Chambre de l’Expropriation

ARRÊT N° 7

N° RG 24/01791 – N° Portalis DBVL-V-B7I-[B]

(Réf 1ère instance : 22/00017)

[L] [E] S.A.R.L.

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE

M. LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lhermitte

M^e Lahalle

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Bruno GUINET, Conseiller, désigné par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de Rennes en date du 12 juin 2025,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

En l’absence de Monsieur le commissaire du gouvernement représentant la direction régionale des finances publiques du département d’Ille et Vilaine et de la région Bretagne à qui l’appel, les conclusions et les pièces ont été régulièrement communiqués,

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 12 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. [L] [E], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 451 285 621, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mathilde LE GUEN de la SCP VIA AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE, EPF, EPIC, immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le n° 514 185 792, pris en la personne de son représentant légal domicié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par arrêté du 09 août 2019, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine, a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la commune de [Localité 14] (35) dit '[Adresse 10]'. Celui-ci a pour vocation de densifier le centre-bourg par la construction de logements sur une zone d’une superficie de 6 310 m², constituée par un terrain d’activité devenu vacant et des fonds de jardin.

La commune avait préalablement chargé l’établissement public foncier de Bretagne (EPFB), par contrat du 11 janvier 2013, de procéder à l’acquisition des terrains nécessaires à cette opération d’urbanisme.

Ladite opération a nécessité, notamment, l’acquisition par voie d’expropriation d’une parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 5], d’une surface de 985 m², située [Localité 11], appartenant à la société à responsabilité limitée (SARL) [L] [E]. Elle correspond à l’amputation de celle cadastrée section AL n°[Cadastre 2], sur laquelle est implanté un immeuble d’habitation, de la moitié environ de son terrain d’agrément.

Suite au refus du propriétaire de la parcelle susvisée de l’offre de l’EPFB, ce dernier a saisi la juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation.

Par jugement du 26 février 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Rennes a :

— fixé à la somme de :

—  68 950 € le montant de l’indemnité principale due par l’établissement public foncier de Bretagne à la SARL [L] [E] ;

—  9 380 € le montant des indemnités accessoires ;

— laissé la charge des dépens à l’établissement public foncier de Bretagne ;

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

La SARL [L] [E] a relevé appel de cette décision le 27 mars 2024.

L’arrêt rendu le 14 mars 2025 par la présente cour a :

— renvoyé l’examen de l’affaire au 13 juin 2025 à 9 heures 15 ;

— invité les parties à conclure sur l’éventuelle incidence de l’arrêt du 16 janvier 2025 (n° 23-20.925) rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation et à conclure de nouveau sur le fond du litige au regard de ces nouveaux éléments ;

— réservé les demandes et les dépens.

Suivant son dernier mémoire en réponse n° 5 en date du 23 mai 2025, la SARL [L] [E] demande à la chambre de l’expropriation de la présente cour, au visa des articles L. 311-2 et L. 230-3 du Code de l’urbanisme, de la dire recevable et bien fondée en son appel et :

— d’écarter la sanction de caducité de la déclaration d’appel,

— de déclarer recevable son mémoire régularisé le 7 janvier 2025,

— déclarer ses pièces recevables,

— de l’autoriser à produire le jour de l’audience les pièces suivant bordereau, conformément à l’article R. 311-19 du Code de l’expropriation,

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

' fixé à la somme de 68 950 € le montant de l’indemnisation principale,

' fixé à la somme de 9 380 € le montant des indemnités accessoires comprenant l’indemnité de dépréciation, l’indemnité pour reconstitution de clôture, l’indemnité pour perte d’arbres,

' rejeté ses demandes au titre notamment de l’indemnité de remploi, de l’indemnité de dépréciation du surplus, l’indemnité pour reconstitution de clôture, l’indemnité pour perte d’arbres, l’indemnité au titre des frais irrépétibles,

— en conséquence, de fixer les indemnités d’expropriation comme suit :

A titre principal :

(i) Indemnité principale

Indemnité de Dépossession : 985 m² x 260 € 256 100 €,

Sous-total 1 : 256 100 €,

(ii) Indemnité de remploi :

de 0 à 5.000 € : 20 % 1 000 € ;

de 5.000 € à 15 000 € : 15 % 1 500 €,

253 000 € : 10 % 25 360,00 €

Sous-total 2 : 25 360 €,

(iii) Autres indemnités :

— pour dépréciation du surplus : 84 000 €,

— pour reconstitution de clôture : 22 186,60 €,

Sous-total 3 : 106 186,60 €,

TOTAL 1 + 2 + 3 : 387 646,60 €,

A titre infiniment subsidiaire :

(i) Indemnité principale : Indemnité de Dépossession : 985 m² x 220 € = 216 700 €

Sous-total 1 : 216 700 €,

(ii) Indemnité de remploi :

de 0 à 5.000 € : 20 % 1.000 €,

de 5.000 € à 15 000 € : 15 %, 1 500 €,

214 420 € : 10 % = 21 420 €,

Sous-total 2 : 21.420 €,

(iii) Autre indemnité :

— Indemnité pour dépréciation du surplus : 84 000 €,

— Indemnité pour reconstitution de clôture : 22 186,60 €,

— Indemnité pour perte d’arbres : 2 730 €,

Sous-total 3 : 108 916,60 €,

TOTAL 1 + 2 + 3 : 347 036,60 €,

— de débouter l’EPFB de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

En tout état de cause :

— de condamner l’EPFB au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives après réouverture des débats du 4 juin 2025, l’EPFB demande à la chambre de l’expropriation de la présente cour :

A titre principal :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— de débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.

Aucun mémoire n’a été déposé par le commissaire du gouvernement.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 juin 2025. La décision a été mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIVATION

La caducité de la déclaration d’appel n’est désormais plus soulevée par l’intimé du fait de l’arrêt de revirement rendu le 16 janvier 2025 (n° 23-20.925) par la troisième chambre civile de la cour de cassation. L’appel est donc recevable.

Il convient de faire droit à la demande présentée par l’appelante en application des dispositions de l’article R 311-19 du Code de l’expropriation, l’intimé ne contestant pas avoir été préalablement destinataire des pièces produites par la SARL [L] [E] dans le respect du principe du contradictoire.

Sur la qualification juridique du bien exproprié

La parcelle cadastrée AL [Cadastre 6] dont l’expropriation est réclamée est concernée par un emplacement réservé n°24 institué au profit de la commune susvisée en vue de la mise en 'uvre d’une opération d’habitat de mixité sociale multigénérationnelle. Ce terrain en nature de jardin est de forme rectangulaire. Il ne présente aucun relief et est entièrement clos, délimité par une clôture et doté de plusieurs types de végétation.

L’appelante affirme notamment :

— que sa parcelle bénéficie directement des mêmes accès sur la voie publique que celle cadastrée AL [Cadastre 5] qui est contiguë ;

— que son terrain présente une végétation composée notamment de 21 arbres, qu’il est agréable et dispose d’une vue dégagée ;

— que sa situation au sein d’une zone soumise au critère d’orientation, d’aménagement et de programmation (OAP) n’entraîne pas en soi une inconstructibilité ;

— qu’il faut apprécier l’opération dans son ensemble qui est celle de construire des résidences afin d’en conclure que cette parcelle présente un important potentiel de 'constructibilité’ de sorte qu’elle est constructible et doit donc être qualifiée de terrain à bâtir.

En réponse, l’intimé fait notamment valoir :

— que la parcelle litigieuse est séparée du bâti se trouvant sur la parcelle AL [Cadastre 3] par une clôture fermée par un cadenas, empêchant ainsi tout accès direct ;

— que l’acte de vente par lequel M. [Z], vendeur de l’appelante, a acquis en 2009 la parcelle AL [Cadastre 3] comporte une clause selon laquelle une partie de cette parcelle, correspondant à la 'bande de terrain’ mentionnée dans ce document, avait vocation à être rétrocédée à la commune en contrepartie de son renoncement à exercer son droit de préemption ;

— qu’il existe dans cet acte une clause de substitution opposable à la SARL [L] [E] ;

— que la zone UC sur laquelle la parcelle se trouve peut se définir comme étant destinée à l’habitat et aux activités, non 'nuisantes', compatibles avec l’habitat, ainsi qu’aux équipements d’accompagnement d’infrastructures ou de superstructures ;

— que le critère juridique caractérisant un terrain à bâtir n’est pas démontré notamment parce que des travaux de desserte sur les autres terrains de l’ensemble devront être réalisés et qu’il ne peut accueillir une construction autonome.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article L 322-3 du Code de l’expropriation dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Ainsi, deux critères cumulatifs sont nécessaires pour qualifier un bien de terrain à bâtir. Le premier est juridique, en l’occurrence sa constructibilité. Le second est matériel, s’agissant des conditions de desserte de la parcelle, en terme de réseaux, dont l’expropriation est demandée.

Les parties s’accordent pour :

— indiquer que la parcelle litigieuse :

— est concernée par une OAP ;

— est incluse dans le périmètre de l’emplacement réservé précité ;

— préciser que celle-ci est libre de toute occupation ;

— fixer la date de référence au 23 février 2016 et considérer qu’à cette date, la parcelle susvisée se situait en zone UC du PLU de la commune.

Afin d’apprécier si la desserte de la parcelle litigieuse était suffisante pour lui conférer une autonomie et donc déterminer sa 'constructibilité', il convient en réalité d’apprécier la situation dans la globalité de l’ensemble immobilier projeté (OAP).

La parcelle réclamée ne dispose pas directement d’accès aux réseaux d’énergie.

Comme le démontre l’Etablissement Public Foncier de Bretagne, s’il existe effectivement un réseau d’alimentation en eau, gaz et électricité à proximité immédiate de la parcelle convoitée, leur accès dépendait étroitement des deux terrains voisins appartenant à la SARL [L] [E] (parcelles AL [Cadastre 3] et AL [Cadastre 6]). Ce réseau existant apparaît de surcroît nettement insuffisant au regard de l’ampleur du projet d’ensemble qui nécessite une réfection de la grande rue, la création de places de stationnement dédiées et de réseaux d’alimentation en énergie d’une importance supérieure.

Au regard des plans et photographies versées aux débats, l’accès à la voie publique, qui s’apprécie au regard de l’entièreté des parcelles détenues par le même propriétaire (cf notion d’unité foncière), apparaît nettement insuffisant, voire inapproprié au regard des contraintes qu’impose l’ensemble immobilier envisagé par la commune (cf travaux d’aménagement de la voirie).

En première instance, le commissaire du gouvernement avait justifié que l’OAP prévoyait que la desserte de la zone à aménager devait être groupée à partir de la grande rue, puis se diviser pour desservir les côtés Nord et Sud et que des liaisons douces devaient prendre appui sur le chemin existant qui longeait l’ouest du secteur, permettant ainsi un rapprochement avec des équipements d’intérêt collectif.

Il sera ajouté que l’expropriant démontre la nécessité de procéder à la mise en place d’une installation électrique comprenant notamment la mise en place d’un transformateur afin d’alimenter notamment la parcelle convoitée, celle-ci ne bénéficiant d’aucun accès direct à l’énergie électrique.

En conséquence, le premier juge a justement écarté l’application à la parcelle litigieuse de la qualification de terrain à bâtir, la SARL [L] [E] ayant échoué à en rapporter la preuve.

Sur la valeur de la parcelle AL [Cadastre 5]

En ce qui concerne l’indemnité principale

Le tribunal a considéré qu’il devait être tenu compte de la situation privilégiée de la parcelle convoitée afin de procéder à son évaluation. Ecartant en grande partie les moyens développés par l’expropriée, il a validé les deux éléments de comparaison produits par l’expropriant et tenu compte de la baisse du marché immobilier dans le secteur concerné en raison de l’augmentation des taux de crédit. Il a donc retenu un prix moyen au m² de 70 euros et accordé à la SARL [L] [E] la somme de 68 950 euros.

L’appelante soutient que son indemnisation doit être appréciée, dans l’hypothèse d’une expropriation partielle représentant 45,5 % de sa parcelle, en tenant compte de l’intégralité des trois terrains qu’elle détient au sein de la commune et non de la seule valeur de la parcelle expropriée. Elle estime que la situation privilégiée de sa parcelle, qui se trouve en zone constructible et en centre-bourg, constitue une plus-value qui doit lui bénéficier. Elle entend rappeler la nécessité de tenir compte de la très forte pression foncière présente au sein de la commune. Elle estime verser aux débats des éléments de comparaison en se fondant sur la base ETALAB qui permettent de constater que le prix moyen du m² est de 260 euros, évoquant parfois la somme de 220 euros dans ses écritures. Elle sollicite en définitive le versement à titre d’indemnité principale de la somme de 256 100 euros.

L’intimé rétorque que l’exproprié, qui se substitue au précédent propriétaire des parcelles, a été pleinement informé dans l’acte de la nécessité de procéder à la rétrocession de la parcelle AL [Cadastre 5] à la commune. Il ajoute qu’il a méconnu cet engagement, qualifiant dès lors son intention 'de dolosive'. Il considère, au regard de la valeur d’achat, de la séparation du terrain convoité avec les autres propriétés détenues, et des éléments de comparaison qu’il produit qui concernent des terrains aux caractéristiques identiques, qu’une indemnité comprise entre 70 et 80 euros du m² ne doit pas être dépassée sous peine d’enrichissement injustifié. Il réclame dans son dispositif la confirmation du jugement entrepris ayant retenu un montant de 70 euros le m².

Les éléments suivants doivent être relevés :

En application des dispositions de l’article L321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’évaluation du préjudice résultant d’une expropriation doit permettre une indemnisation intégrale des expropriés. Ceux-ci sont uniquement susceptibles, dans ce cadre, d’obtenir une indemnisation de leur préjudice direct, matériel et certain.

Les biens doivent être estimés à la date du prononcé de la décision de première instance en application des dispositions de l’article L322-2 du même code.

Il est acquis que ce terrain, d’une surface de 985m², entièrement clôturé, était enherbé et à usage uniquement de jardin, aucune construction n’y étant implantée.

Sa situation apparaît privilégiée au sein de la commune au regard de sa localisation.

Les éléments de comparaison désormais produits par l’intimé concernent des biens qui présentent des caractéristiques très proches de celles de la parcelle convoitée, excepté leur largeur, qui est bien inférieure, ainsi que leur contenance. Ils apparaissent davantage pertinents que ceux produits par l’appelante même si celle-ci verse aux débats un nombre supérieur d’éléments de comparaison (9) qui sont chronologiquement plus proches de la date devant être retenue. Il ne doit pas être occulté que la parcelle convoitée, certes constructible, ne comporte aucun réseau d’alimentation en énergie (eau, électricité, gaz) alors qu’un certain nombre d’actes de vente versés aux débats par l’expropriée porte en effet sur des terrains à bâtir.

Si le premier juge a effectivement fondé sa décision sur un élément qui ne semblait pas avoir été invoqué par l’une ou l’autre des parties, s’agissant de la baisse du marché immobilier en raison de l’augmentation des taux de crédit, ce moyen est désormais dans le débat. Pour autant, et ce même si le terrain litigieux ne comporte aucune construction, la SARL [L] [E] justifie l’augmentation du prix du m² dans la zone considérée qui apparaît très recherchée (cf ses pièces n°33 et 34).

L’intimée fait justement observer la nécessité de ne pas aboutir à un enrichissement injustifié de l’appelante qui conteste à tort ne pas avoir respecté l’engagement qui s’imposait à elle contenu dans l’acte d’acquisition.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir un prix du m² de 80 euros. L’expropriant sera donc condamné à verser à l’expropriée la somme de 78 800 euros (985 x 80).

Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes des dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

L’alinéa 2 dispose que, toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Le tribunal a écarté toute indemnisation à ce titre en retenant que M. [Z], auquel se substituait désormais la SARL [L] [E], n’a pas respecté son engagement qui figurait à l’acte de vente de rétrocéder à titre payant à la commune un terrain qui correspond 'peu ou prou’ à la parcelle convoitée qui était dès lors 'notoirement destinée à la vente'.

L’appelante observe que l’acte notarié susvisé demeure imprécis quant à la localisation de la parcelle dont il fait référence. Elle ajoute n’avoir à aucun moment manifesté la volonté de céder une partie de sa propriété et estime que l’expropriant ne démontre pas que sa parcelle AL [Cadastre 5] était destinée à la vente. Elle conclut en faisant valoir que les conditions prévues à l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas remplies.

En réponse, l’Etablissement Public Foncier de Bretagne fait justement observer que la parcelle AL n° [Cadastre 5] avait vocation, dès son acquisition, à être rétrocédée à la commune comme cela est stipulé à l’acte de vente du 21 décembre 2010. Cet acte fait en effet référence à une 'bande de terrain’ de 1 000 m² en partie Ouest et Sud Ouest de l’actuelle parcelle cadastrée AL [Cadastre 2] qui correspond effectivement, au regard de sa surface et de sa localisation, à l’actuelle parcelle AL [Cadastre 5].

Si cet engagement ne concernait pas initialement la SARL [L] [E], il apparaît que celui-ci lui est néanmoins opposable en raison de l’existence d’une clause de substitution figurant à l’acte.

L’expropriant n’est en outre pas utilement contesté lorsqu’il indique s’être d’ores et déjà acquitté de la moitié des frais d’acquisition mis à la charge de la SARL [L] [E] dans l’acte du 21 décembre 2010.

Il apparaît ainsi que la parcelle AL [Cadastre 5], qui résulte de l’amputation partielle de la parcelle AL [Cadastre 2], était destinée à la vente de sorte qu’en application du dernier alinéa du texte précité, aucune indemnité de remploi ne saurait être allouée à la SARL [L] [E]. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Le tribunal a alloué à l’expropriée la somme de 2 000 euros correspondant exclusivement à l’indemnisation de la seule perte de l’accès à un chemin piétonnier, en retenant :

— que le morcellement de la parcelle et la réduction de son potentiel constructible n’étaient pas à prendre en compte en l’absence de qualification de terrain à bâtir ;

— que la preuve de la démonstration de la dépréciation de l’ensemble résulterait de la perte de la moitié de la superficie du terrain apparaît insuffisante ;

— que l’entretien d’un grand jardin en milieu urbain peut constituer une charge ;

— que le caractère certain du préjudice n’est pas avéré ;

— que les nuisances alléguées ne sont pas établies en l’absence d’élément permettant de connaître l’usage qui sera attribué à la parcelle expropriée ;

— que la suppression de l’accès à un chemin piétonnier desservant les installations sportives de la commune est en revanche avérée.

L’appelante entend souligner l’importance de l’amputation de sa propriété de l’ordre de 45,5 %, mais aussi la qualité et la localisation de sa parcelle. Versant aux débats une estimation notariale déterminant la valeur de son terrain, différents actes de mutation et des études spécialisées, elle estime que l’indemnité doit représenter 10 % de sa valeur sur la base d’une somme de 3 500 euros le m². Elle estime que le projet immobilier de la commune va engendrer un voisinage proche et créer des nuisances sonores, inconvénients inexistants jusqu’à présent, ainsi que provoquer la suppression d’un accès piétonnier à la rue. Elle conclut en réclamant une somme de 84 000 correspondant à 12 %, et non plus 10 %, de la valeur de sa propriété.

En réponse, l’intimé argue de l’inutilité de l’accès au chemin piétonnier au regard du caractère totalement clos de la parcelle et sollicite pour autant la confirmation de la décision entreprise.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Dans l’hypothèse d’une expropriation partielle, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié afin de couvrir la moins-value que subit, en raison de l’amputation de la partie subsistante (Civ. 3ème., 4 avril 2019, n° 18-10.989), l’exproprié devant rapporter la preuve de l’existence d’une unité foncière (Civ, 3ème., 14 décembre 20110, n°09-72.567).

Il est acquis que la partie expropriée de la parcelle appartenant à l’appelante représente 45,5 % de la surface, soit 985 m², ce qui n’est pas négligeable.

Le terrain exproprié était entièrement clôturé et donc inaccessible par les parcelles voisines. L’existence d’un accès vers un chemin piétonnier débouchant sur les installations sportives de la commune présentait ainsi un intérêt très limité.

Pour autant, si la parcelle AL [Cadastre 5] ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, celle-ci était enherbée, comportait plusieurs arbres ainsi qu’une végétation visible depuis la propriété de la SARL [L] [E] ce qui offrait un agrément agréable et constituait un rempart vis à vis des autres habitations, le tout au coeur même du centre de la commune.

Si la création d’un voisinage immédiat pouvant générer des nuisances visuelles ou sonores demeure pour le moment incertain au regard du projet existant, les éléments relevés ci-dessus démontrent que la valeur des terrains bâtis appartenant à l’appelante s’en trouve nécessairement dépréciée.

L’étude notariée proposant une évaluation de la valeur de la propriété restante de SARL [L] [E] est incomplète, ne prenant notamment pas suffisamment en compte l’état des lieux et l’absence de reconnaissance de la qualité de terrain à bâtir de la parcelle expropriée.

Au regard des observations figurant ci-dessus, la dépréciation de la valeur de la partie de la parcelle non expropriée peut être chiffrée à la somme de 20 000 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’indemnité de reconstitution de clôture

Le tribunal a observé que l’Etablissement Public Foncier de Bretagne ne contestait pas la nécessité pour la SARL [L] [E] de reconstruire la clôture séparative. Il a écarté et amendé certains devis versés aux débats pour fixer le montant de cette indemnité à la somme de 6 000 euros.

L’appelante soutient qu’une clôture constituée de panneaux de béton existait de sorte que celle-ci doit être remplacée à l’identique. Elle produit deux devis de la société Turmel, l’un pour l’installation d’une clôture en bois et l’autre pour la pose d’une clôture en agglo et enduit gratté.

En réponse, l’intimé estime que la reconstitution, dont elle ne conteste par le principe et donc le droit à indemnisation, doit être réalisée à l’identique. Elle soutient que les deux documents produits par la SARL [L] [E] ne satisfont pas à cette condition. Il fait valoir que le premier juge a justement chiffré le coût des travaux.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les deux devis produits par l’appelante ne sauraient en l’état être retenus au regard des prestations proposées qui ne tiennent pas compte de la hauteur réelle de la clôture (1,80 m alors que celle-ci mesure 1,20m), des spécificités des fondations (seuls les poteaux en font actuellement l’objet) et du matériau existant (simple plaque de béton).

L’intimé démontre que le coût d’une plaque de béton est dans une fourchette comprise entre 16,30 et 32 euros ainsi que le chiffrage de leur pose.

Au regard de ces observations, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris ayant fixé l’indemnité à la somme de 6 000 euros.

S’agissant de l’indemnité pour perte d’arbres

Le tribunal a souligné que l’Etablissement Public Foncier de Bretagne ne contestait pas le principe du versement de cette indemnité. Il a observé l’absence de versement par la SARL [L] [E] d’éléments suffisants attestant la valeur de la végétation devant être supprimée et accordé à celle-ci la somme de 1 380 euros.

Faisant état de la nécessité de procéder au remplacement de trois figuiers, de deux noisetiers, de deux lilas, d’un hibiscus, de deux sureaux, d’un pêcher et de dix lauriers, l’appelante estime devoir être indemnisé non seulement du coût de leur remplacement mais également de celui correspondant à la perte de fruits. Elle considère dès lors que la somme qui lui a été octroyée est insuffisante et réclame le versement d’un montant total de 2 730 euros.

L’intimée réplique en soulevant l’incompatibilité de cette prétention avec l’argumentation développée par l’expropriée tenant à la qualification de sa parcelle en terrain à bâtir. Il fait valoir que le chiffrage proposé par la SARL [L] [E] ne repose sur aucun élément probant. Il conclut en sollicitant la confirmation de la décision entreprise sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il apparaît que les plantations présentes lors du déplacement sur les lieux des parties et du tribunal étaient récentes de sorte que leur valorisation doit tenir compte de cette situation.

Il est raisonnable, à l’instar des jurisprudences versées aux débats par l’expropriant, de chiffrer le coût du remplacement à la somme de 80 euros par arbre supprimé et de 50 euros par arbuste enlevé.

En conséquence, le jugement déféré ayant chiffré cette indemnité à la somme de 1 380 euros sera confirmé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de l’une ou l’autre des parties, tant au stade de la première instance qu’en cause d’appel, le versement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il doit être rappelé que l’acte notarié de 2010 consacrait l’engagement de la SARL [L] [E] à rétrocéder à la commune, contre une indemnisation, la parcelle AL [Cadastre 5] et que cette procédure a été initiée par l’Etablissement Public Foncier de Bretagne uniquement en raison du manquement de l’expropriée à ses obligations contractuelles.

PAR CES MOTIFS

— Déclare recevable l’appel formé par la SARL [L] [E] ;

— Confirme le jugement rendu le 26 février 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 1 380 euros l’indemnité due par l’établissement public foncier de Bretagne à la société à responsabilité limitée [L] [E] pour perte d’arbres ;

— fixé à la somme de 6 000 euros l’indemnité due par l’établissement public foncier de Bretagne à la société à responsabilité limitée [L] [E] au titre de la reconstitution de clôture ;

— rejeté la demande présentée par la société à responsabilité limitée [L] [E] tendant à obtenir le versement d’une indemnité de remploi ;

— rejeté les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— laissé la charge des dépens à l’établissement public foncier de Bretagne ;

— L’infirme pour le surplus, et, statuant à nouveau :

— Fixe à la somme de 78 800 euros le montant de l’indemnité principale due par l’établissement public foncier de Bretagne à la société à responsabilité limitée [L] [E] ;

— Fixe à la somme de 20 000 euros le montant de l’indemnité pour dépréciation du surplus due par l’établissement public foncier de Bretagne à la société à responsabilité limitée [L] [E] ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne l’établissement public foncier de Bretagne au paiement des dépens d’appel.

Le greffier, Le président,