3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°432

N° RG 23/04433 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T6TZ

(Réf 1ère instance : 2022003009)

M. [W] [N]

C/

M. [S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e MASSON

Me [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TC de [Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Rapporteur

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Octobre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [W] [N]

né le 24 Novembre 1950 à [Localité 8] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004535. Décision du 27/07/2023 rectifiée le 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Guillaume MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [S] [J]

né le 03 Juillet 1974 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BAILLEUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

M. [W] [N] a exploité un fonds de commerce de restauration, [Adresse 1] à [Localité 9]. Il bénéficiait alors d’un bail commercial conclu le 1er novembre 2014 avec la SCI Larvor.

M. [N] a mis en vente son fonds de commerce.

Le 7 février 2017, un compromis de cession a été signé avec M. [J], par devant Mme [C], notaire, pour un prix de 51 000 euros, sous conditions suspensives, au profit du cessionnaire, d’obtention d’un accord pour se raccorder au réseau de gaz naturel et pour utiliser le local poubelle. Il était indiqué que le cessionnaire devrait se renseigner auprès du syndic pour lever les conditions et qu’à défaut, le notaire s’en chargerait.

Le cédant s’engageait, quant à lui, à justifier, avant le jour de la vente, de l’approbation du bailleur pour les modifications intervenues dans la disposition des lieux et, au jour de la signature de l’acte authentique, à verser les documents de licenciement de la salariée, Mme [Y].

Le transfert de propriété était prévu au jour de la signature de l’acte authentique, fixée au plus tard le 3 avril 2017.

Une somme de 2 550 euros était remise au notaire par M. [J], acquise au cédant si le cessionnaire ne régularisait pas l’acte authentique au plus tard le 1er mai 2017.

Par courrier recommandé du 30 mars 2017 adressé au notaire, M. [J] a fait savoir que la signature définitive de l’acte de cession ne pouvait intervenir en ce que la condition suspensive n’était pas levée, que le cédant n’avait pas fourni l’autorisation du bailleur quant aux travaux ni ceux concernant le licenciement de la salariée et que les locaux n’avaient pas la possibilité d’accueillir une cuisine professionnelle en raison d’un système de ventilation non conforme aux normes.

Le notaire a convoqué M. [J], à la demande de M. [N], en réitération de la vente le 28 avril 2017. M. [J] ne s’est pas présenté et le notaire a dressé un procès-verbal de carence le même jour.

Entre-temps, le 19 avril 2017, la SCI Larvor a fait signifier à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et l’a assigné le 7 novembre suivant en référé en résiliation du bail et expulsion.

Par acte du 13 novembre 2017, M. [N] a assigné M. [J] en référé en exécution du contrat de cession.

Les deux procédures ont été jointes.

Par décision du 1er mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes s’est déclaré incompétent s’agissant des demandes de M. [N] à l’encontre de M. [J] en raison de contestations sérieuses mais a constaté la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2014, ordonné l’expulsion de M. [N] et l’a, notamment, condamné à titre de provision à payer à la SCI Larvor la somme de 3 195,87 euros restant à devoir.

M. [N] a formé appel. Son appel a été déclaré caduc.

Le 5 novembre 2021, M. [N] a mis en demeure M. [J] de payer le prix du fonds de commerce.

Le 2 mai 2022, M. [N] a assigné M. [J] devant le tribunal de commerce de Nantes aux fins, à titre principal, de condamnation de M. [J] au paiement du prix et de réparation d’un préjudice du fait de l’inexécution de son obligation de payer ledit prix.

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal de commerce de Nantes a :

— dit que l’assignation du 2 mai 2022 n’est pas nulle au sens de l’article 56 du code de procédure civile,

— déclaré M. [N] recevable en ses demandes,

— dit que l’action de M. [N] n’est pas prescrite,

— dit que les conditions suspensives prévues au compromis n’ont pas été levées,

— dit que le contrat de cession du 7 février 2017 n’est pas devenu parfait le 1er avril 2017,

— dit que M. [J] était légitime à refuser la réitération de l’acte,

— débouté M. [N] de toutes ses demandes,

— condamné M. [N] au paiement de la somme de 1 000 euros à M. [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] en tous les dépens dont frais de greffe liquidés à 69,59 euros toutes taxes comprises.

M. [N] a formé appel le 19 juillet 2023.

Sur la demande d’irrecevabilité des conclusions de M. [N]

M. [J] demande à la cour de rejeter les conclusions de M. [N] datée du 18 septembre 2024.

M. [N] a répondu par conclusions adressées au conseiller de la mise en état le 26 septembre 2024 pour voir rejetée la demande d’irrecevabilité de ses conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Selon l’article 783 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’instance, après la clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Il s’en déduit que les conclusions et le dépôt de nouvelles pièces sont par principe recevables jusqu’au prononcé de la clôture sauf à établir des circonstances particulières caractérisant une atteinte portée au principe de la contradiction.

Le 2 août 2024, un avis de fixation avec l’indication que la clôture serait prononcée le 19 septembre 2024 a été adressé aux parties.

M. [J] a conclu au fond le 5 septembre 2024. M. [N] a conclu le 18 septembre 2024, veille de la clôture annoncée.

M. [J] a demandé au conseiller de la mise en état le report de la clôture pour pouvoir répondre.

La clôture a été reportée à une date fixée au 26 septembre 2024.

Pour autant, M. [J] a conclu le 23 septembre 2024 à l’attention de la cour pour demander le rejet des conclusions de M. [N].

M. [J] a demandé à la cour un nouveau report de la clôture.

La clôture a été repoussée et prononcée le 1er octobre 2024, avant l’ouverture des débats, par le conseiller de la mise en état.

Le dépôt de conclusions de dernière heure de M. [N] par lesquelles il soulevait des nouveaux moyens et versait deux nouvelles pièces a justifié le report de la clôture pour permettre à M. [J] d’y répondre dans des délais raisonnables.

En conséquence, aucune atteinte n’a été portée au principe de la contradiction.

Il convient de rejeter la demande d’irrecevabilité des conclusions de M. [N] du 18 septembre 2024.

La cour tiendra compte des dernières conclusions de M. [N] du 18 septembre 2024 et de celles de M. [J] du 5 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [N] demande à la cour de :

«- DÉCLARER Monsieur [J] irrecevable et mal fondé en son appel incident du jugement rendu le 5 juin 2023 par le tribunal de commerce de NANTES, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions d’intimé principal et d’appelant incident ;

— DÉCLARER Monsieur [N] recevable et bien-fondé en son appel principal du jugement rendu le 5 juin 2023 par le tribunal de commerce de NANTES, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions d’appelant principal et d’intimé incident ;

Y faisant droit,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que les conditions suspensives prévues au compromis n’ont pas été levées,

— dit que le contrat de cession du 07/02/2017 n’est pas devenu parfait le 01/04/2017,

— dit que M. [S] [J] était légitime à refuser la réitération de l’acte,

— débouté M. [W] [N] de toutes ses demandes,

— condamné M. [W] [N] au paiement de la somme de

1 000 euros à M. [S] [J] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [W] [N] en tous les dépens dont les frais de greffe liquidés à 69,59 euros toutes taxes comprises,

Mais sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [J] de son exception de nullité de l’assignation du 2 mai 2022 et de son exception de prescription de l’action de Monsieur [N] engagée ce même 2 mai 2022, sauf encore en ce qu’il a implicitement mais nécessairement écarté comme non pertinents les motifs de rejet des

demandes de Monsieur [N] fondés sur le défaut de

justification de l’accord de travaux, sur la nullité du contrat de cession pour dol, sur la fausseté de la déclaration d’absence d’arriéré de loyer et de charges et sur la publication en ligne d’une annonce de mise en vente du fonds et sauf enfin en ce qu’il a retenu que Maître [C], ès qualité de mandataire de Monsieur [J], a commis une faute d’abstention dans l’exécution de sa mission relative à la réalisation des conditions suspensives;

Et statuant à nouveau,

— DÉCLARER infondée l’exception de caducité du contrat de cession pour défaillance des conditions suspensives n° 2.1 et n° 2.2, que Monsieur [J] a soulevée dans sa déclaration du 30 mars 2017, Monsieur [J] ayant renoncé au bénéfice de ces conditions ;

A défaut,

— DÉCLARER infondée l’exception de caducité du contrat de cession pour défaillance des conditions suspensives n° 2.1 et n° 2.2, faute pour Monsieur [J] d’avoir préalablement exercé et épuisé son droit d’action contre la bailleresse en exécution de son obligation de délivrance de tous les accessoires du local dont elle était nécessairement débitrice envers lui à compter du 16 mars 2017 ;

A défaut,

— DÉCLARER commun à Monsieur [N] et à Monsieur [J] le moyen selon lequel Maître [C], ès qualités de rédactrice du contrat de cession et mandataire de Monsieur [J] commise à la réalisation des conditions suspensives n° 2.1 et n° 2.2, a commis une faute grave constituée par l’absence de toute diligence aux fins de réaliser lesdites conditions ;

— DÉCLARER infondée l’exception de caducité du contrat de cession pour défaillance des conditions suspensives n° 2.1 et n° 2.2, lesdites conditions étant réputées accomplies en raison de l’empêchement de leur réalisation par Monsieur [J] et Maître [C] ;

En outre,

— DÉCLARER infondée l’exception d’inexécution de l’obligation de justifier l’accord de travaux, que Monsieur [J] a soulevée dans sa déclaration du 30 mars 2017 ;

— DÉCLARER infondée l’exception d’inexécution de l’obligation de produire le ou les documents établissant l’antériorité et l’effectivité du licenciement de Madame [Y] par rapport à la date de conclusion du contrat de cession, que Monsieur [J] a soulevée dans sa déclaration du 30 mars 2017 ;

— DÉCLARER infondée l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrance d’un fonds de commerce de restauration conforme aux spécifications du contrat de cession, que Monsieur [J] a soulevée dans sa déclaration du 30 mars 2017 ;

— DÉCLARER irrecevable et infondée l’exception d’inaptitude du fonds cédé à être exploité en l’état en raison de la non-conformité à des normes de son système de ventilation, que Monsieur [J] a soulevée dans sa déclaration du 30 mars 2017 ;

— DÉCLARER infondée l’exception de déclaration mensongère de Monsieur [N] dans le contrat de cession du 7 février 2017, que Monsieur [J] a soulevée dans ses conclusions d’intimé n° 1 ;

— DÉCLARER infondée l’exception de remise en vente du fonds de commerce par Monsieur [N] préalablement vendu à Monsieur [J], que Monsieur [J] a soulevée dans ses conclusions d’intimé n° 1 ;

— DÉCLARER irrecevable et infondée la demande de dommages et intérêts d’un montant de 10 000 euros formée par Monsieur [J] dans ses conclusions d’intimé n° 1 ;

En conséquence,

À titre liminaire,

— DÉCLARER que le contrat de cession du 7 février 2017 est devenu parfait le 1er avril 2017 ;

— DÉCLARER que Monsieur [J] n’était donc pas légitime à refuser d’exécuter ses obligations essentielles nées du contrat de cession du 7 février 2017 ;

À titre principal :

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] la somme de 51 000 euros en exécution de son obligation de payer le prix du fonds, avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 novembre 2021 ;

— DÉCLARER infondée l’exception de libération de Monsieur [J] tirée de l’impossibilité dans laquelle se trouve Monsieur [N] d’exécuter son obligation de délivrance du fonds de commerce vendu, que Monsieur [J] a soulevée dans ses conclusions d’intimé n° 1 ;

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] la somme de 2 600 euros en exécution de son obligation de rembourser le dépôt de garantie qu’il a versé à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 2 mai 2022 ;

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] la somme de 86 632,22 euros en réparation des préjudices qu’il lui a causés, hors perte du fonds de commerce vendu, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

À titre subsidiaire :

— DÉCLARER que le contrat de cession du 7 février 2017 stipule une clause pénale pour le cas où Monsieur [J] manquerait d’exécuter son obligation essentielle de signer l’acte authentique de cession au plus tard le 2 mai 2017 ;

— DÉCLARER que la clause pénale a été acquise de plein droit par Monsieur [N] à compter du 3 mai 2017 ;

— DÉCLARER manifestement dérisoire la clause pénale au regard du montant des préjudices effectivement subis par Monsieur [N], de la gravité des fautes commises par Monsieur

[J] et de la charge procédurale endurée par Monsieur [N] pour être rétabli dans ses droits ;

— RÉVISER le montant de la clause pénale à un montant qui ne saurait être inférieur à celui de tous les préjudices effectivement subis par Monsieur [N], soit 235 132,22 euros ;

— CONDAMNER Monsieur [J], en exécution de la clause pénale, à payer à Monsieur [N] la somme de 235.132,22 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du 5 novembre 2021 ;

À titre infiniment subsidiaire :

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] la somme de 235.132,22 euros en réparation de l’intégralité des préjudices qu’il lui a causés, en ce compris la perte du fonds de commerce vendu, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER Monsieur [J] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] la somme de 250,00 euros correspondant au coût du procès-verbal de carence dont il a dû s’acquitter auprès de Maître [C] le 28 avril 2017, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

— CONFIRMER pour le surplus le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

— CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700-2° du code de procédure civile. »

M. [J] demande à la cour de :

« – Juger Monsieur [N] tant irrecevable que mal fondé au soutien de son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires et l’en débouter,

— Juger recevable et bien fondé Monsieur [J] au soutien de ses écritures comme en l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

— Infirmer le jugement du 05 juin 2023 dont appel, en ce qu’il a considéré que l’action de Monsieur [N] n’était pas prescrite,

Statuant à nouveau,

— Juger que l’action de Monsieur [N] introduite suivant acte extra judiciaire en date du 2 mai 2022 par devant le Tribunal de Commerce de NANTES était prescrite,

En conséquence,

— Juger irrecevable Monsieur [N] en son action comme en ses demandes et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement du 05 juin 2023 en ce qu’il a :

— Dit que les conditions suspensives prévues au compromis n’ont pas été levées,

— Dit que le contrat de cession du 07 février 2017 n’est pas devenu parfait le 1er avril 2017,

— Dit que Monsieur [J] était légitime à refuser la réitération de l’acte,

— Débouté Monsieur [N] de toutes ses demandes,

— Condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 1000 euros à Monsieur [J] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Monsieur [N] au paiement de tous les dépens dont les frais de greffe liquidés à 69,59 euros TTC,

Y ajoutant,

— Juger que la cession était affectée d’un vice du consentement du fait des manoeuvres dolosives du Cédant et qu’elle est donc nulle,

— Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur [J] la somme de 10 000 euros en réparation de ses préjudices,

— Condamner Monsieur [N] en cause d’appel à payer à Monsieur [J] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction de droit au bénéfice de Me [Z], Avocat constitué aux présentes. »

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

DISCUSSION

Sur la prescription

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article L.110-4 du code de commerce dispose que les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

La cession d’un fonds de commerce est un acte de commerce.

Le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 43 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle prévoit que :

«  lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :

1- De la notification de la décision d’admission provisoire ;

2- De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;

3- De la date à laquelle le demandeur de l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l’article 69 et de l’article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;

4- Ou, en cas d’admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné. »

Aux termes de la convention des parties, la date du défaut de signature de l’acte authentique correspondant au délai butoir pour les parties pour pénaliser la renonciation à la vente, par le biais de la clause pénale, a été fixée au 1er mai 2017. Il s’en déduit que l’action en paiement du prix découlant du défaut de signature de l’acte authentique se prescrivait par cinq ans à compter du 2 mai 2017 à 00 h pour prendre fin le 1er mai 2022 à 24 h, le délai étant prorogé au premier jour ouvrable, soit le lundi 2 mai 2022 à 24 h.

Le jour de l’assignation de M. [J] devant le tribunal de commerce, le 2 mai 2022, l’action en paiement de M. [N] n’était pas prescrite.

Au surplus, si tant est que le point de départ dusse être fixé à la date du procès-verbal de carence du 27 avril 2017 comme le soutien M. [J], M. [N] justifie d’une décision d’aide juridictionnelle en date du 11 janvier 2022 rendue à la suite d’une demande présentée le 26 novembre 2021 et portant sur une procédure devant le tribunal judiciaire sans représentation obligatoire et devant les autres juridictions y compris le juge de l’exécution. La formulation large de la décision d’aide juridictionnelle rapportée à la copie de la demande produite de M. [N] en date du 21 novembre 2021, permet de considérer que M. [N] a obtenu l’aide juridictionnelle pour le litige l’opposant à M. [J] et obtenir le paiement du prix du fonds de commerce et des dommages et intérêts.

Lors du dépôt de la demande le 26 novembre 2021, l’action en paiement du prix n’était pas prescrite. Le délai a été interrompu par le dépôt de la demande jusqu’au 11 janvier 2022 ; un nouveau délai a couru à compter de cette date.

Au fond,

— sur la réalisation des conditions suspensives

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. (…) »

La convention des parties correspond à une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce. L’accord a été constaté sur le prix et la chose mais le paiement du prix et le transfert de propriété devaient avoir lieu le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la cession. La réitération de la vente consiste, sans autre précision de l’acte, en un terme suspensif à l’arrivée duquel se réalisera le transfert de propriété et interviendra le paiement du prix.

Conformément à l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. Dans une promesse synallagmatique de vente, lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

M. [N] et M. [J] conviennent dans leurs écritures que la date fixée pour la réitération de la vente, à savoir le 31 mars 2017, dernier jour ouvrable avant la date de signature initialement fixée, correspond au terme implicite fixé pour la réalisation des conditions.

Les conditions conclues dans l’intérêt du cessionnaire sont :

— possibilité pour le cessionnaire de pouvoir se raccorder au réseau de gaz naturel de la commune,

— possibilité pour le cessionnaire de pouvoir utiliser le local poubelle.

Il est simplement exigé du cessionnaire qu’il se « renseigne » auprès du syndic pour lever ces conditions. Le nom et l’adresse du syndic ne sont pas mentionnés à l’acte.

Ni les formalités à accomplir, ni les conditions de justification des démarches ne sont précisées.

Seule la bonne foi de M. [J] devait alors présider à la recherche de renseignement.

A défaut, pour le cessionnaire d’obtenir les renseignements, il est expressément prévu que le notaire se charge de ces vérifications.

M. [J] justifie avoir adressé un courriel à Mme [B] à l’adresse [Courriel 7] le 23 mars 2017 pour obtenir la réponse aux deux questions. Cette adresse était celle à laquelle le représentant de la bailleresse avait lui-même adressé des demandes aux fins de vérifications relatives à l’évacuation de la vapeur et des fumées grasses dans le système de ventilation, le 19 mars 2017. Il s’en déduit que M. [J] était légitime à considérer que cette adresse correspondait bien à celle du syndic.

Le courriel reprend le nom de la résidence, mentionne l’urgence et le contexte de la demande.

M. [J] soutient ne pas avoir eu de réponse.

Le notaire a été informé le 30 mars 2017 par M. [J] que ces conditions suspensives n’étaient pas levées.

Contrairement à ce qu’affirme M. [N], le notaire ne peut être considéré comme le mandataire de M. [J] pour l’accomplissement des actes nécessaires à la réalisation des conditions. Aux termes de ses écritures, M. [N] se contredit d’ailleurs en rappelant que le notaire est le « mandataire commun » des parties et en affirmant qu’il aurait manqué à son devoir de vigilance et de diligences.

Il appartenait au notaire, aux termes du contrat, de procéder aux vérifications utiles une fois alerté par M. [J].

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que M. [J] n’a pas lui-même fautivement empêché la levée des conditions.

Il est noté au surplus que le 26 avril 2017, M. [J] a demandé au notaire les documents justifiant que les conditions suspensives étaient levées.

Seule une réponse du syndic pouvait permettre la levée des conditions selon la clause claire de la promesse. A défaut de production d’une telle réponse, la preuve de la levée des conditions n’est pas rapportée.

M. [N] soutient que M. [J] a pris possession des lieux dès le 7 février 2017 ce qui impliquait, selon lui, un renoncement au bénéfice des conditions suspensives susvisées.

La renonciation à un droit résulte d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

La remise des clés par M. [N] à M. [J] aux fins d’éventuels travaux et le changement de contrat d’électricité antérieurement à la réitération de la vente ne peuvent valoir, à eux seuls, renonciation non équivoque à se prévaloir de conditions qui avaient pour objet de permettre une exploitation normale du fonds de commerce.

Il doit donc être considéré que les conditions n’ayant pas été levées à bonne date, la promesse est caduque.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement du prix, de la clause pénale, et les demandes indemnitaires de M. [N].

Il est relevé que les autres moyens des parties sont sans objet du fait du rejet de la demande en paiement pour ce moyen principal.

— sur la demande indemnitaire de M. [J]

M. [J] sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’acharnement procédural de M. [N].

M. [N] fait valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et donc, irrecevable. Au fond, il soutient que la faute, le préjudice et le lien de causalité ne sont pas prouvés.

L’article 564 du code de procédure civile dispose :

« A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

L’article 566 du même code précise :

« Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.»

La demande de dommages et intérêts qui porte sur le comportement procédural de M. [N], et notamment, son droit d’agir et d’exercer une voie de recours, constitue l’accessoire de la défense opposée à la demande principale devant les premiers juges et est donc recevable.

Il n’est pas démontré que M. [N] ait agi en justice autrement que pour faire valoir ses droits.

Il convient de rejeter la demande.

— sur les frais et dépens

Les condamnations aux frais et dépens de première instance seront confirmées.

M. [N], succombant, sera condamné aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M. [Z], avocat constitué, et à payer à M. [J] une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 5 juin 2023 en ces dispositions soumises à la cour,

et y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [S] [J],

Condamne M. [W] [N] aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M. [Z], avocat constitué,

Condamne M. [W] [N] à payer à M. [S] [J] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,