4ème Chambre

ARRÊT N° 287

N° RG 25/00220

N°Portalis DBVL-V-B7J-VRBR

(Réf 1ère instance : 24/00172)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. IMHOTEP ASSURANCES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie DAUGER de la SELAS LPA Law, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [T] [F]

né le 20 Janvier 1984 à [Localité 6] (85)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [S] [P] épouse [F]

née le 29 Août 1986 à [Localité 5] (49)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 23 juillet 2019, Monsieur [T] [F] et Madame [S] [P] son épouse, ont conclu avec la société Geoxia Ouest, un contrat de construction de maison individuelle ave fourniture de plan en vue de l’édification d’une maison sur un terrain sis [Adresse 9] (35).

Un contrat de garantie de livraison avait été conclu avec la société Imhotep Assurances.

Le contrat de construction prévoyait un délai d’exécution de quinze mois pour la réalisation des travaux à compter de la date d’ouverture du chantier, soit le 26 juin 2020.

La réception a été prononcée le 23 février 2022 avec des réserves.

Par courrier du 1er mars 2022, les époux [F] ont fait parvenir à la société Geoxia Ouest, une liste de réserves complémentaires, et l’ont avisée de la consignation de la somme de 8.416,26 euros au titre du dépôt de garantie, jusqu’à la levée des réserves.

Par courrier du 10 mars 2022, la société Geoxia Ouest a reconnu un retard de livraison de 151 jours et a proposé à Monsieur [F] et Madame [F] une indemnisation de 9.696,00 € qu’ils ont accepté. Toutefois aucun virement n’a été effectué.

Le 16 mars 2022, la somme de 8.416.26 euros était consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 24 mai 2022, la société Geoxia Ouest a été placée en redressement judiciaire.

Puis par jugement du 28 juin 2022, elle a été placée en liquidation judiciaire.

En application de la garantie de livraison, la société Imhotep Assurances s’est portée caution personnelle et solidaire afin de garantir les maîtres de l’ouvrage contre les rsiques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat de construction à prix et à délai convenu, en cas de défaillance de la société Geoxia.

Dans la cadre de cette garantie, la société Imhotep Assurances a missionné un cabinet d’expertise qui s’est rendu sur place et a estimé les travaux restant à effectuer à 14.420,00 €.

Monsieur et Madame [F] ont estimé après avoir fait réaliser plusieurs devis, que ce montant est sous-évalué.

Le 19 juillet 2023, ils ont mis en demeure la société Imhotep Assurances de procéder au règlement des sommes dues au titre de la reprise des réserves et des indemnités de retard, soit la somme totale de 63.302,10 €.

Par courriel du 18 août 2023, la société Imhotep Assurances affirmait ne pas avoir reçu la liste des réserves dénoncés par les maîtres de l’ouvrage dans les huit jours suivants la réception.

Le 8 novembre 2023, ils ont informé la société Imhotep Assurances de la persistance des problèmes qu’ils rencontraient avec leur pompe à chaleur.

En réponse, cette dernière indiquait mandater une société pour procéder à sa réparation, sans toutefois qu’aucune intervention ne soit programmée.

Par exploit d’huissier en date du 22 février 2024, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner la société Imhotep Assurance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir à titre principal la levée des réserves sous astreinte et le versement de la somme de 9.696,00 € à titre de provision et subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2024, le juge des référés a :

— ordonné la levée des réserves affectant l’immeuble sis [Adresse 8] par la société Imhotep Assurances au titre de sa garantie constructeur, dans un délai de 60 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte financière provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ce délai, qui relèvera de la compétence du juge de l’exécution,

— condamné la société Imhotep Assurances à verser aux époux [C] la somme provisionnelle de 11.223,28 euros au titre des indemnités de retard majorées du taux légal dues à compter du 11 mars 2022 et arrêtées au jour du prononcé de la présente décision,

— condamné la société Imhotep Assurances aux entiers dépens,

— condamné la société Imhotep Assurances à verser aux époux [C] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

La société Imhotep Assurances a relevé appel de cette décision le 9 janvier 2025.

Par ordonnance du 28 février 2025, le Premier Président de cette cour, saisi par la société Imhotep Assurances d’une demande d’interruption de l’exécution provisoire a :

— arrêté l’exécution provisoire en ce qu’elle ordonne à la société Imhotep Assurances de lever les réserves,

— cantonné l’exécution provisoire de l’ordonnance à la désignation par la société Imhotep sous sa responsabilité de l’entreprise chargée de réaliser les travaux propres à lever les réserves et au règlement du coût des travaux nécessaires à la levée des réserves sous l’astreinte ordonnée.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 mars 2025 qui sont seules recevables, celles prises le matin même de l’audience ayant été rejetées comme tardives, la société Imhotep Assurances demande à la cour d’infirmer dans son intégralité l’ordonnance de référé, et à titre principal de débouter les époux [C] de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre qui se heurtent à des contestations sérieuses,

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire avec mission de :

1) Visiter, en présente des parties ou celles-ci dûment convoquées, l’immeuble litigieux, le décrire et dire s’il présente des désordres,

2) Dans l’affirmative, énumérer et décrire les désordres constatés et en indiquer la nature en distinguant ceux qui affectent d’une part les éléments constitutifs de l’ouvrage ou les éléments d’équipement tels que définis par l’article 1792-2 du Code Civil et d’autres part ceux qui affectent les autres éléments d’équipement du bâtiment,

3) Dire si les désordres constatés ont été signalés à la réception des travaux ou dans le délai de 8 jours qui a suivi la réception,

4) Indiquer également l’importance de ces désordres en précisant s’ils sont de nature à compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à l’usage auquel

il est destiné,

5) Indiquer si les désordres sont apparus avant ou après la réception des travaux dont l’expert précisera la date et les conditions dans lesquelles elle est intervenue,

6) Dire qu’elles sont les causes de ces désordres en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause que l’expert indiquera,

7) Dire quels travaux sont nécessaires pour remettre l’immeuble en l’état où il se trouvait au jour de la réception des travaux ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties ; en évaluer le coût et la durée d’exécution,

8) Dire si, après l’exécution de ces travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner, en ce cas, son avis et son importance,

9) Evaluer le préjudice subi par le maître de l’ouvrage du fait des malfaçons ou désordres constatés (trouble de jouissance notamment),

10) D’une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente, d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis.

11) Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants,

12) Dire que l’expert commis devra déposer son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans le délai de deux mois de sa saisine pour, sur son rapport être formée telle demande en dommages intérêts qu’il appartiendra devant la juridiction compétente,

13) Dire qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise suite à simple requête ou d’office,

14) Dire que les dépens de l’instance seront à la charge de la partie condamnée,

— de condamner les époux [C] au versement de 1.500 euros à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et de réserver les dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 22 mai 2025, Monsieur et Madame [F] concluent au rejet des prétentions adverses et à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Ils sollicitent la condamnation de la société Imhotep Assurances à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SELARL Maud Avril-Logette conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre à 14 H 00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la société Imhotep Assurances à lever les réserves

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours même en présence d’un contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’excéution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, le garant de livraison qui constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la livraison ne sont pas réalisés, doit mettre en demeure le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit de réaliser les travaux ou l’administrateur en cas de procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

A défaut de réponse dans un délai de quinze jours, il doit procéder à l’exécution de ses obligations, c’est-à-dire, en désignant sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

La société Imhotep Assurances qui ne conteste pas sa garantie, soutient qu’elle ne peut être condamnée à lever les réserves puisqu’elle n’est pas débitrice d’une obligation de faire les travaux et que la demande au titre de la levée des réserves se heurte à des contestations sérieuses, faute de définition contratuelle de son obligation de garantie et de définition technique des réserves. Elle sollicite subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire.

Monsieur et Madame[F] relèvent que l’ordonnance mentionne que c’est au titre de sa garantie constructeur que la société Imhotep Assurances a été condamnée à lever les réserves, selon les modalités des articles L.231-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation, soit en désignant une entreprise pour y procéder.

Ils ajoutent que l’appelante avait parfaitement connaissance des différentes modifications opérées par avenants, son mandataire, la société GBA les ayant pris en compte pour établir les réserves restant à lever, et qu’ils ont communiqué la liste des travaux qui restaient à leur charge et qui ne sont pas concernés par les réserves à lever.

Ils estiment inutile de désigner un expert judiciaire alors que l’appelante a déjà pris attache avec un technicien qui s’est rendu sur place pour chiffrer les travaux de reprise et de levée des réserves.

En l’espèce, il résulte de l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus en date du 25 juin 2020 signée par la caution la société Imhotep Assurances, que le prix convenu s’élevait à la somme de 195.269,04 € TTC.

Celle-ci se constitue par cet acte, caution personnelle et solidaire du constructeur afin de garantir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat dde construction à prix et délai convenus, en cas de défaillance du constructeur dans les conditions prévues à l’article L.231-6 du code de l’habitation et de la construction.

Ce document exclut de la garantie les dépassements du prix convenu. Or, si le montant initial du coût des travaux a été modifié, il l’a été à la baisse, ainsi que cela résulte de l’avenant N°3 produit aux débats qui liste précisément l’ensemble des travaux, ainsi que les plus-values et les moins-values.

Dès lors qu’il s’agit manifestement de l’avenant le plus récent et qu’il est parfaitement détaillé, la société Imhotep Assurances ne peut utilement soutenir ne pas être en mesure de connaître l’étendue de son champ de garantie faute de communication des avenants précédents, alors que la comparaison du tableau qui lui est joint, avec le contrat de construction permet de déterminer les travaux qui ont été supprimés et donc de s’assurer que les réserves à lever concernent bien des travaux réalisés par le constructeur.

Il sera relevé en outre que l’attestation de garantie de livraison versée aux débats, ne contient aucune clause imposant aux maîtres de l’ouvrage de communiquer au garant, les différents avenants susceptibles d’avoir modifié le montant initial des travaux de construction.

La définition contractuelle de l’obligation de garantie de la société est donc parfaitement claire et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La société Imhotep Assurances ne peut davantage se prévaloir du caractère vague des réserves listées par les époux [F], alors que le cabinet GBA qu’elle a mandaté pour les constater n’a eu aucun mal à les définir ainsi que cela résulte du rapport qu’elle a établi.

Le fait qu’existe une contestation sur le coût des travaux de reprise, est sans incidence sur la liste des réserves restant à lever, et il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise pour les constater à nouveau. Sa demande d’expertise sera donc rejetée.

Il n’existe donc là encore aucune contestation sérieuse.

L’obligation pour le garant prévue au III de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux faute pour le constructeur ou l’admnistrateur de procéder à l’achèvement de la construction, s’analyse en une obligation de faire.

Monsieur et Madame [F] sont donc bien fondés en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à solliciter l’exécution de cette obligation, en l’absence de contestations sérieuses.

Le premier juge ne pouvait ordonner la levée des réserves par la société Imhotep Assurances sous astreinte, la référence à la garantie du constructeur, n’étant pas claire.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée et la société Imhotep Assurances sera condamnée en sa qualité de garant de livraison, conformément aux dispositions de l’article 231-6 du code de la construction et de l’habitation à désigner sous sa responsabilité la personne qui réalisera les travaux de levée des réserves.

Compte tenu de la non-exécution par la société Imothep Assurances de son obligation pourtant non contestée de désigner une entreprise pour lever les réserves, il convient d’assortir cette obligation de faire, d’un astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pour une durée de de deux mois, courant un mois après la signification du présent arrêt.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La société Imhotep Assurances sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamnée au paiement d’une somme de 9.696,00 € au titre des pénalités de retard outre les intérêts moratoires, en se prévalant de contestations sérieuses.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 2298 du code civil, elle est en droit en sa qualité de caution d’opposer toutes les exceptions inhérentes à la dette, et se prévaut de l’opposabilité d’une franchise et de la compensation de l’article1347-6 du code civil.

Les époux [F] rétorquent qu’il n’existe aucune contestation sérieuse concernant les indemnités de retard, la société Geoxia ayant reconnu un retard de livraison de 151 jours et ayant proposé de leur verser une indemnisation de 9.686,00 € qui n’a jamais été réglée malgré leur accord.

Ils ajoutent que l’article L.231-6 II du code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas que la franchise s’applique aux pénalités de retard, que la consignation de 5% de retenue de garantie dont le montant a été fixé par la société Geoxia n’est pas à ce jour exigible puisqu’en application de l’article L.242-2 du code de la construction et de l’habitation, elle est consignée jusqu’à la levée des réserves.

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, l’attestation de garantie de livraison de la société Imhotep versée aux débats, énonce que l’engagement de caution couvre en cas de défaillance du constructeur, des pénalités de retard de livraison excédant 30 jours, dans la limite maximale de 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.

Dans une lettre adressée aux époux [F] en date du 10 mars 2022, la société Geoxia a reconnu sur cette base, leur devoir la somme de 9.696,00 € pour 151 jours de retard, somme qui ne leur a jamais été versée malgré leur accord sur ce montant.

Il résulte clairement des dispositions de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation que la franchise dont il est fait état au I a), est distincte des pénalités de retard mentionnées au I c).

En tout état de cause, la franchise ne serait susceptible d’être due qu’après la levée des réserves ainsi que cela résulte de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elle n’est donc pas à ce jour exigible, pas plus que ne l’est la somme de 8.416,26 € consignée par les époux [F].

La société Imhotep est donc mal-fondée à se prévaloir d’une compensation entre des dettes réciproques, alors que la créance dont elle se prévaut n’est ni liquide ni exigible, contrairement à celle des époux [F] au titre des pénalités de retard qui ayant été reconnue par le constructeur, n’est pas sérieusement contestable.

C’est donc à juste titre que le juge des référés a condamné la société Imhotep Assurances à verser aux époux [F], la somme provisionnelle de 9.696,00 € assortie des intérêts de retard à compter du 11 mars 2022, date à laquelle la société Geoxia a accusé réception de leur accord sur le montant des indemnités de retard, et à hauteur de 1.527,28 € soit un total de 11.223,28 € au titre des indemnités de retard majorées du taux légal à compter de cette date, arrêtées au jour du prononcé de l’ordonnance.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Imhotep Assurances à payer aux époux [F] une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à leur payer la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’appelante sera déboutée de sa demande à ce titre.

Succombant, la société Imhotep Assurances sera condamnée aux dépens d’appel, l’ordonnance entreprise étant confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes du 6 décembre 2024 sauf en ce qu’elle a ordonné la levée des réserves affectant l’immeuble sis [Adresse 7] à Cintré (35) par la société Imhotep Assurances au titre de la garantie constructeur, dans un délai de 60 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte financière provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ce délai, qui relèvera de al compétence du juge de l’exécution,

L’INFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE la société Imhotep Assurances de sa demande d’expertise,

CONDAMNE la société Imhotep Assurances en sa qualité de garant de livraison, conformément aux dispositions de l’article 231-6 du code de la construction et de l’habitation, à désigner sous sa responsabilité la personne qui réalisera les travaux de levée des réserves, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

CONDAMNE la société Imhotep Assurances à payer à Monsieur [T] [F] et Madame [S] [P] son épouse, la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Imhotep Assurances de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Imhotep Assurances aux dépens.

Le Greffier Le Président