5ème Chambre

ARRÊT N° 253

N° RG 22/06188 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TGVI

(Réf 1ère instance : 21/00298)

Mme [P] [S]

Mme [U] [M]

C/

M. [C] [I]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Oresve (+ afms)

M^e Riaud

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 19 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [P] [S]

née le 19 Janvier 1963 à [Localité 10], de nationalité française, sans profession

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/05021 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [U] [M]

née le 23 Octobre 1967 à [Localité 5], de nationalité française, sans profession

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/005019 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentées par M^e Marine ORESVE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [C] [I]

né le 08 Mars 1959 à [Localité 6], de nationalité française, artisan peintre

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

M. [C] [I] est propriétaire d’une maison située à [Adresse 12] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2017 M. [C] [I] a conclu avec Mmes [P] [S] et [U] [M], une convention d’occupation précaire avec promesse d’achat, pour une durée de 3 mois à compter du 1er octobre 2017 avec une redevance de 600 euros par mois qui devait s’imputer sur les frais de notaire lors de l’acquisition du bien.

Il a été précisé que l’achat se ferait à terme pour un montant de 110 000 euros net vendeur.

La vente du bien n’a pas eu lieu.

Mmes [P] [S] et [U] [M] se sont maintenues dans les lieux.

A partir du mois de septembre 2019, Mmes [P] [S] et [U] [M] ont cessé de payer la redevance tout en se maintenant dans les lieux.

Par courriers en date du 24 septembre et 15 novembre 2019, M. [C] [I] a relancé les preneurs pour obtenir le paiement de la redevance sans résultat.

Deux mises en demeure aux fins d’obtenir le paiement de la redevance ont été envoyées, l’une adressée à Mme [P] [S] et l’autre à Mme [U] [M]. Elles sont restées sans effet.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 janvier 2021, M. [C] [I] a fait assigner Mmes [P] [S] et [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— constaté que la convention d’occupation précaire signée le 21 septembre 2017 entre M. [C] [I] et Mmes [P] [S] et [U] [M] a pris fin le 31 décembre 2017,

— dit qu’à partir du ler janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9], avec un loyer de 600 euros par mois,

— déclaré irrecevable la demande de M. [C] [I] en vue de la résiliation du bail ; en conséquence : débouté M. [C] [I] de sa demande en résiliation et en expulsion pour le bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9],

— condamné Mmes [P] [S] et [U] [M] à payer à M. [C] [I] la somme de 13 200 euros au titre des loyers impayés,

— rejeté la demande de délais de paiement de Mmes [P] [S] et [U] [M],

— débouté Mmes [P] [S] et [U] [M] de leurs demandes au titre de la révision du prix du loyer et dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— débouté M. [C] [I] de sa demande au titre de l’article 1231-l du code civil et au titre de sa demande d’arrachage des plantations,

— condamné Mmes [P] [S] et [U] [M] à payer à M. [C] [I] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

— débouté Mmes [P] [S] et [U] [M] de leurs demandes au titre des frais de chauffage supplémentaires et de réduction de la somme correspondant aux aides personnalisées au logement et de l’éventuelle compensation de ces sommes,

— dit que les parties garderont les frais irrépétibles à leur charge respective,

— dit que les parties seront condamnées à partager les dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le 21 octobre 2022, Mmes [P] [S] et [U] [M] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 août 2024, elles demandent à la cour de :

— les juger recevables en leur appel,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en date du 29 avril 2022 en ce qu’il a :

* dit qu’à partir du 1er janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien situé à [Adresse 12] à [Localité 7] avec un loyer de 600 euros par mois,

* déclaré irrecevable la demande de M. [C] [I] en vue de la résiliation du bail ; en conséquence : débouté M. [C] [I] de sa demande en résiliation et en expulsion,

* débouté M. [C] [I] de sa demande au titre de l’article 1231-1 du code civil et au titre de sa demande d’arrachage des plantations,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en date du 29 avril 2022 en ce qu’il :

* les a condamnées à payer à M. [C] [I] la somme de 13 200 euros au titre des loyers impayés,

* a rejeté leur demande de délais de paiement,

* les a déboutées de leurs demandes au titre de la révision du prix du loyer et dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* les a condamnées à payer à M. [C] [I] la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

* les a déboutées de leurs demandes au titre des frais de chauffage supplémentaires et de réduction de la somme correspondant aux aides personnalisées au logement et de l’éventuelle compensation de ces sommes,

* dit que les parties garderont les frais irrépétibles à leur charge respective,

* dit que les parties seront condamnées à partager les dépens,

En conséquence

— juger que le logement loué par M. [C] [I] à elles ne remplit pas les critères de décence au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— réduire le montant du loyer de 200 euros par mois, soit une somme de 10 400 euros du 1er février 2018 jusqu’au mois de juillet 2022 (52 mois x 200 euros), ce qui reviendrait à limiter le montant du loyer à la somme de 400 euros par mois à compter du 1er février 2018 jusqu’à la fin du bail,

— condamner M. [C] [I] à leur payer la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— déduire des sommes éventuellement dues par elles la somme de 5 829 euros correspondant au montant des aides personnalisées au logement retenu par la caisse d’allocations familiales entre le mois de septembre 2019 et le mois de juillet 2022,

— ordonner l’éventuelle compensation entre les sommes dues à elles par M. [C] [I] et celles restant dues au titre de l’arriéré de loyers par ces dernières,

— débouter M. [C] [I] de toute demande au titre de son préjudice matériel résultant du non-paiement des loyers,

— débouter M. [C] [I] de sa demande aux fins de les voir condamner à lui régler la somme de 20 000 euros au titre des dégradations locatives,

— condamner M. [C] [I] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de frais de chauffage supplémentaires induits par la mauvaise isolation du logement et l’état dégradé du système de chauffage,

— leur accorder les plus larges délais de paiement,

— juger qu’elles régleront leur dette par 24 mensualités,

— juger que la somme due portera intérêt à un taux réduit égal au taux légal,

Y additant :

— débouter M. [C] [I] de l’ensemble des demandes qu’il formule à leur encontre,

— condamner M. [C] [I] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions des articles 37 et 39 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner M. [C] [I] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, M. [C] [I] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en son appel incident,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en date du 29 avril 2022 en ce qu’il :

* a constaté que la convention d’occupation précaire signée le 21 septembre 2017 entre lui et Mmes [P] [S] et [U] [M] a pris fin le 31 décembre 2017,

* a dit qu’à partir du 1er janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien situé à [Adresse 12] à [Localité 8], avec un loyer de 600 euros par mois,

* a déclaré irrecevable sa demande en vue de la résiliation du bail ; en conséquence : l’a débouté de sa demande en résiliation et en expulsion,

* a rejeté la demande de délais de paiement de Mmes [P] [S] et [U] [M],

* l’a débouté au titre de sa demande d’arrachage des plantations,

* a débouté Mmes [P] [S] et [U] [M] de leurs demandes au titre des frais de chauffage supplémentaires et de réduction de la somme correspondant aux aides personnalisées au logement et de l’éventuelle compensation de ces sommes,

* a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en date du 29 avril 2022 en ce qu’il a :

* a condamné Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme de 13 200 euros au titre des loyers impayés,

* l’a débouté de sa demande au titre de l’article 1231-1 du code civil,

* a condamné Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel,

* a dit que les parties garderont les frais irrépétibles à leur charge respective,

* a dit que les parties seront condamnées à partager les dépens,

En conséquence, et statuant à nouveau sur ces points :

— condamner Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme de 21 000 euros au titre des loyers impayés,

— condamner Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation des dégradations locatives,

— condamner Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme 55 000 euros en réparation du préjudice subi de l’occupation prolongée de son bien par les preneuses,

— condamner Mmes [P] [S] et [U] [M] à lui payer la somme 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mmes [P] [S] et [U] [M] aux entiers dépens,

— débouter Mmes [P] [S] et [U] [M] de toutes fins, demandes, et conclusions contraires.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le premier président de la cour a débouté Mme [S] et Mme [M] de leur demande de suspension de l’exécution provisoire de la décision frappée d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent pour voir confirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que la convention d’occupation précaire signée le 21 septembre 2017 entre M. [C] [I] et Mmes [P] [S] et [U] [M] a pris fin le 31 décembre 2017,

— dit qu’à partir du ler janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9], avec un loyer de 600 euros par mois,

— déclaré irrecevable la demande de M. [C] [I] en vue de la résiliation du bail ; en conséquence : débouté M. [C] [I] de sa demande en résiliation et en expulsion pour le bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9],

— débouté M. [C] [I] de sa demande d’arrachage des plantations.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

— Sur la demande relative à l’indécence du logement

Mme [S] et Mme [M] demandent de réformer le jugement qui a considéré qu’il n’était pas possible de déterminer si le logement principal remplissait ou non les critères de décence au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elles rappellent qu’aux termes de ces dispositions, il appartient au bailleur de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrer un logement décent, ce que M. [I] n’a nullement démontré.

Elles indiquent avoir adressé de nombreux mails à M. [I] peu après leur entrée dans les lieux et au cours des premières années d’occupation pour lui signaler de nombreux désordres tels que l’épuration pas aux normes, la fuite en toiture, la présence de déchets dangereux dans le jardin, des carreaux cassés dans la cuisine et la chaudière en panne. Elles considèrent que ces mails établissent que la maison était indécente dès leur entrée dans les lieux et qu’elles ne sont pas responsables de l’état de délabrement de la maison.

Elles indiquent que les diagnostics établis en 2017 pour la vente de la maison relevaient la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante, une installation électrique non conforme, un système d’assainissement des eaux usées à réhabiliter mais qu’aucun des travaux préconisés n’a été effectué par M. [I].

Elles se fondent également sur le diagnostic constat décence établi à leur demande par la CDHAT en date du 17 juillet 2019 qui relève que sont indécents : le bâti, les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires, l’humidité et l’aération. Elles exposent que ce diagnostic a mis en évidence plusieurs manquements aux conditions exigées par le décret du 30 janvier 2002 afin de garantir la sécurité physique et la santé des locataires ainsi que le niveau d’équipement et de confort du logement et n’a pas évoqué de négligences de la part des locataires. Elles rappellent que le courrier de la CAF du 14 août 2019 a conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de décence. Elles contestent, par ailleurs, avoir voulu aggraver l’état du bien lors de la venue du CDHAT comme l’affirme le bailleur.

Elles disent produire des photographies et des témoignages établissant qu’elles ont entretenu la maison tant à l’intérieur qu’à l’extérieur et que l’état de la maison ne s’est pas dégradé par leur faute.

Elles ajoutent que le bail porte également sur un studio qui lui est insalubre en ce qu’il est inhabitable depuis la prise de possession des lieux.

En raison de l’indécence du logement, elles demandent de voir réduire le montant du loyer de 200 euros par mois portant ainsi le montant du loyer à la somme mensuelle de 400 euros à compter du 1er février 2018, après que le bailleur ait été informé des désordres jusqu’à la fin du bail.

Elles sollicitent également des dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance qui a porté sur toute la durée du bail du 1er octobre 2017 au 31 juillet 2022 et pour lequel elles réclament une somme de 7 000 euros.

Enfin, elles soutiennent que suite au constat d’indécence, la CAF a suspendu l’allocation logement depuis septembre 2019 en l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité du logement par le bailleur. Elles demandent de voir déduire des sommes réclamées par M. [I] au titre des loyers impayés la somme de 5 829 euros qui aurait dû lui être versée s’il avait réalisé les travaux de remise en état du bien entre septembre 2019 et juillet 2022.

En réponse, M. [I] rétorque qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et qu’il pourrait se retrancher derrière la présomption de bon état du bien conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

Il conteste l’indécence du logement et s’interroge sur le fait pour les locataires d’être restées pendant 4 années. Il ajoute que le bien avait été estimé en octobre 2016 à un montant compris entre 165 000 et 175 000 euros et qu’il était classé en catégorie énergétique C, ce qui ne correspond pas à l’état de délabrement décrit par les locataires.

Il se fonde sur le procès-verbal d’huissier d’état des lieux de sortie pour justifier que le bien était à l’origine en bon état mais que l’utilisation des locataires et l’absence d’entretien ont entraîné sa dégradation. Il expose que le bien a été estimé le 30 novembre 2022 entre 124 800 et 129 900 euros, ce qui démontre selon lui la détérioration du bien malgré l’amélioration du marché immobilier postérieurement au Covid.

M. [I] conteste les difficultés évoquées par les appelantes dans les mails qu’elles produisent et dit produire une facture d’entretien de la chaudière en date du 22 février 2023 qui la décrit en bon état de fonctionnement.

S’agissant du rapport du CDHAT, il reproche aux locataires d’avoir voulu aggraver l’état du bien avant la venue de l’organisme et d’être à l’origine de dégradations comme la casse de carreau ou d’une poignée de porte outre la présence de 3 chiens et 4 chats dans le logement qui ont nécessairement participé à la dégradation du bien. Il ajoute que ce rapport ne permet pas d’établir l’indécence du bien à leur entrée dans les lieux comme l’a indiqué le premier juge et que ce rapport ne précise pas l’origine des désordres entre locataires et propriétaire. Il indique que le studio ne fait pas partie de la location comme l’ont indiqué les locataires à l’huissier lors de l’état des lieux de sortie.

Il reproche aux appelantes de se fonder sur un diagnostic datant de 2017 alors qu’elles avaient conclu une convention d’occupation précaire dans l’optique de racheter le bien qu’elles avaient accepté en l’état en vue de le restaurer.

Il s’oppose à toutes les demandes présentées par les appelantes au titre de l’indécence du logement et demande de confirmer le jugement qui les a déboutées de voir déduire le montant des allocations non versées des sommes qu’elles lui doivent au titre de la dette locative.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il appartient à Mme [S] et à Mme [M] de démontrer l’indécence du logement qu’elles invoquent.

Mme [S] et Mme [M] produisent :

— l’état des lieux d’assainissement du 10 octobre 2017 et le dossier technique immobilier du 24 octobre 2017: ces documents ont été établis alors que Mme [S] et Mme [M] occupaient le bien dans le cadre d’une convention d’occupation précaire dans l’optique de racheter le bien.

La cour rappelle qu’il est constant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas un bail et que l’occupant à titre précaire ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles.

Mme [S] et Mme [M] n’invoquent aucun manquement aux obligations contractuelles de M. [I] de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ces documents pour caractériser l’indécence du logement.

— le rapport du CDHAT du 17 juillet 2019 : ce rapport a constaté lors de la visite initiale que le bâti, les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires et l’humidité et l’aération n’étaient pas décents et il a indiqué que les désordres étaient imputables au locataire et au bailleur.

Si des organismes agréés par les caisses d’allocations familiales effectuent des constats à la demande de celles-ci et considèrent que certains logements qu’ils visitent ne sont pas décents au regard des dispositions du décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, il n’en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non décence retenus ne leur soient pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non décent.

Il résulte du rapport du CDHAT qu’il est relevé :

— s’agissant du bâti : une absence de gouttière en façade arrière et des caches moineaux dégradés. En revanche, il ne peut être retenu une suspicion d’infiltration au niveau de la toiture en l’absence d’éléments probants sur ces infiltrations ni les dégradations au niveau de la porte d’entrée et des poignées de porte en l’absence d’état des lieux d’entrée.

— s’agissant des équipements électriques et du chauffage : il est relevé une installation électrique non sécurisée. L’absence de ramonage et d’entretien annuel incombent en revanche aux locataires.

— s’agissant des équipements intérieurs : il est mis en évidence une insuffisance de ventilation dans les wc et la salle d’eau et l’absence de garde-corps au niveau de l’escalier et des chambres. L’état de la douche et des sanitaires ne peut être retenu en l’absence d’état des lieux d’entrée, ni les suspicions d’infiltrations en l’absence de constatations effectives.

L’installation électrique non conforme est contraire aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 qui précise en outre les conditions relatives au critère de décence du logement notamment en son article 2 : le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il en est de même de l’absence de garde-corps au niveau de l’escalier interne et de deux chambres. En effet, en vertu de l’article 2 2. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002 devenu article 2 3. suite au décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, un logement décent doit comporter des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons, dans un état conforme à leur usage.

De même la ventilation insuffisante est contraire à l’article 2 5. du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002 devenu article 2 6. en vigueur du 1er janvier au 1er juillet 2018 suite au décret n° 2017 ' 312 du 9 mars 2017, qui prévoit qu’un logement décent doit comporter des dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

M. [I] ne peut utilement soutenir que les locataires auraient aggravé l’état du bien lors de la visite du CDHAT s’agissant de l’installation électrique, du système de ventilation et de l’absence de garde-corps.

Mme [S] et Mme [M] produisent un mail du 10 août 2019 adressé à M. [I] dans lequel elles lui demandent de mettre en place un échéancier des travaux suite au rapport du CDHAT auquel celui-ci répond de lui adresser par mail ledit rapport mais il n’est pas justifié de la réalisation de travaux suite à ce rapport.

Au vu de ces éléments, il convient de constater que le logement donné à bail par M. [I] à Mme [S] et Mme [M] ne remplissait pas les critères de décence au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Le jugement sera infirmé.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de réfaction des loyers présentée par les locataires à hauteur de 200 euros par mois mais seulement à compter du mois d’août 2019, date à laquelle le bailleur a été informé de la non-décence du logement, et non à compter du 1er février 2018 comme le sollicitent les appelantes et jusqu’au mois de juillet 2022 soit une somme de 7 200 euros (36 mois x 200 euros) en ce que les locataires n’ont pas pu jouir de l’intégralité du bien loué en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En ce qui concerne leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, Mme [S] et Mme [M] n’invoquent pas un préjudice distinct de celui qui a été réparé par la réfaction des loyers. En effet, elles se contentent d’invoquer les manquements du bailleur à son obligation de délivrance à l’appui de leur demande d’indemnisation. Dans ces conditions, elles seront déboutées de leur demande d’indemnisation qui est fondée sur le même préjudice.

S’agissant de la demande de réduction de la somme correspondant aux APL, il résulte du courrier de la CAF du 14 août 2019 que l’organisme social a, en raison du constat de non décence, suspendu le versement de l’allocation logement d’un montant de 166 euros. C’est donc à tort que le premier juge a indiqué que le montant de l’APL n’était pas connu.

Il est constant que lorsque l’organisme payeur cesse de verser les allocations logement en raison de la non-décence du logement, le bailleur ne peut réclamer au locataire que le paiement du montant du loyer et des charges diminué du montant des allocations logement, soit en l’espèce la somme de 166 euros par mois à compter du mois d’août 2019 jusqu’en décembre 2020 puis de 167 euros à compter de janvier 2021 (au vu du courrier de la CAF du 28 décembre 2020) jusqu’en juillet 2022, ce qui représente une somme de 5 829 euros.

— Sur la dette locative

M. [I] demande de réformer le jugement qui a condamné les locataires à lui verser une somme de 13 200 euros au titre des loyers impayés à compter de septembre 2019. Il sollicite de voir porter la somme due au titre de la dette locative à 21 000 euros suite au départ des locataires le 31 juillet 2022 sans avoir réglé aucun loyer depuis septembre 2019.

Mme [S] et Mme [M] sollicitent de voir réduire la dette locative du montant de la réfection du loyer en raison de l’indécence du logement et du montant des allocations logement et d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties.

La cour relève que le montant de l’arriéré locatif n’est pas contesté par les appelantes.

Au vu des conséquences de l’indécence du logement, il convient de déduire de la somme de 21 000 euros réclamée par le bailleur, la somme de 7 200 euros au titre de la réfaction du loyer et la somme de 5 829 euros au titre des allocations logement de sorte que Mme [S] et Mme [M] restent à devoir à M. [I] la somme de 7 971 euros au titre de l’arriéré locatif, les appelantes sollicitant d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties entre elles. Mme [S] et Mme [M] seront condamnées à verser cette somme à M. [I]. Le jugement sera infirmé.

— Sur la demande au titre des frais de chauffage supplémentaire

Mme [S] et Mme [M] sollicitent la condamnation de M. [I] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais de chauffage supplémentaires induits par la mauvaise isolation du bien et l’état dégradé du système de chauffage.

M. [I] demande de confirmer le jugement qui a débouté les locataires de cette demande en réfutant l’indécence du logement.

La cour relève que le rapport du CDHAT n’a pas relevé une mauvaise isolation du bien ou un système de chauffage dégradé. En l’absence de production d’éléments probants sur ces désordres allégués, le jugement, qui a débouté les locataires de cette demande, sera confirmé.

— Sur la demande de délais de paiement

Mme [S] et Mme [M] sollicitent des délais de paiement sur une durée de 2 ans. Elles disent percevoir toutes les deux le RSA et rencontrer des difficultés financières. Elles ajoutent avoir consigné la somme de 2 000 euros qui a été versée à M. [I] le 19 juillet 2022.

M. [I] s’oppose à cette demande et demande la confirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande à ce chef.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [S] et Mme [M] invoquent une situation financière difficile mais elles ne produisent aucune pièce pour justifier de leur situation financière de sorte que la cour ne peut connaître leurs perspectives de gains à court ou moyen terme.

Au vu de ces éléments, Mme [S] et Mme [M] ne démontrent pas qu’elles rencontrent des difficultés qui objectivement ne leur permettent pas de satisfaire à leur obligation de paiement ni que les difficultés qu’elles invoquent résultent de circonstances indépendantes de leur volonté. Elles seront, par conséquent, déboutées de leur demande de délais de paiement. Le jugement sera confirmé.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [S] et Mme [M] de voir juger que la somme due par elles portera intérêt à un taux réduit égal au taux légal.

— Sur la demande au titre du préjudice matériel

Mme [S] et Mme [M] demandent de réformer le jugement qui les a condamnées à verser à M. [I] la somme de 500 euros en réparation du préjudice matériel subi par ce dernier du fait du non paiement des loyers. Elles soutiennent que le jugement a statué ultra petita en ce qu’aucune demande n’était formulée par M. [I] à ce titre.

M. [I] expose qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué de tel sorte que le bien doit être considéré comme en bon état sauf preuve contraire. Il se fonde sur les désordres relevés par l’huissier ayant effectué l’état des lieux de sortie pour solliciter une somme de 20 000 euros au titre des réparations locatives.

Les appelantes relèvent justement que le premier juge a statué ultra petita en les condamnant à verser la somme de 500 euros au bailleur en réparation de son préjudice matériel lié au non paiement des loyers. De surcroît, c’est à tort que le premier juge a considéré que le non paiement des loyers causait au propriétaire un préjudice matériel qu’il convenait de réparer, le non paiement des loyers ne peut constituer, à lui seul, un préjudice matériel indemnisable sauf pour le propriétaire à démontrer l’existence d’un autre préjudice financier en lien direct et certain avec le non paiement des loyers.

A l’appui de sa demande de condamnation pour dégradations locatives, M. [I] se contente d’évoquer le constat d’huissier d’état des lieux de sortie dont il a listé les constatations pour contester l’indécence du logement donné à bail. Il ne produit aucune autre pièce. Il ne peut soutenir que le bien était en bon état en l’absence d’état d’entrée des lieux au vu des constatations de l’état des lieux de l’assainissement du 10 octobre 2017 qui décrit une installation non conforme et du dossier technique immobilier qui relève des anomalies au niveau de l’installation électrique.

Dans ces conditions, M. [I] sera débouté de sa demande au titre du préjudice matériel. Le jugement sera infirmé.

— Sur la demande au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier

M. [I] demande d’infirmer le jugement qui l’a débouté de cette demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-2 du code civil. Il reproche aux locataires d’avoir mis tout en oeuvre pour l’empêcher de vendre le bien immobilier notamment en s’opposant aux visites de potentiels acheteurs. Il dit produire une attestation de l’agence Orpi en ce sens. Il conteste l’attestation contraire produite par les locataires. Il indique s’être retrouvé dans une situation financière difficile et avoir dû accepter une offre de vente inférieure à la valeur du bien. Il sollicite une somme de 55 000 euros en réparation de ce préjudice.

Mme [S] et Mme [M] contestent s’être opposées aux visites du bien et soutiennent que M. [I] ne rapporte pas la preuve de la possibilité de vendre la maison. Elles ajoutent que la maison n’était toujours pas vendue plus d’un année après leur départ et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir empêché la vente de la maison.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable qui aurait pu se réaliser si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Si M. [I] produit un mail de l’agence Orpi du 4 décembre 2019 qui indique que Mme [S] a refusé deux visites, celle-ci et Mme [M] versent une attestation en sens contraire d’un office notarial qui indique qu’elles n’ont pas fait de difficultés aux différentes visites réalisées.

En tout état de cause, la cour relève que M. [I] ne démontre pas qu’il a perdu une chance de vendre la maison à cause des locataires ou que celles-ci seraient à l’origine de la baisse de la valeur du bien.

De surcroît, le premier juge a rappelé que la vente de la maison qui devait avoir lieu fin 2017 entre les parties a échoué en raison notamment de la situation hypothécaire du bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement, qui a débouté M. [I] de sa demande à ce titre, sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, M. [I] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros à Mme [S] et Mme [M] sur le fondement des dispositions des articles 37 et 39 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ainsi qu’aux dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en qu’il a :

— constaté que la convention d’occupation précaire signée le 21 septembre 2017 entre M. [C] [I] et Mmes [P] [S] et [U] [M] a pris fin le 31 décembre 2017,

— dit qu’à partir du ler janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9], avec un loyer de 600 euros par mois,

— déclaré irrecevable la demande de M. [C] [I] en vue de la résiliation du bail ; en conséquence : débouté M. [C] [I] de sa demande en résiliation et en expulsion pour le bien situé à [Adresse 12] à [Localité 9],

— débouté M. [C] [I] de sa demande d’arrachage des plantations,

— débouté Mmes [P] [S] et [U] [M] de leur demande au titre des frais de chauffage supplémentaires,

— débouté Mmes [P] [S] et [U] [M] de leur demande de délais de paiement,

— débouté M. [C] [I] de sa demande au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier,

— en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Dit que le logement loué par M. [C] [I] à Mmes [P] [S] et [U] [M] ne remplit pas les critères de décence au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Réduit le montant du loyer de 200 euros par mois à compter du mois d’août 2019 jusqu’au mois de juillet 2022 soit une somme de 7 200 euros ;

Condamne Mmes [P] [S] et [U] [M] à payer à M. [C] [I] la somme de 7 971 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 après avoir déduit la somme de 7 200 euros au titre de la réfaction des loyers et la somme de 5 829 euros au titre des allocations logement retenues par la CAF de septembre 2019 à juillet 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [I] à payer à Mmes [P] [S] et [U] [M] la somme de 2 000 euros à sur le fondement des dispositions des articles 37 et 39 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamne M. [C] [I] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,