1ère Chambre

ARRÊT N°355

N° RG 23/06067 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UGPT

(Réf 1ère instance : 20/02402)

S.A.R.L. [15]

C/

Me [J] [I]

S.C.P. [U]-PRAUD- [Y]-[K]-PETIT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue, en son rapport,

GREFFIER :

Madame Morgane LIZEE, lors des débats, et M^me Elise BEZIER, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 26 novembre 2024,

****

APPELANTE :

S.A.R.L. [15], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 753.997.238, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 21]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pauline DELANNOY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS :

Maître [J] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.C.P. [U]-PRAUD-[12], titulaire d’un office notarial, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, Plaidant, avocat au barreau de POITIERS et par M^e Anne REMY, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 16 octobre 2018 reçu par Me [L] [C], notaire à Pornichet avec la participation de la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit, assistant le réservataire, la société [13] La Baule et M. et Mme [G] ont conclu un contrat de réservation d’une maison en l’état futur d’achèvement sise [Adresse 22] à Saint-Nazaire, moyennant le prix de 317.000 €.

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la société [13] La Baule et les époux [G] a été reçu le 14 mars 2019 par Me [J] [I], notaire à Pornichet avec la participation de la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit, assistant l’acquéreur.

Les deux actes précisaient que la surface habitable de la maison en l’état futur d’achèvement était de 110,61 m² alors que les arrêtés du permis de construire visaient cette surface comme étant une surface du plancher.

Le 16 décembre 2019, les époux [G] mandataient le cabinet [18] afin qu’il établisse un certificat de superficie de la maison. Après mesurage, la surface habitable réelle était de 98,69 m².

La différence de superficie habitable constatée de 10,78 % ouvrait aux acquéreurs une action en réduction de prix sur le fondement de l’article 1622 du code civil.

Un acte authentique rectificatif était régularisé entre les parties le 26 juin 2020 au rapport de Me [I] avec la participation avec la SCP [U] Pruaud [Y] [K] Petit. Les parties déclaraient : « il a été indiqué à tort et par erreur que la surface habitable était de 110,61 m² alors qu’en réalité la surface habitable du bien est de 98,70 m² ». L’acte précisait que la société [13] [Localité 16] proposait à titre de diminution du prix de vente :

— une baisse forfaitaire du prix de vente de 20 000 €,

— l’abandon du solde du prix restant dû à hauteur de 7 950 €,

— la prise en charge le coût d’une cuisine équipée d’une somme de 6 540 € et de la pose de dalles pour un montant de1200 €.

Il était enfin dit que le notaire se rapprocherait de l’administration fiscale pour le remboursement du trop-perçu au titre de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière.

Le nouveau prix de vente était donc fixé à 281.310 €, soit une baisse de 35.690 €.

Suivant courrier du 10 août 2020, la société [13] [Localité 16], par l’intermédiaire de son conseil, mettait vainement en demeure le notaire de lui verser la somme de 15.000 € à titre de dommages-et-intérêts.

Considérant que la responsabilité professionnelle des notaires était engagée pour avoir mentionné une surface habitable erronée dans leurs actes, la Sarl [15] a par acte d’huissier du 12 novembre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 35.690 €, outre celle de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a:

— débouté la société [15] de sa demande,

— condamné la société [15] à payer la somme de 2 000 € à la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I] au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société [15] à supporter les dépens.

*****

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu :

— d’une part, que la mention par les notaires de la surface au plancher comme surface habitable n’était pas constitutive d’une faute dès lors qu’aucun des documents annexés ou remis par la société [13] [Localité 16] ne leur permettait de déterminer la surface habitable et qu’il n’était pas incohérent, compte tenu de la tolérance de 5% applicable en matière de vente en l’état futur d’achèvement, de retenir la surface de plancher, seule mesure indiquée dans les documents remis par le vendeur, comme surface habitable approximative ;

— d’autre part, que la société [13] [Localité 16] ne rapportait la preuve d’aucun préjudice indemnisable, dès lors qu’elle se contentait d’invoquer à titre de perte financière, la diminution de prix consentie à titre transactionnel, alors que celle-ci avait seulement permis de refixer le juste prix de l’immeuble.

*****

La société [13] [Localité 16] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement par déclaration du 24 octobre 2023.

*****

La société [15] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières écritures transmises au greffe et notifiées le 9 septembre 2024.

Elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 28 septembre 2023,

statuant à nouveau :

— condamner solidairement Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I] à lui régler une somme de 29. 741,66 € en indemnisation de son préjudice économique, à savoir la perte financière subie avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 9 juillet 2020, et capitalisation des intérêts,

subsidiairement :

— condamner solidairement la Scp [U] [20] [Y] [K] Petit et Me [I] à lui régler une somme de 29.741,66 € en réparation de son préjudice économique au titre de la perte de chance de 100 % subie, avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 9 juillet 2020 et capitalisation des intérêts, subsidiairement de 29. 444,24 € pour une perte de chance de 99 %, avec intérêts et capitalisation,

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une expertise pour procéder au chiffrage du préjudice liée à la perte de chance subie,

— désigner un expert avec pour mission de :

— se faire communiquer tous les éléments nécessaires à sa mission,

— au besoin, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

— évaluer le bien immobilier selon ses caractéristiques au jour du contrat de réservation puis de la vente du bien,

— dire si le prix de 317. 000 € prévisionnel correspond au prix du marché pour un immeuble neuf,

— donner tous les éléments permettant de chiffrer les préjudices qu’elle a subis, et notamment le préjudice économique au titre de la perte financière subie,

— déterminer le taux de perte de chance de conclure plus favorablement et de vendre à meilleur prix par rapport au prix in fine payé par les époux [G],

— dire que la consignation des frais d’expertise sera mise à la charge de la SCP [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I],

En tout état de cause, de :

— débouter la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner solidairement la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit et Me [I] à lui régler une somme de 5 000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et l’instance d’appel,

— condamner solidairement Scp [U] [20] [Y] [K] Petit et Me [I] à lui régler les entiers dépens en première instance et en appel.

La Sarl [13] [Localité 16] estime que les notaires ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

S’agissant de la faute, elle fait valoir que ces derniers ont manqué à leur obligation de résultat d’assurer l’efficacité des actes juridiques auxquels ils prêtent leur concours. À cet égard, elle souligne que par la rédaction d’un acte de régularisation, les notaires ont reconnu leurs erreurs et le défaut d’efficacité juridique de leur acte.

Elle expose que les notaires ont opéré une confusion entre la surface habitable et la surface plancher et qu’ils ne sauraient s’exonérer de leur responsabilité au motif qu’ils pouvaient croire que les deux surfaces étaient approximativement identiques, alors que les actes les définissaient de façon différente.

Elle rappelle que la faute des notaires a conduit à une augmentation artificielle de la surface habitable de 10,78 %, soit au-delà de la marge d’erreur de 5 % autorisée par l’article R 261-25 du code de la construction et de l’habitation, ouvrant une action en réduction du prix au profit de l’acquéreur.

Elle soutient que les notaires ont manqué à leur devoir de conseil en ne la mettant pas en garde de la reprise de la superficie de plancher en superficie habitable et des conséquences de celle-ci. Elle ajoute que s’ils s’estimaient insuffisamment informés par la transmission des plans, les notaires auraient dû faire une demande de métrage, comme ils l’ont fait dans un autre dossier, ce qui démontre leur maîtrise de la distinction entre surface de plancher et surface habitable.

Elle ajoute que Me [I] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant que le contrat de réservation a été rédigé par Me [C], puisqu’en matière de vente en état futur d’achèvement seul l’acte de vente scelle les consentements à la cession. Elle en déduit par ailleurs que Me [I] a recopié l’acte établi par Me [C] sans opérer aucune vérification, ce qui est constitutif d’une faute.

Elle fait valoir que les notaires ne sauraient davantage éluder leur responsabilité en se retranchant derrière sa qualité de professionnelle. Contestant toute faute de sa part, elle considère qu’il ne saurait lui être reproché de n’avoir pas décelé cette mention erronée alors qu’elle n’est technicienne ni du droit ni du calcul des surfaces et que son attention n’a pas été attirée sur cette donnée manquante.

S’agissant du préjudice, elle entend rappeler qu’elle ne demande pas la restitution du prix qu’elle a concédé aux acquéreurs, mais bien l’indemnisation de la perte financière certaine et définitive de 29.741,66 € HT qu’elle a subi du fait de l’inefficacité de l’acte et de la faute des notaires.

Subsidiairement, elle invoque la perte de chance de dégager une marge bénéficiaire, de n’avoir pu éviter la perte financière subie ou encore d’optimiser les coûts de la construction durant l’exécution des travaux, afin de maintenir la rentabilité économique de son projet. Considérant qu’elle n’aurait eu aucune difficulté à vendre le bien au prix affiché de 317 000 € TTC aux époux [G] et à n’importe quel autre client, elle évalue la perte de chance à 100 % du montant de la baisse de prix concédée et subsidiairement à 99 %.

*****

La SCP [U] Pruaud [Y] [K] Petit expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 13 mars 2024.

Elle demande à la cour de :

— dire et juger que la Société [15] ne justifie d’aucune faute ni d’aucun préjudice indemnisable en lien avec son intervention,

— dire et juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de la société [13] [Localité 16],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire en toutes ses dispositions,

— débouter en conséquence la société [15] de ses demandes,

— condamner la société [15] à lui payer une somme complémentaire de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [15] en tous les frais et dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de M^e Remy, qui sera autorisé à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code précité.

Pour contester la faute, elle fait valoir qu’aucun des documents détenus par les notaires et annexés aux actes de réservation et de vente ne permettait aux notaires de déceler une erreur concernant la surface annoncée. La seule surface connue était celle mentionnée par les arrêtés du permis de construire faisant mention d’une surface du plancher de 110,61 m².

Elle ajoute que, les notaires étant professionnels du droit et non de la construction, il n’était pas incohérent de considérer que la marge d’erreur légale de 5 % permettait de retenir cette mesure comme surface habitable approximative, étant précisé qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement la superficie habitable ne peut être connue de manière précise et que l’erreur de surface n’a d’ailleurs été constatée qu’après l’achèvement de la maison, après un mesurage.

Elle ajoute que le notaire n’avait aucune raison de douter de la surface habitable dès lors que c’est en toute connaissance de cause que les parties ont accepté de régulariser les actes comportant la mention d’une surface habitable de 110,61 m².

Elle rappelle que la société [13] [Localité 16] est un professionnel de l’immobilier tenu d’une obligation de loyauté, qui ne pouvait ignorer l’erreur sur la surface habitable. Elle en déduit une attitude dolosive, que la cour de cassation sanctionne par l’interdiction d’engager un recours contre les rédacteurs de l’acte à raison d’une rupture du lien de causalité.

Enfin, elle fait valoir que l’appelante ne justifie d’aucun préjudice indemnisable. En premier lieu, puisque la somme réclamée procède de l’accord amiable en réduction du prix de vente intervenu entre la société [13] [Localité 16] et les époux [G]. En second lieu, puisque la jurisprudence refuse de considérer la réduction du prix comme un préjudice indemnisable par un rédacteur d’acte.

*****

Me [J] [I] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières écritures transmises au greffe et notifiées le 5 septembre 2024.

Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 28 septembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter la société [15] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner la société [15] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [15] aux dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl [8] conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité.

Pour contester sa responsabilité, Me [I] rappelle que le notaire n’est tenu de vérifier les déclarations des parties quant à la superficie du bien vendu qu’en cas de doute sur la véracité des informations reçues et que tel n’était pas le cas en l’espèce. Il expose que les notaires n’avaient aucun moyen de déterminer la surface habitable exacte, que les plans et les arrêtés de permis de construire mentionnaient une surface habitable de 110,61 m² et que la surface habitable aurait très bien pu être celle de la surface plancher.

Il ajoute qu’en présence d’une vente en l’état futur d’achèvement, les informations présentes sur les plans initiaux et les permis de construire sont amenées à varier ou à être erronées, raison pour laquelle tant dans l’acte de réservation de la maison individuelle en l’état futur d’achèvement que dans l’acte authentique de vente, les notaires ont pris soin de mentionner une surface habitable « d’environ » 110,61 m².

Il estime que la société [13] [Localité 16] est un professionnel de l’immobilier et qu’elle a elle-même commis une faute en ne rectifiant pas l’erreur de mesurage avant la signature de l’acte, ce alors qu’elle était la plus à même de le faire.

S’agissant du préjudice, il soutient que la réduction de prix consentie aux acquéreurs dans le cadre de l’accord transactionnel s’analyse en une mesure de rééquilibrage du contrat et ne constitue pas un préjudice indemnisable. Il conteste également la perte de chance alléguée, dont il rappelle qu’elle ne peut être égale à l’entier préjudice et qu’il estime inexistante en l’espèce tant il est certain que la vente n’aurait pas été conclue au même prix.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 10 septembre 2024.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la responsabilité des notaires

a. Sur l’existence d’une faute

En droit, le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer celles-ci et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques qu’elles encourent. Il est enfin tenu d’assurer l’efficacité juridique de ses actes.

La jurisprudence ajoute au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose afin qu’il soit conforme à la réalité et à l’intention des parties.

Si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel. Celle-ci est soumise aux règles du droit commun de l’article 1240 du code civil qui supposent la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, un contrat de réservation a été conclu entre la société [13] la Baule et les époux [G]/[W], selon acte authentique reçu le 16 octobre 2018 par Me [L] [C], notaire à Pornichet, avec la participation de la Scp [U] – Praud – [Y]-[K]-Petit.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ([25]) a été régularisé entre les mêmes parties le 14 mars 2019 par devant Me [J] [I], exerçant dans la même étude que Me [L] [C], également avec la participation de la Scp [U] – Praud – [Y]-[K]-Petit. Dans les deux actes sous la forme authentique, est indiqué de manière erronée par les notaires une surface habitable de 110,61 m².

Il s’avère que cette surface de 110,61 m² correspond en réalité à la surface de plancher mentionnée notamment dans le dossier de permis de construire remis à l’étude notariale.

En définitive, la surface habitable est de 98,69 m² selon le certificat de superficie établi par le cabinet [18] le 16 décembre 2019, une fois la construction achevée et la maison livrée aux époux [G].

Il en résulte que les actes dressés par les notaires sont erronés s’agissant de la surface habitable de l’immeuble vendu, laquelle s’est révélée être inférieure de 11,91 m² sur les 110,61 m² vendus, soit une différence substantielle de 10, 77 %, ouvrant aux acquéreurs une action en réduction du prix sur le fondement de l’article 1622 du code civil.

Le caractère erroné et inefficace de l’acte de vente ne peut être contesté compte tenu de la régularisation par les parties d’un acte rectificatif mentionnant l’erreur commise.

Les notaires, en tant que professionnels du droit, doivent maîtriser les définitions juridiques tant du code de l’urbanisme que du code de la construction.

La surface de plancher est définie par l’article R.111-22 du code de l’urbanisme. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certains espaces listés.

La surface habitable est définie par l’article R111-2 du code de la construction (applicable aux [25] : Cass. civ 3e, 18 mars 2021, n°19-24994). Elle correspond à la surface plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.(') Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs, dépendances…

Il s’en infère que la surface habitable et la surface de plancher ne peuvent se confondre, la première pouvant être très inférieure à la seconde.

Les notaires n’ignoraient pas ces définitions puisque dans leur acte respectif, sous la mention d’une surface habitable de 110,61 m², était rappelé que : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

Les notaires font vainement valoir qu’aucun des documents qui leur avait été remis par le vendeur ne permettait de déceler une potentielle erreur quant à la surface habitable du bien vendu.

En réalité, les documents remis par la Sarl [13] [Localité 16], à savoir les plans annexés au permis de construire, ne comportent en eux-mêmes aucune erreur puisqu’ils font bien état d’une surface de plancher de 110,61 m². La surface habitable n’est quant à elle pas mentionnée. Ainsi, les pièces remises aux notaires ne comportaient aucune erreur mais étaient incomplètes.

Or, pour dresser leurs actes, les notaires avaient besoin de connaître la surface habitable de la construction qui serait édifiée. Pour pallier ce défaut d’information, ils ne pouvaient se contenter de mentionner la surface de plancher en considérant que « la surface habitable aurait très bien pu être celle de la surface plancher » comme le suggère à tort Me [I] en page 5 de ses conclusions. Aucun élément ne leur permettait de supposer que la surface de plancher correspondait « environ » à la surface habitable.

Au contraire, une simple lecture du dossier de permis de construire (comportant des plans métrés) remis aux notaires par la société [13] [Localité 16] permet de se rendre compte, même pour un non professionnel du bâtiment et du métrage des surfaces, que la maison en l’état futur d’achèvement comportait des espaces exclus de la définition de la surface habitable, ne serait-ce que le cellier (4,17 m²) et le local vélo (2,53 m²)

1: Surfaces telles qu’elles résultent du certificat de surface établi par la société [17] le 09 décembre 2019. Sur les plans remis aux notaires le local vélo mesurait 2,06m² et le cellier 4,45 m² en surface utile.

.

Les notaires ne pouvaient donc considérer sans aucune vérification que la surface habitable pouvait être égale, à 5 % près, à la surface de plancher de 110 m².

Ils ne peuvent par ailleurs minimiser leur erreur en invoquant la possibilité de mentionner dans leurs actes une surface approximative selon les dispositions de l’article R.261-25 du code de la construction et de l’habitation ou encore les dispositions de l’article 1619 du code civil autorisant une marge d’erreur de 5 % entre la surface vendue et la surface réelle.

En effet, l’article R.261-25 du code de la construction et de l’habitation permet d’indiquer une surface approximative dans le contrat préliminaire de réservation. Mais il ne résulte d’aucun texte que cette possibilité s’étendrait au contrat de vente, la Cour de cassation ayant rappelé que dans l’acte de vente d’immeuble à construire, la surface stipulée s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. (3ème Civ. 18 mars 2021, n°19-21.994)

Il s’en déduit que si Me [C] pouvait effectivement mentionner une surface approximative dans son acte de réservation, tel n’est pas le cas de Me [I] dans son acte de vente. Celui-ci a donc commis une faute en recopiant sans aucune vérification la mention insérée par sa consoeur.

Par ailleurs, Me [I] et la Scp ne peuvent invoquer la marge d’erreur de 5 % en se référant aux dispositions de l’article 1619 du code civil. En effet, ce postulat conduisant à considérer que les notaires pouvaient se dispenser de toute vérification, a pour conséquence de priver le promoteur de sa marge d’erreur pour échapper à l’action en réduction.

Au total, Me [I] rédacteur du contrat de vente, aurait dû réclamer à la Sarl [13] [Localité 16] l’information manquante tenant à la surface habitable, ce qu’il ne justifie ni même n’allègue avoir fait.

Il est observé que la société [13] [Localité 16] n’avait aucun intérêt à ce que la surface de plancher soit mentionnée en lieu et place de la surface habitable car cette confusion réduisait considérablement sa marge d’erreur de 5 % entre la surface habitable vendue et celle finalement créée et augmentait d’autant le risque d’être exposée à une action en réduction de prix de la part des acquéreurs. C’est donc tout à fait vainement que la Scp [U]-Praud-[Y]-[K]-Petit plaide la faute dolosive de la société [14] Baule de nature à priver cette dernière de tous recours contre le notaire.

En revanche, il est exact qu’en sa qualité de promoteur immobilier, la société [13] [Localité 16] était, tout autant que les notaires, censée maîtriser les notions de surface habitable et de surface de plancher. Elle aurait donc dû savoir que les documents communiqués aux notaires ne comportaient pas la mention de la surface habitable, que la surface de 110,68 m² correspondait à la surface de plancher, de sorte que les actes de réservation et de vente comportaient une erreur en l’indiquant comme surface habitable.

Il est cependant admis que les compétences personnelles des parties n’exonèrent en rien le notaire de son devoir de conseil et d’information.

Il incombe par ailleurs aux notaires de démontrer qu’ils ont satisfait à leur devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, les notaires ne démontrent avoir alerté le vendeur de ce que dans l’acte de vente, la surface stipulée s’entendait exclusivement de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, ni avoir attiré son attention sur le fait que faute pour eux de disposer de l’information tenant à la surface habitable, ils avaient repris la surface de plancher dans les actes authentiques avec la mention « environ ».

Ils ne peuvent donc soutenir que les parties ont signé les actes authentiques en toutes connaissance de cause.

De fait, une information spécifique du vendeur lui aurait permis de se renseigner auprès du constructeur de maison individuelle ou de l’architecte, afin de faire rectifier cette mention erronée.

La propre négligence de la Sarl [13] [Localité 16] ne saurait donc être totalement exonératoire de la responsabilité des notaires.

Au total, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le manquement des notaires à leur devoir de conseil et d’efficacité doit être retenu, caractérisant une faute susceptible d’engager leur responsabilité.

b.Sur l’existence d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité

Il est constant qu’aux termes de l’acte rectificatif du 26 juin 2020 reçu par Me [I], la société [13] [Localité 16] « a proposé de diminuer le prix de vente de la façon suivante :

—  20.000 € au titre de la baisse forfaitaire du prix de vente,

—  7.950 € au titre de l’abandon du solde du prix restant dû,

—  6.540 € au titre de la prise en charge d’une cuisine équipée 1.200 € au titre de la prise en charge de la pose de dalles ».

Il résulte de cet accord que les parties sont donc convenues d’un nouveau prix de vente de 281.310 €. Cette somme constitue par conséquent, aux termes d’une transaction, la fixation d’un commun accord du juste prix du bien vendu.

Les sommes qu’elle a dû concéder aux acquéreurs ne l’ont pas été au titre de l’indemnisation d’un préjudice, mais de la diminution du prix de vente.

Or, il est constant qu’une telle réduction ne constitue pas un préjudice indemnisable.

La Sarl [13] [Localité 16] se défend de demander la restitution du prix qu’elle a concédé aux acquéreurs en qualifiant son préjudice de «perte financière subie du fait de l’inefficacité de l’acte et de la faute des notaires ». Pourtant, le montant des dommages-et-intérêts réclamés correspond exactement à la baisse de prix consentie, hors taxe ( 29.741,66 € HT), laquelle ne constitue pas une perte financière mais une mesure de rééquilibrage du contrat.

En toute hypothèse, le préjudice résultant de l’erreur des notaires ne peut en l’espèce s’analyser que comme une perte de chance.

À cet égard, subsidiairement, la Sarl [13] [Localité 16] fait valoir que l’erreur des notaires lui a causé une perte de chance de vendre au prix de 317.000 € (prix conforme à ses prévisions économiques), d’adapter ses coûts de construction afin de conserver sa marge bénéficiaire ou de diminuer ses pertes voire de renoncer purement et simplement à l’opération. Elle évalue sa perte de chance à 100% , subsidiairement à 99%.

Toutefois, la perte de chance ne peut être égale à 100% du dommage. Il est constant que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La Sarl [13] [Localité 16] soutient qu’elle n’aurait eu aucun mal à vendre cette maison de 98 m² habitable au prix de 317.000 €, non seulement aux époux [G] mais également à n’importe quels autres acquéreurs, dès lors que le prix de 3.234,69 €/m² correspondait au prix du marché de ce lieu géographique.

En premier lieu, la cour ne dispose d’aucun élément s’agissant de la commercialisation de la maison en l’état d’achèvement ni des négociations préalables intervenues entre la société [13] [Localité 16] et les acquéreurs. Cependant, contrairement à ce que soutient la Sarl [13] [Localité 16], il n’est absolument pas certain que les époux [G] auraient accepté de poursuivre leur acquisition au même prix s’ils avaient été informés au stade de la signature du contrat préliminaire de réservation de la surface habitable réelle de la maison et encore moins au stade de la signature de l’acte de vente. Le fait qu’ils aient fait procéder à un mesurage de la maison dès leur entrée dans les lieux, qu’ils aient ensuite exercé l’action en réduction de prix et que la société [13] [Localité 16] leur ait concédé une baisse substantielle de prix aux termes d’un acte transactionnel, contredisent cette affirmation.

En second lieu, la société [13] [Localité 16] ne démontre pas qu’en vendant une maison de 98 m² au prix de 317.000 €, soit 3.234,69 € le m², elle aurait été dans les prix du marché pour ce secteur géographique en 2018.

Pour le soutenir, elle produit un courriel de l’agence [9] attestant que 'le prix de vente de la maison vendue en [25] en 2018 au [Adresse 3] correspondait au prix du marché', sans que ne soit précisé quel était alors le prix du marché.

Par ailleurs elle s’appuie sur une évaluation immobilière effectuée non contradictoirement par un expert inscrit auprès de la cour d’appel, dont il ressort qu’en 2018 le prix moyen du marché pour des maisons de lotissement construites en VEFA sur la commune de Pornichet pouvait être déterminé à hauteur de 3.395 €/m².

Cette pièce est cependant dénuée de toute force probatoire dès lors que les mutations retenues à titre de comparaison concernent des maisons situées sur la commune de [Localité 19] tandis que la maison litigieuse se situe sur la commune de [Localité 23]. Il est difficile de comparer, même dans un rayon de 5 km, le marché immobilier d’une ville balnéaire très prisée avec une ville industrielle telle que [Localité 23], ce d’autant que les environnements respectifs des lotissements comparés ainsi que la qualité des constructions ne sont pas connus.

De même, pour être pertinente, cette évaluation immobilière aurait dû préciser à tout le moins la contenance des parcelles situées à [Localité 19] et ne pas s’arrêter aux seules surfaces habitables des maisons vendues. Le prix du foncier est en effet un élément déterminant du prix de vente d’une maison individuelle, qui ne peut être ignoré. La cour observe que la maison vendue par la Sarl [13] [Localité 16] a été édifiée sur une très petite parcelle de 224 m². Or, il n’est pas établi que les mutations dont se prévaut la Sarl [13] [Localité 16] à titre de comparaison concernaient des parcelles de contenance similaire.

Ainsi, à défaut de justifier de mutations opérées à proximité immédiate de la [Adresse 22] à [Localité 23], portant sur des constructions de maison en Vefa sur des parcelles de contenance comparable, la société [13] [Localité 16] n’apporte aucun élément de nature à établir qu’elle aurait pu vendre la maison litigieuse à n’importe quel acquéreur au prix de 3.234,69 € le m² afin de conserver la rentabilité économique de son opération immobilière.

Les éléments du permis de construire conduisent même à considérer que les chances de vendre cette maison à un tel prix étaient en réalité inexistantes au regard de la configuration défavorable de la parcelle [Cadastre 11]. Celle-ci, très petite et de forme triangulaire, imposait d’adapter la construction. De fait, d’après les plans, la maison vendue par la Sarl [13] [Localité 16] est biscornue et étroite. De plus, malgré une implantation en limite de propriété, une fois la maison construite, le jardin est très réduit, ce d’autant que la maison est dotée d’une rampe d’accès au garage de taille démesurée. De plus, l’agrément pouvant être tiré des extérieurs de cette propriété est limité dans la mesure où le jardin est en enfilade autour de la maison et d’une largeur de trois mètres seulement par rapport aux deux routes qui le bordent à l’Est et au Sud et donc sans aucun recul.

Au regard de ces éléments, la Sarl [13] [Localité 16] ne démontre aucunement qu’elle aurait été en mesure de vendre cette maison au prix de 317.000 €.

Au surplus, celle-ci n’apporte strictement aucun élément tendant à établir qu’elle aurait pu adapter ses coûts pour conserver sa marge bénéficiaire. Bien au contraire, l’attestation du cabinet d’expertise comptable [24] établie à la demande de la Sarl [13] [Localité 16] indique que « de par son activité de promoteur, il n’a pas été possible de réaliser des économies sur le coût de construction ».

En définitive, les pertes de chance alléguées par la Sarl [13] [Localité 16] ne revêtent aucun caractère certain, réel ni sérieux, étant précisé à toutes fins que cette dernière, par sa propre négligence, a contribué à son préjudice.

Sur la demande subsidiaire d’expertise, il est rappelé que selon l’article 146 alinéa 2 du code civil, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Dès lors que la Sarl [13] [Localité 16] n’apporte aucun élément précis de nature à rendre vraissemblables les pertes de chance alléguée, les éléments du dossier lui étant au contraire défavorables, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Les conditions de la mise en 'uvre de la responsabilité civile des notaires n’étant pas réunies, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl [13] [Localité 16] de ses demandes.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Succombant de nouveau en appel, la Sarl [13] [Localité 16] sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des notaires. Me [I] et la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit seront donc déboutés de leur demande respective à ce titre.

Il convient d’autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire ;

Y ajoutant :

Condamne la Sarl [13] [Localité 16] aux dépens d’appel ;

Déboute la Sarl [13] la Baule, Me [I] et la Scp [U] Pruaud [Y] [K] Petit de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT