mails, je vous laisse le soin de nous le faire savoir par courrier recommandé avec accusé de réception.

Bien évidemment, je vous confirme que vous bénéficiez de votre droit de suite comme stipulé dans votre contrat.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la suite de vos dossiers, sous compromis ou non, au fur et à mesure de leur avancée, afin que vous puissiez nous faire parvenir vos différentes factures au fur et à mesure des signatures d’actes.

Je vous prie de bien vouloir croire, Monsieur [J], en l’expression de nos salutations distinguées.

Par ce courrier la société AOO rompt le contrat en précisant clairement 'nous avons décidé de mettre fin à votre contrat d’agent commerciail".

Elle ne justifie pas en outre de faute grave justifiant cette rupture.

Le jugement est infirmé de chef.

Les commissions

Le contrat d’agent commercial prévoit notamment en son article 4 :

4.1.a Pour la vente et l’achat d’un bien immobilier, le droit a commission se décompose de la façon suivante :

— Sur le secteur exclusif du Mandataire :

. 50 % dans le cas ou l’agent commercial aura trouvé le vendeur et l’acquéreur;

. 30 % dans le cas ou l’agent commercial aura seulement trouvé le vendeur;

. 20 % dans le cas ou l’agent commercial aura seulement trouvé l’acquéreur;

. 5 % dans le cas ou l’agent commercial n’aura ni trouver le vendeur ni l’acquéreur mais que l’affaire se fera sur son secteur.

Le courrier de M. [J] du 7 décembre 2020 précise :

1/ honoraires pour les dossiers de ventes suivants :

— Vente [K]/[B] (30% des honoraires),

— Vente [B] (30% des honoraires),

— Vente [N]/[U] (10% des honoraires),

— Vente CTS [T]/[W] (5% des honoraires),

— Revente de la Maison par Mr [W] ou sa société (5% des honoraires),

— Revente d’un terrain par Mr [W] ou sa société (5% des honoraires)

Celui du 8 janvier 2021 :

1/ honoraires pour les dossiers de ventes suivants :

— Vente [K]/[B] (30% des honoraires) 2725 euros ,

— Vente [B] (30% des honoraires), 2725 euros

— Vente [N]/[U] (10% des honoraires), 908,33 euros

— Vente CTS [T]/[W] (5% des honoraires),

454, 17 euros

— Revente de la Maison par Mr [W] ou sa société (5% des honoraires), 412,50 euros

— Revente d’un terrain par Mr [W] ou sa société (5% des honoraires) 287,50 euros

Dans le cadre du contentieux, M. [J] modifie ses demandes :

Vente [K]/[B] 9.083,33 euros 30 % 2.724,99 euros

Vente [B] 9.083,33 euros 30 % 2.724,99 euros

Vente [N]/[U] 9.083,33 euros 10 % 908,33 euros

Vente [T]/[W] 9.083,33 euros 50 % 4.541,67 euros

Vente [X]/[I] 8.250,00 euros 50 % 4.125,00 euros

Vente [X]/[L] 5.750,00 euros 50 % 2.875,00 euros

Total : 17.899,98 euros

1) La vente [K]/[B]

M [J] affirme que cette affaire a été réalisée sur un secteur attribué à un autre agent commercial entre un vendeur et un acquéreur qu’il a trouvés, générant donc un droit à commission de 30%.

La société AOO considère que M. [J] n’a droit à 7,5 %des honoraires perçus par la société AOO aux motifs qu’il ne représentait aucune des parties à la vente et n’a accompli aucune diligence.

Les échanges de SMS pièces 16 et 17 AOO confirment que M. [J] n’a pas participé à la vente et qu’il était convenu qu’il lui serait accordé 7,5% des honoraires.

La commission résultant de ce dossier s’établit ainsi à 681,25 euros.

2) Vente [T]/[W]

M. [J] affirme que cette affaire a été réalisée par M. [H] sur son secteur exclusif générant donc un droit à commission de 50%.

Le contrat indique que le taux de 5 % est appliqué dans le cas ou l’agent commercial n’aura ni trouvé le vendeur ni l’acquéreur mais que l’affaire se fera sur son secteur.

Dans les deux courriers de M. [J] visés supra, il appliquait un taux de 5 % et non de 50 %.

Il ne verse aucune pièce de nature à accréditer sa thèse selon laquelle ce taux de 5% seulement proviendrait d’une erreur de plume.

M. [J] n’a droit qu’à 5% des honoraires nets perçu par l’agence, soit 454,17 euros.

3) La vente [X]/[I]

L’article 8 du contrat Droit de suite précise :

En cas de cessation du présent contrat, pour quelque cause que ce soit le Mandataire aura droit aux commissions dans les conditions définies à l’article 4 ci-dessus sur toutes les affaires que seront définitivement conclues dans le délai raisonnable de quatre (4) mois suivant la date de la cessation définitive, et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l’exécution de son contrat.

M. [J] affirme que cette affaire a été réalisée par M. [H] sur son secteur exclusif générant donc un droit à commission de 50%.

Le contrat indique que le taux de 5 % est appliqué dans le cas ou l’agent commercial n’aura ni trouver le vendeur ni l’acquéreur mais que l’affaire se fera sur son secteur.

La société AOO considère qu’aucune commission n’est due dans la mesure où la vente a été signée le 22 octobre 2020 après la cessation des relations contractuelles sans qu’il n’intervienne dans cette vente.

La société AOO ne verse aucun élément de nature à démontrer que M. [J] n’est pas intervenu dans cette vente. Sa mise en demeure du 27 février 2021 ne suffit pas pour l’établir.

En outre la vente à ses dires, a été réalisée le 22 octobre 2020 soit dans les 4 mois à compter de la cessation des relations contractuelles (19 octobre 2020)

M. [J] a donc droit à 5% des honoraires perçus par l’agence, soit 330 euros.

4) La vente [X]/[L].

M. [J] affirme que cette affaire a été réalisée par M. [H] sur son secteur exclusif générant donc un droit à commission de 50%.

Le contrat indique que le taux de 5 % est appliqué dans le cas ou l’agent commercial n’aura ni trouvé le vendeur ni l’acquéreur mais que l’affaire se fera sur son secteur.

L’attestation de Me [D] du 26 août 2021 établit que la vente a eu lieu le 26 août 2021 donc bien au delà du délai visé à l’article 8 du contrat d’agent commercial.

M. [J] n’a droit à aucune commission à ce titre.

La société AOO ne conteste pas les autres demandes concernant les ventes [B] et [N]/[U].

Les commissions dues à M [J] s’élèvent à un montant total de 5 098,74 euros.

M. [J] considère qu’il faut y ajouter la somme de 400 euros au titre d’une retenue injustifiée imposée par la société AOO sur la vente CEDRAT II/ DELFORGE.

A défaut de production de la facture de M [J] du 27 novembre 2019 dans laquelle il aurait déduit cette somme au titre d’un parrainage, la société AOO ne démontre pas qu’il a accepté le principe de cette déduction.

La somme de 400 euros reste donc acquise à M. [J] ramenant le montant de ses commissions à la somme de 5498,74 euros.

La société AOO affirme que M. [J] reste redevable des frais dus au titre de la moitié des remises commerciales qu’il a consenties à ses clients pour un montant de 1.034,40euros et ce conformément à l’avenant au contrat d’agent commercial.

Elle ne verse aucune pièce probante à ce titre. Le courrier du 27 février 2021 ne suffit à justifier cette retenue

Le jugement est donc infirmé de ce chef.

L’indemnité de fin de contrat

Au vu de l’ancienneté et de la nature des fonctions, avec une absence de clientèle fixe, il est justifé d’accorder à M. [J] la somme de 23 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice de fin de contrat

L’indemnité de brusque rupture

M. [J] fait valoir que dès le 12 août 2024 la société AOO a supprimé ses accès aux ressources de l’agence ( le logiciel AC3 et le groupe Whatsapp et fichier commun) lui interdisant la faculté d’exercer son mandat durant la période de préavis.

Comme indiqué supra Mme [H] a reconnu auprès des équipes de l’agence dès le 12 août 2020 avoir coupé l’accès de M [J] aux éléments CABINET I.

Le logiciel AC3 facilite le travail des agents immobiliers. Il est régulièrement utilisé par ces derniers.

Néanmoins les attestations au débat indiquent que l’utilisation du logiciel AC3 n’est pas indispensable pour prospecter et préparer une vente, les clients contactant l’agence et/ou les agents via des annonces publiées sur internet ou sur recommandations.

Les agents précisent ainsi qu’ils l’utilisent comme agenda, base de données des clients ou pour obtenir des renseignements sur les mandats en cours.

Toujours est il que Mme [H] dans son mail du 12 août 2020 ajoute que M.[J] pourra continuer à assumer ses missions pendant son préavis puisqu’il sera destinataire des bons de visite et des contacts avec ses clients.

M [J] ne verse pas de pièces établissant que ses clients auraient été détournés au bénéfice d’un autre agent durant la période de préavis et qu’il n’aurait pas été mis en capacité de poursuivre son mandat :

— le 19 août 2020 il signale à un client qu’il va pouvoir continuer à s’occuper de la vente de la maison ;

— le 25 août 2020 Mme [H] lui confirme qu’il a des droits d’accès à ses dossiers :

Contrairement a ce que vous avez pu écrire par SMS à [R] [H], je vous confirme que vous avez les droits d’accès à vos dossiers et la société NEXTEXPLORER peut en témoigner.

Vous rencontrez probablement un soucis technique. Par conséquent, il faut déconnecter votre lecteur réseau, en faisant un clic droit sur le lien réseau dans votre explorateur Windows et du coup en appuyant sur déconnecter. Pour se reconnecter ensuite et créer un nouveau lien réseau drive, il suffit de suivre la procédure en PJ, avec l’aide de vos codes, qui vous ont été communiqués à votre arrivée. Si jamais, cela ne fonctionne pas de nouveau, je vous laisse le soin de me répondre en retour de mail.

Si jamais vous rencontrez d’autres soucis d’accès sur d’autres dossiers, je vous remercie de me faire la demande par mail pour que je vous laisse les droits le cas échéant, si jamais ceux-ci sont mal enregistrés, ce qui n’est pas le cas, je réitère, sur le dossier [A]. Je viens d’appeler la société NETEXPLORER qui me l’a confirmé.

Du fait, que vous avez fini par faire le choix d’assumer votre préavis de façon normale après plusieurs mails contradictoires envoyés par vos soins, vous vous êtes donc engagé à continuer à gérer vos estimations, vos relances d’estimation, votre prospection, etc. Qu’en est il de vos dernières estimations réalisées puisque vous aviez proposé à [Z] [P] de lui transmettre les différents dossiers ' Vous relancez les prospects ou laissez la main à [Z] [P] ' Si tel est le cas, pouvez-vous SVP nous confirmer les noms de dossiers afin qu’il n’y ait pas d’impairs. L’idée étant d’entériner une méthodologie et de ne pas faire de va et vient comme sur ce fut le cas sur le dossier [A], car cela n’est absolument pas professionnel et donne une très mauvaise image du cabinet auprès des clients !Vous comprendrez bien que nous ne pouvons accepter que notre enseigne passe pour des rigolos auprès de la clientéle….

Pour conclure, pour information, comme je m’y suis engagée, n’ayant qu’une seule parole, je vous tiens informée du suivi de dossier : le RDV de septembre pour le dossier [K] est annulé en sorte que nous nous sommes tous rendus sur place pour le soucis de limite de propriété, que je suis en train de gérer, dont vous aviez eu connaissancependant mes congés mais que vous n’avez pas géré depuis;

— le 16 septembre 2020 M. [H] le met en contact avec un client anglais ;

— le 1er octobre 2020 M [J] sollicite un bon de visite qui est accordé.

Pendant toute cette période M. [J] a été contacté sur son adresse mail professionnelle : [Courriel 6].

Il n’est donc pas établi que M. [J] ait été dans l’incapacité d’exercer son mandat jusqu’au 19 octobre 2020.

Sa demande d’indemnité au titre de la brusque rupture est donc rejetée.

Le jugement est confirmé de ce chef.

La restitution des clés

M. [J] souligne que la société AOO demande la restitution de clés d’agence exploités par des personnes juridiques différentes : la société OMLJ à [Localité 8] et la société FMLJ à [Localité 7].

Il a pourtant été destinataire de trois jeux de clés le 6 juin 2019 (pièce 25 AOO):

— les clés de l’agence de [Localité 10] ;

— les clés de l’agence de [Localité 7] ;

— les clés de l’agence d'[Localité 8].

Le 14 février 2023 son conseil remet à celui de la société AOO deux jeux de clés (pièce 35 AOO).

Les courriers entre avocats ne permettent pas d’identifier lesquelles des clés ont été remises et quel jeu serait encore en possession de M. [J].

A défaut de précision à ce titre la demande la société AOO n’est pas justifiée.

Elle est rejetée.

La suppression du logiciel VISUAL WATERMARK

Le 14 février 2023 le conseil de M. [J] lui communique une copie d’écran de l’ordinateur personnel de M.[J] attestant de la suppression définitive du logiciel VISUAL WATERMARK.

La demande de la société AOO n’est pas justifiée.

La procédure abusive et l’amende civile

La société AOO sollicite la condamnation de M. [J] à une somme au titre d’une amende civile et une somme au titre d’une procédure abusive. Elle ne peut toutefois obtenir deux indemnités sur le même fondement

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose :

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Lorsqu’il est établi que la partie qui exerce l’action a fait preuve de légèreté blâmable, une telle faute est de nature à caractériser une action abusive.

Il n’est pas établi que M. [J] ait introduit la procédure dans un autre but que de faire valoir ses droits.

Les demandes de la société AOO sont rejetées.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Les demandes annexes

Il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AOO est condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour :

— Rejette la demande de la société AOO tendant à constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel formée par M. [J] en date du 8 mars 2023 du fait de l’absence d’indication de l’objet de l’appel ;

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société AOO au titre de sa demande d’amende civile

Infirme le jugement pour le reste.

Statuant à nouveau :

— Condamne la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 23 000 euros euros au titre de l’indemnité compensatrice de fin de contrat ;

— Condamne la société AOO à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 5 498,74 euros au titre de ses commissions impayées avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020 et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— Rejette les autres demandes des parties ;

— Condamne la société AOO aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,