5ème Chambre

ARRÊT N° 84

N° RG 22/02161 – N° Portalis DBVL-V-B7G-ST4Y

(Réf 1ère instance : 1121000983)

Mme [G] [X]

C/

S.C.I. BCB IMMOBILIER

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me de Villartay (+ afm)

M^e Furet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [G] [X]

née le 13 Mai 1970 à [Localité 2], de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle rotale numéro 2022/03070 du 29/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par M^e Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. BCB IMMOBILIER, immatriculée au RCS de La Rochelle sous le n° 437 734 643, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Luc FURET, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2020, la SCI BCB Immobilier a donné à bail à Mme [G] [X] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer actualisé d’un montant de 513 euros charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 novembre 2021, la SCI BCB Immobilier a fait assigner Mme [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient pour notamment voir constater la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers du bail souscrit le 7 juillet 2020 et ce au 22 juin 2021.

Par jugement en date du 9 mars 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de Lorient a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI BCB Immobilier à la date du 21 juin 2021,

— dit que l’expulsion de Mme [G] [X] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme mensuelle de 513 euros charges comprises, à compter de la date du 22 juin 2021 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte,

— condamné Mme [G] [X] à verser à la SCI BCB Immobilier la somme de 1 527 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 21 octobre 2021 (mois d’octobre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [G] [X] à verser à la SCI BCB Immobilier à la somme mensuelle de 513 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de novembre 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à M. le préfet du département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [G] [X] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— condamné Mme [G] [X] à payer à la SCI BCB Immobilier la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] [X] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 1er avril 2022, Mme [G] [X] a interjeté appel de cette décision.

Mme [G] [X] a quitté les lieux le 20 juillet 2022 dans le cadre de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 novembre 2022, Mme [G] [X] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable,

— réformer le jugement du 9 mars 2022 en ce qu’il :

* a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI BCB Immobilier à la date du 22 juin 2021,

* a dit que son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

* a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 513 euros charges comprises, à compter de la date du 22 juin 2021 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte,

* l’a condamnée à verser à la SCI BCB Immobilier la somme de 1 527 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 21 octobre 2021 (mois d’octobre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* l’a condamnée à verser à la SCI BCB Immobilier la somme mensuelle de 513 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de novembre 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

* a dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à M. le préfet du département aux fins de prise en compte de sa demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

* l’a condamnée à payer à la SCI BCB Immobilier la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer,

* a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et statuant de nouveau,

— réduire le montant du loyer due par elle à hauteur de 100 euros par mois, à compter du 30 novembre 2021 et jusqu’à son départ des lieux en juillet 2022,

— condamner en conséquence la SCI BCB Immobilier à lui rembourser la somme de 100 euros sur chaque loyer perçu depuis le 1er décembre 2021, et jusqu’au mois de juillet 2022, soit la somme totale de 800 euros,

— condamner la SCI BCB Immobilier à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— constater l’irrecevabilité des demandes de la SCI BCB Immobilier tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 31 490 euros correspondant au coût des travaux de réfection, ainsi que la somme de 7 142,60 euros pour le «manque à gagner» en raison de l’impossibilité de location de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble,

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

— condamner la SCI BCB Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel, – condamner la SCI BCB Immobilier à verser à maître Axel de Villartay la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— débouter la société BCB immobilier de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Par dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la SCI BCB Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient en date du 9 mars 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [G] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y additant,

— condamner Mme [G] [X] à lui payer le coût des travaux de réfection, soit la somme de 31 490 euros,

— condamner Mme [G] [X] à lui payer le manque à gagner, soit la somme de 26 920,90 euros,

En tout état de cause,

— condamner Mme [G] [X] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] [X] aux entiers dépens d’appel.

Par décision en date du 29 avril 2022, Mme [G] [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale au titre de la présente instance.

Par ordonnance du 23 février 2023, le conseiller de la mise en état a :

— débouté la SCI BCB Immobilier de sa demande de provision,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI BCB Immobilier aux dépens d’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail

Mme [X] indique qu’elle ne maintient plus ses demandes tendant à voir obtenir un échéancier de paiement de sa dette et la suspension de la clause résolutoire ainsi que sa demande de mise aux normes du logement.

La SCI BCB Immobilier sollicite la confirmation du jugement sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 juin 2021 et sur l’expulsion de Mme [X]. Ces dispositions ne sont pas contestées par Mme [X]. Le jugement sera confirmé en ces dispositions.

Il n’y a pas lieu de débouter Mme [X] de sa demande d’échelonnement de sa dette, celle-ci ne maintenant plus sa demande à ce titre.

— Sur la demande de réduction de loyer

Mme [X] sollicite une réduction de 100 euros par mois de loyer à compter du 30 novembre 2021, date du rapport du centre de développement pour l’habitat et l’aménagement des territoires (ci-après dénommé CDHAT) jusqu’à son départ du logement au visa de l’article 20-1 de la loi de 1989 et demande la condamnation de la SCI BCB Immobilier à lui rembourser une somme de 800 euros pour les loyers perçus depuis décembre 2021 jusqu’au mois de juillet 2022.

Elle reproche au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi de 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022. Elle se fonde sur un rapport du CDHAT du 26 novembre 2021 qui a, selon elle, conclu à la non-conformité des lieux loués au regard des critères de décence après avoir relevé la non-décence du bâti, la non-décence des équipements électriques et de chauffage et la non-décence des sanitaires et a préconisé la réalisation de travaux de mise en conformité pour lever la suspicion de non-décence. Elle expose que le bailleur était enjoint à faire procéder à ces travaux dans un délai de 18 mois mais que comme elle a été expulsée, sa demande de mise en conformité est désormais sans objet mais elle considère qu’elle est bien fondée à solliciter une réduction du loyer.

En réponse, la SCI BCB Immobilier lui oppose que l’état des lieux d’entrée contradictoire du 7 juillet 2020 décrivait un bon état d’entretien des lieux loués et que le rapport du CDHAT du 30 novembre 2021 n’évoque qu’une suspicion de non-décence qui n’a jamais été confirmée par une seconde visite. Elle en déduit que la non-décence du logement n’est pas établie.

Elle relève que le rapport du CDHAT a été établi à la demande de Mme [X] après la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2021. Elle expose que ledit rapport se contredit notamment en relevant la non-décence du chauffage alors qu’il indique n’avoir pu accéder à certains radiateurs en raison de l’encombrement des pièces. Elle reproche à Mme [X] d’avoir rendu son logement totalement inhabitable en raison des dégradations qu’elle a commises en se fondant sur le constat d’huissier annexé au procès-verbal d’expulsion.

Elle ajoute que Mme [X] a commis de nombreux troubles de voisinage et produit les attestations des autres locataires de l’immeuble qui se plaignent des nuisances olfactives causées par celle-ci et que Mme [X] a été condamnée pénalement pour des dégradations commises au préjudices d’autres locataires courant 2020, 2021 et 2022.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 exigeant la mise à disposition d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’abord, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, ensuite, à défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et, enfin, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En vertu de l’article 2 4. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002 devenu article 2 5. suite au décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement et, conformément à l’article 3 1., le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement.

La cour relève, en premier lieu, que Mme [X] n’a pas mis en demeure le bailleur de remédier aux défauts du logement qu’elle invoque.

Il résulte du diagnostic constat-décence réalisé par le CDHAT le 30 novembre 2021 après une visite le 26 novembre 2021 non suivie d’une visite de contrôle une suspicion de non-décence au niveau du bâti, de l’installation électrique et des équipements de chauffage et des sanitaires.

S’agissant du bâti, il est relevé la présence d’humidité au niveau du mur du dernier étage des communs mais il est précisé que l’état des joints de la douche de Mme [X] n’ont pu être vérifiés en raison de l’encombrement dans la salle d’eau.

S’agissant des installations électriques, il est mentionné des fils volants, des prises sans caches de protection et l’utilisation de chauffage d’appoint, la locataire indiquant que le chauffage dans une chambre et dans la salle d’eau ne fonctionnent pas mais il est précisé que ces informations n’ont pas pu être vérifiées car les pièces étaient très encombrées. Or la cour relève qu’il résulte du constat d’huissier réalisé le 12 mars 2021 dans l’appartement soit quelques mois seulement avant, que malgré les plaintes de Mme [X] sur l’état des radiateurs, l’huissier a constaté qu’ils étaient tous en état de fonctionnement de sorte que la non-décence du système de chauffage n’est pas établie.

Par ailleurs, l’huissier n’a relevé aucune trace de moisissure ou d’humidité dans les différentes pièces du logement.

S’agissant des wc, il est mentionné qu’il communique avec la cuisine. Toutefois il doit être relevé que le rapport ne mentionne aucun travaux indispensable pour lever la suspicion de non décence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction de loyer sollicitée par Mme [X], l’indécence du logement qu’elle invoque n’étant pas suffisamment établie.

— Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X]

Mme [X] sollicite la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi en raison de l’état général de l’appartement et de la vétusté de l’installation électrique qui ont mis en danger sa santé et sa sécurité.

La SCI BCB Immobilier s’oppose à cette demande qu’elle estime non fondée et reproche à Mme [X] d’avoir rendu elle-même son logement inhabitable.

Il a été précédemment démontré que Mme [X] échouait à démontrer le caractère indécent du logement donné à bail. De plus, le rapport du CDHAT, sur lequel se fonde l’appelante, n’a pas mis en évidence de problèmes de sécurité pour les habitants en lien avec ses constatations. Par conséquent, Mme [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu d’examiner les troubles de voisinage invoqués par le bailleur dans la mesure où la cour a confirmé le jugement qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 juin 2021 suite à une dette de loyers non régularisée après la délivrance du commandement de payer.

— Sur les réparations locatives

La SCI BCB Immobilier sollicite devant la cour la condamnation de Mme [X] à lui verser la somme de 31 490 euros correspondant au montant des travaux qu’elle considère comme rendus indispensables par le saccage de l’appartement par la locataire. Elle rappelle que l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 7 juillet 2020 décrivait un appartement en bon état d’entretien mais qu’à la suite des opérations d’expulsion le 20 juillet 2022, l’huissier a décrit un appartement complètement dévasté qui nécessite d’importants travaux de rénovation.

Mme [X] soulève l’irrecevabilité de cette demande comme nouvelle soulevée pour la première fois en cause d’appel. Elle soutient que le bailleur ne pouvait ignorer l’état du bien loué en première instance puisqu’il avait pris connaissance du rapport du CDHAT et du constat d’huissier du 12 mars 2021 outre les plaintes des locataires de sorte que la SCI BCB Immobilier ne justifie pas de la survenance d’un fait nouveau.

À titre subsidiaire, elle demande de voir limiter sa condamnation et refuse de devoir supporter la réfection complète de l’appartement. Elle fait valoir que l’état d’entrée des lieux permet de constater que le bien n’était pas en très bon état. Elle expose qu’il ne peut être mis à sa charge les frais de débarrassage et de nettoyage de l’appartement en ce qu’elle a été expulsée le 20 juillet 2022 et n’a pas eu le temps de préparer son départ. Elle conteste devoir assumer les frais de nettoyage et de désencombrement des parties communes en l’absence de preuve que l’état des parties communes lui est imputable. Elle ajoute que le procès-verbal d’expulsion fait essentiellement état de la saleté de l’appartement et de l’encrassement des équipements mais pas de dégradations pouvant lui être imputables.

L’article 564 du code de procédure civile dispose 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, le bailleur avait saisi le tribunal d’une demande de résiliation de bail. Devant la cour, le bailleur présente, pour la première fois, une demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel suite aux dégradations commises par la locataire après son expulsion survenue le 20 juillet 2022 postérieurement après le jugement de première instance en date du 1er avril 2022. Cette demande nouvelle est recevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile en ce qu’elle se rattache au même fait originaire à savoir la résiliation du bail et la libération des lieux par la locataire. Cette demande est donc parfaitement recevable et Mme [X] sera déboutée de la fin de non-recevoir soulevée au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état d’entrée des lieux contradictoire du 7 juillet 2020 décrit l’ensemble du bien comme étant en bon état sauf en ce qui concerne les murs du salon, les fenêtres, plafond et mur de la chambre 1 qui sont décrits en état moyen, tout comme la douche et le chauffage de la cuisine.

Le procès-verbal d’expulsion dressé le 20 juillet 2022, soit seulement deux ans après l’entrée des lieux, relève que le logement est dans un état de crasse avancé, d’encombrement important, maculé d’excréments d’animaux avec une odeur pestilentielle qui est perceptible dès l’ouverture de la porte sur rue. Dans chacune des pièces, l’huissier note que le sol est dévasté sous des déjections d’animaux et est hors d’usage. Il constate que les murs et plafonds des pièces sont encrassés, totalement jaunis, avec des peintures hors d’usage et que les meubles sont encrassés, jaunis et recouverts d’excréments et d’urine d’animaux. Il conclut 'au moment de sa reprise, le logement se révèle dévasté et considérablement souillé du seul fait de dommages purement locatifs considérables, manifestement causés par un mode d’occupation visiblement assumé mais assurément inapproprié, anormal et totalement étranger à des conditions d’hygiène personnelle et collective élémentaires. L’accès au logement souffre des mêmes maux'.

La SCI BCB Immobilier produit :

— un devis de la société Clean Services pour des frais de nettoyage et de désencombrement de l’appartement et des communs pour 6 340 euros,

— un devis de rénovation de l’appartement de la société Happy Services pour 17 450 euros avec reprise des peintures, changement de sols, meubles de cuisine et de salle de bain.

— un devis de la société Happy Services pour la réparation du puit de lumière et les peintures des communs pour 7 700 euros.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et son état à la sortie du logement seulement deux ans après, permet d’imputer à la locataire l’ensemble des frais de nettoyage et de désencombrement de l’appartement mais également des communs ainsi que les frais de rénovation de l’ensemble de l’appartement que la locataire a complètement dévasté.

En revanche, en l’absence de constatations sur l’état des peintures des communs, il n’y a pas lieu de les imputer à la locataire tout comme la réparation du puits de lumière.

Mme [X] sera condamnée à verser la somme de 23 790 euros au titre des réparations locatives.

— Sur la demande au titre du manque à gagner de la SCI BCB Immobilier

La SCI BCB Immobilier expose qu’en raison de l’état déplorable des parties communes et des nuisances sonores et olfactives de l’immeuble causées par Mme [X], elle a été dans l’impossibilité de relouer l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble, sous celui de Mme [X] jusqu’en février 2023 et que l’appartement de cette dernière, compte-tenu des travaux importants à réaliser, n’a pu être reloué qu’en juillet 2023. Elle évalue son manque à gagner global à hauteur de 58 410,90 euros.

Mme [X] soulève l’irrecevabilité de cette demande nouvelle. Elle soutient que le bailleur devait présenter cette demande devant les premiers juges et ce d’autant qu’il expose avoir été dans l’impossibilité de louer le logement depuis le 10 septembre 2021 alors que l’assignation a été délivrée en novembre 2022.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la compensation entre les créances des parties.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des articles 6 et 9 du code de procédure civile que chaque partie doit rapporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

S’agissant de la demande de manque à gagner concernant la location de l’appartement du 1er étage, le bailleur sollicite son indemnisation à compter du 11 septembre 2021 jusqu’à décembre 2023. Or l’appelante fait justement remarquer que cette demande nouvelle est irrecevable tout au moins pour partie jusqu’à la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2021. Pour la période postérieure, le bailleur produit uniquement un décompte de la société Solis Immobilier en charge de la gestion locative qui indique n’avoir pas pu relouer le logement du 1er étage après le départ des locataires le 10 septembre 2021 pour cause d’insalubrité dans les communs et les nuisances sonores et olfactives. Toutefois, cette seule pièce qui émane du mandataire du bailleur est insuffisante à établir l’impossibilité de relouer ledit appartement.

S’agissant de la demande de manque à gagner concernant l’appartement de Mme [X], il résulte du devis de la société Happy Services relatif aux travaux de réfection du logement que la durée estimée des travaux est de 6 semaines. Compte-tenu de l’état de l’appartement et de l’ampleur des travaux à réaliser, il convient de faire droit à la demande du bailleur mais uniquement en la limitant à deux mois de loyers soit une somme de 960 euros (480 euros x 2 mois). En effet, la SCI BCB Immobilier ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité de louer ledit logement de juillet 2022 à décembre 2023.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, Mme [X] sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne Mme [G] [X] à payer à la SCI BCB Immobilier la somme de 23 790 euros au titre des réparations locatives ;

Condamne Mme [G] [X] à payer à la SCI BCB Immobilier la somme de 960 euros au titre du manque à gagner ;

Condamne Mme [G] [X] à payer à la SCI BCB Immobilier la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Mme [G] [X] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la SCI BCB Immobilier du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, P/La présidente, empêchée,

M^me Parent,