COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

N°2024/423

Rôle N° RG 24/03323 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMXJF

[K] [H]

C/

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Me Marina POUSSIN

Allison SOLNON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 30 Janvier 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/01672.

APPELANTE

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 juin 2014, l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail d’habitation à M. [F] et Mme [K] [H] épouse [F] un appartement sis à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 505,76 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 237 euros.

Les époux [F] ont divorcé.

Par avenant du 09 décembre 2020, [K] [H] est devenue seule titulaire du bail.

Se plaignant d’une violation d’un usage paisible des lieux loués par la locataire, l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Mme [H] par acte du 22 février 2023, aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail et statuer sur les conséquences d’une telle mesure.

Par jugement contradictoire du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail du 03 juin 2014, modifié selon avenant n° 1 du 09 décembre 2020, entre l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT et Mme [K] [H],

— ordonné l’expulsion de Mme [K] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— dit qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à leur expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles présent dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [K] [H] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 792, 79 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur,

— condamné Mme [K] [H] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1101,25 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au premier décembre 2023 (échéance du mois de décembre non comprise),

— débouté Mme [K] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné Mme [K] [H] à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [K] [H] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de la violation, par la locataire, d’un usage paisible des lieux loués et de la violation du règlement intérieur de l’immeuble. Il a évoqué le comportement du fils de la locataire et celui de Mme [H]. Il a fait état de manquements répétés, qui se sont poursuivis en dépit de mises en demeure d’avoir à les cesser. Il a écarté l’argument selon lequel les nuisances et troubles auraient pour seule origine un conflit de voisinage.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] au titre d’une violation, par le bailleur, de son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Par déclaration du 14 mars 2024, Mme [H] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

L’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [H] demande à la cour :

— de réformer le jugement du 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— de constater qu’elle n’a commis aucune violation grave et répétée de ses obligations de locataire,

— de constater que COTE D’AZUR HABITAT n’a pas agi à la suite de ses plaintes à l’encontre de M. [S],

— de débouter COTE D’AZUR HABITAT de toutes ses demandes,

— de condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

— de condamner COTE D’AZUR HABITAT à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste que son fils qu’elle héberge ou elle-même auraient manqué, de façon grave et répétée, à l’obligation d’usage paisible des lieux loués.

Elle affirme que les doléances portées à son encontre et celle de ses enfants proviennent de M.[S] et de sa fille, leurs voisins, avec lesquels elle est en conflit. Elle précise avoir déposé plainte contre M. [S].

Elle indique qu’une dizaine de voisins témoignent en sa faveur.

Elle explique avoir répondu oralement aux mises en demeure qu’elle a reçues.

Elle reproche à son bailleur de n’avoir pas répondu aux doléances qu’elle a formées à l’encontre de M. [S], qui s’est montré agressif et qui a même commis des violences à l’encontre de son fils en septembre 2023. Elle explique que le comportement de son voisin est lié au fait qu’elle a repoussé ses avances. Elle sollicite reconventionnellement des dommages et intérêts au motif de la violation par son bailleur de son obligation de lui permettre une jouissance paisible des lieux loués.

Par dernières conclusions notifiées le 07 mai 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, L’établissement public à caractère industriel et commercial COTE D’AZUR HABITAT demande à la cour :

— de rejeter les demandes de Mme [H],

— de confirmer le jugement déféré, sauf à porter à la somme de 457, 15 euros arrêtée au 02 mai 2024 sa condamnation à un arriéré locatif,

— de condamner Mme [H] à lui verser 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il reproche à sa locataire une violation de son obligation d’usage paisible des lieux loués. Il évoque des comportements répréhensibles et des troubles de jouissance émanant de sa locataire et de son fils [D] [F].

Il fait état de propos menaçants tenus par ce dernier à un garde assermenté en janvier 2022, alors que [D] [F] créait de troubles aux abords de la résidence et qu’il fumait des produits stupéfiants. Il ajoute avoir été saisi par un locataire qui se plaignait de fumées de produits stupéfiants dans les parties communes, provenant du balcon de Mme [H] et d’un rapport du 21 juin 2022 établi par un garde assermenté. Il expose qu’en dépit d’une mise en demeure, les manquements ont perduré. Il évoque la présence d’un scooter non assuré et à l’état d’épave sur l’emplacement de Mme [H], la persistance de consommation de produits stupéfiants par les deux fils de la locataire, une altercation avec un voisin, M. [S], la présence d’un graffiti sur une partie commune et l’état d’encombrement du balcon, visible depuis l’extérieur.

Il note que Mme [H] ne démontre pas que les griefs qui lui sont adressés auraient pour origine les plaintes de son voisin, M.[S]. Il explique que la plainte qu’elle a déposée contre ce dernier est consécutive à l’assignation qui a été délivrée à Mme [H]. Il précise avoir diligenté une enquête qui n’a pas démontré que d’autres voisins se plaignaient de M.[S]. Il explique avoir répondu aux demandes de Mme [H].

Il reproche également à sa locataire de ne pas respecter son obligation de payer les loyers et charges.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2024.

MOTIVATION

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1735 du code civil énonce que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le 05 janvier 2022, un garde assermenté du bailleur est intervenu en raison de travaux de mécanique effectués par deux personnes aux abords de la résidence. Ce garde indiquait dans son rapport avoir décliné sa qualité aux deux personnes qui avaient garé leurs scooters à un endroit qui leur était interdit. Il expliquait que l’un d’entre deux, identifié comme étant le fils de Mme [H], M.[D] [F], lui avait demandé de 'dégager’ et lui avait dit qu’il [était chez lui et faisait ce qu’il voulait], l’invectivant d’un 't’es qui toi'. M.[N], garde assermenté, expliquait qu’après lui avoir à nouveau dit qu’il fallait déplacer les scooters et cesser les travaux de mécanique à cet endroit, M.[F] lui avait rétorquéqu’il pouvait se garder là où il le voulait et lui avait dit 'casse toi, ça va mal se terminer'. Enfin, M.[N] mentionnait que ce dernier fumait des produits stupéfiants. Il convient de préciser que le locataire qui s’était plaint des nuisances commises aux abords de la résidence n’était pas M.[S].

La consommation de produits stupéfiants par le fils de Mme [H], au sein de la résidence appartenant au bailleur et dans les garages, est également dénoncée par M.[S] et par une enquête de voisinage effectuée le 09 février 2023 par le même garde assermenté, qui note que le fils de Mme [H], [D], a été formellement identifié par plusieurs locataires du bâtiment qui le mettent en cause. Le 25 avril 2023, dans le cadre d’une mise en demeure envoyée à Mme [H], le bailleur notait avoir reçu des plaintes de plusieurs locataires voisins qui souhaitaient garder l’anonymat, portant sur la consommation de produits stupéfiants.

La persistance de la consommation de produits stupéfiants par le fils de Mme [H] au sein de la résidence est ainsi démontrée, en dépit des mises en demeure reçue par cette dernière.

Il n’est pas démontré que les dégradations sur le mur du palier auraient été causées par le fils de Mme [H].

Il est établi qu’un contentieux existe entre M.[S] et sa fille d’une part, Mme [H] et son fils, d’autre part sans que la cour soit en mesure d’en connaître l’origine. Des plaintes réciproques ont été déposées par l’une et l’autre famille. Les dernières plaintes (celles de M. [D] [F] du 23 septembre 2023 à l’encontre de M.[S] et celle du 24 septembre 2023 de M.[S] à l’encontre de M.[D] [F]), permettent de constater que chaque plaignant indique avoir été frappé et que des traces de coups ont été médicalement constatées.

La pétition produite en copie par Mme [H], censée témoigner de l’absence de toute nuisance provoquée par elle-même ou les membres de sa famille, est dépourvue de force probante en l’absence de production des cartes nationales d’identité de ceux qui témoignent en sa faveur. L’attestation de M.[C] n’est pas probante puisqu’elle n’est pas accompagnée d’une pièce d’identité. L’attestation de Mme [J], qui indique ne rencontrer aucune difficulté avec la famille [H] et plus particulièrement avec M.[F] [D], décrit comme un jeune homme poli et respectueux, ne permet pas de combattre utilement les pièces adverses, en raison du fait qu’elle n’émane que d’une seule locataire, qu’elle reste taisante sur la consommation de produits stupéfiants dénoncée par les pièces adverses et qu’elle n’a pas voulu répondre aux questions du 'service tranquillité’ du bailleur, du 06 septembre 2023, portant sur une enquête détaillée de voisinage concernant Mme [H] et ses fils. De la même manière, l’attestation du 02 mai 2023 de M. [P], qui indique avoir été locataire du [Adresse 1] de 2014 à 2022, précise n’avoir rencontré aucun problème avec M.[D] [F] et relève que M.[S] a écrit une lettre ambigue à sa femme, est insuffisante pour combattre les constatations adverses.

Une enquête diligentée par un garde assermenté le 24 octobre 2023 a été effectuée à la suite des doléances de Mme [H] du 30 avril 2023 portant sur les agissements allégués de M.[S] (doléances signifiées au bailleur après l’acte introductif d’instance) ; cette enquête n’a pas permis de recueillir de récriminations à l’encontre de ce dernier, alors que Mme [F] affirmait dans un courriel du 29 septembre 2023 que plusieurs voisins étaient prêts à témoigner et soutenait dans un courriel du 29 septembre 2023 que le gardien de la résidence avait eu 'des soucis avec cette famille'.

Par ailleurs, il ressort d’un relevé de compte produit par le bailleur que Mme [H] ne paye pas régulièrement ses loyers et charges et qu’elle accuse un arriéré locatif depuis de nombreux mois. Ce relevé, qui fait état des opérations du 31 mars 2022 au 02 mai 2024, ne mentionne jamais un solde à compter du mois d’avril 2024. Le solde débiteur de Mme [H], arrêté au 05 mai 2024, s’élevait à 457, 15 euros.

Il ressort des ces éléments que Mme [H], malgré les mises en demeure dont elle a été destinataire, a commis des manquements répétés à ses obligations de locataire ; elle est en outre responsable des agissements de son fils, [D] [F]. Ces manquements répétés justifient la résiliation judiciaire du bail. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et statué sur les conséquences de cette résiliation (expulsion, indemnité d’occupation).

Le jugement déféré sera infirmé sur le montant de l’arriéré locatif. Mme [H] sera condamnée au versement de la somme de 457, 15 euros au titre de cet arriéré, arrêté au 02 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par Mme [H]

Mme [H] ne s’est plainte de M. [S] à son bailleur que par lettre du 30 avril 2023, soit postérieurement à l’acte introductif d’instance. Le bailleur démontre avoir fait une enquête de voisinage afin d’évaluer les doléances de sa locataire. Cette enquête n’a pas permis de conforter les accusations tenues par Mme [H] à l’encontre de M [S]. Cette dernière soutenait pourtant que des voisins souhaitaient parler ; elle faisait état du témoignage du gardien de la résidence qui n’est pas établi. Mme [H] ne démontre pas que son bailleur aurait commis une faute à son égard et aurait violé son obligation de lui permettre la jouissance paisible des locaux. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [H] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Mme [H], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M. [H] aux dépens sera confirmé ; il sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [K] [H] à verser la somme de 1101, 25 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET YAJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [K] [H] au versement de la somme de 457,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 mai 2024 ;

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,