COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

N° 2025/ 110

Rôle N° RG 24/02634 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMU4S

[J] [F]

C/

S.C.I. SCI 37

S.A. SEYNA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Laura GRIMALDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 08 Décembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000626.

APPELANTE

Madame [J] [F]

née le 27 Février 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.C.I. SCI 37, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura GRIMALDI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs THUILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. SEYNA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura GRIMALDI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs THUILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 juillet 2021, à effet au 15 juillet 2021, la société civile immobilière (SCI) 37 a donné à bail à madame [J] [F] un appartement de type T3, avec cave, sis [Adresse 3] (06), pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 835 euros, outre 15 euros à titre de provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 15 juillet 2021, Mme [F] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société anonyme (SA) Seyna, couvrant le risque d’impayé de loyers dans la limite de 90 000 euros.

Faisant valoir que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI 37 a fait délivrer par acte du 24 mars 2023, à Mme [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 719,79 euros, en principal (portant sur les loyers dus du 1er octobre 2022 au 1er février 2023 inclus).

Considérant que le commandement de payer était demeuré infructueux, par acte d’huissier en date du 12 juin 2023, la SCI 37 et la SA Seyna ont fait assigner, Mme [F], devant le juge des contentieux de la protection, du tribunal de proximité de Cannes, en résiliation du bail, paiement des loyers dus et expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2023, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire, au 24 mai 2023 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et immédiate des lieux, l’expulsion de Mme [F] et celles de tous occupants de son chef, du local susvisé, avec en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L, 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 870,70 euros à compter du 1er juin 2023 ;

— condamné Mme [F] au paiement de ladite indemnité, jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants ;

— condamné Mme [F] à payer la somme de 8 869,58 euros, au titre de la dette locative, arrêtée à la fin du mois d’octobre 2023, outre intérêts à taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 4 461,19 euros et pour le surplus à compter de la signification de la décision, selon la répartition suivante :

* 4 408,39 euros à la SCI 37 ;

* 4 461,19 euros, à la SA Seyna, subrogée dans les droits du bailleur ;

— condamné Mme [F] à payer à la SA Seyna la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, signifié le 24 mars 2022.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 février 2024, Mme [F] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 10 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et :

— à titre principal :

— condamne la SA Seyna à payer à la SCI 37, le montant de l’arriéré locatif en sa qualité de caution ;

— reconnaisse l’absence de dette locative envers le bailleur par la suite du paiement de la SA Seyna ;

— déclare que la SCI 37 ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer ayant été réglé par la SA Seyna ;

— reconnaisse que les conditions de la subrogation ne sont pas réunies relativement aux paiements réalisés par la SA Seyna à la SCI 37 ;

— reconnaisse que son expulsion en date du 18 juillet 2024 arrête la dette locative envers la SCI 37 à cette date ;

— rejette toutes les demandes de la SCI 37 et de la SA Seyna ;

— déduise de la créance de la SCI 37 la somme de 1987 euros au titre des paiements réalisés par la CAF ainsi que la somme de 835 euros au titre du dépôt de garantie versé par elle et à titre subsidiaire, condamne la SCI 37 à lui payer la somme de 1937 euros au titre de son enrichissement injustifié ainsi que la somme de 835 euros en remboursement du dépôt de garantie par suite de son expulsion ;

— condamne la SCI 37 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral;

— condamne la SCI 37 à lui payer la somme de 1 438,94 euros au titre de son préjudice matériel ;

— à titre subsidiaire :

— lui accorde des délais de paiement ;

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— la maintienne dans le logement ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— lui accorde un délai de grâce de deux ans ;

— suspende l’exécution de l’arrêt à intervenir pendant ce délai ;

— en tout état de cause : condamne la SCI 37 à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’impact du contrat de cautionnement sur la dette locative :

— le contrat de cautionnement a un impact sur la dette locative et l’indemnisation du bailleur par la caution a une incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la SCI 37 ne peut donc plus se prévaloir d’un arriéré locatif ;

* sur le montant de la créance :

— le montant de la créance revendiqué ne tient pas compte des versements CAF effectués de mai 2023 à octobre 2023, à hauteur de 1987 euros ;

— le montant du dépôt de garantie doit être déduit de la dette ;

— elle n’est redevable d’aucun arriéré locatif envers la SCI 37, cette dernière ayant été désintéressée par la SA Seyna ;

* sur l’absence de réunion des conditions de la subrogation :

— la quittance subrogative a été consentie par Mme [S] sans aucune référence à la SCI 37 ;

— la SA Seyna ne peut pas se prévaloir de la subrogation dans les droits de la SCI 37 et poursuivre la résolution du contrat de bail ;

— les quittances subrogatives ne font pas à elles seules preuves de l’existence du paiement ;

— le commandement de payer du 24 mars 2023 n’est pas demeuré impayé, les échéances ayant été réglées par la SA Seyna ;

* sur la créance de Mme [F] : si une dette locative est retenue, devront être déduites les sommes de 1987 euros perçue au titre des APL CAF et 835 euros au titre du dépôt de garantie ;

— sur les demandes de délais :

— elle a signé un CDI à temps partiel le 8 janvier 2024 et perçoit 1514,40 euros brut ;

— elle a dû laisser les meubles sur place et produit une facture de 1438,94 euros.

Par dernières conclusions transmises le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI 37 et la SA Seyna, sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— déboute Mme [F] de ses demandes ;

— condamne Mme [F] à leur payer la somme de 13 237,45 euros, au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2024 échu, à parfaire au jour de l’arrêt selon la répartition suivante:

* 1 771,30 euros à la SCI 37 ;

* 11 466 euros à la SA Seyna, subrogée dans les droits de la SCI 37 ;

— condamne Mm [F] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :

— l’indemnisation par la caution n’a aucune incidence sur la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant ;

— la locataire ne saurait prétendre qu’aucun arriéré locatif n’existait à l’égard de sa bailleresse alors même que le jour de l’audience, le 10 octobre 2023, la dette locative s’élevait à 8 869,58 euros, au titre de l’arriéré locatif ;

— il est de jurisprudence constante que la caution est subrogée dans les droits du bailleur peut agir contre le locataire tant pour le recouvrement des loyers que l’action en résolution de bail ;

— au titre du contrat de cautionnement, la caution a versé au bailleur la somme de 11 466,15 euros;

— la locataire a déjà bénéficié de larges délais et ne démontre pas avoir les capacités financières pour régler sa dette, étant précisé qu’elle n’a jamais repris le paiement de loyers.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, la SCI 37 et la SA Seyna sollicitent dans le dispositif de leur conclusion la confirmation du jugement entrepris.

S’agissant de leur demande tendant à condamner Mme [F] à leur verser la somme de 13 237,45 euros au titre des loyers et charges dus, au terme d’avril 2024, selon la répartition suivante :

* 1 771,30 euros dû à la SCI 37 en sa qualité de bailleur ;

* 11 466,15 euros dû à la SA Seyna subrogée dans les droits de la SCI 37 ;

Cette demande ne s’analyse pas en une simple actualisation de la dette locative puisqu’elle se base sur un nouveau décompte du 1er avril 2024, ne retenant pas une indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge à 870,70 euros par mois, à compter du 1er juin 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

Le décompte du 1er avril 2024, fait apparaître le terme de loyer (et non indemnité d’occupation) à hauteur de 900, 60 euros pour les mois de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024, février 2024, mars 2024 et avril 2024, ce qui revient à voir infirmer la décision du premier juge.

Cette demande se base également sur de nouvelles quittances subrogatives versées aux débats pour justifier son nouveau montant.

Or, aucun appel incident n’a donc été formalisé sur le montant de l’indemnité d’occupation, et le montant de la dette locative auquel Mme [F] a été condamnée, en sorte que la cour ne peut se considérer saisie de cette demande en paiement

La cour statuera dans les limites de l’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article 19 'clause résolutoire', page 9, que ce dernier sera résilié de plein droit, à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges. Si les charges donnent lieu à provision aux termes convenus, ou à défaut de versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé.

Le commandement de payer du 24 mars 2023 visant la clause résolutoire, porte sur une somme de 2 719,79 euros, correspondant aux loyers dus du 1er octobre 2022 au 1er février 2023 inclus.

Mme [F] a souscrit un contrat de cautionnement avec la SA Seyna, prévoyant qu’après paiement des dettes locatives, elle sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre de la locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, elle pourra faire jouer la clause résolutoire du bail (…) et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire.

Ainsi, à l’examen de l’extrait de compte, produit par le bailleur, il apparaît qu’au mois d’avril 2023, la somme de 4 461,19 euros a été payée par la caution, soit quelques jours après la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la SA Seyna a procédé au règlement auprès du bailleur des sommes suivantes :

—  1802,21 euros le 31 janvier 2023 ;

—  917, 58 euros le 8 mars 2023 ;

—  870,70 euros le 27 mars 2023 ;

—  870,70 euros le 27 avril 2023 ;

sous total de 4 461,19 euros

La locataire n’a procédé à aucun règlement.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civile, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, en application du contrat de cautionnement, la SA Seyna est, après paiement subrogée dans les droits du bailleur. Il prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et engager toute procédure judiciaire dont l’ expulsion du locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [F] n’a pas réglé la dette locative dans dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, comme le confirme le décompte produit par les intimés. La SA Seyna était donc bien fondée à agir et demander la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, Mme [S], gérante de la SCI 37, conformément à l’extrait Kbis versé aux débats, confirme dans les quittances subrogatives avoir reçu paiement effectif des sommes et subroger la SA Seyna dans tous ses droits et actions contre le débiteur. Contrairement au moyen soulevé par Mme [F], les quittances subrogatives ont opéré subrogation de la SA Seyna dans les droits de la SCI 37, représentée légalement par Mme [S].

En outre, il ressort des attestations CAF versés aux débats par Mme [F] que les paiements d’allocation logement ont été directement versés au bailleur à compter du mois de mai 2023. Auparavant elle les percevait directement.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient Mme [F], la SA Seyna pouvait se prévaloir de la subrogation dans les droits de la SCI 37 pour fonder son action en résiliation de bail. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, dans le délai requis au 24 mai 2023.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a fixé à 870,70 euros le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 18 juillet 2024.

Selon le décompte locatif versé aux débats et arrêté devant le permier juge au 1er octobre 2023, la dette s’élevait à la somme de 8 869,58 euros, se divisant comme suit :

— créance bailleur 4 408,39 euros

— créance caution 4 461,19 euros

Au soutien des règlements effectués, Mme [F] verse aux débats :

— copie du contrat de bail attestant que le dépôt de garantie de 835 euros a effectivement été payé et doit lui être restitué, à la résiliation du contrat, déduction faite des sommes dues au bailleur ;

— une attestation CAF du 3 décembre 2024 récapitulant les allocations logement versés, directement au bailleur depuis le mois de mai 2023, soit les sommes des :

* 394 euros au mois de mai 2023 ;

* 394 euros au mois de juillet 2023 ;

* 394 euros au mois d’août 2023 ;

* 394 euros au mois de septembre 2023 + 2 euros de rappel ;

* 408 euros au mois d’octobre 2023

soit un total de 1986 euros, dont seul un versement figure au décompte produit par le bailleur de 394 euros crédité le 1er juin 2023. La somme de 1 592 euros (1986 – 394) n’a donc pas été portée au crédit des versements effectués par la CAF.

En outre, le décompte fait apparaître les sommes de 887,10 euros pour le loyer de juillet 2023, 900,60 euros pour les loyers d’août, septembre et octobre 2023 alors qu’il s’agit d’une indemnité d’occupation fixée par le juge à 870,70 euros à compter du 1er juin 2023.

Il y a un trop perçu sur cette indemnité d’occupation qui s’élève à (887,10 – 870,70) + (900,60 – 870,70 x 3) :

= 16,40 + (29,9 x 3)

= 106,10 euros

Par conséquent au 1er octobre 2023, Mme [F] était redevable de la somme de :

8 869,58 – ( 835 +1592 + 106,10) = 6 336,48 euros

Sur ce montant, au 1er octobre 2023, la SA Seyna justifie des paiements suivants effectués auprès de la SCI 37 :

— sous total de 4 461,19 euros au mois d’avril 2023

—  747,40 euros le 26 juillet 2023 ;

—  917 euros le 30 aout 2023 ;

—  900,60 euros le 27 septembre 2023 ;

total de 7 026,19 euros arrêté au 1er octobre 2023.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer la somme de 8 869,58 euros, au titre de la dette locative, arrêtée à la fin du mois d’octobre 2023, outre intérêts à taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 4 461,19 euros et pour le surplus à compter de la signification de la décision, selon la répartition suivante :

* 4 408,39 euros à la SCI 37 ;

* 4 461,19 euros, à la SA Seyna, subrogée dans les droits du bailleur.

Mme [F] sera condamnée à payer à la SA Seyna, la somme de 6 336,48 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre inclus, outre intérêts à taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

La SCI 37 ayant été payée par la caution, il n’y a pas lieu de condamner Mme [F] à un paiement à son encontre, pour la dette locative arrêtée au 1er octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme[F] a été expulsée le 18 juillet 2024.

Elle produit un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel avec la société Elior Restauration, en qualité d’employé polycompétent restauration, conclu le 8 janvier 2024 et perçoit une rémunération brute de 1 514,40 euros.

Elle ne justifie ni avoir repris le paiement des loyers courants, ni percevoir des revenus lui permettant d’assumer un plan d’apurement. Son dernier paiement de loyer date du mois d’avril 2023.

La dette locative a augmenté significativement depuis la décision du premier juge.

Par conséquent, Mme [F] ne démontre qu’elle est en capacité d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Il conviendra de la débouter de sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l’espèce et de l’évolution du litige, Mme [F] ayant été expulsée le 18 juillet 2024, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait ordonné l’expulsion de cette dernière selon les délais légaux.

En effet, Mme [F] a déjà bénéficié de larges délais depuis le prononcé du jugement du 8 décembre 2023, ne procédant à aucun règlement depuis le mois d’avril 2023 et privant le bailleur propriétaire de la libre disposition de son bien, celle-ci étant occupante sans droit ni titre depuis le 24 mai 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, Mme [F] sollicite l’allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral qui résulterait de l’infirmation du jugement dont appel.

Or, le jugement n’a pas été infirmé. De plus, elle ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec l’attitude du bailleur ou de la caution. Au contraire, c’est elle qui s’est maintenue dans les lieux sans contrepartie financière et a privé le bailleur de la libre disposition de son bien.

Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel :

Mme [F] sollicite le remboursement des biens meubles restés sur place.

Elle verse aux débats une facture Darty du 11 août 2021 faisant état de la livraison d’un lave vaisselle, d’une cuisinière, d’un lave linge et sèche linge avec un paiement de 1 438,94 euros.

Or, il ressort du procès-verbal d’expulsion qu’un voisin a remis les clés au commissaire de justice indiquant que Mme [F] était partie le matin pour aller vivre à [Localité 6] et avait quitté les lieux en abandonnant ce qui restait.

Le commissaire de justice relève que le tout est sans valeur marchande et majoritairement en mauvais état.

Par conséquent, il s’évince de ces éléments que Mme [F], occupante sans droit ni titre depuis le 24 mai 2023, a décidé de partir en laissant ses meubles sur place.

Le bailleur n’est pas tenu à réparer un préjudice, alors qu’il n’a commis aucun faute. Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [F] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et à payer à la SA Seyna la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [F] sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la SA Seyna la charge de ses frais irrépétibles. Mme [F] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [F] à payer la somme de 8 869,58 euros, au titre de la dette locative, arrêtée à la fin du mois d’octobre 2023, outre intérêts à taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 4 461,19 euros et pour le surplus à compter de la signification de la décision, selon la répartition suivante :

* 4 408,39 euros à la SCI 37 ;

* 4 461,19 euros, à la SA Seyna, subrogée dans les droits du bailleur.

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE Mme [F] à payer à la SA Seyna, la somme de 6 336,48 euros, au titre de la dette locative, arrêtée au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre inclus, outre intérêts à taux légal à compter du prononcé de l’arrêt ;

DÉBOUTE Mme [F] de sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral;

DÉBOUTE Mme[F] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

CONDAMNE Mme [F] à payer à la SA Seyna la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,