1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05962

N° Portalis DBVL-V-B7G-TFVT

(Réf 1re instance : 19/06216)

SCI MONDRIAN

c/

SCI PAUL BERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 4 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 juin 2025

****

APPELANTE

SCI MONDRIAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE

SCI PAUL BERT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant promesse de vente du 22 mars 2018 réitérée le 16 juillet 2018, la SCI Paul Bert a acquis de la SCI Mondrian un local commercial et un grenier dans un immeuble situé au [Adresse 4] à Nantes (44) pour la somme de 160.000 €.

2. Par une assemblée générale du 18 décembre 2018, les travaux de rénovation de la toiture et de ravalement de façade de l’immeuble ont été chiffrés respectivement pour chaque poste de travaux, à hauteur de 94.466 € TTC et 72.539,20 € TTC, le syndic étant autorisé à procéder aux appels de provision exigibles selon un calendrier défini.

3. La SCI Paul Bert a été destinataire d’appels de fonds à ce titre par le syndic de copropriété Foncia.

4. Par un courrier du 14 mai 2019, la SCI Paul Bert a mis en demeure la SCI Mondrian de procéder au règlement de sa quote-part des travaux de ravalement et de couverture au motif que ces travaux auraient été votés avant son acquisition du bien, à l’occasion d’une assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2017.

5. Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI Paul Bert a, par acte d’huissier du 16 décembre 2019, fait assigner la SCI Mondrian devant le tribunal de grande instance de Nantes principalement aux fins d’obtenir le remboursement du coût des travaux contractuellement mis à la charge du vendeur, soit la somme de 24.926,01 €.

6. Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal a :

— condamné la SCI Mondrian à payer à la SCI Paul Bert la somme de 24.926,01 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 décembre 2019 et anatocisme,

— débouté la SCI Mondrian de ses demandes, y compris celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné cette dernière à payer à la SCI Paul Bert la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la même aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, au profit de M^e Christophe Doucet.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que le compromis de vente du 22 mars 2018 comportait une clause mettant à la charge du promettant le paiement des créances de la copropriété, qu’il résultait des résolutions prises lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 7 septembre 2017 que les votes relatifs aux travaux de réfection de la façade et de la toiture avaient clairement été mis à la charge de la SCI Mondrian qui a voté ces derniers, ces travaux ne pouvant être analysés comme de simples v’ux ou des mesures préparatoires mais comme des décisions définitives. En outre, pour les premiers juges, la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2018 fait ressortir que les parties ont fait connaître leur accord sur la chose et le prix, outre que le vendeur s’est clairement engagé à payer les travaux votés lors de l’assemblée générale du 7 septembre 2017.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 11 octobre 2022, la SCI Mondrian a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 septembre 2024, la SCI Mondrian demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI Paul Bert :

* la somme de 24.926,01 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 16 décembre 2019, et anatocisme.

* la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant de nouveau,

— condamner la SCI Paul Bert à lui payer une indemnité de 5.000 € de dommages et intérêts.

— débouter celle-ci de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la même à lui payer une somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 avril 2023, la SCI Paul Bert demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes,

— y faire droit,

— en conséquence,

— débouter la SCI Mondrian de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— à titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réformation du jugement de première instance,

— statuant de nouveau,

— constater que la SCI Mondrian a commis une réticence dolosive en dissimulant à son contractant que des travaux de réfection de toiture et de façade avaient été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires antérieurement à la vente,

— condamner cette dernière à lui verser la somme de 24.926,01 € à titre de dommages et intérêts fondés sur le remboursement du coût des travaux,

— en tout état de cause,

— débouter la SCI Mondrian de l’ensemble de ses demandes,

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

* * * * *

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la charge définitive du règlement des travaux de réfection de la façade et du toit

13. La sci Mondrian estime qu’aucune décision ferme, ni aucun vote en bonne et due forme concernant les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble et de ravalement de la façade n’ont eu lieu à la date de la promesse de vente, à savoir au 22 mars 2018, le seul document technique ayant été porté à la connaissance des copropriétaires concernant les travaux étant une simple étude préliminaire réalisée par l’architecte en charge des travaux au cours du mois de juin 2017.D’ailleurs, il est bien précisé dans la résolution n° 13 ('Réfection de la façade rue côté quai de

la [Localité 6]') et la résolution n° 14 ('Réfection de la couverture de la résidence') que le vote définitif du budget et des modalités d’exécution et de financement aurait lieu lors d’une assemblée générale ultérieure. Pour l’appelante, la fiche synthétique de la copropriété fournie par le syndic et annexée à l’acte authentique de vente du 16 juillet 2018 mentionne expressément qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir. Pour considérer que des travaux avaient été décidés, il n’était pas possible de se baser sur le simple fait que des charges ont été appelées pour financer les honoraires de l’architecte suite à l’assemblée générale du 7 septembre 2017. En revanche, selon la SCI Mondrian, lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, un vote a été fait sur un projet déterminé en fonction d’un descriptif précis, les copropriétaires ayant donné leur accord sur un budget de 94.466,00 € TTC concernant les travaux de réfection de la façade et sur un coût global de 72.539,20 € TTC au titre des travaux de réfection de la toiture, lequel est opposable à la SCI Paul Bert devenue propriétaire à ce moment-là.

14. La SCI Paul Bert allègue que, aux termes de l’assemblée générale du 7 septembre 2017, le principe de la réalisation des travaux tant de ravalement de façade que de réfection de la toiture a été entériné à l’unanimité, le fait que le chiffrage des travaux projetés à cette date ne soit devenu définitif qu’en 2018 ne contredisant pas le principe de l’engagement de travaux dès septembre 2017, de sorte que l’assemblée des copropriétaires n’avait pas le pouvoir de revenir ultérieurement sur la décision prise le 17 septembre 2017.

Réponse de la cour

15. Aux termes de l’article 14-2 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, 'ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est établie par [l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ]' à savoir :

— 'les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,

— les travaux portant sur les éléments d’équipement commun, autres que ceux de maintenance,

— les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments,

— les dépenses afférentes aux études techniques, telles que diagnostics et consultations,

— d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble'.

16. L’article 14-2 I précise que 'les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale'.

17. Il convient donc que l’assemblée générale soit convoquée et réunie pour fixer ces modalités, qui auront la nature juridique de provisions.

18. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, 'à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes'.

19. L’article 6-3 de ce décret dispose que 'toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux'.

20. Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

21. L’article 1104 du même code prévoit que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

22. Il résulte de ces dispositions que les travaux d’entretien et d’amélioration des existants sont exorbitants des charges prévisionnelles et qu’ils doivent être déterminés par l’assemblée générale des copropriétaires, leur paiement incombant au copropriétaire effectif au moment du vote de ces travaux en assemblée générale.

23. Toutefois, bien que ces travaux incombent en premier lieu au vendeur, copropriétaire effectif au moment de la vente, ce dernier peut se retourner contre l’acquéreur au titre de la contribution à la dette, dans des modalités prévues par le contrat de vente qui les lie.

24. Ni la loi de 1965, ni le décret de 1967 ne définissent ce qu’est une décision d’assemblée générale. Il existe toutefois un critère formel : un vote à la majorité légale, et un critère substantiel : un texte adopté qui a des conséquences juridiques (Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994). On doit entendre par 'décision’ une disposition adoptée par l’assemblée générale sous forme de résolution précise qui revêt une efficacité juridique et qui se distingue des mesures préparatoires, de résolutions de principe ou encore de résolutions par lesquelles les copropriétaires ne prennent aucun engagement pour la réalisation de travaux futurs.

25. Une décision de principe non contraignante sur une nouvelle convention d’entretien d’ascenseur, par exemple, est dépourvue de conséquence juridique et dès lors non susceptible d’être attaquée par un copropriétaire alors que celle qui définit le type de contrat et le prestataire pourra être contestée (Civ. 3ème, 28 janvier 2015, n° 13-28.021). C’est dans cet esprit que s’inscrit la jurisprudence citée par la SCI Mondrian : ''une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux visés par la résolution n° 11, de sorte que l’utilité des résolutions en cause n’était pas établie et que les copropriétaires n’avaient pris aucun engagement (et) rien n’interdisait aux copropriétaires de donner un accord de principe dans la résolution n° 10 qui ne les engageait pas financièrement, dès lors qu’ils pourraient rejeter à la majorité requise tous les travaux projetés tant que les devis n’auraient pas été acceptés’ (Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771).

26. Cette jurisprudence rejoint la doctrine la plus autorisée. Pour MM. [T] et [N], 'en matière de travaux, il n’y a de décision que lorsque l’assemblée a voté leur réalisation et fixé leur coût'. MM. [R] et [L] considèrent quant à eux qu’ 'il convient de distinguer entre la décision de procéder à l’étude d’une question et la décision de principe sur cette question'.

27. Ainsi, l’exécution de travaux importants, impliquant un investissement élevé, avec une étude technique préalable, peut rendre nécessaire plusieurs délibérations de l’assemblée générale, l’une portant sur l’accord de principe sur l’opération, la ou les suivantes sur les modalités précises de sa réalisation.

28. La délibération sur l’accord de principe ne sera d’ailleurs pas soumise aux règles de forme de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 puisqu’à ce stade, par définition, aucun engagement n’est encore pris à l’égard des entreprises consultées. Dans ce cas, il ne s’agit pas de voter le principe de chaque poste de travaux, ce qui n’aurait guère de sens, mais de l’ensemble du projet. Par contre, l’approbation des devis faisant suite à une première décision de principe relève de la majorité requise pour l’approbation des travaux (Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.120).

29. En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 7 septembre 2017 que deux résolutions concernant des travaux dans la copropriété ont été prises, à savoir :

— une résolution n° 13 portant sur la réfection de la façade rue côté [Adresse 8], ainsi rédigée : 'L’assemblée générale prend acte des explications données en séance et décide de voter le principe des travaux de ravalement de la façade côté rue [Adresse 8]. L’assemblée générale prend acte que le budget, à ce jour estimé, est de 50.000 €, en attente de la réalisation d’un appel d’offre précisant ces montants. Le vote définitif du budget et des modalités d’exécution et financement aura lieu lors de l’assemblée générale qui présentera le résultat de l’appel d’offres'.

— une résolution n° 14 portant sur la réfection de la couverture de la résidence indiquant : '[7]assemblée générale prend acte des explications données en séance et décide de voter le principe des travaux de réfection totale de la couverture. L’assemblée générale prend acte que le budget, à ce jour estimé, est de 106.000 €, en attente de la réalisation d’un appel d’offre précisant ces montants. Le vote définitif du budget et des modalités d’exécution et financement aura lieu lors de l’assemblée générale qui présentera le résultat de l’appel d’offres'.

30. Certes, ces deux résolutions ont été adoptées à l’unanimité des présents et représentés, la SCI Mondrian n’étant pas inscrite comme absente, de sorte qu’elle les a bien votées. Il en est d’ailleurs de même pour la résolution n° 15, également afférente aux travaux, qui concerne uniquement la désignation d’un maître d''uvre en la personne de Mme [C], architecte (pour l’établissement du dossier technique de ces travaux, l’appel d’offres, la consultation des entreprises, la rédaction d’un rapport pour l’assemblée générale) et la fixation de ses honoraires (11.300 €), dont il a été prévu que 50 % devaient être inscrits dans les charges générales pour le 15 décembre 2017.

31. Il ressort de ces éléments que les travaux de ravalement de la façade et de réfection de la toiture ont été actés et votés dans leur principe pour faire avancer le dossier technique via un maître d’oeuvre, les copropriétaires ne s’étant déterminés que sur la base d’une simple étude préliminaire réalisée par Mme [C], architecte. Aucune disposition n’a été votée à ce moment-là concernant les prestataires (puisqu’un appel d’offres doit être fait), ni le budget définitif des travaux (le chiffre n’est donné que pour indication), ni davantage un calendrier des appels de fonds correspondants. En d’autres termes, rien n’interdisait aux copropriétaires de renoncer aux travaux en fonction des entreprises candidates ou des devis proposés. On ne peut pas imaginer que les résolutions n° 13 et 14 aient pu engager la SCI Mondrian alors que le coût final des travaux était encore incertain et que leur vote définitif était reporté ultérieurement, après les résultats de l’appel d’offres, sauf à vider de son sens ce dernier vote.

32. D’ailleurs, c’est uniquement par une assemblée générale du 18 décembre 2018, c’est-à-dire à un moment où la SCI Paul Bert est devenue copropriétaire, que les travaux de rénovation de la toiture et de ravalement de façade de l’immeuble ont été chiffrés et votés à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (résolution n° 14 et 15 : 'l’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de réfection de la façade (…) et de la couverture'

1: La pièce produite ne permet pas d’établir si la SCI Paul Bert était présente ou représentée à cette occasion

) respectivement pour chaque poste de travaux, à hauteur de 94.466 € TTC et 72.539,20 € TTC, le syndic étant autorisé à procéder aux appels de provision exigibles selon un calendrier défini. On observera à cet égard que le budget est plus important que celui initialement estimé : 167.005,20 € contre 156.000 € (+ 7 %).

33. Par ailleurs, en page 27 de la promesse de vente du 22 mars 2018, au paragraphe intitulé 'Convention des parties sur la répartition entre le promettant et le bénéficiaire de la charge de paiement des créances de la copropriété', il a été rédigé ce qui suit :

'B-Travaux :

Le PROMETTANT supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’à ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. Le BÉNÉFICIAIRE supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date.

Pour ce qui concerne les travaux qui viendraient le cas échéant, à être décidés à compter de ce jour jusqu’au jour de la date de l’acte authentique de vente, ils ne seront supportés par le BÉNÉFICIAIRE que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à l’assemblée ayant décidé lesdits travaux'.

34. La clause poursuit en précisant ceci :

'Caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède :

Compte tenu des règlements qui seront opérés par les parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le PROMETTANT se désistera alors en faveur du BÉNÉFICIAIRE du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens, et corrélativement le BÉNÉFICIAIRE devenu acquéreur fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours'.

35. Il s’agit là d’une clause-type qui n’évoque aucunement les travaux votés en leur seul principe à l’occasion de l’assemblée générale du 7 septembre 2017. S’agissant de travaux finalement décidés alors que la SCI Paul Bert était devenue propriétaire, alors qu’elle pouvait s’y opposer ou contester la résolution, elle en est seule comptable.

36. Ainsi que le reconnaît d’ailleurs le tribunal sans en tirer les conséquences appropriées, il existait bien une possibilité pour les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 : celle de ne pas valider le choix et le tarif des professionnels sélectionnés par l’architecte, seule résolution ayant valeur contraignante.

37. Au demeurant, la 'fiche synthétique de la copropriété’ fournie par le syndic de copropriété, annexée à l’acte authentique de vente du 16 juillet 2018, mentionne expressément qu’aucuns travaux n’ont été votés pour l’avenir, qu’il n’y en avait pas en cours et que ceux exécutés ont été intégralement réglés.

38. Dans ces conditions, c’est à tort que le tribunal a mis à la charge définitive de l’ancien copropriétaire, la SCI Mondrian, la charge de travaux votés en assemblée générale du 18 décembre 2018, à un moment où la SCI Paul Bert est devenue propriétaire.

39. Le jugement sera infirmé sur ce point, la SCI Paul Bert étant déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur la réticence dolosive

40. La SCI Paul Bert affirme n’avoir jamais été informée des travaux projetés et encore moins du vote intervenu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2017. Elle n’a jamais été tenue destinataire des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale mentionnés au compromis de vente, lesquels n’ont pas été annexés à l’acte authentique qui mentionne au contraire qu’aucuns travaux n’ont été votés pour l’avenir.

41. La SCI Mondrian réplique que la SCI Paul Bert a reçu les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales dès le compromis de vente (qui les annexe) mais qu’elle s’est abstenue, bien qu’assistée de son propre notaire, de solliciter des renseignements complémentaires sur le principe des travaux actés le 7 septembre 2017. Ces procès-verbaux ont également été annexés à l’acte authentique, ainsi qu’en atteste le notaire. La clause de l’acte de vente indiquant qu’aucuns travaux n’avaient été votés pour l’avenir est conforme à la réalité puisqu’ils ont été finalement votés alors que la SCI Paul Bert était devenue propriétaire.

Réponse de la cour

42. L’article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

43. En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2018, établie par Me [G], notaire à Sautron (44), assisté de Me [O], notaire de la SCI Paul Bert exerçant à Nantes (44), mentionne (page 34) que 'les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années’ sont annexés. Me [G] en atteste encore le 10 novembre 2020 et la SCI Mondrian verse également aux débats un extrait portant liste des annexes à l’acte, au sein de laquelle figurent les procès-verbaux des assemblées générales de 2015, 2016 et 2017.

44. Me [O] avait d’ailleurs été tenue destinataire du projet d’acte le 15 mars 2018, ainsi que des pièces jointes, en ce compris les procès-verbaux des assemblées générales, par deux courriers électroniques séparés. De ce point de vue, il ne peut être tiré aucune conséquence particulière de la clause type figurant en page 35 de la promesse indiquant que 'le bénéficiaire pourra prendre connaissance de toutes les pièces et documents ci-dessus mentionnés directement en l’office notarial dénommé en tête des présentes, sans que ce dernier ait l’obligation de les lui adresser à mesure de leur réception, sauf avis contraire écrit de sa part ou nécessité de l’informer de sujétions particulières révélées par ces pièce set documents'.

45. Outre le fait que la SCI Paul Bert n’offre pas d’en faire la démonstration contraire, à supposer qu’elle n’en ait pas été effectivement tenue destinataire, il lui était loisible d’en solliciter la communication dès lors que, assistée de son notaire, elle ne pouvait ignorer l’importance de la production de tels documents, propres à caractériser l’état général de la copropriété au-delà d’ailleurs de la seule question des travaux.

46. En toute hypothèse, ce défaut de communication n’aurait alors pu provenir que d’un oubli du notaire, la SCI Paul Bert ne rapportant pas la preuve d’une dissimulation volontaire de la part de la SCI Mondrian, a fortiori sous la double vigilance des notaires ayant participé à l’établissement de l’acte.

47. En page 27, la promesse du 22 mars 2018 indique que 'le PROMETTANT supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’à ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. Le BÉNÉFICIAIRE supportera seuls les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date'. Cette disposition est reprise en page 45 de l’acte authentique du 16 juillet 2018 qui ajoute en page 46 : 'Il est indiqué qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir, qu’il n’y en a pas en cours et que ceux exécutés ont été intégralement réglés'. Cette dernière mention ne recèle aucune tromperie, d’abord parce qu’elle ne fait qu’indiquer qu’en l’état aucun budget de travaux exécutable n’a été voté, ce dont la SCI Mondrian pouvait s’assurer à la lecture attentive des procès-verbaux d’assemblée générale joints aux actes, ensuite parce que cette mention aurait alors été également précisée dès le stade de la promesse qui scelle les consentements.

48. Aucune réticence dolosive de la part de la SCI Mondrian n’étant établie par la SCI Paul Bert, il conviendra de débouter cette dernière de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Mondrian

49. La SCI Mondrian stigmatise la mauvaise foi de la SCI Paul Bert dans son action qu’elle qualifie d’abusive, à l’origine d’un préjudice dont elle demande indemnisation.

50. La SCI Paul Bert ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

51. La demande de dommages et intérêts de la SCI Mondrian n’est motivée ni en fait, ni en droit. Elle n’offre même pas de caractériser le préjudice qu’elle aurait subi, hormis celui tiré de la nécessité d’assurer sa défense, ce qui donnera lieu à l’octroi d’une compensation au titre des frais irrépétibles.

52. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Mondrian de ce chef, fût-ce seulement implicitement.

Sur les dépens

53. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SCI Paul Bert, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier la SCI Mondrian des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 8 septembre 2022, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Mondrian de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la SCI Paul Bert de ses demandes,

Condamne la SCI Paul Bert aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Paul Bert à payer à la SCI Mondrian la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE