7ème Ch Prud’homale

ARRÊT N°220/2025

N° RG 21/07116 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SGR4

M. [Y] [F]

C/

S.A.R.L. SARL [T]

RG CPH : 20/00077

Conseil de Prud’hommes – Formation paritaire de SAINT MALO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée

le:

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Hervé BALLEREAU, Président de chambre,

Assesseur : Madame Isabelle CHARPENTIER, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Bruno GUINET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise DELAUNAY, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 devant Monsieur Bruno GUINET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

En présence de Monsieur [C], médiateur judiciaire,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Anne-Cécile VEILLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

S.A.R.L. SARL [T] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET,Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emmanuel TURPIN de la SELEURL SELURL JURIS LABORIS, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL [T] dont le siège social se situe à [Localité 2], est une agence immobilière qui se voit confier des mandats de promoteurs immobiliers pour rechercher et acquérir des terrains. Sa gérante est Mme [T], née en 1943. Cette agence comptait un seul salarié, M. [Y] [F], et applique la convention collective nationale de l’immobilier.

Du 20 janvier 2015 au 19 juillet 2015, M. [F] a été embauché en qualité de négociateur en immobilier, statut employé – niveau E1, selon un contrat à durée déterminée à temps partiel par la SARL [T] à raison de 20 heures par semaines, les mardi, mercredi et jeudi de 9h à 12 h et de 14h à 18h (17 heures le vendredi), dans le cadre d’un contrat unique d’insertion (CUE).

Les parties ont de nouveau conclu un contrat dans les mêmes conditions pour la période du 1er octobre 2015 au 31 mars 2016. Ce contrat a été prolongé jusqu’au 31 mars 2017 « en raison de la prolongation du Contrat Unique d’Insertion [qui prend la forme d’un contrat initiative emploi] conclu avec Pôle Emploi ».

Le 1er juillet 2017 un projet de contrat à durée indéterminée a été élaboré qui n’a finalement pas abouti.

Les contrats de travail du salarié prévoyaient que sa rémunération était composée d’une commission et qu’il bénéficiait d’un droit de suite. Les parties s’opposent quant au droit de M. [F] au paiement de la commission pour une opération immobilière pour le compte du promoteur Bâti-Armor au [Adresse 3] et [Adresse 4] (surnommé dossier « [Adresse 3] » par M. [F]), qui n’a été conclue qu’après la cessation des relations des parties.

Le 10 août 2018, M. [F], en l’absence de clause de non-concurrence, a constitué une SAS exerçant une activité similaire/identique à celle de la SARL [T], inscrite au RCS de Vannes.

&&&&&

M. [F] a saisi les conseils de prud’hommes de Rennes, de Vannes et Saint Malo successivement de plusieurs requêtes :

> le 12 février 2019, le conseil de prud’hommes de Saint Malo dont le jugement fait l’objet du présent appel afin d’obtenir le versement d’une commission pour le dossier « Bâti-Armor » / « [Adresse 3] » ;

>le 29 juillet 2021, le conseil de prud’hommes de Rennes afin d’obtenir le versement d’une commission pour le dossier 'Carglass’ et le dossier 'Souppe'.

Dans cette affaire, le conseil de prud’hommes de Rennes a, par jugement du 21 juin 2023 :

— Dit que les demandes de M. [F] ne sont pas prescrites et sont recevables

— Condamné la SARL [T] à payer à M. [F] les sommes de :

—  37 500 euros à titre de commissions dans le cadre de son droit de suite des affaires dites 'Carglass’ et 'Souppe'

—  3750 euros à titre de congés payés sur commission dans le cadre de son droit de suite des affaires dites 'Carglass’ et 'Souppe'

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de loyauté dans l’exécution du contrat de travail ;

— Condamné la SARL [T] à payer à M. [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL [T] aux entiers dépens y compris les éventuels frais d’exécution.

— Fixé la moyenne mensuelle du salaire des trois derniers mois de M. [F] à la somme de 1044,59 euros

— Dit que les sommes allouées au titre des dommages et intérêts sont assortis des intérêts avec capitalisation au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

— Débouté la SARL [T] de ses demandes.

La SARL [T] a relevé appel de cette décision, pendant devant la cour.

>le 14 mars 2023, le conseil de prud’hommes de Vannes afin d’obtenir le paiement de son droit de suite pour le dossier 'l’école de coiffure et esthétique [Q]' situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Aucune décision n’a encore été prononcée.

>toujours en 2023, mais postérieurement, le conseil de prud’hommes de Vannes afin d’obtenir le paiement de son droit de suite pour les dossiers [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3].

Aucune décision n’a encore été rendue.

&&&&&

Au dernier état de la procédure engagée devant le conseil de prud’hommes de Saint Malo le 12 février 2019, les demandes de M. [F] étaient les suivantes :

A titre principal,

— Condamner la SARL [T] au paiement des sommes suivantes :

—  60 000 euros bruts à titre de commission pour l’affaire « [Adresse 3] » dans le cadre du droit de suite

—  6 000 euros bruts à titre de congés payés afférents

—  10 000 euros nets à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de la commission

—  1 874,17 euros bruts à titre d’indemnité de précarité

—  187,41 euros bruts de congés payés afférents

— Dire et juger que le contrat de travail à temps partiel de M. [F] doit être requalifié en contrat à temps plein, à compter du 1er octobre 2015, date de son embauche

— En conséquence, condamner la SARL [T] au paiement des sommes suivantes :

—  15 102,75 euros bruts à titre de rappel de salaire

—  1510,27 euros bruts à titre de congés payés afférents

— Constater l’infraction de travail dissimulé pour la période d’avril 2017 à juillet 2017

— En conséquence, condamner la SARL [T] à verser à M. [F] les sommes suivantes (sur la base d’un temps complet)

—  5 921,16 euros bruts à titre de rappel de salaires pour la période d’avril à juillet 2017

—  592,11 euros bruts de congés payés afférents

—  8 881,74 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé

A titre subsidiaire

— Constater l’infraction de travail dissimulé pour la période d’avril 2017 à juillet 2017

— En conséquence, condamner la SARL [T] à verser à M. [F] les sommes suivantes (sur la base d’un temps partiel)

—  3 383,60 euros bruts à titre de rappel de salaires pour la période d’avril à juillet 2017

—  338,36 euros bruts de congés payés afférents

—  5 075,40 euros à titre d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé

En tout état de cause

— Ordonner les intérêts au taux légal à compter de la date de saisine du conseil de prud’hommes

— Condamner la SARL [T] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL [T] a demandé au conseil de prud’hommes de :

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par décision du 4 avril 2019, le bureau de conciliation et d’orientation du Conseil de Prud’hommes a : « ordonné la production, par la société [T], des mandats de recherche de Monsieur [F] de 2015 à 2017 et à défaut le registre des mandats sous un délai de 15 jours à compter de ce jour».

Après avoir ordonné avant dire droit une mesure d’enquête comprenant notamment l’audition de témoins et la demande de production de mandats de recherche, le conseil de prud’hommes a rendu le 21 septembre 2021 un jugement par lequel il a :

— Débouté M. [F] de l’ensemble de ses demandes

— Condamné M. [F] au règlement de la somme de 500 euros à la SARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [F] aux entiers dépens

M. [F] a interjeté appel de la décision précitée par déclaration au greffe en date du 12 novembre 2021.

&&&&&

En l’état de ses dernières conclusions transmises par son conseil sur le RPVA le 23 septembre 2024, M. [F] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement du conseil de prud’hommes de Saint-Malo du 21 septembre 2021 en ce qu’il a :

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement des commissions pour l’affaire « [Adresse 3] » dans le cadre du droit de suite, et des congés payés afférents à ces commissions,

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de ces commissions,

— Débouté M. [F] de sa demande de requalification du contrat à temps partiel en contrat à temps plein à compter du 1er octobre 2015,

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement de rappels de salaires correspondants à la requalification à temps plein, et les congés payés afférents,

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement de rappels de salaires pour la période d’avril à juillet 2017, et les congés payés afférents,

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement de l’indemnité pour travail dissimulé,

— Débouté M. [F] de sa demande de condamnation de la SARL [T] au paiement les frais irrépétibles et les dépens,

— Condamné M. [F] au règlement de la somme de 500 euros à la SARL [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [F] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— Juger recevables l’intégralité des demandes de M. [F],

A titre principal,

— Condamner la SARL [T] au paiement des sommes suivantes :

—  60 000 euros bruts à titre de commission pour l’affaire

« [Adresse 3] » dans le cadre du droit de suite

—  6 000 euros bruts à titre de congés payés afférents

—  10 000 euros nets à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de la commission

— Dire et juger que le contrat de travail à temps partiel de M. [F] doit être requalifié en contrat à temps plein, à compter du 1er octobre 2015, date de son embauche

— En conséquence, condamner la SARL [T] au paiement des sommes suivantes :

—  15 102,75 euros bruts à titre de rappel de salaire

—  1 510,27 euros bruts à titre de congés payés afférents

— Constater l’infraction de travail dissimulé pour la période d’avril 2017 à juillet 2017

— En conséquence, condamner la SARL [T] à verser à M. [F] les sommes suivantes (sur la base d’un temps complet)

—  5 921,16 euros bruts à titre de rappel de salaires pour la période d’avril à juillet 2017

—  592,11 euros bruts de congés payés afférents

—  8 881,74 euros nets à titre d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé

A titre subsidiaire

— Condamner la SARL [T] au paiement des sommes suivantes :

—  40 000 euros bruts à titre de commission pour l’affaire « [Adresse 3] » dans le cadre du droit de suite

—  4 000 euros bruts à titre de congés payés afférents

—  10 000 euros nets à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de la commission

— Constater l’infraction de travail dissimulé pour la période d’avril 2017 à juillet 2017

— En conséquence, condamner la SARL [T] à verser à M. [F] les sommes suivantes (sur la base d’un temps partiel)

—  3 383,60 euros bruts à titre de rappel de salaires pour la période d’avril à juillet 2017

—  338,36 euros bruts de congés payés afférents

—  5 075,40 euros nets à titre d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé

— Débouter la SARL [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la SARL [T] de sa demande à titre subsidiaire tenant à déduire de toute somme à revenir à M. [F] la somme de 35 019,78 euros par application des dispositions du contrat de travail pris en son article VIII Rémunération,

— Débouter la SARL [T] de sa demande à titre infiniment subsidiaire tenant à limiter le droit à commission du salarié à 10% en lieu et place d’une commission de 50% pour une production entièrement conduite à bonne fin

— Débouter la SARL [T] de sa demande de condamnation de M. [F] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En tout état de cause,

— Ordonner les intérêts au taux légal à compter de la date de saisine du conseil de prud’hommes

— Condamner la SARL [T] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En l’état de ses dernières conclusions transmises par son conseil sur le RPVA le 23 septembre 2024, la SARL [T] demande à la cour d’appel de :

— Juger irrecevables comme prescrites et/ou nouvelles en cause d’appel les demandes de M. [F] 1°) de condamnation de l’employeur à lui verser une indemnité pour travail dissimulé et 2°) de condamnation de l’employeur à lui verser une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de la commission ;

— En tout état de cause, confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel, rendu le 21 septembre 2021 par le conseil des prud’hommes de Saint-Malo ;

— Débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins ou conclusions présentées contre la concluante ;

A titre subsidiaire

— Déduire de toute somme à revenir à M. [F] la somme de 35 019,78 euros par application des dispositions du contrat de travail pris en son article VIII Rémunération.

A titre infiniment subsidiaire

— Limiter le droit à commission du salarié à 10% en lieu et place d’une commission de 50 % pour une production entièrement conduite à bonne fin.

— Condamner M. [F] aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à la SARL [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

&&&&&

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état le 24 septembre 2024 avec fixation de la présente affaire à l’audience du 26 novembre 2024. A cette audience, la cour a ordonné qu’une information sur la médiation soit délivrée aux parties. Les parties ont donné leur accord par courriers des 10 et 11 décembre 2024 aux fins d’entamer un processus de médiation.

Par arrêt du 12 décembre 2024, la cour a ordonné une médiation dans la présente affaire. Les parties ne sont pas parvenues à un accord et l’affaire a été rappelée à l’audience du 25 avril 2025 à laquelle les dossiers ont été déposés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions régulièrement signifiées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I.Sur les fins de non-recevoir : prescription des demandes et demandes nouvelles :

Pour infirmation du jugement, la SARL [T] fait valoir que les demandes de M. [F] relatives à la condamnation de l’employeur à lui verser :

>une indemnité pour travail dissimulé, présentée pour la première fois dans les conclusions déposées le 2 septembre 2019, pour un point de départ du délai de prescription au 31 mars 2017, date de fin du CDD ;

>une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de travail et retard dans le paiement de la commission, présentée pour la première fois dans les conclusions n°5 du 25 février 2021, pour un point du départ du délai de prescription en juin 2018, tel que le fixe le salarié,sont prescrites, en application des dispositions de l’article L. 1471-1 du code du travail (délai biennal),

M. [F] réplique :

— qu’il existe un « lien suffisant » entre la demande initiale de requalification du travail à temps partiel en travail à temps plein, avec les demandes de rappels de salaires y afférentes, et la demande formulée dans les conclusions n°2 au titre de l’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé ;

— que dès le stade de la requête initiale du 11 février 2019, une demande de « 3.000€ nets à titre de dommages et intérêts pour retard dans le paiement de la commission » était formulée. (sa pièce n°64). Seul le montant a évolué en cours de procédure. Elle n’est donc ni prescrite ni nouvelle.

L’article 565 du code de procédure civile énonce que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

L’article 566 du code de procédure civile dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. ».

Une demande complémentaire est une demande qui tend aux mêmes fins que la demande originaire, qui se trouvait déjà « en germe » dans cette demande et y était donc virtuellement comprise.

La notion « d’identité de fin », qui introduit la prise en compte d’éléments extrinsèques dans la définition de la « prétention nouvelle », est donc essentielle.

De façon générale, même si elles sont formulées différemment, des prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles poursuivent une même finalité, par exemple la réparation d’un préjudice.

Par conséquent, si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. Les demandes en paiement de rappel de salaires au titre des heures supplémentaires, outre congés payés afférents, et d’indemnité pour travail dissimulé formées pour la première fois en appel poursuivent le même but que la demande initiale tendant à la nullité de la convention de forfait en jours, à savoir la sanction du manquement par l’employeur à ses obligations en matière de droit au repos et paiement des heures de travail effectuées, de sorte qu’elles sont virtuellement comprises dans la demande initiale qui a interrompu la prescription de ces nouvelles demandes.

En l’espèce, la demande d’indemnité pour travail dissimulé poursuit le même but que la demande initiale, tendant à la requalification d’un contrat à temps partiel en contrat à temps complet et la reconnaissance d’un contrat de travail entre avril et juillet 2017 impliquant la question du paiement des heures de travail effectuées, de sorte qu’elle est virtuellement comprise dans la demande initiale qui a interrompu la prescription de cette nouvelle demande.

Par ailleurs, M. [F] justifie que la demande en dommages et intérêts pour non-paiement des commissions n’est pas nouvelle et été présentée, certes pour un montant initial inférieur de 3.000 euros, le 11 février 2019, devant le conseil de prud’hommes de Saint Malo.

La demande d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé et la demande en demande en dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des commissions sont donc déclarées recevables.

II.Sur la requalification des contrat à durée déterminée à temps partiel en contrat à durée determinée à temps complet à compter du 1er octobre 2015 :

Les différents contrats de travail à durée déterminée conclus entre la SARL [T] et M. [F] stipulaient que :

>l’engagement en CDD répond à la nécessité qui s’impose à la SARL [T] de renforcer son personnel pour faire face à un accroissement temporaire de l’activité habituelle de l’entreprise ;

>M. [F] effectuera une durée hebdomadaire de travail de 20 heures comme suit :

— mardi : 9h00-12h00, 14h00-18h00 ;

— mercredi : 9h00-12h00, 14h00-17h00 ;

— jeudi : 9h00-12h00, 14h00-18h00.

Compte tenu de l’aspect commercial et irrégulier de l’activité de l’employeur, cet horaire est susceptible de variations dans sa répartition (répartition sur un autre jour de la semaine et une autre séquence de travail), en respectant un délai de prévenance prévu par la convention collective. Ces variations, justifiées par l’intérêt de l’entreprise pourront avoir lieu en cas de variation d’activité, de changement d’organisation, de surcroît de travail (fêtes de fin d’année, période estivale, promotions exceptionnelles, etc') ou de remplacement de salarié absent.

En fonction des besoins de l’entreprise, M. [F] pourra être conduit à effectuer des heures complémentaires, sans que ce refus puisse constituer une faute. La durée totale du travail, heures complémentaires comprises, restera en tout état de cause, inférieure à la durée légale ou conventionnelle du travail. »

Pour infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande de requalification des CDD à temps partiel en contrat à temps complet, M. [F] soutient que :

— il se tenait à la disposition permanente de son employeur et accomplissait beaucoup plus que les 20 heures hebdomadaires figurant sur son contrat de sorte qu’il était dans l’impossibilité de prévoir à quel rythme il devait travailler

— il effectuait en moyenne 1.250 kms par mois pour prospecter pour le compte de la société [T], comme le prouvent les indemnités kilométriques versées par son employeur (ses pièces n°22, 23, 48) ;

— il devait se déplacer à plusieurs reprises pour la prise du premier contact et fixer des rendez-vous aux heures de présence des propriétaires, souvent à la pause déjeuner ou en soirée ;

— les échanges de courriels / SMS avec Mme [T] excédaient largement les 3 jours par semaine prévus au contrat (pièces n°44 à 46 comportant 130 pages de textos [8 en janvier 2015, 1 en avril 2015, 1 en mai 2015, 1 en juillet, 5 en août, 8 en octobre 2015, 8 en novembre 2015 ; courriels : 7 en décembre 2016, 7 en novembre 2016, 6 en octobre 2016, 5 en septembre 2016, 2 en juillet 2016, 6 en juin 2016, etc'] et de courriels) ;

— la SARL [T] ne peut soutenir qu’il ne venait pas travailler certains jours figurant sur son contrat dès lors la société a son siège au domicile de Mme [T] et qu’il n’en avait pas les clefs et n’avait d’ailleurs aucun bureau ;

— sa rémunération ne lui permettait pas de subvenir à ses besoins.

Aux termes de l’article L.3123-6 du code du travail :

'Le contrat de travail du salarié à temps partiel est un contrat écrit.

ll mentionne :

7° La qualification du salarié, les éléments de la rémunération, la durée hebdomadaire ou mensuelle prévue et, sauf pour les salariés des associations et entreprises d’aide a domicile et les salariés relevant d’un accord collectif de travail conclu en application de l’article L.3722-2, la répartition de la durée du travail entre les jours de la semaine ou les semaines du mois;

2° Les cas dans lesquels une modification éventuelle de cette répartition peut intervenir ainsi que la nature de cette modification ;

3° Les modalités selon lesquelles les horaires de travail pour chaque journée travaillée sont communiqués par écrit au salarié. Dans les associations et entreprises d’aide à domicile, les horaires de travail sont communiqués par écrit chaque mois au salarié ;

4° Les limites dans lesquelles peuvent être accomplies des heures complémentaires au-delà de la durée de travail fixée par le contrat.

L’avenant au contrat de travail prévu à l’article L. 3723-22 mentionne les modalités selon lesquelles des compléments d’heure peuvent être accomplis au-delà de la durée fixée par le contrat."

L’article L. 3123-9 du code du travail dispose que les heures complémentaires ne peuvent avoir pour effet de porter la durée du travail accomplie par un salarié au niveau de la durée légale du travail ou à la durée fixée conventionnellement. Il indique également que chacune des heures complémentaires accomplies dans la limite fixée au premier alinéa du présent article donne lieu à une majoration de salaire de 10 %.

Il en résulte que :

Les heures complémentaires sont celles effectuées au-delà de la durée du travail prévue au contrat. Celui-ci doit mentionner les limites dans lesquelles ces heures peuvent être effectuées, dans le respect des plafonds indiqués. Le salarié ne peut ni exiger d’effectuer les heures complémentaires prévues dans son contrat, ni refuser de les exécuter. Les heures complémentaires ouvrent droit à une majoration de salaire. Le seul défaut de la mention des limites dans lesquelles peuvent être effectuées les heures complémentaires au-delà du temps de travail fixé par le contrat à temps partiel n’entraîne pas sa requalification en contrat à temps complet.

Lorsque le recours à des heures complémentaires a pour effet de porter la durée du travail d’un salarié à temps partiel au niveau de la durée légale ou conventionnelle, même sur une période limitée, (et même en application d’avenants au contrat), le contrat de travail à temps partiel doit, à compter de la première irrégularité, être requalifié en contrat de travail à temps plein. A contrario, confirmant la règle, le non-respect des seuils fixés au contrat à temps partiel ne suffit pas à entraîner la requalification de la relation de travail en un contrat à temps complet dès lors que l’horaire de travail du salarié n’a jamais dépassé la durée légale ou conventionnelle.

La mesure de la durée légale du travail s’effectue à partir de la seule durée hebdomadaire.

Il appartient au salarié qu’il démontre qu’il travaillait en pratique à temps plein, qu’il était appelé inopinément par l’entreprise pour faire face à un travail pendant les périodes intercalaires, qu’il devait intervenir au gré des instructions de l’employeur, selon des horaires variables, l’employeur étant susceptible de le solliciter à tout moment de sorte qu’il se devait d’être à la disposition permanente de l’employeur sans pouvoir prévoir ses plages de liberté.

En l’occurrence, les contrats de travail à durée déterminée, mentionnaient à la fois la durée hebdomadaire et/ou mensuelle de travail et la répartition de la durée du travail entre les jours de la semaine et à ce titre il sont conformes aux dispositions précitées.

L’employeur rapporte donc la preuve de la durée exacte hebdomadaire ou mensuelle convenue.

C’est pertinemment et sans être utilement contredite que la SARL [T] objecte que :

— c’est M. [F] lui-même qui a exigé d’être embauché à temps partiel de manière à pouvoir conserver sa pension d’invalidité comme en atteste M. [L], expert-comptable de la société [T] ; il n’a d’ailleurs élevé aucune objection lors du renouvellement du CDD, ni à la fin du dernier CDD lorsqu’il a exposé ses demandes dans le cadre d’un future contrat à durée indéterminée ; ainsi, dans son courriel du 10 juillet 2017, il indique: « Temps partiel 20 à 24 heures en CDI et évolutif dans le temps ['] A revoir sur le projet de contrat « d’une commission brute sur le CA HT « Généré par sa propre production ») ; il a en outre annoté de sa main le projet de contrat de travail à durée indéterminée et à temps complet, daté du 1er juillet 2017, en portant la mention manuscrite suivante : « temps partiel, 20 à 24 heures par semaine » au lieu de 35 heures et le salaire de 1.480,30 euros a été biffé au profit de « 1.050 euros par mois »

— le salarié ne fournit du reste aucun décompte des heures prétendument accomplies se contentant d’indiquer que sa durée de travail s’élevait à 35 heures par semaine alors que :

>il n’est pas discuté que M. [F] bénéficiait d’une autonomie quasi-totale dans l’organisation de son travail de sorte que l’employeur ne pouvait exercer de contrôle autre que la réalisation des tâches par le salarié ;

>un déplacement moyen de 1.250 kms par mois (soit 280 kms / semaine de 3 jours, soit 90 kms par jour en moyenne correspondant à 1h30 de trajet / jour environ, est compatible avec un temps partiel et cohérent avec tant avec les prescriptions de son contrat de travail qu’avec la nature des fonctions exercées; en tout état de cause, les indemnités kilométriques sollicitées en remboursement des frais de déplacement exposés correspondent peu ou prou à ce qui avait été contractuellement prévu dans le CDD originel et dans les suivants à savoir autour de 1.200 kms parcours par mois et les trajets aller-retour [Localité 3] ' [Localité 2], n’ont jamais excédé 4 par mois ;

>dans ses demandes de remboursement de frais kilométriques que la société [T] produit aux débats, M. [F] ne justifie pas avoir jamais réclamé des remboursements de frais de déplacement, pour des jours autres que ceux expressément prévus au contrat, les mardis, mercredis et jeudis ;

>le nombre de courriels et de SMS échangés sur chacun des mois, n’apparaît pas excessif et n’est pas mis en regard avec les jours non travaillés dans un tableau.

La seule allégation de la réalisation d’heures complémentaires non rémunérées sans plus de précision est insuffisante à justifier une demande de requalification du contrat en contrat de travail à temps complet.

Il ne résulte pas des pièces produites que M. [F] ait accompli des heures complémentaires ayant eu pour effet de porter la durée du travail d’un salarié à temps partiel au niveau de la durée légale ou conventionnelle, même sur une période limitée, ni, d’autre part qu’il s’est tenu, faute de prévisibilité, à la disposition permanente de son employeur.

Par conséquent la demande de requalification est rejetée, comme la demande de rappel de salaire sur un temps plein qui en découle et le jugement est confirmé en ce sens.

III.Sur la demande de reconnaissance d’une relation salariée d’avril à juillet 2017 :

Pour infirmation de la décision, M. [F] soutient que :

— après la fin de son contrat à durée déterminée le 31 mars 2017, Mme [T] a continué à le solliciter pour qu’il intervienne auprès de clients et prospects en lui laissant espérer la conclusion d’un CDI ;

— il verse aux débats de très nombreuses pièces démontrant son implication pour le compte de la société [T] entre avril et juillet 2017 SMS et courriels échangés :

>avec Mme [T] [ses pièces n°30 et 42],

>avec les prestataires et promoteurs [ses pièces n°31 et 55],

>avec les clients et prospects [pièce n°32] ainsi que son agenda sur cette période ; il veut pour preuve de son activité, les témoignages de Mme [Q] (sa pièce n°34) et celui de M. et Mme [K] (sa pièce n°36) ;

— il a toujours informé Mme [T] des démarches qu’il entreprenait dans les dossiers (dossier [R], pièce n°51, dossier Sacré C’ur, pièce n°52) ; la société [T] et l’agence Marcom avaient conclu un contrat d’inter-cabinet définissant les modalités de perception des commissions concernant le travail de M. [F] ; il n’y avait donc pas, d’apports d’affaires à d’autres agences au détriment de la société [T] (cf les délégations de mandat pièce n°37) ; il n’a constitué sa société qu’un an plus tard en août 2018.

La Sarl [T] réplique que :

— Mme [T] n’a jamais sollicité M. [F] sur la période postérieure au 31 mars 2017 ; c’est ce dernier qui a 'uvré pour capter des dossiers et les proposer à Bati-Armor dans l’espoir qu’ils se concrétisent, afin d’obtenir avec Mme [T] un partage de commissions lorsqu’il aurait monté sa société.

— toutes ces propositions n’ont jamais abouti à la signature d’un mandat (dossiers [Adresse 7], [Adresse 8], dossier [Localité 4], Harmonie Mutuelle, [Adresse 9] / Mme [E], [Localité 5], [Localité 6] / M. [D], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12]) ;

— M. [F] n’a pas rencontré Mme [Q] sur instruction de Mme [T] ;

— M. [F] est intervenu dans des affaires dont elle n’a jamais entendu parler : l’hôtel [Y] qui été adressé à l’agence Marcom en court-circuitant la société [T] ; il en va de même pour les dossiers Hôtel [F], [H] et [M] [R], la Brasserie [T], le Café [C] à [Localité 7], l’Hôtel [Q], le restaurant « [L] » à [Localité 3], toutes affaires que M. [F] a apporté à d’autres agents immobiliers concurrents de la Sarl [T] ; M. [F] se prévaut d’un « contrat inter-cabinet » avec l’agence Marcom, mais celui-ci ne lui permettait pas d’attribuer de lui-même des dossiers à l’agence Marcom : c’est la Sarl [T] qui devait en décider, après avoir pris un mandat ce qui n’a jamais été fait pour les dossiers cités plus haut ;

Il résulte des articles L.1221-1 et suivants du code du travail que le contrat de travail suppose un engagement à travailler pour le compte et sous la subordination d’autrui moyennant rémunération. Trois critères permettent donc de conclure à l’existence du contrat de travail : une prestation, une rémunération et un lien de subordination.

En l’absence de présomption légale de salariat, c’est à la partie qui invoque l’existence d’une relation salariale d’apporter la preuve du contrat de travail, par tous moyens.

De même, en l’absence de contrat de travail apparent, il appartient à celui qui se prévaut de son existence d’en rapporter la preuve.

L’existence des relations de travail ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur convention mais des conditions de fait dans lesquelles est exercée l’activité des travailleurs.

Le lien de subordination se définit comme l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

C’est par un faisceau d’indices, révélant l’exercice de contraintes imposées pour l’exécution du travail, que le lien de subordination – entendu comme une subordination juridique et non comme une subordination économique – est caractérisé, (par exemple par : le pouvoir de donner des directives et d’en contrôler l’exécution, le pouvoir disciplinaire ; le travail au sein d’un service organisé lorsque l’employeur détermine unilatéralement les conditions d’exécution du travail). Ces indices n’ont pas à être 'simultanément constatés'. Ils sont essentiellement modulables en fonction du type de situation que le juge entend appréhender, à qui il appartient de rechercher parmi les éléments du litige ceux qui caractérisent un lien de subordination.

La subordination ne procède pas toujours d’une relation de pouvoir entre l’employeur et un individu pris isolément. Elle peut en effet être fonctionnelle et résider dans le mode d’organisation collective du travail. Le travail au sein d’un service organisé peut à ce titre constituer un indice du lien de subordination lorsque l’employeur détermine unilatéralement les conditions d’exécution du travail.

Au cas présent, il n’existe aucune apparence de contrat de travail entre les parties en l’absence de tout écrit ou document social en ce sens.

Il appartient dès lors à M. [F] qui se prévaut d’un contrat de travail consenti à son profit par la SARL [T], de rapporter la preuve de son existence.

Pour démontrer l’existence d’une prestation de travail et l’existence d’un lien de subordination, M. [F] produit :

>un SMS du 7 avril 2017 (sa pièce 30) : « Bonjour [S], on nous propose un rdv chez BATI ARMOR avec tout le monde le vendredi 21 avril 2017 à 14h sachant que si tu ne peux pas cela remonte à mi-mai’ce qui fait tard'.tiens moi au courant merci. [Y] [F] ». Et Mme [T] de répondre : «OK ». ou encore, un SMS du 17 mai 2017 : « [S], tu peux noter le rendez-vous chez M. et Mme [K] à [Localité 8], [Adresse 13], le mardi 23 mai à 10h30 (Foncier lot 73 au [Adresse 14] ) » ou encore, le 11 mai 2017 : «Bonjour [S] : je te fais un résumé sur certains dossiers (') 4) [Adresse 8] à [Localité 3] : je me suis rendu sur place, je suis allé au cadastre qui malheureusement ne m’a remis que l’adresse de la copropriété (') [J] se demandait si on doit attendre d’éplucher les propriétaires ou aller directement chez le syndic Foncia De toute façon, je continue’ Il y a un propriétaire, M. [N], de [Localité 2], c’est tout ce que j’ai pu soutirer’ »

>des SMS échangés avec des promoteurs : ainsi le 15 mai 2017, Bouygues

Immobilier : « Bonjour [G] : très important !!! Si tu peux appeler le syndic Foncia pour le sujet [Adresse 15] « car il est prévu une assemblée le 1er juin avec une offre d’un seul promoteur (') Tiens-moi au courant afin que je continue mon investigation. Je te dis à Mercredi chez le Notaire [O]. » ou le 17 mai 2017 avec Bati-Armor ;

>des SMS échangés avec des clients où M. [F] fait l’intermédiaire avec Mme [T] pour la prise de rendez vous (les 2, 3, 23 mai 2017) ;

>Mme [Q] indique que M. [F], qui l’avait contactée pour la vente de sa maison [Adresse 5] à [Localité 3], « en mai et juin 2017, est une nouvelle fois intervenu pour repousser le projet et nous avons signé le 30/06/2017, un avenant au compromis signé le 2/3/2016. (') M. [F], qui a su par son écoute, sa disponibilité, sa réactivité, son honnêteté et son professionnalisme depuis octobre 2015 à ce jour, continue à nous tenir informés alors que depuis 2017, nous n’avons aucune nouvelle de Mme [T], absente des signatures. »

>M. [Z] confirme l’intervention de M. [F] pour le compte de la société [T] en avril et mai 2017. Il indique l’avoir rencontré à plusieurs reprises et notamment à l’étude de Me [O] le 17 mai 2017.

>Mme [U], Mme [P] et M. [K] (« M. [F] est venu à notre domicile avec Mme [T] le mardi 23 mai 2017 à 10h30 suite à sa prospection pour notre foncier se situant [Adresse 14] à [Localité 2]. »), des clients et prospects de la société [T], confirment la visite de M. [F] à leur domicile en avril et mai 2017.

>M. [V], responsable du service urbanisme et foncer de la ville de [Localité 9], atteste de la présence de M. [F] et de Mme [T] lors d’un rendez-vous professionnel en mairie le 28 juin 2017 pour l’étude de différents dossiers. (Pièce n°39)

>ses rendez-vous professionnels tous répertoriés sur son agenda (sa pièce n°33) électronique comprenant des captures d’écran des mois d’avril à juillet 2017 inclus sur lesquelles figurent des rendez-vous avec différentes personnes dont Bati-Armor ' mais pas avec Mme [T].

A l’examen de ces pièces, il est indéniable que M. [F] a fourni une prestation de travail au profit de la SARL [T] sur la période d’avril à juin 2017 inclus, pour laquelle il n’a pas perçu de rémunération, sans néanmoins que la fréquence de ses aides au fonctionnement de l’entreprise ne soit ni quantifiée, ni objectivée, pas plus que ses déplacements à [Localité 2] où se trouve le siège social de la SARL [T] (au domicile de Mme [T]).

En revanche, M. [F] échoue à démontrer l’existence d’un lien de subordination entre la société en cause et lui même.

En effet, les quelques courriers électroniques et SMS échangés avec Mme [T] ne sont pas significatifs du lien de subordination allégué et ils sont exempts de toute directive donnée par Mme [T] à M. [F], pour accomplir tel travail ou telle tâche. Il s’agit essentiellement de l’organisation de rendez-vous avec des clients pour le compte de Mme [T], sans qu’ils puissent à aucun moment s’analyser comme des comptes-rendus d’activité, de sorte que l’existence d’un contrôle de l’activité de M. [F] par la SARL [T] n’est pas davantage avérée.

Il n’est fourni aucun planning d’activité, mais seulement les captures d’écran d’un agenda électronique où sont reportés des rendez-vous à caractère professionnel (sans qu’il soit possible cette fois-ci de déterminer s’ils le sont pour le compte de la SARL [T]), disséminés au milieu d’activités personnelles.

Enfin, M. [F] ne prétend pas que l’absence de conclusion d’un CDI en juillet 2018 devrait s’analyser comme la manifestation du pouvoir discplinaire de l’employeur

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

IV.Sur la demande d’indemnité forfaitaire au titre du travail dissimulé :

M. [F] ayant été débouté de ses demandes au titre de la requalification du contrat à temps partiel à temps complet et de celle tendant à voir reconnaître l’existence d’un contrat de travail entre avril et juillet 2017, aucune demande d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé ne peut prospérer.

Il est débouté de sa demande par voie de confirmation du jugement.

V.Sur le rappel de commissions au titre du droit de suite :

L’annexe IV Avenant n° 31 du 15 juin 2006 relatif au nouveau statut du négociateur immobilier, applicable au litige prévoit notamment que :

Le négociateur non VRP est également un salarié. Il peut, à l’occasion, démarcher la clientèle. Toutefois, son activité principale consiste à faire visiter les biens et à accueillir les clients à l’agence (ou dans un bureau de vente) en vue de négocier la vente ou la location des biens objets d’un mandat.

Les négociateurs immobiliers non VRP bénéficient d’un salaire minimum brut mensuel correspondant au Smic.

La rémunération du négociateur est composée essentiellement ou exclusivement de commissions. Elle relève du libre accord du négociateur immobilier et de son employeur sous réserve du présent avenant ; le salaire mensuel brut minimum pouvant constituer en tout ou partie une avance sur commissions. Le négociateur immobilier, VRP ou non, est remboursé sur justificatifs des frais professionnels qu’il engage réellement. Le contrat de travail pourra déterminer le montant maximum de ces remboursements de frais professionnels.

Il résulte de l’article 35 de la convention collective des agents immobiliers et de l’article 10 de l’avenant nº31 du 15 juin 2006 à cette convention collective que le droit de suite n’est réservé qu’aux salariés ayant le statut de négociateurs immobiliers qui ne sont pas classés à l’un des niveaux de la grille conventionnelle mais bénéficient du statut régi par l’annexe IV «'Statut du négociateur immobilier'», exception faite des négociateurs exerçant des fonctions d’encadrement et bénéficiant à ce titre d’un statut cadre, qui seront classés dans la grille de l’annexe I de la convention collective nationale de l’immobilier, tout en bénéficiant du statut de l’annexe IV.

L’article 10 de l’Avenant 31 du 15 juin 2006 à la Convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc dans sa version applicable stipule : « Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d’un droit de suite concernant les commissions qu’il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n’aurait pas expiré, sous les 2 conditions cumulatives suivantes :

— ces affaires devront être la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l’exécution de son contrat de travail ;

— ces affaires devront avoir été réalisées dans la durée du droit de suite étant entendu que celui-ci ne saurait porter sur des affaires pour lesquelles l’employeur lui-même n’aurait pas effectivement perçu les honoraires correspondants.

Le montant des commissions dues au titre du droit de suite sera calculé en fonction des honoraires définitivement perçus par l’employeur.

Le droit de suite court à compter de l’expiration du contrat. Sa durée est déterminée au contrat et ne peut en tout état de cause être inférieure à 6 mois.

L’employeur remet un état détaillé des comptes au négociateur immobilier à la date de fin du contrat de travail. Cet état détaillé des comptes donne la liste des affaires en cours pour lesquelles le négociateur immobilier pourrait prétendre à commission en cas de réalisation. Le solde de tout compte se rapportant à la période travaillée est établi à l’expiration de ce droit de suite. »

En l’espèce, les contrats de travail de M. [F] stipulaient :

« Attributions et lieu de travail :

Dans le cadre de ses fonctions, M. [F] se verra confier des attributions qu’il exercera dans l’entreprise ou l’établissement situé à [Localité 2] (') Il est expressément convenu entre les parties que le lieu de travail ne constitue pas un élément déterminant du présent contrat et que ce lieu de travail pourra être déplacé à tout moment dans le même secteur géographique. M. [F] effectuera tous les déplacements inhérents à ses fonctions. Ses attributions sont les suivantes : toutes les tâches liées à la fonction de négociateur immobilier. »

Sur ce point, M. [F] n’est pas contredit lorsqu’il expose que : son travail consistait à rechercher les coordonnées des propriétaires de certains emplacements (appartements, maisons ou parcelles) puis à les interroger sur leurs intentions quant à une éventuelle vente de leurs biens et enfin à les convaincre de vendre leurs biens au prix proposé par le promoteur immobilier.

« Rémunération :

>Un salaire mensuel brut de 832,90 € (porté à 845,90 € bruts au terme de la relation de travail) pour 86,67 heures ;

>des remboursements de frais de déplacement à hauteur de 1.000 kms par mois et des remboursements de repas d’affaires à hauteur d’un repas par semaine ou de 5 par mois et d’un montant maximum de 30 euros par personne

>Une commission brute de 50 % du chiffre d’affaires HT généré par sa propre production et encaissé par l’employeur ' sous déduction de sa rémunération antérieure, qui comprend son salaire mensuel brut, les remboursements de frais de déplacement et les remboursements de repas d’affaire ainsi que la charge des déductions patronales ; – soit 50 % du chiffre d’affaires HT versé par le promoteur à l’agence immobilière.

>un droit de suite quant aux affaires concrétisées par avant-contrat et dont la régularisation est prévue dans les promesses à la date de rupture des présentes; la rétrocession de commission se fera au fur et à mesure de I’encaissement des honoraires perçus par l’employeur – sans durée maximum donc. »

Il résulte de l’article 1353 du code civil que c’est à l’employeur qu’il incombe d’établir qu’il a effectivement payé au salarié les commissions qu’il lui doit. Lorsque le calcul de la rémunération dépend d’éléments détenus par l’employeur, celui-ci est tenu de les produire en vue d’une discussion contradictoire.

Pour infirmation du jugement, M. [F] fait valoir que :

— En signant avec M. [F] des CDD, d’une durée comprise entre 6 et 12 mois, la société savait parfaitement que cela rendait matériellement impossible pour son salarié de percevoir ses commissions du fait de la durée d’une opération de promotion immobilière. En effet, en si peu de temps de présence, il est matériellement impossible de rentrer le mandat, construire, encaisser la commission de la société, payer la commission au négociateur par là même. En conséquence, Monsieur [F] n’était finalement pas en mesure de percevoir, pendant le contrat (ni même dans le délai de 6 mois suivant sa fin), la moindre commission ;

— les deux conditions prévues par la convention collective applicable sont respectées en l’espèce et justifient le versement des commissions :

1.à titre principal, les affaires sont la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l’exécution de son contrat de travail :

>il a prospecté, pris les renseignements et les coordonnées des vendeurs des biens sis [Adresse 3] et [Adresse 4] comme en témoignent ses comptes-rendus et les échanges de SMS (ses pièces n°13 à 16) :

*un courriel du 21 mars 2016 de M. [F] à Mme [T] : « Je te joins le résumé de ma prospection de la [Adresse 3] à [Localité 2] : Rendez-vous du jeudi 17 mars 2016 à [Localité 2], [Adresse 3] / [Adresse 16] (suivent les n° de lot, les noms des propriétaires [[W], [B], [I], [A]), la description du bien, l’estimation du bien et le nom du notaire pour certains) ;

*un texto de M. [F] à Mme [T] du 3 mai 2016 (pièces n°16 et 17) : « Je prévois un rendez-vous avec Mme [B] [Adresse 3] pour la semaine prochaine en soirée », et, un peu plus tard le même jour : « [S] [[T]] : j’ai pris rendez-vous mercredi 11 mai à 17 h 00 avec Mme [B] [Adresse 3] à [Localité 2]. Dois-je contacter les voisins aussi ' » ; « Je viens d’avoir Mme [X], tutelle de la propriétaire Mme [A] [MF] au [Adresse 3] à [Localité 2]. Son mari peut nous voir seulement les vendredis après-midis. Ce vendredi peut-être ' Et toi ' »

*un courriel du 10 novembre 2016 : « Je te joins les sujets que l’on doit voir ce jour. » Suit un compte-rendu intitulé « Bati-Armor / dossiers en cours », mentionnant parmi 10 dossiers « [Adresse 3] / Hippodrome : dossier fini. »

>il a sollicité le 17 mars 2016 auprès des services fiscaux un relevé de propriété du bien sis [Adresse 3] (sa pièce n°67) ;

>il a informé Mme [T] des résultats de son enquête le 21 mars 2016 (sa pièce n°29) ;

>trois des quatre propriétaires de biens (le 4ème est sous curatelle), Mmes [I] et [B] et M. [W] ont confirmé l’intervention active de M. [F] dans la prospection (ses pièces n°17 et 18) :

*Mme [B] (pièce n°18) : « Je reconnais que M. [Y] [F] est venu me démarcher le 16 mars 2016 pour ma maison au profit de BATI ARMOR sous la société [T] puis revenu à deux reprises dont la dernière avec Mme [T]. » ;

Lors de son audition par le CPH a confirmé le contenu de son attestation ; elle a précisé que le prix de sa maison avait été négocié avec Mme [T] et un M. [IF] salarié de Bati-Armor.

*Mme [I] (pièce n°17) : « En 2016 (au printemps) Monsieur [F] est venu à plusieurs reprises nous démarcher pour BATI ARMOR. Une fois il est venu accompagné de Mme [T] qui s’est montré si antipathique que par la suite j 'ai demandé à Monsieur [G] [IF] de BATI ARMOR] de ne plus jamais avoir de contact avec elle. M. [Y] [F] s’est, quant à lui, toujours bien comporté vis-à-vis de nous. » ;

Lors de son audition par le CPH, Mme [I] a indiqué avoir vu M. [F] une fois puis avoir négocié directement avec M. [IF], salarié de Bati-Armor.

*M. [W], pièce n°19 : « J’ai reçu deux fois la visite de Mr [F] [Y] qui démarch(ait) dans le cadre d’un projet immobilier sur l’emplacement de ma maison. Il (est) revenu une troisième fois accompagn(é) de Mme [T] pour me proposer une offre de vente puis il (est) revenu ensuite avec Mme [T] et Monsieur [IF] de l’entreprise BATI ARMOR pour finaliser le projet. »

Lors de son audition par le CPH, M. [W] a confirmé les propos retranscrits dans son témoignage et spécifié que le prix de son bien avait été négocié directement avec M. [IF], représentant de Bati-Armor.

*M. [VW], pour le bien sis [Adresse 17], pièce n°20 : « Je reconnais avoir vu M. [F] nous démarcher concernant l’achat éventuel de notre maison pour un promoteur « Bati-Armor », la dernière visite en compagnie de Mme [T] » ;

*concernant Mme [EQ], si celle-ci affirme ne l’avoir jamais rencontré, c’est pourtant lui, M. [F], qui a organisé la rencontre comme le confirment les textos échangés entre lui et Mme [T] les 29 et 30 mars 2016 : « [S], n’oublie pas de prévoir le rendez-vous de M. et Mme [EQ] pour [Localité 2] afin que je les prévienne », « [S], le mercredi 13 avril, 11h00, M. et Mme [EQ], [Adresse 16], [Localité 2] ».

Il en déduit que le CPH ne pouvait valablement retenir que « son rôle et son implication rapportés par les différents vendeurs sont minimes » ;

>tous ses déplacements de [Localité 3] (où il résidait alors) [Localité 2], ont été pris en charge par la société ce qui démontre un travail très fréquent à [Localité 2] (sa pièce n°48) ;

— il s’appuie sur la motivation du jugement du CPH de [Localité 3] du 21 juin 2023 qui a fait droit à sa demande de rappel de commission dans le dossier « Carglass » citée plus haut pour faire ressortir la mauvaise foi de la SARL [T],

— dans le dossier « [Adresse 3] », la signature de l’acte de vente a été régularisée en juin 2018 et le promoteur immobilier, Bati-Armor a versé la commission due pour cette affaire à la société [T], laquelle s’élève à 120.000 euros HT au total (40.000 euros d’honoraires HT pour chacun des trois mandats 119, 120 et 121 (pièces SARL [T] 18, 25 et 26), de sorte qu’il s’estime bien fondé à réclamer 60.000 euros brut, soit 50% de la commission ;

— il ne peut lui être reproché de n’avoir pas « rentré de mandat » dès lors qu’il n’avait pas le pouvoir d’engager la société (seule la gérante l’avait) et donc de signer le mandat (il était négociateur immobilier et n’avait pas de carte professionnelle d’agent immobilier) ; ce sont pourtant bien ses démarches qui ont permis à la SARL [T] de concrétiser l’affaire ;

— il est faux de dire que la négociation finale ne s’est faite qu’avec Mme [T] et d’ailleurs les témoins entendus par le CPH ne l’ont pas tous confirmé ; M. [VW], que le CPH n’a pas entendu, a confirmé son intervention pour le n°[Adresse 17] et Mme [EQ] pour le mandat 121 ne l’a pas écartée alors qu’il justifie d’un SMS échangé avec Mme [T] pour rencontrer les époux [EQ] (pièce n°68)

2. subsidiairement, les affaires ont été réalisées dans la durée du droit de suite :

— le contrat de travail ne stipule aucune durée maximum pour en bénéficier et rien ne justifie, comme le soutient l’intimée qu’à défaut de précision sur le droit de suite, c’est le minimum de 6 mois énoncé par la convention collective qui doit s’appliquer ;

— aucun état détaillé n’a été transmis par la société [T] en violation des dispositions de la convention collective, et aucun registre des mandats n’a été communiqué en dépit des sommations réitérées ;

La SARL [T] objecte que :

— pour prétendre à un droit de suite, encore faut-il que celui-ci soit la conséquence des actes signés et que le salarié apporte une production propre, générée par son intermédiaire, i.e. en matière immobilière que le négociateur se voit confier un mandat à l’effet d’une opération précise, qu’il parvienne à rapprocher les parties et à recueillir leur engagement dans un seul acte écrit

— or, M. [F] est incapable, de justifier de démarches concrètes (et encore moins de démarches permettant de parvenir à une transaction) ;

*la prise de ce mandat n°119 est totalement étrangère à l’activité ou à la production du salarié : il est le fruit d’un long travail de recherches et de prospection de Madame [T] depuis 2012, ce qui l’a conduit à proposer ce programme à Bati-Armor, comme en atteste M. [RP], de la Direction de l’aménagement et de l’urbanisme de la Ville de [Localité 2] (sa pièce n°16) ; en outre, le salarié n’a eu aucune intervention déterminante dans la conclusion des ventes avec les propriétaires concernés, n’ayant pas participé aux réunions de négociation entre le promoteur et les propriétaires des parcelles, puisque seuls M. [IF] (Bati-Armor) et Mme [T] étaient présents ; c’est ainsi le cas :

+pour Mme [MF] [FM], comme l’atteste M. [QW], mandataire judiciaire à la protection des majeurs désigné, mandataire ad hoc puis curateur de celle-ci: « J’ai représenté Mme [A]-[FM] pour signer la promesse de vente entre le 5 mai 2017 et l’acte authentique de vente le 27 juin 2018 pour son immeuble composé de trois maisons d’habitation et de quatre celliers situés [Adresse 3] et [Adresse 16] à [Localité 2] (') J’ai rencontré Mme [T] [S], qui agissait comme intermédiaire entre le promoteur et le vendeur. »

+Mme [EQ] qui indique avoir négocié la vente de sa maison (côté impair, [Adresse 16] à [Localité 2]) avec Mme [T] et M. [IF] de Bati-Armor ;

*s’agissant de l’affaire correspondant au mandat 121, M. [F] n’est pas intervenu dans la négociation de la vente des parcelles de Mme [EQ] (son attestation, pièce n°24) et de M. [VW] (seulement au stade d’un premier contact) ;

— la signature de l’acte postérieure au départ du salarié le prive de toute prétention ; et en l’occurrence, la vente n’a été régularisée qu’en juin 2018, soit 15 mois après le départ de M. [F], (sachant qu’une opération de promotion dure toujours plusieurs années compte tenu du nombre d’étapes : prospection, étude de faisabilité, première offre, signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, sondage de sol, étude de pollution, absence de préemption de la mairie ou de l’agglomération, modification du PLU, obtention d’un permis de construire valant permis de démolir, purge de l’ensemble des recours, obtention des financements, signature de l’ensemble des actes de vente…), et en tout état de cause au-delà du délai de 6 mois courant à compter de la fin du dernier CDD, de sorte que le droit de suite est expiré.

Les parties s’accordent sur le fait que :

— une opération de promotion-construction dure plusieurs années, en général 2 à 3 ans,

— en règle générale, les étapes d’une telle opération sont les suivantes : prospection, étude de faisabilité de l’opération de promotion-construction ' offre, signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, résultats de sondage des sols, non-préemption, obtention d’un permis de construire valant permis de démolir, purgé de tout recours – signature de l’acte authentique de vente, de sorte qu’après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’ensemble des étapes doivent être franchies avant la réitération de la vente par acte authentique.

— ce n’est qu’à la signature de l’acte authentique de vente, soit 2 à 3 ans après le travail de prospection, que la commission est versée par le promoteur à l’agence immobilière et c’est à ce moment que le négociateur en immobilier peut percevoir une rétro commission ;

— les mandats dans lesquels est intervenu M. [F], négociateur immobilier, ont été signés entre le promoteur (au cas présent Bati-Armor) et la SARL [T], entité juridique ayant la qualité pour signer, puisque M. [F] ne détient pas la carte professionnelle d’agent immobilier ; il ne peut donc « ni rentrer, ni sortir » de mandats de recherche ;

— Par e-mail du 31 juillet 2017, (soit 4 mois après son départ) Mme [T] a reconnu officiellement que le droit de suite de M. [F] portait sur les trois dossiers suivants:

>Dossier « [Q] » ([Adresse 5] / [Adresse 6] – [Localité 3]) ;

>Dossier « LES LANDRY » ([Adresse 18] ' [Localité 3]) ;

>Dossier « CARGLASS » ([Adresse 19] ' [Localité 3]) ;

Et précisait : « Bien évidemment le règlement interviendra comme cela est indiqué dans ton contrat, à savoir à la signature des actes. »

La Sarl [T] a confirmé cette position par courrier du 5 septembre 2017 : « Je t’ai remis un état détaillé des comptes qui donne la liste des affaires en cours pour lesquelles tu pourras prétendre à commission en cas de réalisation. Je te rappelle cette liste [v. ci-dessus] : « Ecole [Q] (mandat n°109 et 116), seule affaire générée par ta propre production ; contrat Bouygues ' [Adresse 18], participation ; Carglass (mandat n°123), participation. »

Pour autant, il est constant que les commissions relatives à ces mandats n’ont pas été réglées et ont fait l’objet de réclamation devant la juridiction prud’homale.

En l’espèce, il résulte de l’attestation de M. [CO], Directeur associé de la SAS Bati-Armor que cette dernière « a réalisé trois programmes de promotion immobilière distincts aux alentours du [Adresse 3] à [Localité 2], soit :

> le programme Start, sur les parcelles n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Adresse 20] correspondant à l’ancien n°[Adresse 3] ;

>le programme [Localité 10] sur les parcelles situées n°[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Adresse 17] et [Adresse 21] ;

>le programme Start 2, développé en logements aidés avec Emeraude Habitation sur les parcelles [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] [Adresse 22].

Ces programmes ont été proposés à Bati Armor par Mme [T] à la suite d’une longue et ancienne prospection de sa part.

Il s’agit de programmes totalement distincts, ayant fait l’objet de permis de construire distincts. La société Bati Armor a d’ailleurs confié 3 mandats distincts à la SARL [T] en 2016, une fois réalisées les études de faisabilité :

*le mandat de recherche n°119 du 3 mars 2016 signé entre la société Bati-Armor et la SARL [T] pour les parcelles de Start ;

*le mandat n°121 du 13 mars 2016 pour les parcelles de [Localité 10] ;

*le mandat n°120 du 13 mars 2016 pour les parcelles à usage social.

Je précise que l’essentiel du travail et de la plus-value de la SARL [T] réside dans l’étude et la prospection l’ayant conduit à nous proposer ces programmes, en lien avec la ville de [Localité 2].

La négociation des compromis de vente a toujours été réalisée par l’intermédiaire de Mme [T], hormis le cas de Mme [I] ([Adresse 23]), qui ne souhaitait pas négocier avec elle et qui a traité directement avec notre société (M. [G] [IF]). »

Pour une meilleure compréhension de la situation des lieux, il convient de préciser que la [Adresse 3] prend sur la [Adresse 16] avant le n°2, forme un « U » au sud de ladite rue et revient sur la [Adresse 16] juste après le n°16.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [F] a procédé comme entremetteur et pris des contacts :

>avec chacun des propriétaires des parcelles n°[Cadastre 1] à [Cadastre 15] de la [Adresse 16] et [Adresse 3], à savoir Mme [I], Mme [B], Mme [A]-[FM] et M. [W] (il n’est pas prétendu qu’il existe d’autres propriétaires), biens qui ont fait l’objet du mandat n°119 confiés par la société Bati-Armor à la SARL [T] ;

>avec les propriétaires de deux des parcelles ayant fait l’objet du mandat n°121 (Mme [EQ] au n°7 [qui ne figure pas, curieusement, sur le mandat] et M. [VW] au n°[Adresse 17]), M. [F] se gardant de préciser s’il a démarché le(s) propriétaire(s) des 6 autres parcelles figurant sur l’extrait du plan cadastral qu’il fournit (sa pièce n°70).

En revanche, concernant les parcelles ayant fait l’objet du mandat n°120 situées bd Laennec, M. [F] n’allègue ni, a fortiori, ne justifie avoir effectué quelque démarche que ce soit auprès de leurs propriétaires de sorte qu’il ne peut revendiquer aucune commission afférente à la réalisation desdits biens.

S’agissant des pièces que M. [F] produit au soutien de ses affirmations selon lesquelles les opérations litigieuses relatives aux mandats n°119 et 121 ont été réalisées par son intermédiaire (attestations des propriétaires des parcelles et des constructions, maisons ou garages qui y étaient implantés, un unique compte-rendu [sa pièce n°14] à Mme [T], le 21 mars 2016, le message du 10 novembre 2016 mentionnant « [Adresse 3] / et Hippodrome, dossier fini », et des SMS faisant état de rendez-vous pris avec lesdits propriétaires), la cour observe que s’il a pu, compte tenu de ses fonctions, être impliqué dans différentes opérations, ces éléments ne sauraient suffire à démontrer que la signature des promesses de vente puis des actes de vente sont la « suite ou la conséquence du travail effectué par lui pendant l’exécution de son contrat de travail » dès lors qu’il n’a pas assuré de suivi particulier après avoir identifié et pris contact avec les différents propriétaires et qu’il n’est pas intervenu au stade de la négociation du prix. Par ailleurs, la SARL [T] établit qu’elle a été engagée dans cette vaste opération immobilière dès 2012, soit près de 3 ans avant l’embauche de M. [F] (au mois de janvier 2015) et n’a connu son épilogue que plus de 15 mois après son départ fin mars 2017.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande de rappel de commissions au titre de l’exercice de son droit de suite.

V.Sur la demande en dommages et intérêts :

Pour infirmation du jugement, M. [F] fait valoir que la société [T] n’a pas respecté ses engagements contractuels en lui refusant le versement de ses commissions sur « le dossier [Adresse 3] » et qu’elle a ainsi exécuté le contrat de mauvaise foi en violation de l’article L1222-1 du code du travail qui dispose que le contrat de travail doit être exécuté de bonne foi.

Cependant, dès lors que sa demande de rappel de commissions est rejetée dans le dossier « [Adresse 3] », et que ses CDD à temps partiel ne sont pas requalifiés en CDD à temps complet, M. [T] n’est pas fondé à se prévaloir d’une exécution déloyale de son contrat de travail.

Partie perdante, M. [F] est condamné aux dépens d’appel. Il est par conséquent débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SARL [T] la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés à hauteur d’appel. Elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables la demande d’indemnité forfaitaire pour travail dissimulé et la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des commissions ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du conseil des prud’hommes de Saint Malo du 21 septembre 2021 ;

Déboute M. [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président