Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 176 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13484 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLZFS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/58363

APPELANTE

S.A.S. ASEL, RCS de [Localité 1] sous le n°927 927 541, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-didier MEYNARD de la SCP SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Ayant pour avocat plaidant M^e Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0961

INTIMÉE

S.C.I. SCI LES 3 AILES, RCS de Paris sous le n°529 841 090, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Avril 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 avril 2017, la société SCI Les 3 ailes a donné à bail commercial à la société ALZ France des locaux situés [Adresse 1] à Paris (12e) pour une durée de neuf années à compter du 13 avril 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros pour la première année, puis de 72 000 euros hors taxes et charges, pour l’exploitation d’une activité de « Boulanger, et/ou Pâtisserie, et/ou Traiteur, et/ou restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou Pizza ».

Par avenant en date du 11 juillet 2017, la société SCI Les 3 ailes a accepté que le loyer mensuel soit fixé à 3 000 euros hors taxe et hors charges, des lors que la société ALZ France ne peut accueillir plus de 25 places assises en raison de l’opposition de la copropriété à l’ouverture des portes de secours.

A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société ALZ France, le mandataire judiciaire de cette dernière, la société Actis mandataires judiciaires a, par acte du 20 mars 2024, cédé le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à M. [C] agissant pour le compte de la société Asel en cours d’immatriculation.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la société SCI Les 3 ailes a fait délivrer à la société Asel un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 20 066,74 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2024.

Par acte du 3 décembre 2024, la société SCI Les 3 ailes a fait assigner la société Asel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de la société Asel ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Asel et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 3] avec assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;

Condamner la société Asel à lui verser à titre provisionnel la somme de 25 504,08 euros correspondant aux loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus ;

Fixer et condamner la société Asel à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 euros mensuels à compter du 1er mars 2025 ;

Débouter la société Asel de la totalité de ses demandes ;

Condamner la société Asel à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous dépens qui comprendront notamment les frais du commandement.

Par ordonnance contradictoire du 30 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 novembre 2024 ;

Rejeté les demandes de la société Asel de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Asel et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Asel, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit du 23 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamné par provision, la société Asel à payer à la société SCI Les 3 ailes la somme de 24 580,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Asel ;

Condamné la société Asel aux dépens, en ce compris le commandement de payer ;

Condamné la société Asel à payer à la société SCI Les 3 ailes la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration du 28 juillet 2025, la société Asel a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1343-5 et 1719 du code civil et L145-41 du code de commerce, de :

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

A constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 novembre 2024 ;

A rejeté ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, son expulsion et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

A dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

A fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’appelante, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit du 23 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

L’a condamnée par provision, à payer à la société SCI Les 3 ailes la somme de 24 580,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

L’a condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer ;

L’a condamnée à payer à la société SCI Les 3 ailes la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’obligation de délivrance du bailleur ;

Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’imputation d’ordre public de certains travaux du bailleur ;

Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant au principe et au quantum d’une créance certaine, liquide et exigible du bailleur ;

En conséquence,

Juger que le commandement de payer a été délivré de mauvaise et le déclarer inopérant ;

Rejeter sa demande de condamnation pour le paiement du montant des loyers échus ;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

A titre reconventionnel :

Ordonner au bailleur de solliciter du syndicat de copropriétaires la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, à ses frais avancés, pour statuer sur l’autorisation de remplacer le conduit existant conformément au croquis et au descriptif présentés par l’appelante ; ladite demande devra être faite dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à venir ; le tout sous astreinte de 50 euros par jour au-delà de ce délai ;

Ordonner au bailleur d’effectuer à ses frais les travaux d’installation du conduit d’extraction incluant le moteur dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale autorisant la pose du conduit à ses frais ; En cas de défaillance du bailleur au-delà de ce délai, l’autoriser à effectuer les travaux concernant le conduit dans la limite de la somme de 22 502,40 euros TTC correspondant au second devis (société FAE), produit et communiqué au bailleur et ce conformément à l’autorisation qui sera donnée par le syndicat des copropriétaires ;

Juger que la somme avancée par l’appelante pour les travaux sera compensée avec les loyers échus ou à venir ;

L’autoriser à suspendre le paiement des loyers, conformément au principe de l’exception d’inexécution et ce depuis son entrée dans les lieux, en attendant qu’elle retrouve la jouissance paisible du local commercial et à défaut, l’autoriser à en consigner le montant auprès de la CARPA ;

Subsidiairement, il est demandé à la cour de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette, la première échéance devant intervenir 90 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

Ordonner, le cas échéant, la compensation entre les condamnations réciproques ;

Condamner la société SCI Les 3 ailes à 4 000 euros au titre de l’indemnité de l’articles 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que depuis l’acquisition du fonds de commerce elle a cherché à trouver une solution pour pouvoir exercer son activité de restauration rapide/pizzeria, conformément à la destination du bail, le conduit d’extraction des fumées existant s’arrêtant au 2ème étage de l’immeuble, ce qui posait clairement difficulté vis-à-vis des riverains, et alors qu’elle avait obtenu du syndic le principe de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de lui soumettre son projet de prolongation du conduit jusqu’en toiture, conformément aux normes en vigueur, le bailleur s’est opposé à la convocation de cette assemblée générale et lui a fait délivrer un commandement de payer des loyers, visant la clause résolutoire du bail, puis l’a assignée en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif. Elle soutient que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, alors que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination contractuelle, rappelant qu’il s’agit d’une obligation d’ordre public dont le bailleur ne peut s’exonérer, précisant n’avoir pu commencer l’exploitation de son activité faute de conduit d’extraction conforme mais avoir néanmoins payé près de 60 000 euros de loyers et charges. Elle conteste également le quantum de l’arriéré locatif, tant le montant du loyer réclamé qui ne correspond pas à celui fixé par l’avenant au bail, que les charges et qui n’ont pas été justifiées. Elle se prévaut en outre d’une exception d’inexécution compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 décembre 2025, la société SCI Les 3 ailes demande à la cour, au visa des articles L141-45 du code de commerce et 1104 du code civil, de :

Confirmer l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions ;

Condamner au surplus la société Asel à lui verser à titre provisionnel la somme de 81 228,29 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités impayés, mois de décembre 2025 inclus ;

Fixer et condamner la société Asel à lui verser une provision sur indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 euros mensuels à compter du 1er janvier 2026 ;

Débouter la société Asel de la totalité de ses demandes ;

Condamner la société Asel à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Asel à lui verser tous les dépens qui comprendront notamment les frais du commandement.

Elle expose que lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce, la société Asel avait une parfaite connaissance de la problématique du conduit d’extraction des fumées et a déclaré en faire son affaire personnelle. Elle indique s’être opposée à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire car sa locataire ne l’en avait pas informée et que le dossier qu’elle voulait présenter était incomplet. Elle précise que les locaux ont été exploités en restaurant pendant sept années avant que la société Asel n’acquiert le fonds de commerce, qu’il existe des hottes sans évacuation extérieure qui permettent une exploitation conforme à la législation et que le bail met à la charge du preneur les modifications nécessaires pour exploiter les locaux en restaurant. Elle soutient sa bonne foi et la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle a fait délivrer. Elle conteste l’exception d’inexécution, faisant valoir que la bailleresse ne s’est jamais engagée à faire réaliser des travaux permettant l’exploitation d’une pizzeria dans les lieux loués et que comme l’a retenu le premier juge, la société Asel avait la possibilité d’exercer les autres activités autorisées par le bail.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2026.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné. La connaissance par le preneur de l’état des lieux n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l’exécution du bail. L’obligation de délivrance étant de l’essence même du bail, le bailleur ne peut s’en exonérer.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, publié).

Sur les demandes du bailleur

Il n’est pas discuté qu’au moment de la prise à bail des locaux par la société Asel, ceux-ci étaient équipés d’un conduit d’extraction extérieur ne permettant pas l’exercice dans des conditions normales de l’activité envisagée de restauration rapide/pizzeria, un litige ayant opposé à ce sujet le syndicat des copropriétaires à l’ancien locataire (la société ALZ France) et au propriétaire (la société SCI Les 3 ailes). C’est ainsi que par exploit du 20 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner ces deux sociétés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de leur voir enjoindre de détruire le conduit d’extraction et remettre la façade dans son état d’origine. Considérant que la preuve n’était pas apportée que la société SCI Les 3 ailes avait procédé à la mise en place du conduit litigieux, celui-ci datant de1978, le juge des référés a rejeté la demande. Ensuite, par exploit des 9 et 11 mars 2022, la société AZL France a fait assigner en référé la société SCI Les 3 ailes et le syndicat des copropriétaires ainsi qu’un notaire aux fins de voir ordonner une expertise pour apprécier la conformité du conduit litigieux. Par ordonnance du 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté cette demande, considérant que le motif légitime n’était pas caractérisé.

Il reste qu’en dépit du sens de ces décisions de justice, le preneur des locaux commerciaux ne peut exploiter une activité de restauration rapide/pizzeria avec le conduit existant, lequel s’arrête au 2ème étage de l’immeuble et ne débouche pas en toiture, et dont le syndicat des copropriétaires dénonce depuis plusieurs années la non-conformité et les nuisances occasionnées.

Cette activité de « restauration rapide à emporter ou sur place, et/ou sandwicherie et/ou pizza » est pourtant autorisée par le bail et la société Asel est en droit de l’exercer dans des conditions d’usage normales, ce qui suppose l’installation d’un conduit d’extraction des fumées conforme aux normes en vigueur et non générateur de nuisances anormales au voisinage.

Or, il résulte d’une correspondance électronique entre le représentant de la société Asel et le syndic de la copropriété, intervenue en novembre 2024, que ce dernier, auquel la société Asel avait transmis son projet de nouveau conduit en juillet 2024, avait accepté le principe de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre ce projet aux copropriétaires. La société SCI des 3 ailes, qui en tant que copropriétaire devait préfinancer cette assemblée générale extraordinaire, s’y est toutefois opposée par un courrier recommandé adressé au syndic le 28 novembre 2024, au motif que son locataire ne l’avait pas informée de ce projet et que celui-ci était incomplet.

Il apparaît ainsi qu’alors que la société Asel, qui avait acquis le fonds de commerce le 20 mars 2024, étudiait un projet de remplacement du conduit d’extraction existant afin de lui permettre d’exercer son activité de pizzeria et négociait avec le syndic de la copropriété, son bailleur lui a fait délivrer le 22 octobre 2024 un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire du bail, puis l’a assignée le 3 décembre 2024 en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

Ce faisant, nonobstant l’existence avérée d’un arriéré locatif, la société SCI Les 3 ailes n’a pas agi de bonne foi, son obligation de délivrance lui imposant de suivre sa locataire dans son projet de remplacement du conduit d’extraction, s’agissant d’un accessoire indispensable à l’exercice d’une activité de restauration rapide/pizzeria qu’elle avait autorisée, et cela quand bien même la société Asel avait accepté d’acheter le fonds de commerce en toute connaissance de la problématique du conduit d’extraction litigieux, ce qui n’exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance. Par ailleurs, le fait que le preneur conserve, en l’absence de conduit conforme, la possibilité d’exercer les autres activités autorisées par le bail (boulangerie, pâtisserie, traiteur et sandwicherie) est indifférent, le locataire ayant la liberté d’exercer l’une des activités autorisées et le bailleur devant lui assurer la délivrance de locaux lui permettant l’exercice de toutes les activités autorisées. C’est donc à tort que le premier juge a retenu que la société Asel ayant accepté de reprendre le fonds de commerce en connaissance de cause et conservant la possibilité d’exploiter le fonds pour les autres activités autorisées, elle ne faisait pas la preuve de la mauvaise foi de son bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, et comme l’a exactement relevé le premier juge, le commandement de payer a été délivré sur la base d’un montant de loyer qui ne correspond pas à celui qui avait été convenu par un avenant du 13 avril 2017, et contient des charges qui n’ont pas été justifiées, le montant réclamé dans le commandement étant ainsi sérieusement contestable.

La cour relève que la demande de provision actualisée formée par la société SCI Les 3 ailes en appel ne tient pas compte des corrections qui ont été apportées par le premier juge sur le montant de la somme réclamée, alors qu’elle ne conteste pas la décision de première instance dont elle demande la confirmation.

En tout état de cause, l’exigibilité même des loyers et charges se heurte à contestation sérieuse au regard du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ce manquement rendant sérieuse l’exception d’inexécution soulevée par la société Asel.

Compte tenu de tout ce qui précède, il ne peut être fait droit aux demandes de la société SCI Les 3 ailes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement de l’arriéré de loyers et charges. Elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, l’ordonnance étant infirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes reconventionnelles du preneur

Au vu des développements qui précèdent :

en application de l’article 834 du code de procédure civile, la société Asel est bien fondée à se voir autorisée à consigner le montant des loyers et charges exigibles en application du bail depuis sa conclusion le 20 mars 2024, et cela jusqu’à la mise en place d’un nouveau conduit d’extraction dûment autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires ; cette consignation devra être faite auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

le refus du bailleur de solliciter l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire pour soumettre au vote le projet de remplacement du conduit d’extraction cause à la société Asel un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant à la société SCI 3 ailes, sous astreinte, de solliciter la convocation de cette assemblée générale.

En revanche, la cour ne pouvant préjuger du vote à intervenir de l’assemblée générale des copropriétaires, elle ne peut à ce stade ordonner au bailleur d’effectuer les travaux d’installation du conduit d’extraction ni autoriser la société Asel à effectuer elle-même ces travaux aux frais du bailleur, ni par suite ordonner la compensation des créances réciproques lesquelles ne sont pas en l’état certaines et exigibles.

Elle doit par contre, dans le cadre de sa saisine, dire que les travaux de remplacement du conduit d’extraction sont à la charge du bailleur en ce qu’il est débiteur de l’obligation de délivrance.

Attachés à l’obligation de délivrance, ces travaux n’entrent pas dans le champ de la clause « Transformations » du bail, aux termes de laquelle « le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. (') Dès à présent, le bailleur donne tous pouvoirs et autorisations au preneur à l’effet d’effectuer à ses frais les travaux d’installation suivants : travaux de rénovation en totalité des locaux loués en vue de la création et mise en place d’un restaurant. »

La société SCI Les 3 ailes ne peut donc s’en exonérer sur le fondement de cette clause.

Le bail ne contient aucune clause aux termes de laquelle le locataire se serait engagé expressément à prendre à sa charge les travaux de remplacement du conduit d’extraction.

C’est donc bien la société SCI Les 3 ailes qui doit supporter la charge des travaux de remplacement du conduit d’extraction.

Sur les mesures accessoires

Le sens du présent arrêt commande de condamner la société SCI Les 3 ailes aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Asel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société SCI Les 3 ailes de l’ensemble de ses demandes,

Ordonne à la société SCI Les 3 ailes de solliciter du syndicat de copropriétaires la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, à ses frais avancés, pour soumettre au vote des copropriétaires le projet de remplacement du conduit d’extraction établi par la société Asel, cela dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Dit que les travaux de remplacement du conduit d’extraction sont à la charge de la société SCI Les 3 ailes en tant que débitrice de l’obligation de délivrance ;

Autorise la société Asel à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 20 mars 2024 et à en consigner le montant auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans le mois de la signification du présent arrêt, jusqu’à la mise en place d’un conduit d’extraction dûment autorisé par l’assemblé générale des copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamne la société SCI Les 3 ailes aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Asel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros pour les deux instances.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE