5ème Chambre

ARRÊT N° 59

N° RG 21/01256 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RMKM

M. [N] [H]

C/

Mme [U] [P]

Mme [K] [X]

Mme [E] [W] épouse [P]

Mme [O] [S]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pailler

M^e Veret

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 14 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [N] [H]

né le 20 Juin 1947 à [Localité 11], de nationalité française, retraité

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉES :

Madame [U] [P]

née le 19 Septembre 1986 à [Localité 13], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [K] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par M^e Virginie VERET, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST

Madame [E] [W] épouse [P]

née le 28 Avril 1959 à [Localité 12], de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 7]

non représentée (déclaration d’appel et conclusions régulièrement signifiées le 19 mai 2021 par remise à personne)

Madame [O] [S]

née le 05 Janvier 1961 à [Localité 10], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée (déclaration d’appel et conclusions régulièrement signifiées le 20 mai 2021 par remise à personne)

Par acte en date du 1er avril 2017, M. [N] [H] a donné à bail à Mme [U] [P] et Mme [K] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 8], comportant un loyer mensuel de 780 euros.

Mme [E] [W] épouse [P] et Mme [O] [S] se sont portées cautions solidaires de Mme [U] [P] et Mme [K] [X].

Le 18 octobre 2017, un incendie s’est déclaré dans la cuisine de la maison, la gazinière ayant pris feu.

Le 1er décembre 2017, Mme [U] [P] et Mme [K] [X] ont donné congé à M. [N] [H] pour le 1er mars 2018.

Le 15 décembre 2017, Mme [U] [P] et Mme [K] [X] ont remis en main propre à M. [N] [H] un nouveau congé pour le 16 mars 2018.

Un état des lieux a été réalisé le 18 mars 2018.

Par actes en date du 31 mai 2018 et du 5 juin 2018, M. [N] [H] a assigné Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à comparaître devant le juge du tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir condamner les preneurs au paiement de loyers et de diverses sommes d’argent à la suite des désordres constatés.

Par jugement en date du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Brest a :

— déclaré recevable le courrier en date du 19 juin 2020 transmis par M. [N] [H] en cours de délibéré,

— débouté M. [N] [H] de ses demandes tendant à voir condamner les défenderesses et leurs cautions à verser la somme de 1 500 euros pour remettre en état le logement, la somme de 1 080 euros au titre de l’entretien du jardin et la somme de 1 095,49 euros au titre de la réfection du parquet,

— débouté M. [N] [H] de sa demande tendant à voir condamner les défenderesses et leurs cautions à lui verser la somme de 7 397,44 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à régler à M. [N] [H] la somme de 402,56 euros au titre du loyer du mois de mars 2018,

— débouté M. [N] [H] de sa demande tendant à voir condamner les défenderesses et leurs cautions à lui verser la somme de 228,63 euros correspondant à une livraison de fuel,

— condamné M. [N] [H] à verser aux défenderesses la somme de 780 euros correspondant au dépôt de garantie,

— débouté Mme [U] [P] et Mme [K] [X] de leur demande tendant à voir condamner M. [N] [H] à leur verser une somme de 2 340 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [N] [H] à verser à Mme [U] [P] et Mme [K] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [H] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le 23 février 2021, M. [N] [H] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 mai 2021, il demande à la cour de :

— réformer le jugement du 22 octobre 2020,

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à lui verser :

* 1 080 euros au titre de l’entretien du jardin,

* 1 095,49 euros au titre de la réfection du parquet,

* 1 500 euros au titre des réparations locatives,

* 7 397,44 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 228,63 euros au titre de la facture de fioul,

— condamner solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

— condamner solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] au paiement des entiers dépens,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance,

— condamner solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] au paiement des entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2021, Mme [U] [P] et Mme [K] [X] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 22 octobre 2020,

— débouter M. [N] [H] de ses demandes,

— condamner M. [N] [H] à leur verser une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [E] [W] épouse [P], n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne, le 19 mai 2021.

Mme [O] [S] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne, le 20 mai 2021.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur les dégradations locatives et les défauts d’entretien

M. [H] rappelle qu’un état des lieux d’entrée a été effectué et que les locataires ne démontrent pas un prétendu état dégradé de la maison avant la prise de possession.

Il demande sur ce point, d’écarter les attestations de M. [C] et de M. [A], ne respectant pas les formes légales. Il signale que M. [G], qui atteste également, est le compagnon de Mme [X], de sorte que son témoignage est sujet à caution. Il fait valoir de même que M. [Y] est le compagnon de Mme [S], elle-même partie au litige. Il souligne que Mme [S], caution ne peut témoigner. Il conteste avoir employé M. [D] qui atteste le contraire. Il considère le témoignage de M. [Z] dénué d’objectivité, ce dernier ayant été en conflit avec lui dans le cadre d’une procédure judiciaire. Selon lui, enfin, l’attestation de Mme [T], son ancienne locataire, est dénuée d’intérêt.

À titre subsidiaire, s’il devait être considéré que l’état des lieux d’entrée est dénué de force probante, il demande de faire application de la présomption de bon état en application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

Il considère que les locataires ont commis des dégradations et ont manqué à leur obligation d’entretien et qu’il est fondé en ses différentes demandes de remises en état suivantes :

— jardin (tonte et taille des haies) : 1 080 euros (devis Eurl Jardins du Crenoc)

— parquet (ponçage et vitrification) : 1 095,49 euros (devis société Corre poncage)

— divers travaux : peinture de la porte du garage, dans le séjour, de la porte de la salle de bain, réparation du châssis de fenêtre du garage, de carreaux de l’escalier du garage, d’un joint de lucarne dans l’escalier, rebouchage et peinture de trous de cheville dans la salle d’eau, du porte-savon dans la salle d’eau, de la porte de chambre Est : total de 1 500 euros.

Mmes [P] et [X] dénient toute valeur probante à l’état des lieux d’entrée, en relevant qu’il est très sommaire, au contraire des constatations faites lors de la sortie, et qu’il a été rédigé par le bailleur lui-même.

En tout état de cause, elles s’opposent aux demandes en paiement formées par M. [H] considérant que le logement dont elles ont pris possession était dégradé, comme en attestent MM. [C], [A] et [Z] et Mme [T].

Elles font valoir que le bailleur leur avait indiqué qu’il ferait la peinture de plusieurs pièces et des fenêtres en bois, ainsi que la terrasse, et que rien n’a été fait. Elles soulignent qu’il n’a pas davantage effectué des travaux pour mettre aux normes l’installation électrique.

Elles estiment donc ne pas être responsables de l’état du logement constaté lors de l’état des lieux de sortie. Elles ajoutent que M. [H] a utilisé durant tout le temps de la location le garage pour stocker du matériel, qu’il utilisait de l’eau et de l’électricité sans les indemniser, qu’on ne peut exclure qu’il soit lui-même responsable de la situation.

Elles affirment avoir toujours parfaitement entretenu le jardin.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives peut être mise en évidence au moyen d’un état des lieux de sortie, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été dressé par huissier et est particulièrement détaillé et l’état des lieux d’entrée a été rédigé manuscritement par le bailleur et est plus sommaire. Ce dernier document est cependant signé par le bailleur et les deux locataires. Ces dernières, par leur signature, en ont ainsi approuvé les termes.

Les intimées sont donc mal fondées à prétendre que cet état des lieux est dénué de toute force probante, au regard de son aspect succinct, étant observé que cette argumentation n’apparaît pas de leur intérêt, puisque si tel devait être le cas, la présomption de l’article 1731 du code civil viendrait à s’appliquer, de sorte qu’à défaut d’état des lieux, ceux-ci sont présumés avoir été remis en bon état, ce qui ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée, qui fait état de divers désordres.

Ainsi cet état des lieux d’entrée le 1er avril 2017 mentionne :

— cuisine : faïence du plan de travail avec des chocs et une bande à refaire,

— chambre RDC : manque un arrêtoir de persiennes, pelade sur 1m2 de vitrification, une tâche sur le mur,

— couloir du RDC : état d’usage

— WC RDC : état d’usage, un syphon à déboucher,

— salle de bain : écaillage au dessus de la faïence (paroi de la baignoire), retouche peinture au dessus du miroir,

— salon séjour : état d’usage,

— escalier : état d’usage, quelques marques sur le poteau d’angle,

— chambre 1: un arrêtoir à remplacer, tablette à repeindre,

— chambre 3: traces de rouille,

— escalier cave : porte palière ; le collage du seuil a cédé en partie basse, une tâche de peinture,

— buanderie : lavabo bouché,

— grenier , WC, chambre 2, chaufferie, notés RAS.

Il est fait mention d’un garage avec les relevés EDF et eau et d’une sous-terrasse.

Pour prétendre à différentes remises en état, M. [H] s’appuie sur les constations suivantes de l’huissier le 18 mars 2018 :

— jardin : la pelouse n’a pas été tondue, la haie serait à rabattre

— parquet séjour : traces de rayures ou griffures à vérifier devant la principale baie vitrée

— parquet chambre RDC : vitrification un peu partie par endroit notamment au droit du lit avec petits poinçonnements et petites rayure,

— garage : hublot PVC impacté par un petit trou, porte dégradée par un animal, châssis niveau fenêtre déposé, plastique translucide installé et collé par du polyuréthane sur le dormant existant,

— escalier du garage : nez de marches abîmées, deux carreaux cassés, et un ébréché,

— séjour : dégradations de peinture en pied de mur de façade sud entre les deux fenêtres, peinture boiserie fenêtre écaillée dans sa partie murale ouest, baguette plafond décollée au droit de la baie vitrée principale façade ouest,

— chambre RDC : traces sales entre les deux appliques et interrupteur, reprises de peintures sur moisissures,

— escalier : joint de lucarne parti de son logement,

— dégagement 1er étage : parquet ciré sur vitrification,

— salle d’eau : deux trous de cheville, porte savon bon état un tout petit éclat.

Les locataires ont occupé les lieux d’avril 2017 à mars 2018, soit durant un an. Durant cette location, un incendie est survenu dans les lieux le 18 octobre 2017 après que Mme [P] ait mis une friteuse sur la plaque de cuisson. Le procès-verbal de constations dressé par l’expert de la Maaf fait état de dommages aux peintures et au sol de la cuisine, aux peintures de l’entrée, aux meubles et hotte de la cuisine.

Les dégradations invoquées par le bailleur sont étrangères aux dommages résultant de ce sinistre.

* sur l’entretien du jardin

Les locataires conformément aux dispositions du décret n° 87- 712 du 26 août 1987 sont tenues de procéder à l’entretien de la pelouse et à la taille des arbres et arbustes.

Pour contester les observations de l’huissier, Mmes [P] et [X] produisent une attestation de Mme [O] [S]. Cette dernière étant partie au litige, la cour ne peut qu’écarter ce témoignage.

L’attestation de M. [Y], dont il n’est pas établi qu’il présenterait un lien avec les parties, alors qu’il atteste du contraire, et qui fait état d’un jardin en mauvais état lors de sa première visite aux locataires ne permet pas de démontrer que les locataires ont satisfait à leur obligation sur ce point.

La cour estime que le défaut d’entretien sur ce point reproché aux locataires est établi. Le montant du devis de l’Eurl Jardins du Crenoc de 1 080 euros sera mis à leur charge.

* sur le parquet

Compte tenu des constatation faites sur le parquet de la chambre en RDC à l’entrée (pelade sur 1m2 de vitrification), les travaux de ponçage et de vitrification du parquet de cette pièce ne sont pas justifiés. La cour considère qu’il en est de même des travaux de même nature dans le séjour, alors que l’huissier fait état de traces de griffure ou rayures en un seul endroit, qui plus est à vérifier, et que cette pièce avait été notée en état d’usage un an avant, de sorte que l’existence formelle de dégradations locatives n’est pas avérée. M. [H] doit être débouté de cette demande et le jugement est confirmé sur ce point.

* sur les autres dégradations

Sur ce point, quand bien même M. [H] justifie l’existence de quelques dégradations, la cour constate que l’évaluation de son préjudice (1 500 euros) pour les remises en état qui s’imposent, ne procède que de ses seules affirmations, l’appelant s’abstenant de communiquer aux débats tout document permettant de chiffrer des travaux de réparation. Sa demande de ce chef n’est donc pas fondée et la cour confirme le jugement qui le déboute de cette demande.

En conséquence, Mmes [P] et [X] sont redevables d’une somme de 1 080 euros au titre du défaut d’entretien du jardin.

En application de l’article 22 3ème alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 780 euros, somme inférieure à la somme restant due au bailleur du seul chef des réparations locatives.

Le dépôt de garantie doit donc être conservé par le bailleur.

La cour infirme le jugement qui condamne M. [H] au remboursement de la somme de 780 euros, déboute les intimés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et condamne Mmes [P] et [X] à payer à M.[H], après déduction de la somme de 780 euros versée en garantie, une somme de 300 euros au titre des réparations locatives.

— sur le fuel

M. [H] reproche aux locataires le non paiement des frais de fuel. Il sollicite paiement d’une somme de 228,63 euros à ce titre.

En réponse, les intimées signalent que le bailleur ne démontre pas que les factures produites correspondent à une consommation qui leur est imputable ou qu’il s’agissait de remplir la cuve de fuel de la maison louée. Elles notent que lors de la deuxième livraison, elles n’étaient pas présentes.

Au soutien de sa demande, M. [H] produit une facture de fuel de 228,63 euros en date du 23 mai 2018. Le constat d’huissier du 28 mars 2018 mentionne 'jauge fioul voir photo'. Si des photographies sont en effet annexées à ce constat, aucune d’elle ne permet de lire correctement cette jauge. En tout état de cause, l’état des lieux d’entrée ne porte mention d’aucune indication sur ce point. La demande de ce chef n’apparaît pas fondée, le bailleur étant défaillant à démontrer que le volume de combustible objet de la facture de mai 2018, à une date d’ailleurs postérieure de plus de deux mois après le départ des locataires correspond précisément à leur consommation. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette cette demande.

— sur le préjudice de jouissance de M. [H]

M. [H] estime avoir subi un préjudice de jouissance qui n’a pas été entièrement réparé, en raison de l’incendie provoqué par les locataires dans la cuisine, car seul un mois a été indemnisé par les assurances.

Il indique n’avoir pu remettre en location le bien tant que la cuisine n’était pas réparée, soit que début février 2019. Il explique que les meubles de cuisine n’ont été livrés qu’en juillet 2018, et que les travaux de remise en alimentation de l’eau, du gaz et de l’électricité ont été réalisés au cours de l’automne 2018. Il estime subir un préjudice de jouissance non indemnisé du 17 au 31 mars 2018 et de mai 2018 à janvier 2019 et réclame 7 397,44 euros de ce chef et demande que les locataires en soient déclarées responsables.

Les intimées rappellent que sur ce point M. [H] a reçu une somme de 780 euros correspondant à un mois de loyer. Elles notent qu’il a volontairement ralenti les démarches des assurances en sollicitant plusieurs devis pour obtenir le maximum. Elles considèrent cette demande injustifiée.

Suite à l’incendie survenu dans la maison le 17 octobre 2017, la reprise des dommages (réparations et installations électriques, meubles) a donné lieu à un chiffrage le 29 décembre 2017. Le procès-verbal d’expertise relève que les locataires ont donné congé pour le 16 mars 2018. M. [H] ne conteste pas avoir été indemnisé par l’assureur à hauteur d’un mois de loyer soit 780 euros, destiné à couvrir son préjudice de jouissance pour lui permettre de faire ces travaux.

M. [H] verse aux débats un bon de commande pour une cuisine, daté du 23 mai 2018, soit plus de deux mois après le départ des locataires.

Alors que les réparations nécessaires étaient chiffrées depuis le mois de décembre 2017, M. [H] est seul responsable du retard pris par lui pour commander les éléments de la cuisine. Il ne peut donc imputer aux locataires le préjudice de jouissance qu’il invoque.

La cour confirme le jugement qui le déboute de cette demande.

— sur les engagements des cautions

M. [H] sollicite, conformément aux engagements souscrits, la condamnation solidaire des deux cautions aux sommes qu’il estime lui être dues par les deux locataires.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui n’a pas conclu est réputée s’approprier les motifs de la décision.

Mmes [O] [S] et [E] [P] n’ont pas conclu. Les dispositions du jugement les condamnant solidairement au paiement de la somme de 402,56 euros représentant le solde de loyer du mois de mars 2018 (pour la période du 1er au 16 mars, fin du bail) doivent donc être confirmées.

Au regard des termes de leurs engagements de cautions, portant non seulement sur le règlement des loyers, mais également sur les réparations locatives, ces dernières supporteront solidairement avec les deux locataires la somme de 300 euros restant due au bailleur de ce chef.

— sur les autres demandes

Le rejet de la demande d’indemnisation formée par les locataires au titre d’un préjudice de jouissance, n’est pas contesté.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimées, redevables envers le bailleur en fin de bail.

La cour condamne celles-ci in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une somme de 600 euros à M. [N] [H] au titre de ses frais irrépétibles en première instance et 600 euros à ce même titre en cause d’appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens dont infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il :

— déboute M. [N] [H] de sa demande tendant à condamnation au titre d’une somme de 1 080 euros au titre de l’entretien du jardin,

— condamne M. [N] [H] à verser aux défenderesses la somme de 780 euros correspondant au dépôt de garantie,

— condamne M. [N] [H] à verser à Mme [U] [P] et Mme [K] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [N] [H] aux entiers dépens ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne solidairement Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à payer à M. [N] [H] la somme de 300 euros après déduction du dépôt de garantie, sur les sommes restant dues au bailleur ;

Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie qui reste acquis à M. [N] [H] ;

Condamne in solidum Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à payer à M. [N] [H] une somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] à payer à M. [N] [H] une somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Mme [U] [P] et Mme [K] [X], Mme [E] [P] et Mme [O] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente