5ème Chambre

ARRÊT N° 59

N° RG 22/01362 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SQ4R

(Réf 1ère instance : 21/00970)

M. [E] [A]

Mme [O] [K] épouse [H]

C/

Mme [G] [U] [B] épouse [Y]

M. [C] [F] [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bakhos

M^e Lemasson de Nercy (+ afm)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

par défaut, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [E] [A]

né le 18 Mai 1946 à [Localité 9], de nationalité française, retraité

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [K] épouse [A]

née le 01 Mai 1950 à [Localité 9], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Lara BAKHOS de la SELEURL PAGES – BAKHOS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [G] [U] [B] épouse [Y]

née le 21 Février 1959 à [Localité 7], de nationalité française, aide à domicile

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle – 55 %- numéro 2022/4106 du 27/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Paméla LEMASSON DE NERCY, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [C] [F] [Z] [T]

né le 22 Février 1960 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté (déclaration d’appel et conclusions régulièrement signifiées le 12 avril 2022 par remise à étude pour la 1ère et le 2 juin 2022 par remise à domicile pour les 2ndes)

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2019, M. [E] [A] et Mme [N] [K], épouse [A] (ci-après dénommés les époux [A]) ont consenti un bail d’habitation à M. [C] [T] et à Mme [G] [Y] sur un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel hors charges de 660 euros et une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

À compter du mois de juin 2020, les locataires ont cessé de régler le loyer et la provision sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2020, les époux [A] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer la somme principale de 3 201 euros, visant la clause résolutoire.

Ce commandement étant resté infructueux, les époux [A] ont, par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2021, fait assigner Mme [G] [Y] et M. [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Le 31 mars 2021, les locataires ont libéré l’appartement, remis les clefs à leurs bailleurs et un état des lieux amiable a été réalisé.

Par jugement en date du 10 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à payer aux époux [A] les sommes suivantes :

* 6 267,28 euros au titre de l’arriéré de loyers hors charges, pour la période de juin 2020 au 31 mars 2021,

* 2 705,74 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

* 4,45 euros au titre des frais d’assurance habitation pour la période du 15 au 31 mars 2021,

— débouté les époux [A] de leurs autres demandes,

— condamné les époux [A] à verser à Mme [G] [Y] et à M. [C] [T] les sommes suivantes :

* 147 euros au titre des pénalités et majorations de retard, ainsi que des frais de courrier recommandé avec accusé de réception qu’ils ont perçus,

* 2 722,50 euros en réparation du préjudice résultant du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent,

— débouté Mme [G] [Y] de sa demande reconventionnelle à l’encontre de M. [C] [T],

— ordonné la compensation entre les créances et dettes respectives des parties, et dit, en conséquence, que M. [T] et Mme [Y] sont débiteurs solidaires, à l’égard des époux [A], de la somme de 6 107,97 euros,

— autorisé Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— dit qu’en l’absence de paiement complet de toute mensualité à son terme, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— débouté les époux [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2020 et celui des assignations du 25 janvier 2021.

Le 3 mars 2022, les époux [A] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 30 novembre 2022, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 10 décembre 2021 en ce qu’il :

* les a déboutés de leurs demandes au titre des charges récupérables,

* les a déboutés de leurs demandes de remplacements ou de réparation des éléments mobiliers,

* a fixé à 4,45 euros les frais d’assurance habitation,

* les a déboutés de leur demande de réparation du préjudice d’immobilisation subi,

* les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral,

* les a condamnés à verser à Mme [G] [Y] et à M. [C] [T] la somme de 147 euros au titre des pénalités et majorations de retard ainsi que des frais de courrier recommandé avec accusé de réception qu’ils ont perçus,

* les a condamnés à verser à Mme [G] [Y] et à M. [C] [T] la somme de 2 722,50 euros en réparation du préjudice résultant du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent,

* a ordonné la compensation entre les créances et dettes respectives des parties, et dit, en conséquence, que M. [T] et Mme [Y] sont débiteurs solidaires, à leur égard, de la somme de 6 107,97 euros,

* a autorisé Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

* a dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

* a dit qu’en l’absence de paiement complet de toute mensualité à son terme, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* les a déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 10 décembre 2021 en ce qu’il a :

* condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à leur payer la somme de 6 267,28 euros au titre de l’arriéré de loyers hors charges, pour la période du 1er juin 2020 au 31 mars 2021,

* condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à leur payer la somme de 3 365,74 euros correspondant à la reprise des peintures selon le devis du 25 avril 202 (sic),

* condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2020 et celui des assignations du 25 janvier 2021,

Statuant à nouveau, ils demandent à la cour de :

— débouter Mme [G] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer que Mme [G] [Y] et M. [C] [T] ont quitté les lieux à la date du 31 mars 2021 et que le bail a pris fin à cette date,

— condamner solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à leur verser les sommes suivantes :

* 143,21 euros au titre des charges récupérables et de la taxe d’ordures ménagères,

* 4 528,52 euros au titre des réparations locatives et du remplacement des meubles meublants,

* 108,02 euros au titre de l’assurance habitation,

* 2 060,46 euros au titre du préjudice d’immobilisation,

* 1 500 euros au titre du préjudice moral,

* 225,81 euros au titre de la remise en route de la chaudière,

* 30 euros en remboursement de la moitié du sinistre électrique,

— condamner solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter Mme [G] [Y] en ce qu’elle sollicite de la cour de :

* réduire la somme due au titre des travaux de remise en état à la somme de 1 115,25 euros,

* déduire de la somme de 1 115,25 euros les 660 euros de dépôt de garantie et limiter la condamnation des locataires à la somme de 455,25 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2022, Mme [G] [B] épouse [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles à l’encontre de M. [C] [T],

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser aux époux [A] la somme de 2 705,74 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

Il est également demandé à la cour de bien vouloir :

— confirmer le jugement en ses autres dispositions et en conséquence :

— arrêter la somme correspondant aux arriérés de loyers à la somme de 6 267,28 euros,

— confirmer la condamnation de M. et Mme [A] au paiement de la somme de 147 euros au titre des pénalités et majorations de retard ainsi que des frais de courriers recommandé avec accusé de réception,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [A] à la somme de 2 722,50 euros en réparation du préjudice résultant du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer en logement décent,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée avec M. [C] [T] à la somme de 4,45 euros au titre des frais d’assurance habitation pour la période du 15 au 31 mars 2021,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation au titre du préjudice d’immobilisation,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation au titre des frais de révision de la chaudière,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation au titre du préjudice moral,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation au titre du réfrigérateur,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation à la somme de 225,81 euros pour les frais de remise en route de la chaudière,

— débouter M. et Mme [A] en ce qu’ils sollicitent sa condamnation à la somme de 225,81 euros pour les frais de remise en route de la chaudière (sic),

— l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois la somme de 250 euros,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives des parties.

Statuant à nouveau :

— réduire la somme due au titre des travaux de remise en état à la somme de 1 115,25 euros,

— déduire de la somme de 1 115,25 euros les 660 euros de dépôt de garantie et limiter la condamnation des locataires à la somme de 455,25 euros,

— condamner M. [C] [T] à la somme de 2 840 euros au titre de l’enrichissement sans cause,

— condamner M. [C] [T] à la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral,

— condamner M. [C] [T] à lui verser 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que M. [C] [T] sera, le cas échéant, seul condamné au titre des frais irrépétibles et dépens de la présente procédure au titre des frais engagés par M. et Mme [A].

M. [C] [T] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à absent pour la déclaration d’appel et à personne de confiance pour les conclusions d’appelant, à Mme [S] [V], les 12 avril et 2 juin 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le conseiller chargé de la mise en état à la cour a :

— jugé recevables les conclusions d’intimée et d’appel incident de Mme [Y],

— débouté les époux [H] de leur demande en frais irrépétibles,

— condamné les époux [H] à payer à Mme [Y] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [H] aux dépens de l’incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’arriéré locatif et les pénalités

Les parties sollicitent la confirmation du jugement sur le montant de l’arriéré locatif. Le jugement sera confirmé.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des appelants de voir déclarer que Mme [G] [Y] et M. [C] [T] ont quitté les lieux à la date du 31 mars 2021 et que le bail a pris fin à cette date puisque cela résulte des termes non contestés du jugement entrepris.

S’agissant des pénalités, les appelants reconnaissent, aux termes de leurs écritures, le caractère infondé de la clause prévoyant des pénalités de retard sur le montant des loyers impayés de juin 2020 à mars 2021. Le jugement a considéré, à bon droit, cette clause comme non écrite. Il sera confirmé en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande de pénalités présentées à ce titre mais également en ce qu’il a condamné les époux [A] à verser à Mme [G] [Y] et à M. [C] [T] la somme de 147 euros au titre des pénalités et majorations de retard, ainsi que des frais de courrier recommandé avec accusé de réception qu’ils ont perçus.

— Sur les charges récupérables

Les époux [A] critiquent le jugement qui les a déboutés de leur demande à ce titre faute de justificatifs. Ils disent produire les justificatifs des charges pour lesquels les locataires ont versé une provision mensuelle de 50 euros jusqu’en juin 2020 et sollicitent une somme de 46,63 euros restant due. S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, ils demandent une somme de 96,58 euros correspondant au montant pour l’année 2020 et 2021 au prorata de l’occupation par les locataires jusqu’au 31 mars 2021.

Mme [Y] n’a pas spécifiquement conclu sur ce point.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, si les bailleurs produisent devant la cour le relevé des charges qui leur a été adressé par le syndic pour les années 2019 et 2020, ils ne démontrent pas qu’ils ont présenté aux locataires un compte de régularisation des charges locatives détaillées durant toute la durée du bail de sorte que c’est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande.

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, les appelants justifient avoir payé la taxe d’ordures ménagère et le fait que les locataires sont redevables d’une somme de 96,58 euros au vu du détail du calcul des cotisations au prorata de la durée d’occupation du logement donné à bail. Toutefois, le premier juge a justement relevé qu’au regard de la nécessaire compensation entre les charges justifiées et au cumul des provisions versées par les locataires, à raison de 50 euros par mois, et a débouté justement les époux [A] de leur demande en paiement à ce titre. Le jugement sera confirmé.

— Sur les réparations locatives

Les époux [A] soutiennent avoir récupéré le logement dans un état dégradé et ce alors que la durée de location a été courte, un peu plus d’une année, ce qui exclut, selon eux, une usure normale des locaux et ce d’autant que le logement se trouvait, à l’entrée des lieux des locataires, en bon état général ayant été refait à neuf. Ils disent avoir notamment constaté que les peintures n’avaient pas été reprises et contestent l’attestation de M. [Y] versée par leur ancienne locataire s’agissant de son ex-mari. Ils exposent avoir produit un devis qui ne peut être qualifié d’exagéré. Ils demandent de retenir le montant global du devis comprenant les frais de mastic qui ont été écartés à tort, selon eux, par le jugement au vu de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, ils contestent le fait que l’état des lieux de sortie a été modifié en y apposant des mentions manuscrites vu que les deux exemplaires du document, le leur et celui de la locataire, sont identiques.

Ils demandent d’infirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande au titre des meubles et autres dégradations au motif que le logement était loué vacant et non meublé.

Ils exposent avoir constaté lors de la sortie des lieux que le meuble, le tapis et la table, mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, avaient disparus, les locataires ayant admis les avoir jetés à la déchetterie. Ils ajoutent que le réfrigérateur a été remplacé par les locataires d’initiative et qu’ils l’ont remplacé par un réfrigérateur en très mauvais état.

Ils ajoutent qu’ils ont dû remplacer divers éléments comme le cache du judas, deux portions de goulotte électrique, un cache boîtier, une ampoule…. pour un montant global de 1 690,79 euros.

Ils sollicitent un montant de réparations locatives et de remplacement des meubles meublant à hauteur de 5 188,52 euros dont ils demandent de déduire le montant de dépôt de garantie de 660 euros soit une somme de 4 528,52 euros.

En réponse, Mme [Y] affirme que les bailleurs ont ajouté des mentions manuscrites à l’état des lieux après signature et qu’ils n’ont pas délivré de copie de l’état des lieux de sortie à leurs locataires au moment de leur départ. Elle soutient que le logement était en bon état et dit produire des photographies en attestant. Elle communique également une attestation de M. [Y] qui dit avoir refait les tapisseries en février 2021 à l’exception des deux chambres, leur état ne nécessitant pas de reprise. Elle reproche au bailleur de tenter d’obtenir la condamnation de leur locataire pour réaliser des travaux d’embellissement. Elle demande de réduire les sommes dues à 1 115,25 euros et de déduire de cette somme, le montant du dépôt de garantie.

Elle s’oppose à toute condamnation portant sur les meubles. Elle indique que le réfrigérateur n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée et que le premier juge a justement relevé, pour les autres meubles, que le logement était loué vacant et non meublé.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La cour relève que le premier juge avait relevé que l’état des lieux de sortie était versé par M. [T] et s’avérait être identique à celui présenté par les bailleurs. Mme [Y] se contente d’affirmer que des mentions manuscrites ont été rajoutées sur l’exemplaire de l’état des lieux de sortie des bailleurs mais elle n’apporte aucune pièce en ce sens ni de nature à remettre en cause les constatations du premier juge.

* Sur les peintures

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire du 14 novembre 2019 et de l’état des lieux de sortie du 31 mars 2021 que :

— état des lieux d’entrée : au niveau de l’entrée, les peintures sont neuves ainsi que la tapisserie ; au niveau de la cuisine, les peintures sont neuves de même que la tapisserie ; au niveau de la salle d’eau, les peintures sont neuves ; au niveau du séjour, les peintures et tapisseries sont neuves ; au niveau des deux chambres, les peintures et tapisseries sont neuves ; au niveau des wc, la peinture du plafond est neuve.

— état des lieux de sortie : les peintures ont été reprises par les locataires dans l’entrée, la cuisine et le séjour mais elles n’ont pas été reprises dans la salle d’eau, la cuisine, les wc et les deux chambres, avec de nombreux accrocs et rayures sur la tapisserie et des traces noires dans la chambre sud et des traces noires sous la fenêtre dans la chambre nord. Mme [Y] ne conteste pas ne pas avoir repris les peintures dans les chambres. S’agissant de l’attestation de M. [Y] qui indique avoir refait notamment la cuisine, cela n’apparaît pas conforme aux constatations de l’état des lieux de sortie. Mme [Y] dit produire des photographies mais la cour constate qu’elle n’a pas produit ces pièces au vu du bordereau des pièces communiquées.

Les époux [A] produisent un devis de la société GV Decor de 3 497,73 euros TTC.

La cour rappelle que les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire et si le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives, il n’en demeure pas moins que de tels dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.

Le premier juge a justement considéré que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permettait d’imputer aux locataires la reprise des peintures ou tapisseries de la salle d’eau, de la cuisine, des wc et des deux chambres. En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter les frais de reprise des mastics comme l’a fait le premier juge dans la mesure où l’état des lieux de sortie relève un manque de mastic aux vitres de la fenêtre de la chambre sud et du séjour sur la fenêtre à plusieurs endroits.

Au vu de ces éléments, les locataires seront tenus de verser le montant de l’entier devis soit la somme de 3 497,73 euros TTC aux bailleurs. Le jugement sera infirmé sur le montant retenu.

* S’agissant des meubles et autres dégradations

Le premier juge a justement rappelé que les locaux étaient loués vacants et non meublés.

En revanche, il convient de faire droit à la demande des bailleurs relative aux dégradations suivantes qui sont imputables aux locataires :

— dans l’entrée : remplacement du cache judas qui est indiqué comme manquant dans l’état des lieux de sortie alors qu’il est décrit comme neuf dans l’état des lieux d’entrée soit une somme de 28,10 euros et d’une ampoule pour 5 euros.

Les portions de goulotte à remplacer et le cache boîtier absent ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée ne peuvent être retenus.

— dans la cuisine : seuls seront retenus le remplacement du filtre de la hotte qui est décrit comme gras alors qu’il était neuf dans l’état des lieux d’entrée soit 9,49 euros et la bonde de vidage cassé soit 6,50 euros. Il n’est pas fait référence au réfrigérateur dans l’état de lieux de sortie de sorte qu’il ne peut être retenu qu’il a été changé par les locataires pour un modèle en mauvais état.

— dans la salle de bains : sera retenu le remplacement de la bonde d’évacuation qui est décrite comme cassée dans l’état des lieux de sortie alors qu’elle est présente dans l’état des lieux d’entrée soit 19,90 euros.

— dans le séchoir : sera retenu le changement de la prise murale qui est décrite comme cassée dans l’état des lieux de sortie soit 13,50 euros. Les frais relatifs à la goulotte seront écartés comme ne figurant pas à l’état des lieux d’entrée.

— dans le séjour : il n’y a pas lieu de retenir le remplacement du tapis qui n’est pas mentionné à l’état des lieux d’entrée. S’agissant de la table, si elle figure dans l’état des lieux d’entrée, il n’y a pas d’élément sur son état et la valeur de remplacement n’est pas démontrée. Les autres éléments sollicités (dérivation, arrêtoirs de persienne, détecteur de fumée) ne figurent pas dans l’état d’entrée des lieux et ne seront pas retenus.

— dans la chambre sud : il sera retenu la changement de l’interrupteur décrit comme cassé dans l’état des lieux de sortie alors que l’électricité est décrit en bon état dans l’état d’entrée des lieux soit 12,80 euros

soit au total une somme de 95,29 euros.

Au vu de ces éléments, les locataires seront tenus solidairement de régler au titre des réparations locatives la somme de 3 593,02 euros (3 497,73 euros + 95,29 euros) dont il sera déduit le montant du dépôt de garantie de 660 euros soit la somme de 2 933,02 euros. Le jugement sera infirmé.

— Sur les préjudices invoqués par les bailleurs

* Sur l’assurance habitation

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement et la condamnation des locataires à leur verser une somme de 108,02 euros au titre de l’assurance habitation pour l’année 2021 au motif que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance pour l’année 2021.

Mme [Y] demande de confirmer le jugement qui a retenu une somme de 4,45 euros en arguant que le logement était assuré jusqu’au 15 mars 2021 et qu’il convient de réduire la somme due par les locataires à la période occupée par ces derniers.

Le premier juge a relevé que les locataires justifiaient que le logement était assuré jusqu’au 15 mars 2021 et reconnaissent l’avoir occupé jusqu’au 31 mars 2021 sans souscrire une nouvelle assurance. Les appelants ne contestent pas la réalité de cette constatation mais reprochent aux locataires de ne pas avoir produit l’attestation d’assurance. Ils ne peuvent pas, dans ces conditions, solliciter la condamnation des locataires pour l’année 2021. Le jugement qui a condamné solidairement les locataires au paiement d’une somme de 4,45 euros au prorata des quinze jours d’occupation sans assurance, sera confirmé.

* Sur le préjudice d’immobilisation

Les époux [A] sollicitent l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande. Ils exposent que les locataires ne leur ont pas permis d’organiser des visites du logement pendant le délai de préavis puisqu’ils avaient initialement évoqué une date de départ au 31 janvier 2021 avant de dire qu’ils ne savaient quand ils partiraient. Ils reprochent aux locataires d’avoir été les seuls en possession des clés, d’avoir dénigré l’appartement lors des visites outre le fait d’avoir laissé le logement dans un état qu’ils qualifient de déplorable. Ils précisent que le préavis n’a été signé que le 31 mars 2021 et que le nouveau locataire n’a signé le bail que le 24 juin 2021.

Ils demandent la condamnation solidaire des locataires à leur verser une somme de 2 060,46 euros en réparation de leur préjudice.

Mme [Y] conteste les griefs invoqués par les appelants. Elle réfute avoir dénigré l’appartement lors de visites ou d’avoir donné de fausses informations sur l’absence du compteur à gaz. Elle rappelle qu’ils avaient transmis leur préavis de départ le 20 décembre 2020 soit un délai de 3 mois de préavis maximum pour le 31 mars 2021 et qu’ils n’avaient pas à donner une date antérieure à la fin de leur préavis. Elle en déduit que l’agence de location avait la date de préavis comme date de leur départ et comme date de disponibilité du logement.

Le premier juge a justement relevé que l’attestation de l’agence Loc Toit établissait que l’appartement était proposé à la location avant la libération des lieux le 31 mars 2021 et qu’il était possible d’effectuer des visites. Les appelants affirment que les locataires auraient évoqué une date de départ au 31 janvier 2021 mais ils n’en justifient pas.

Par ailleurs, les appelants ne démontrent pas non plus que les locataires auraient dénigré l’appartement, le fait qu’un visiteur ait été dissuadé de louer en raison de l’absence de compteur individuel de gaz ne pouvant leur être imputé s’agissant d’un fait avéré.

S’agissant de l’état de l’appartement, les appelants sont excessifs en affirmant qu’il était dans un état déplorable. Il a été précédemment retenu que seules les peintures de quelques pièces devaient être reprises.

Le premier juge a débouté, à bon droit, les bailleurs de leur demande au titre du préjudice d’immobilisation. Le jugement sera confirmé.

* Sur le préjudice moral

Les époux [A] sollicitent l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande. Ils soutiennent avoir subi un véritable préjudice moral lié à l’attitude des locataires qui leur a provoqué un stress important. Ils exposent avoir dû multiplier les démarches en raison de leurs manquements, ce qui a provoqué une réelle anxiété. Ils précisent qu’ils avaient subi par le passé des déconvenues avec d’autres locataires et étaient réticents à louer à nouveau. Ils indiquent qu’ils ont appris que les locataires avaient déjà commis les mêmes agissements à l’égard de précédents bailleurs et qu’ils ont appris que la caution n’était pas valable en ayant été signée par une personne sous curatelle. Ils ajoutent que le premier règlement de Mme [Y] n’est intervenu que suite à la mise en oeuvre de procédures d’exécution. Ils considèrent que leur préjudice va au-delà des sommes qui leur sont dues en ce qu’ils doivent faire face à une résistance injustifiée de la part de leurs anciens locataires qui se soustraient volontairement à leurs obligations. Ils sollicitent une somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice.

Mme [Y] reprochent aux bailleurs d’avoir été de mauvaise foi et d’avoir eu un comportement fautif à leur égard en leur infligeant des pénalités qui n’étaient pas justifiées et en délivrant un logement indécent. Elle ajoute que les bailleurs les ont forcé à signer un préavis qu’ils avaient eux-mêmes rédiger pour les faire partir. S’agissant de la caution, elle dit ne pas connaître les conditions pour être caution.

En l’espèce, les précédentes déconvenues des appelants avec d’autres locataires ou les éventuels problèmes rencontrés par leurs locataires avec d’autres bailleurs, à les supposer établis, sont inopérantes. Il apparaît que les époux [A] invoquent essentiellement les loyers impayés à l’appui de leur demande or le premier juge a justement rappelé que ce préjudice avait été réparé au titre des condamnations pécuniaires. S’agissant des autres griefs sur le problème de la caution et les difficultés d’exécution, ils ne démontrent pas la réalité du préjudice affirmé.

Le jugement, qui les a déboutés de leur demande, sera confirmé.

— Sur l’indécence du logement

Les époux [A] contestent le caractère indécent du logement en raison de l’absence d’un compteur individuel de gaz. Ils affirment que le compteur à gaz se situe dans les parties communes et non dans l’appartement et est installé par la société GRDF après la souscription d’un abonnement par l’occupant. Ils soutiennent que les locataires n’ont pas justifié avoir déposé une telle demande auprès du fournisseur de gaz et ne peuvent ainsi se plaindre du choix qu’ils ont fait de ne pas demander d’abonnement au gaz. Ils précisent que la société GRDF avait retiré le précédent compteur pour éviter qu’il ne se fasse voler durant l’inoccupation du logement mais qu’il était prévu qu’il soit réinstallé sans frais supplémentaire dès la souscription d’un nouveau contrat.

Ils reprochent aux locataires d’avoir fait le choix de se chauffer avec des convecteurs électriques pour éviter la coupure d’électricité en cas de non-paiement durant l’hiver au risque de causer un incendie.

Ils affirment que la chaudière était en bon état de fonctionnement et permettait un chauffage et une alimentation normale et précisent que les nouveaux locataires ont souscrit un abonnement et ont pu utiliser les installations sans difficultés. Ils produisent une attestation d’un agent immobilier en ce sens.

Ils sollicitent de se voir rembourser la facture de remise en route de la chaudière.

En réponse, Mme [Y] rappelle qu’elle et M. [T] se sont plaints à plusieurs reprises auprès de leurs bailleurs de l’absence de compteur à gaz dans le logement, ce qui ne leur permettait pas de se chauffer ou d’avoir de l’eau chaude. Elle soutient que la pose du compteur à gaz est à la charge du bailleur et fait remarquer que les bailleurs reconnaissent avoir réglé la facture de remise en fonctionnement de la chaudière.

Elle conteste l’attestation produite par les appelants en relevant qu’elle est datée de 2022 soit près de 10 mois après leur départ.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a retenu le principe d’une indécence du logement et qui a condamné les bailleurs à verser la somme de 2 722,50 euros.

Elle demande également à ce que le jugement soit confirmé en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande au titre de la révision de la chaudière et des frais de sinistre électrique.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En vertu de l’article 2 4. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002 devenu article 2 5. suite au décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent doit comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement et, conformément à l’article 3 1., le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, il est constant que le logement ne comportait pas de compteur individuel de gaz. Le propriétaire est responsable du raccordement du logement, de la pose du compteur et des frais qui en découlent.

Le premier juge a justement relevé que l’absence de compteur individuel rend le logement indécent au sens des critères sus-mentionnés en ce qu’il s’agit d’un élément essentiel du dispositif d’alimentation au gaz du logement censé assurer le chauffage et la production d’eau chaude et permettre le contrôle de sa performance énergétique.

Le jugement a considéré que ce préjudice était réparé sous la forme d’une réfection de loyer à hauteur de 25 % du loyer initial soit 2 722,50 euros sur la durée du bail, que Mme [Y] demande de confirmer et auquel la cour ne trouve pas matière à critique. Le jugement sera confirmé.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les bailleurs de leurs demandes au titre de l’entretien et de la remise en état de la chaudière dont les locataires n’ont pu se servir et d’un sinistre électrique.

— Sur la demande de condamnation de Mme [Y] à l’encontre de M. [T]

Mme [Y] expose qu’il était convenu que M. [T] règle le loyer directement au propriétaire et qu’elle lui versait en espèces chaque mois une somme de 355 euros correspondant à sa part de loyer. Elle précise que M. [T] lui avait signé une reconnaissance de dette indiquant qu’elle avait versé la somme totale de 1 775 euros entre mai et septembre 2020 et qu’elle a continué à lui verser la somme de 355 euros par mois jusqu’en décembre 2020. Elle considère que M. [T] a conservé 8 paiements injustifiés d’un montant total de 2 840 euros et demande sa condamnation au titre de l’enrichissement sans cause. Elle ajoute que M. [T] avait reconnu avoir perçu ces sommes à l’audience mais que le premier juge n’en a pas tenu compte, de manière contradictoire, en la déboutant de sa demande.

Elle sollicite également la réparation de son préjudice moral à hauteur de 1 500 euros.

Aux termes des dispositions de l’article 1301 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’article 1303-1 dudit code dispose que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Contrairement à ce qu’affirme Mme [Y], M. [T] n’a pas reconnu, devant le premier juge, avoir perçu la globalité des sommes qu’elle dit lui avoir versées. Il est en effet mentionné que M. [T] 'ne conteste pas avoir reçu des sommes de la part de Mme [Y] mais indique avoir également procédé à certains règlements’ de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’il a conservé, par devers lui, l’ensemble des sommes que dit avoir versées par Mme [Y].

De plus, le jugement a justement relevé que la signature supposée de M. [T] sur la reconnaissance de dette ne correspondait pas à celles non contestées par ce dernier et en a déduit, à bon droit, que l’authenticité de ce document était remise en cause et ne permettait pas de servir de fondement à sa condamnation.

Le jugement, qui a débouté Mme [Y] de sa demande, sera confirmé.

Mme [Y] ne justifiant pas d’un préjudice moral autre, elle sera déboutée de sa demande.

— Sur la demande de délais de paiement

Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement sur l’octroi de délais de paiement aux locataires. Ils soutiennent que les locataires ne peuvent être considérés de bonne foi et n’ont d’ailleurs pas communiqué leur nouvelle adresse. Ils ajoutent que malgré le caractère exécutoire de la décision, aucun commencement de payer n’a été effectué, Mme [Y] ayant refusé de payer malgré la condamnation solidaire.

Mme [Y] demande de confirmer le jugement qui lui a accordé des délais de paiements.

En vertu de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

La cour relève que Mme [Y] ne produit aucune pièce actualisée sur sa situation de revenus ni de pièces actualisées sur sa situation professionnelle, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.

Par ailleurs, il est démontré par les appelants que les locataires n’ont versé aucune somme au titre de l’arriéré locatif, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’ils ont déjà bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 10 décembre 2021.

Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [Y] et M. [T].

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie ayant, pour partie, succombé en son appel, gardera la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens. En revanche, les époux [A], appelants principaux, seront condamnés aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à payer aux époux [A] la somme de 2 705,74 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

— accordé des délais de paiement à Mme [G] [Y] et M. [C] [T] ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [G] [Y] et M. [C] [T] à payer à M. [E] [A] et à Mme [N] [K] épouse [A] la somme de 2 933,02 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [G] [Y] et M. [C] [T] ;

Confirme le jugement pour le surplus sauf à préciser qu’après compensation entre les créances et dettes respectives des parties, que Mme [G] [Y] et M. [C] [T] sont débiteurs solidaires à l’égard de M. [E] [A] et à Mme [N] [K] épouse [A] d’une somme de 6 335,25 euros ;

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [A] et à Mme [N] [K] épouse [A] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [E] [A] et à Mme [N] [K] épouse [A] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute Mme [G] [Y] du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,