COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 23/00818 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-ND3G

[V] [R]

c/

S.A. NOALIS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

SURSIS A STATUER

RADIATION

Grosse délivrée le : 21 septembre 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 03 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01419) suivant déclaration d’appel du 17 février 2023

APPELANTE :

[V] [R]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 10] ([Localité 7])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Anaïs CRONEL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. NOALIS, anciennement dénommée LE FOYER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. [H] [E]

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : Mme [O] [Y]

Greffier lors des débats : M^me Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2012, la société [Adresse 12], anciennement le Foyer, a donné à bail à Mme [V] [R] un logement situé [Adresse 5], ainsi que l’emplacement de stationnement portant le n° 10GA.

Par acte introductif d’instance du 15 juin 2016, Mme [R] a assigné la société [Adresse 12], anciennement le Foyer, devant le tribunal d’instance de [8] pour obtenir sa condamnation à exécuter sous astreinte des travaux de nature à remédier aux désordres subis affectant la jouissance des lieux et la voir condamner au paiement de diverses sommes.

En cours de procédure, les parties ont signé les 10 et 21 février 2017 un protocole transactionnel à la suite d’un constat technique contradictoire de désordres établi le 2 février 2017.

Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a ordonné avant-dire droit une expertise. Le rapport d’expertise judiciaire a été finalisé le 28 novembre 2019.

Par jugement du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SA d’habitats à loyer modéré Noalis (anciennement dénommée la société d’habitats à loyer modéré le Foyer) à procéder au changement du carreau du séjour du domicile de Mme [R], situé au [Adresse 11], identifié comme coupant et affleurant par l’expert judiciaire désigné par le tribunal d’instance de Bordeaux le 12 juillet 2019 aux termes de son rapport daté du 28 novembre 2019, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— condamné la société Noalis à régler à Mme [R] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral pour le désordre né de l’apparition de fissures sur le carrelage et le mur de son séjour,

— condamné la société Noalis à payer à Mme [R] les coûts des procès-verbaux d’huissier dressés à sa demande les 15 novembre 2015 et 11 juin 2018, sur présentation de la facture acquittée à son nom,

— condamné la société Noalis à régler à Maître Sophie Bordas, avocate au barreau de Bordeaux renonçant à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat allouée aux demanderesses dans la procédure au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1 100 euros au titre des frais irrépétibles d’instance,

— condamné la société Noalis aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Mme [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 3 novembre 2021 (n°RG 21/05933).

***

Par acte d’huissier du 11 avril 2022, la société Noalis a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 484, 86 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier du 10 août 2022, la société Noalis a assigné Mme [R] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur les locaux situé [Adresse 4], de voir ordonner l’expulsion de Mme [R] et de la voir condamner au paiement de diverses sommes :

* paiement de la somme provisionnelle de 5 181,90 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation,

* paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locative jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance de référé du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence,

— constaté la réunion à la date du 12 juin 2022 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 24 juillet 2012 entre Mme [R] et la société Noalis, relatif au logement situé [Adresse 5] et à l’emplacement de stationnement n° 10GA,

— condamné Mme [R] à payer à la société Noalis la somme de 8 117, 21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 décembre 2022 (échéance du mois de novembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— accordé à Mme [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de trente-six mois à raison de trente-cinq mensualités successives de 225 euros chacune, suivies d’une trente sixième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, payables dans les mêmes conditions que les loyers courants, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision,

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,

— ordonné, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail,

— dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué,

— dit, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

* la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

* si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail,

* dit, en ce cas, à défaut par Mme [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit, en ce cas, que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-22 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé, en ce cas, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (859, 80 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamné Mme [R] à son paiement à compter du 31 décembre 2022, jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté le surplus des demandes de la société Noalis,

— rejeté la demande de mesure d’expertise formulée par Mme [R],

— condamné Mme [R] de sa demande de consignation des loyers,

— condamné la société Noalis à verser à Mme [R] la somme de 500 euros à titre provisionnel, à valoir sur son préjudice,

— condamné Mme [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a, en substance, retenu que si la résiliation du bail n’était pas acquise du chef du défaut d’assurance, la société d’HLM Noalis était en droit de se prévaloir de la résiliation du bail pour le jeu de la clause résolutoire compte tenu de l’absence de régularisation par Mme [R] des causes du commandement de payer dans les deux mois de la délivrance de celui-ci. Considérant que Mme [R] ne rapportait pas la preuve du caractère inhabitable du logement, le juge a écarté l’existence d’une contestation sérieuse à la résiliation du bail, relative à l’exception d’inexécution invoquée par la locataire. Estimant enfin que cette dernière était en capacité de régler sa dette dans le délai prévu par la loi, il a suspendu les effets de la clause de résiliation prévue au contrat de bail.

Mme [R] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 17 février 2023 (n°RG 23/00818).

***

Dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/05933, statuant sur l’appel du jugement rendu le 12 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, la cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 22 mai 2023, a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment de :

— décrire les travaux exécutés par la SA Noalis (anciennement Sa Le Foyer) depuis le protocole transactionnel en date du 2 février 2017, dire si des retards dans la réalisation des travaux sont imputables à Mme [R],

— identifier et décrire les désordres révélant un manquement à l’obligation de louer un logement décent au sens de l’article 6, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, et dont les caractéristiques sont énumérées par le décret n° 2002-210 du 30 janvier 2002,

— identifier et décrire les désordres appelant des réparations relevant de l’obligation du bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (article 6 c de la loi du 6 juillet 1989) autres que les réparations locatives visées par le Décret n°87-712 du 26 août 1987 ;

— fournir tous éléments techniques et de fait sur l’origine des désordres et de leur aggravation éventuelle afin de permettre à la cour d’apprécier les responsabilités encourues,

— définir les mesures réparatoires, leur coût et le délai prévisible d’exécution,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal d’apprécier, dans leur durée et leur ampleur, les préjudices subis, notamment le trouble de jouissance et le préjudice matériel, en apportant toutes précisions sur la nécessité des travaux de peinture engagés par Mme [R] en mars 2019,

— limiter les investigations aux préjudices nés postérieurement à la signature du protocole transactionnel du 21 février 2017, résultant de désordres non visés dans le constat technique contradictoire du 2 février 2017 ou, le cas échéant, des conséquences inconnues à cette date des désordres constatés.

***

Dans le cadre de la présente procédure enregistrée sous le numéro RG 23/00818 :

Par conclusions déposées le 31 mai 2023, Mme [R] demande à la cour de :

— surseoir à statuer jusqu’à ce que l’arrêt au fond qui sera rendu par la cour d’appel de Bordeaux dans le dossier enregistré sous le numéro RG 21/05933 soit définitif ou à tout le moins jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif,

— infirmer l’ordonnance rendue le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] lequel a :

* condamné la réunion à la date du 12 juin 022 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail,

* condamné Mme [R] à payer à la société Noalis la somme de 8 117, 21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyer au 7 décembre 2022 avec intérêt au taux légal,

* accordé un délai de 36 mois à Mme [R] pour se libérer de sa dette à raison de 35 mensualités de 225 euros et la dernière mensualité représentant le solde du principal,

* suspendu les effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

* dit que les paiements 'imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,

* dit que si le moratoire a été respecté alors la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué,

* rejeté la demande d’expertise de Mme [R],

* débouté Mme [R] de sa demande de consignation des loyers,

* condamné la société Noalis a versé la somme de 500 euros à titre de prévision à valoir sur son préjudice,

* condamné Mme [R] aux dépens,

— la réformer et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que les demandes de la société Noalis sont sérieusement contestables,

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Noalis,

— juger qu’aucune demande d’expulsion, ni de résiliation du bail à l’encontre de Mme [R] ne saurait prospérer,

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise du bien loué par Mme [R],

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle notamment de :

* rencontre et convoquer les parties,

* prendre connaissance de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sis [Adresse 3],

* d’écrire les éventuels dégradations et désordres,

* d’en déterminer l’origine,

* dire si les réparations ont été réalisés dans les règles de l’art,

* dresser la liste des réparations non conformes,

* indiquer les mesure à mettre en 'uvre pour faire cesser ces dégradations et les réparations permettant une remise en état des lieux et/ou leurs mises en conformité,

* chiffrer les travaux de mise en conformité,

* donner les éléments permettant d’imputer ces réparations et d’en chiffrer le cas échéant le coût et d’en indiquer la durée,

* donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation d’un éventuel préjudice subi par les locataires,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les dommages ou éléments des préjudices subis,

— juger que le rapport d’expertise devra être remis dans le délai de 4 mois,

— juger que les frais de consignation d’expertise seront mis à la charge du bailleur,

— autoriser Mme [R] à consigner les loyers entre les mains de M. la bâtonnier, en sa qualité de séquestre, jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise aux normes par le bailleur,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Mme [R] les plus larges délais de paiement afin de lui permettre d’apurer sa dette de loyer,

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus avec toutes les conséquences de fait et de droit,

En tout état de cause,

— condamner la société Noalis à régler à Mme [R] la somme de 2 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de son préjudice définitif,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la société Noalis,

— condamner la société Noalis à régler à Mme [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 8 juin 2023, la société Noalis demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer de Mme [R],

— débouter Mme [R] de son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 3 février 2023,

Y ajoutant,

— condamner Mme [R] à payer à la société Noalis la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 22 juin 2023, avec clôture de la procédure à la date du 8 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Mme [R] demande à la cour de surseoir à statuer jusqu’à ce qu’il soit rendu un arrêt définitif dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/05933 ou à tout le moins jusqu’au dépôt du rapport de l’expertise ordonnée. Elle affirme que la nouvelle expertise ordonnée avant-dire-droit par la cour d’appel de Bordeaux le 22 mai 2023 est de nature à éclairer la présente juridiction sur la réalité de la contestation sérieuse soulevée par elle et sur l’existence et l’étendue de son préjudice.

La SA Noalis, qui rappelle que l’appelante a conclu au fond devant la cour le 5 avril 2023, réplique que l’exception de procédure ainsi soulevée est irrecevable, faute d’avoir été soulevée in limine litis.

Sur ce,

Sur la recevabilité de la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile, 'Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.'

En l’espèce, il est exact que Mme [R] a conclu au fond le 5 avril 2023.

Cependant, il n’est pas contestable que l’arrêt avant-dire-droit rendu le 22 mai 2023 par la cour d’appel de Bordeaux, qui constitue la cause de l’exception de procédure invoquée par l’appelante, est intervenu postérieurement au dépôt de conclusions au fond.

Dès lors, il peut être considéré que l’exception de procédure a été soulevée par Mme [R] avant toute défense au fond dès que sa cause est apparue.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le bien-fondé du sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond en dehors des cas où ils sont tenus de surseoir en vertu d’une disposition légale.

Il s’agit d’une mesure d’administration judiciaire que le juge peut prononcer d’office.

En l’espèce, la SA d’HLM Noalis a, par acte du 11 avril 2022, fait signifier à Mme [R] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, d’avoir à payer la somme de 2.484,86 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Mme [R], qui justifie d’une assurance en cours de validité sur la période litigieuse, ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai légal de deux mois à compter de sa délivrance mais invoque, compte tenu des graves désordres affectant le logement, une exception d’inexécution constituant une contestation sérieuse à la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers.

Il est constant que seule l’impossibilité absolue de jouir des lieux peut dispenser le locataire du paiement des loyers et, par voie de conséquence, constituer une contestation sérieuse à la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers.

Dans son arrêt avant-dire-droit du 22 mai 2023, la cour d’appel de Bordeaux relève, s’agissant des désordres postérieurs aux opérations de la première expertise dont le rapport a été déposé le 28 novembre 2019, que :

— d’une part, durant l’été 2021, la chaudière est tombée en panne et que si la bailleresse précise que celle-ci a été remplacée le 1er septembre 2021, il ressort des multiples bulletins d’intervention du chauffagiste que cette nouvelle chaudière n’a semble-t-il fonctionné qu’à partir de février 2022 pour dysfonctionner à son tour dans le courant de l’année 2022, le dernier bulletin d’intervention, daté du 10 novembre 2022 faisant état d’un rendez-vous à reprogrammer pour le remplacement de pièces (« chaudière ne fonctionne pas ni le solaire »,

— d’autre part, le constat d’huissier du 14 décembre 2021 laisse entrevoir de nouveaux désordres ou des conséquences nouvelles de désordres anciens : des portes dégondées pouvant laisser penser à un mouvement du bâti, des moisissures importantes pouvant dénoter un problème d’humidité ou de fuites, un lavabo arraché dans la salle d’eau, des WC condamnés, étant ajouté que dans son procès-verbal de constat, l’huissier notait que le logement était dépourvu de meubles meublants et que la cuisine était dépourvue d’électroménager de cuisson, « la requérante me déclar(ant) avoir été contrainte de quitter les lieux afin de protéger sa sécurité et sa santé ».

Une nouvelle expertise a donc été ordonnée afin notamment d’identifier et décrire les désordres caractérisant un manquement à l’obligation de louer un logement décent et permettre d’apprécier l’éventuel préjudice de jouissance subi, cette appréciation supposant de connaître l’évolution de l’état d’habitabilité des lieux loués sur la durée.

Le rapport d’expertise à venir est donc de nature à éclairer la cour sur le caractère habitable ou non du logement compte tenu des désordres invoqués et, partant sur la réalité de la contestation sérieuse alléguée par Mme [R].

Il apparaît donc d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/05933.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare recevable la demande de sursis à statuer,

Sursoit à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/05933,

Ordonne la radiation de la procédure dans l’attente de ce rapport,

Dit que l’affaire sera rétablie à la demande de la partie la plus diligente, sur justification de l’évènement ayant motivé le sursis à statuer,

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,