1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07399

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SHYT

(Réf 1ère instance : 18/01194)

M. [E] [C]

Mme [P] [I] épouse [C]

C/

M. [Y] [J]

Mme [O] [R] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTS

Monsieur [E] [C]

né le [Date naissance 22] 1956 à [Localité 23]

[Adresse 28]

[Localité 20]

Madame [P] [I] épouse [C]

née le [Date naissance 17] 1957 à [Localité 26]

[Adresse 28]

[Localité 20]

Tous deux représentés par M^e Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [J]

né le [Date naissance 18] 1950 à [Localité 24]

[Adresse 5]

[Localité 19]

Madame [O] [R] épouse [J]

née le [Date naissance 16] 1948 à [Localité 29]

[Adresse 5]

[Localité 19]

Tous deux représentés par M^e Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 12 mai 2001, M. et Mme [J] ont cédé à M. et Mme [C] un immeuble situé à [Localité 27] désigné comme suit :

« Un corps de bâtiments sis à « [Adresse 25] » comprenant :

— une maison d’habitation ('),

— garage, dépendances et cave,

— cour au nord

— pré et étang au sud »

2. L’ensemble est situé sur diverses parcelles identifiées BE [Cadastre 14], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 11], [Cadastre 21], 120,121 pour une superficie totale de plus de 12 hectares 24 ares et 21 centiares.

3. L’acte de vente précisait que ces parcelles étaient issues de la division de parcelles préexistantes, dont le reste demeurerait la propriété de M. et Mme [J].

4. Était inclus à l’acte de vente un pacte de préférence (pages 6 et 7), en vertu duquel M. et Mme [J] s’engageaient, dans l’hypothèse où ils entendaient vendre le reste des parcelles issues de la division (BE [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 13], [Cadastre 6] et [Cadastre 9]), à les proposer en priorité à M. et Mme [C].

5. L’acte de vente comportait en outre la mention d’un droit de passage sur la propriété des consorts [J].

6. Sur les parcelles restant leur appartenir, les époux [J] ont développé un élevage de gibiers, tout d’abord de perdrix et de faisans puis de sangliers ainsi qu’une activité commerciale de chasse et d’entraînement de chiens.

7. Un litige s’est élevé entre les parties courant 2012 au sujet de cet élevage que les époux [C] estimaient être source de multiples nuisances, outre qu’ils ont reproché à leurs voisins d’avoir installé une imposante barrière difficilement man’uvrable sur l’assiette du droit de passage ainsi que la pose d’un empilage de grillages en sortie de la buse d’écoulement du cours d’eau traversant la propriété des consorts [C], responsable de la formation d’embâcles susceptibles de fragiliser les berges de leur étang.

8. Les époux [C] ont également reproché aux époux [J] de leur avoir vendu un étang non conforme selon la police de l’eau, nonobstant l’existence d’un arrêté préfectoral de remise aux normes du 14 juin 1990.

9. Le 10 août 2017, M. et Mme [J] ont cédé à M. et Mme [C] les parcelles visées par le pacte de préférence au prix de 116.000 €.

10. Le 28 septembre 2018, M. et Mme [J] ont cédé le reste de leur immeuble à des tiers au prix de 705.000 €.

11. Par acte d’huissier du 18 juin 2018, M. et Mme [C] ont fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a’n d’obtenir principalement leur condamnation à enlever sous astreinte, le grillage bloquant l’écoulement du cours d’eau et la barrière, ainsi que des dommages et intérêts. Considérant aussi que le prix des parcelles vendues en exécution du pacte de préférence, était manifestement excessif, ils sollicitaient la condamnation de M. et Mme [J] à leur payer une somme de 85.000 € au titre de la réduction du prix de vente, celle de 2.160 € au titre du nettoyage des parcelles vendues et l’indemnisation de leur préjudice moral. Enfin, au titre des troubles anormaux du voisinage résultant des activités d’élevage et de chasse développées sur les parcelles voisines, ils demandaient la condamnation de M. et Mme [J] à transmettre la copie de la noti’cation de l’arrêt de l’élevage de gibiers à plumes, de cesser sous astreinte l’organisation de chasses sur les terres voisines et la somme de 50.000 € sur le fondement des troubles anomaux de voisinage.

12. Par jugement du 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— déclaré irrecevable les demandes afférentes à l’étang et au cours d’eau comme étant prescrites

— condamné in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1.000 € au titre du trouble moral, quali’é de trouble de jouissance, afférent au droit de passage,

— débouté M. et Mme [C] de leurs autres demandes,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande reconventionnelle,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [J] aux dépens.

13. Suivant déclaration du 25 novembre 2021, M. [E] [C] et Mme [P] [C] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

14. M. et Mme [J] se sont portés appelants incidents de ce jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

15. M. [E] [C] et Mme [P] [C] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 15 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

16. Ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il déboute M. et Mme [J] de leur demande reconventionnelle et les condamne in solidum aux dépens,

Sur la mise aux normes de l’étang

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 10 000€ au titre des frais de mise aux normes de l’étang et autres travaux effectués à ce titre personnellement par les époux [C],

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral,

Sur le cours d’eau

— juger fautive l’implantation par M. et Mme [J] du grillage bloquant l’écoulement du cours d’eau,

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 5.000 € au titre du préjudice matériel (pied de l’étang endommagé notamment),

— condamner M. et Mme [J] in solidum à verser à M. et Mme [C] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

Sur le droit de passage

— juger fautive l’implantation par M. et Mme [J] de la barrière constituant un obstacle au droit de passage, ainsi que l’édification d’une extension sur l’assiette du dit droit,

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 10 000 € au titre du préjudice pour perte de jouissance,

Sur le pacte de préférence

— juger fautive l’exécution du pacte par M. et Mme [J],

— constater que le prix de vente est manifestement excessif,

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 85.000 € à titre de dommages-intérêts de ce chef,

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 2160 € au titre des frais de nettoyage des parcelles,

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

Sur les troubles anormaux de voisinage

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 90 000€ à titre de dommages et intérêts,

Sur les frais irrépétibles et dépens

— condamner M. et Mme [J] à verser in solidum à M. et Mme [C] la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

En tout état de cause

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

17. M. [Y] [J] et Mme [W] [J] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 11 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Ils demandent à la cour de,

— confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a condamné M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1.000 € au titre d’un trouble de jouissance afférent au droit de passage et en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande reconventionnelle,

— infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en ce qu’il a condamné M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1.000 € au titre d’un trouble de jouissance afférent au droit de passage,

— infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande reconventionnelle relative à leur perte de chance,

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [C] de leur demande de condamnation au titre du trouble de jouissance afférent au droit de passage.

— condamner M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [J] la somme de 100.000€ à titre de dommages et intérêts pour perte de chance à titre reconventionnel,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [J] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la remise aux normes de l’étang

18. M. et Mme [C] exposent que du fait du silence sciemment conservé par les époux [J] lors de la vente, ils ont dû assumer le coût de travaux de mise aux normes qui n’avaient jamais été effectués et de remise en état.

19. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [J] à leur verser la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral. Pour s’opposer à la prescription soulevée par les époux [J], ils font valoir qu’ils étaient dans l’impossibilité d’agir tant qu’ils n’étaient pas devenus officiellement propriétaires (à compter du 3 avril 2014, date de l’arrêté de transfert), ce qui était selon eux une condition préalable à la réalisation des travaux de mise aux normes, lesquels ont été achevés le 17 septembre 2014. Ils en déduisent que la prescription quinquennale n’était pas acquise lors de la délivrance de leur assignation le 18 juin 2018.

20. M. et Mme [J] exposent avoir creusé, à la fin des années 1980, deux étangs de loisirs dont l’un (d’une superficie de 5 ha) a été vendu aux époux [C] en 2001. Ils rappellent que ces derniers en sont devenus propriétaires à compter de cette date, à charge pour eux d’en assumer toutes les obligations réglementaires, notamment celle de solliciter une autorisation de transfert auprès de la mairie, ce qu’ils ont attendu douze ans pour faire.

21. Ils considèrent que ces derniers ne peuvent soutenir que la prescription a commencé à courir à compter du 30 septembre 2014, date de la facture des travaux. Ils concluent que la demande est infondée en fait et en droit et qu’elle est en tout état de cause prescrite, ainsi que l’a retenu le jugement dont ils sollicitent la confirmation sur ce point.

Réponse de la cour

22. Il ressort de l’article 1240 du code civil que: « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

23. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.»

24. Le 28 décembre 2012, la police de l’eau s’est rendue sur la propriété des époux [C]. Ceux-ci indiquent avoir découvert à cette occasion qu’ils n’étaient pas officiellement propriétaires de l’étang se trouvant sur leurs terres et qu’un arrêté préfectoral du 14 juin 1990, aux termes duquel il était exigé des époux [J] une mise aux normes de l’étang, n’avait jamais été levé, la police de l’eau leur ayant confirmé que les travaux exigés par cet arrêté n’avaient jamais été réalisés.

25. De fait, l’arrêté préfectoral du 14 juin 1990 a régularisé les deux étangs créés par les époux [J] mais l’administration avait demandé que des travaux complémentaires soient effectués pour une complète conformité. Il n’est pas contesté que cet arrêté préfectoral n’a jamais été levé et qu’effectivement, l’acte de vente [J]/[C] de 2001 ne fait aucune mention de celui-ci.

26. La faute reprochée par les époux [C] aux époux [J] est de leur avoir sciemment dissimulé l’existence de cet arrêté et des travaux restant à exécuter pour s’y conformer. Sans le formuler expressément, ils reprochent à leurs vendeurs un dol par réticence ou à tout le moins un défaut d’information.

27. Or, les appelants ont découvert l’existence de leurs obligations découlant de « cette faute » imputable à leurs vendeurs le 28 décembre 2012, lors de la visite de la police de l’eau.

28. Comme l’a justement retenu le tribunal, ils disposaient donc à cette date de tous les éléments nécessaires pour engager la responsabilité civile des époux [J], dès lors qu’il leur suffisait de faire établir un devis des travaux à effectuer pour chiffrer plus précisément leurs préjudices, sans avoir à attendre l’achèvement des travaux et leur facturation.

29. Par ailleurs, dès lors qu’ils étaient titrés sur cet étang et qu’il n’est pas contesté qu’ils l’exploitaient (pêche/ revente de poisson) aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité ou d’intérêt à agir ne pouvait valablement leur être opposée, nonobstant le fait qu’ils n’avaient pas encore sollicité auprès de l’administration, l’autorisation de transfert, en application des articles R 214-45 et L. 214-25 11° du code de l’environnement.

30. En effet, il s’agissait là d’une démarche purement administrative visant à régulariser leur situation vis-à-vis de la DDTM (direction départementale des territoires et de la mer). C’est donc vainement que les époux [C] soutiennent qu’ils ne pouvaient agir en justice avant d’avoir été officiellement reconnus propriétaires par arrêté du 3 avril 2014 de la DDTM de Loire Atlantique.

31. Par ailleurs, en tant que nouvel exploitant de cet étang, la demande de transfert incombait à M. [C]. Celui-ci ayant choisi d’acquérir une propriété avec un étang, devait s’intéresser à la réglementation applicable. Or, il a attendu douze ans pour se mettre en conformité puisque sa demande d’autorisation de transfert n’a été déposée que le 16 janvier 2013. Ainsi, sauf à faire dépendre le point de départ de la prescription de sa seule volonté, l’argumentation de M. [C] ne peut être retenue.

32. C’est donc à juste titre que le tribunal a fixé le point de départ de la prescription au 28 décembre 2012, de sorte que la prescription quinquennale était bien acquise lors de la délivrance de l’assignation le 18 juin 2018.

33. Le jugement sera confirmé en ce qu’il déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes indemnitaires des époux [C] relatives à la mise en conformité de l’étang.

2°/ Sur le cours d’eau

34. M. et Mme [C] exposent qu’un cours d’eau traverse en amont la propriété et l’étang [C] avant de traverser en aval la propriété et l’étang [J]. Ils reprochent à leurs voisins d’avoir, courant 2012, en aval d’une buse servant d’exutoire à l’étang, installé une grille contre laquelle les débris s’amoncellent, bloquant l’écoulement naturel du cours d’eau et provoquant une élévation anormale du niveau de leur étang, ce qui en fragilise les berges.

35. Ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [J] à leur régler la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice matériel ainsi que la somme de 5.000 €en réparation de leur préjudice moral.

36. M. et Mme [J] estiment que la demande est infondée en fait et en droit et qu’elle est en tout état de cause prescrite, ainsi que l’a retenu le jugement dont ils sollicitent la confirmation sur ce point.

Réponse de la cour

37. Il ressort de l’article 1240 du code civil que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

38. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.»

39. M. et Mme [C] ont fait constater l’obstruction du cours d’eau par un huissier de justice le 7 novembre 2012. Le procès-verbal de constat, auquel sont annexées des photographies, mentionne :« M. et Mme [C] m’ont fait observer la présence sur la propriété [J] de l’autre côté du chemin d’un amas de fil de fer, poteaux et grillages présents au niveau de la berge.

Selon M. [C], ces éléments constituent un obstacle à l’écoulement normal des eaux, en ce sens qu’ils provoquent un amoncellement des matières solides à l’extrémité de la buse présente sous le chemin.

Sur la propriété des requérants, le niveau d’eau visible dans le sas de retenue est très élevé (environ 10 centimètres du sommet de la buse) Selon M. et Mme [C], ce niveau est anormalement élevé pour cette période de l’année. »

40. La veille, M. et Mme [C] ont adressé à M. et Mme [J] une lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur enjoignant de supprimer immédiatement l’obstacle entravant la circulation de l’eau.

41. Ils ont également, par courriers recommandés du même jour, dénoncé à l’ONCF (office national de la chasse et de la faune sauvage) et à la DDTM (direction départementale des territoires et de la mer) l’obstruction du cours d’eau en indiquant « Actuellement un empilage de grillages de toutes dimensions fait obstacle à la libre circulation des eaux provenant naturellement du fonds supérieur et est à l’origine de la création d’embâcles et ainsi créant inévitablement un bouchon. Ce qui est interdit par le code civil art. 640 »

42. C’est à juste titre que le tribunal a fixé le point de départ du délai de prescription au 7 novembre 2012. En effet, il est établi qu’à cette date, les époux [C] avaient découvert et fait constater le comportement fautif de leur voisin (la pose des grillages entravant l’écoulement naturel des eaux en contradiction avec les servitudes légales du code civil) et qu’ils avaient parfaitement identifié le préjudice pouvant en découler pour eux (hausse du niveau de l’eau de leur étang entraînant une fragilisation des berges). Ils disposaient donc de tous les éléments pour agir, plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation.

43. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré les demandes indemnitaires afférentes à l’écoulement du cours d’eau, irrecevables comme étant prescrites.

3°/ Sur le droit de passage

44. M. et Mme [C] exposent que pour répondre aux injonctions administratives de clôture de leur propriété dans le cadre de leur activité d’enclos de chasse, leurs voisins ont fait installer une imposante barrière, très difficilement man’uvrable, les empêchant d’user de leur droit de passage. Ils sollicitent la condamnation de M. et Mme [J] à leur verser la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance liée à l’impossibilité d’utiliser le droit de passage consenti par les vendeurs dans l’acte de vente du 12 mai 2001.

45. M. et Mme [J] font valoir que le droit de passage est soumis aux règles régissant les servitudes et que la situation de fait et de droit a largement évolué puisqu’après la seconde vente du 25 juillet 2017, portant sur les parcelles désignées Section BE [Cadastre 12], [Cadastre 15] [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 13], les époux [C] ont disposé d’un accès direct à la voie publique avec un chemin d’une largeur de 6 mètres (alors que le droit de passage qu’ils revendiquent est d’une largeur de 4 mètres). Ils en concluent que leur propriété n’étant plus enclavée, le droit de passage consenti en 2001 a vocation à s’éteindre.

Réponse de la cour

46. L’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à la loi du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

47. En l’espèce, aux termes de l’acte en date du 12 mai 2001, M. et Mme [J] ont vendu à M. et Mme [C] des parcelles de terre qu’ils possédaient pour une surface de 12 ha 24a 21 ca.

48. L’acte notarié contient en page une clause ainsi libellée :

« 4°) Droit personnel de passage

Le vendeur autorise l’acquéreur à user du chemin existant le long de la limite Est du bien objet des présentes, et ce à titre de passage, uniquement pour les véhicules dont le gabarit ne permet pas de passer sous le porche d’entrée de la propriété présentement vendue. Les parties conviennent expressément que ce droit de passage ne constitue en aucune façon une servitude et qu’il est, au contraire, accordé à titre strictement personnel à M. et Mme [C]. Par conséquent, toute mutation du bien objet des présentes, qu’elle soit à titre onéreux ou gratuit, y compris en cas de décès, emportera extinction du droit de passage. »

49. Comme l’a rappelé le premier juge, ce droit n’a cessé d’être contesté par les époux [J] et a dû faire l’objet, à la requête des époux [C], d’une reconnaissance judiciaire par une ordonnance de référé du 27 septembre 2016.

50. Les époux [J] qui ont expressément exclu d’instituer une servitude de passage au profit du fonds vendu en 2001 après division de leur propriété et qui ne sont pas non plus revenus expressément sur le droit précédemment accordé dans l’acte de vente de 2017 portant sur les parcelles ayant fait l’objet du pacte de préférence, ne peuvent aujourd’hui revendiquer le régime des servitudes en se référant à la disparition de l’état d’enclave pour considérer que le droit de passage est éteint.

51. C’est à bon droit que le premier juge, se référant exclusivement au droit des contrats, a relevé que le droit de passage résulte d’une clause contractuelle librement négociée entre les parties dans l’acte de vente 2001 sur laquelle les mêmes parties ne sont pas revenues dans l’acte de vente de 2017, de sorte qu’elle doit recevoir application, sans égard à la modification des lieux.

52. En effet, si la rédaction de cette stipulation conventionnelle peut laisser penser que les parties avaient entendu tenir compte de l’état d’enclave (partiel) dans lequel se trouvait le fonds vendu en 2001, dans la mesure où il n’était accessible que par un porche dont les dimensions ne permettaient pas le passage de véhicules de gros gabarit, alors que la nature forestière de la parcelle, sa superficie (12 ha) et l’exploitation de l’étang nécessitaient le passage régulier d’engins de type agricole, le fait que les parties n’aient pas cru devoir revenir sur cet accord en 2017, alors que le droit de passage précédemment accordé ne se justifiait plus (puisque les époux [C] disposaient désormais d’un accès par un portail d’une largeur de 6 mètres) démontre que la commune intention des parties en 2001, était d’accorder un droit de passage strictement personnel aux époux [C] sur le fonds [J], sans égard à la situation d’enclave de la propriété vendue.

53. En toute hypothèse, l’action des époux [C] tend seulement à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l’entrave portée par l’installation de cette barrière au libre exercice de leur droit de passage.

54. Or, il n’est pas contesté que courant 2012, les époux [J] ont installé cette barrière grillagée afin de mettre en conformité leur enclos de chasse. L’acte de vente dont ils tentent de se prévaloir pour considérer que le droit de passage doit s’éteindre, a été signé entre les parties le 10 août 2017. Il est donc incontestable qu’à tout le moins, entre 2012 et 2017, la présence de cette barrière a entravé l’exercice du droit de passage consenti aux époux [C].

55. De fait, il ressort du procès-verbal de constat du 7 novembre 2012 que la barrière litigieuse composée d’un grillage sur poteaux métalliques était particulièrement imposante (2mètres de haut) et difficilement man’uvrable. L’huissier a relevé que « cette barrière est fermée par un fil de fer serré autour des piliers en bois et dont l’accès est impossible du côté de la propriété [C] ». Il a également relevé que la présence de végétaux empêchait l’ouverture complète du portail, ce qu’illustre particulièrement la photographie produite en pièce 37 par les appelants.

56. L’impossibilité de pouvoir man’uvrer seuls le portail, imposant ainsi aux époux [C] d’avoir à prévenir leurs voisins avant chaque intention d’utiliser le passage, afin de s’assurer que la grille soit bien ouverte (comme le démontrent les courriers produits en pièces 11-1 et 11-2), n’est pas conforme à l’esprit de la clause stipulée par les parties et caractérise une entrave au droit de passage consenti.

57. Toutefois, puisque les époux [C] entendent faire la distinction, la cour considère que le préjudice de jouissance n’est pas établi. Il n’est en effet pas démontré que ces derniers ont été empêchés d’utiliser le chemin à chaque fois qu’ils en ont eu besoin. Il convient de rappeler que le droit de passage consenti aux époux [C] était limité aux seuls véhicules de gros gabarit tel que des engins agricoles. La nécessité d’utiliser le chemin n’était donc pas fréquente et pouvait être prévue, de sorte que, comme le démontrent les courriers précités, les époux [C] ont pu en aviser par avance les époux [J] afin qu’ils s’assurent de l’ouverture de la grille.

58. En revanche, en imposant aux époux [C] une telle contrainte, les époux [J] ont porté atteinte au libre exercice de la servitude conventionnelle consentie aux termes de l’acte de vente de 2001. Ce manquement à l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi a causé à M. et Mme [C] un préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser en leur allouant la somme de 500 € chacun.

59. Le jugement sera infirmé en ce sens.

4°/ Sur l’exécution de bonne foi du pacte de préférence

60. L’article 1104 du code civil dispose que « Les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

61. Selon le premier alinéa de l’article 1153 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

a. Sur la demande indemnitaire fondée sur caractère excessif du prix de vente des parcelles

62. M. et Mme [C] exposent avoir acquis en 2017 les parcelles incluses dans le pacte de préférence négocié entre les parties en 2001 à un prix dolosif destiné à les décourager. Considérant que les époux [J] ont manqué à leur obligation de bonne foi contractuelle, ils sollicitent la somme de 85.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu du prix moyen de l’hectare en 2018.

63. M. et Mme [J] font observer que leur obligation contractuelle aux termes du pacte de préférence consistait seulement à notifier aux époux [C] le prix, sans aucune obligation de le négocier. Ils font également remarquer que les époux [C] ne remettent pas en cause la validité de la vente et ne plaident pas le vice du consentement. Ils rappellent qu’il leur appartient de prouver que le prix était excessif, alors qu’ils l’ont accepté en parfaite connaissance de cause, étant notamment en possession d’un avis de valeur fixant le prix entre 23.000 et 25.000 €, de manière d’ailleurs fort critiquable, étant donné que cette agence n’a jamais visité le bien.

Réponse de la cour

64. Dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que c’est la date à laquelle le promettant décide de vendre, qui permet d’apprécier la violation d’un pacte de préférence. (Cass. 3e civ. 6-12-2018 n° 17-23. 321 FS-PBI).

65. En l’espèce, il est établi par les annonces immobilières produites et le courrier recommandé adressé à Me [K] le 10 novembre 2016, que les époux [J] ont mis en vente la totalité de leur propriété en octobre 2016 sans purger le droit de préférence et que ce sont les époux [C], voyant l’annonce chez le notaire, qui se sont manifestés auprè de celui-ci pour en revendiquer l’application.

66. De fait, Me [K] a fait paraître une annonce le 26 octobre 2016 sur le bon coin aux termes de laquelle, l’ensemble immobilier de 63 ha appartenant aux époux [J], incluant les parcelles du pacte de préférence, était mis en vente au prix de 1. 035 000 €.

67. Il résulte de cette chronologie que les époux [J] ont librement fixé le prix de vente de la totalité de leur propriété, sans égard au pacte de préférence puisqu’ils n’avaient manifestement pas prévu de le purger. Leur intention de décourager les époux [C] n’est donc pas avérée.

68. De plus, l’agence Safti a publié une annonce le 16 mai 2017 d’où il ressort que la totalité du bien immobilier (incluant les parcelles litigieuses de 2,5 ha avec 450 m2 de bâtis) était proposée au prix de 919.000 €.

69. Les époux [C] indiquent eux-mêmes que c’est au regard de ce prix global qu’en exécution du pacte de préférence, les parcelles litigieuses ont été proposées aux époux [C] au prix de 116.000€, que ces derniers ont accepté après avoir vainement tenté une négociation.

70. Au vu des prix élevés affichés pour la totalité du bien dès l’origine, les époux [C] ne peuvent sérieusement soutenir, en produisant une attestation immobilière de l’agence Blain Habitat du 14 février 2017, que le prix des parcelles litigieuses était en réalité compris entre 23.000 et 25.000€.

71. Cette estimation est d’ailleurs peu probante dès lors que par définition, l’agence immobilière n’a pas visité les lieux appartenant aux époux [J]. Elle s’est basée sur le prix de l’hectare agricole et ceux du bâti agricole, sans égard à l’état du bâti et au potentiel de la parcelle vendue.

72. Il est exact que postérieurement à cette vente, les parcelles subsistantes, incluant essentiellement un chalet à usage d’habitation, des parcelles boisées constituées en enclos de chasse avec un étang, pour une superficie totale de 60 ha, ont été proposées à la vente au prix de 742 000 € (annonces des 24 novembre 2017 et 17 février 2018) et que cet ensemble immobilier a finalement été vendu le 28 septembre 2018 au prix de 705.000€.

73. Toutefois, la cour considère que le prix de vente proposé aux époux [C] (pour à peine 3ha) est en cohérence avec l’estimation faite par un expert forestier pour le reste de la propriété [J] (60 ha), à hauteur de 887.000 €.

74. De surcroît, le « prix du marché » est fonction de l’attractivité du bien. De ce point de vue, la nature des biens vendus n’était pas comparable. Il est en effet beaucoup plus facile de vendre une « petite » parcelle d’à peine 3 ha, déjà bâtie, qu’une immense parcelle de 60 ha classée en zone naturelle avec un étang et des bois à usage de chasse. La cible des acquéreurs potentiels est plus réduite.

75. En outre, il est normal pour le vendeur de chercher à tirer le prix vers le haut lorsque le bien est convoité et au contraire de le baisser lorsqu’il tarde à se vendre. En l’occurrence, les époux [C] voulaient acquérir ce tènement. La cour est en effet fondée à penser que s’ils ont négocié, dès 2001, un droit de préférence sur ces parcelles, c’est qu’elles présentaient pour eux un intérêt foncier indépendamment des nuisances résultant ultérieurement de la construction et de l’exploitation d’un pavillon de chasse et d’une salle de dépeçage. Ils en ont donc accepté le prix, fût-il élevé. En revanche, six mois après la vente conclue avec les époux [C], le reste du domaine [J] n’était toujours pas vendu. Il résulte d’ailleurs des attestations produites que les candidats à l’acquisition ont été, entre autres, découragés par les difficultés de voisinage. Il est donc logique que le prix des parcelles ait été baissé.

76. Enfin, il s’évince des pièces produites qu’à l’été 2018, les époux [C] ont été approchés par l’agence immobilière Volclair en charge de la vente de l’enclos [J] afin de savoir s’ils seraient éventuellement vendeurs de leur propriété (en vue de reconstituer l’ensemble foncier initial). Les époux [C] avaient alors estimé leur propriété à 1,5 millions d’euros, ce qui d’évidence, décrédibilise leur propre argumentation.

77. Au total, la mauvaise foi contractuelle alléguée des époux [J] n’est pas établie.

78. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts.

b. Sur la demande fondée sur le non-respect des obligations du vendeur au regard de l’état du bien vendu

79. Les époux [C] assurent avoir obtenu du notaire et des consorts [J] l’assurance que les parcelles vendues seraient nettoyées et libérées des matériaux qui les encombraient. Ils exposent que les vendeurs n’ont pas respecté leurs engagements et qu’ils ont découvert une véritable décharge lors de leur prise de possession des lieux. Ils sollicitent la somme de 2. 160€ au titre des frais de nettoyage.

80. Les époux [J] rappellent que le bien a été vendu en l’état et qu’outre cette mention expresse à l’acte, les époux [C] avaient parfaitement connaissance de l’état des lieux pour en être voisins. Ils ajoutent qu’ils ne justifient par aucune facture la dépense dont ils réclament le remboursement.

Réponse de la cour

81. Si comme ils le soutiennent, le nettoyage des parcelles était une condition essentielle pour eux, les époux [C] auraient dû faire insérer dans l’acte de vente du 10 mai 2017 une condition particulière en ce sens, surtout si les vendeurs s’y étaient engagés. Or l’acte de vente, produit en cause d’appel, ne contient aucune clause relative au nettoyage des parcelles. Au contraire, l’acte mentionne expressément en page 9 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance ».

82. Il convient de souligner que les époux [C] ont accepté cette clause en toute connaissance de l’état des parcelles, dont ils étaient voisins.

83. Faute de démontrer l’existence d’une obligation contractuelle de nettoyage incombant aux époux [J], les époux [C] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef.

5°/ Sur les troubles anormaux du voisinage

84. M. et Mme [C] se plaignent de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage provenant d’une part, de la présence d’un élevage non déclaré de sangliers et d’autre part, de l’organisation de chasse commerciales dans l’enclos créé à cet effet. Ils sollicitent la somme de 90.000 € en réparation de leurs préjudices.

85. M. et Mme [J] répliquent que les époux [C] ont acquis leur propriété en parfaite connaissance des nuisances causées par leurs activités d’élevage. Ils contestent le caractère clandestin ou illicite de leurs activités d’élevage et de chasse et minimisent les nuisances alléguées.

Réponse de la cour

86. Le droit reconnu au propriétaire par l’article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

87. Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

88. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

89. Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

a. Sur l’élevage de sangliers

90. M et Mme [C] évoquent un élevage clandestin jusqu’à 100 têtes, générant une « gêne permanente et anormale, tant en termes de bruits que odeurs et de boues » qui les empêchent de profiter de l’extérieur de leur propriété, notamment des abords de l’étang.

91. En page 13 de l’acte de vente du 12 mai 2001, les époux [C] se sont déclarés « pleinement informés de la contiguïté de l’immeuble objet des présentes avec les bâtiments d’exploitation appartenant au vendeur. Par conséquent, il déclare acquérir le présent immeuble en parfaite connaissance des nuisances causées par l’élevage du vendeur. Par suite de cette déclaration, l’acquéreur renonce à toute action ou recours à l’encontre du vendeur et de ses successeurs dans l’exploitation, au titre des troubles et nuisances, notamment sonores et olfactives qu’une telle activité peut engendrer.  »

92. Une mention manuscrite précise que l’élevage concerne des faisans et des perdrix.

93. Par ailleurs, il ressort d’un courrier de la préfecture (direction départementale de la protection des populations) du 2 octobre 2012 qu’à la suite d’une visite de contrôle de l’élevage de gibiers à plumes du 24 septembre 2012, il a été constaté que celui-ci, comptabilisait « seulement 6. 200 perdrix et une vingtaine de faisans, soit 1570 animaux » de sorte qu’il n’était plus soumis à la législation sur les installations classées applicable aux élevages à partir de 5.000 animaux.

94. A partir de 2012

1: Les époux [C] indiquent un début d’élevage en 2009 mais aucune preuve ne l’atteste.

, les époux [J] ont développé un élevage de sangliers comme le confirment les attestations sanitaires produites. Les photographies démontrent que cet élevage était important.

95. Toutefois, les époux [C] ne démontrent pas en quoi ce nouvel élevage de sangliers, déployé sur 60 ha, a généré pour eux davantage de nuisances olfactives et auditives que l’élevage d’au moins 5.000 faisans et perdrix qui préexistait à leur installation et dont ils ont expressément accepté les inconvénients lors de leur acquisition, étant précisé que ce nouvel élevage de sangliers ne s’est pas ajouté à l’élevage existant de gibiers à plumes mais est venu s’y substituer en partie, puisqu’en raison de la réduction considérable du nombre de gibiers à plume, le site n’a plus été soumis à la législation sur les installations classées.

96. De plus, les époux [C] précisent eux-mêmes qu’il a été mis fin à cet élevage le 30 novembre 2013, après un second refus préfectoral d’autorisation d’ouvrir un établissement d’élevage, de vente ou de transit de sangliers. Il n’est pas démontré qu’un élevage clandestin aurait repris ultérieurement pour les besoins des actions de chasse, la présence de sangliers, comme manifestement de cervidés dans l’enclos voisin, n’impliquant pas nécessairement une activité parallèle d’élevage de ces proies.

97. Au regard de cette durée limitée et surtout de l’antériorité de l’exploitation agricole par rapport à l’installation des époux [C] dans démonstration de leur part d’une aggravation notable des nuisances préexistantes, l’anormalité du trouble du voisinage n’est pas caractérisée.

b. Sur l’activité commerciale de chasse

98. Une chose est effectivement pour les époux [C] d’avoir acheté une propriété en zone forestière où se pratique de manière saisonnière la chasse, une autre est d’habiter à côté d’un site proposant toute l’année des parties de chasse et des entraînements de chiens, sans égard aux périodes d’ouverture de la chasse.

99. De fait, les époux [C] produisent plusieurs annonces publicitaires pour des « actions de chasse » ainsi que les calendriers des chasses et entraînements qui se sont tenus sur le site depuis 2015. Il résulte de ces tableaux récapitulatifs (certes établis par les appelants eux-mêmes mais que les époux [J] ne contestent pas) que ces activités ont lieu depuis plusieurs années, tout au long de l’année, hors des périodes d’ouverture de la chasse, plusieurs fois par semaine, surtout le week-end et les jours fériés.

100. Le courriel du nouveau propriétaire de l’enclos (M. [A]) à M. [J], en date du 23 avril 2022, ne fait que confirmer en creux la réalité et la continuité des nuisances alléguées : « (') afin de lui être agréable, j’ai décidé de ne plus chasser les dimanches hors période de chasse représentant une belle perte de chiffre d’affaires. Pour limiter les nuisances, j’ai installé une aire de parking au fond du parc, lieu où descendent maintenant les chiens des camions. J’ai refait le chemin de l’étang pour éviter de passer contre son terrain.

J’ai aussi installé des miradors pour améliorer la sécurité de la chasse en déplaçant certains pour s’éloigner de son terrain. J’ai enfin proposé de supprimer la chasse et les entraînements pendant 2 mois consécutifs en mai et juin pour diminuer encore les éventuelles nuisances ».

101. L’intensité et la fréquence des nuisances sonores ainsi que l’anxiété générée par l’ activité commerciale de chasse développée par les époux [J] (puis par le nouveau propriétaire) ressortent des attestations nombreuses et très circonstanciées versées aux débats.

102. Par exemple, Mmes [Z], [H] et [L] décrivent de manière concordante le déroulement d’une partie de chasse. Elles soulignent le bruit incessant des aboiements des chiens, des cornes, des hurlements de chasseurs et des tirs de fusils. Elles relatent aussi, une fois la chasse terminée,les « bruits de poulie et de treuil ainsi qu’un brouhaha de voix pendant un très long moment » au niveau du pavillon de chasse et de la salle de dépeçage bâtis à proximité de la maison [C].

103. Mme [M] atteste en tant que voisine proche (« moins d’un kilomètre et sous vents dominants ») que les activités de « chasse et chiens » des époux [J] entraînent beaucoup de bruit : coups de corne répétés, aboiements de chiens et tirs d’armes répétés à longueur de journées, week-end et jours fériés inclus. Elle ajoute que les bruits sont à la limite de pénaliser son activité d’éleveuse de chevaux et que le risque de balles perdues limite toute sortie dans le voisinage.

104. Mme [G] indique être troublée dans sa tranquillité et « dérangée et exténuée par les hurlements et les cris des chasseurs, les aboiements des chiens en meute ». Elle évoque « une augmentation des nuisances les week-ends et aussi le vendredi ». Elle décrit une scène où sa fille se promenait à cheval le long du domaine de M. et Mme [J] quand une balle est venue se planter dans un arbre devant elle. Elle qualifie la situation d’inadmissible et d’ invivable.

105. M. [T] qui habite à un kilomètre déclare entendre « régulièrement et de façon très fréquentes les aboiements des meutes de chiens, cela dure en général plusieurs heures , accompagné des nuisances de tir de fusil»

106. Les époux [C] ont par ailleurs été à l’initiative d’une pétition adressée à la mairie et à la préfecture, signée par quatorze personnes se plaignant du bruit généré par l’organisation des parties de chasse (aboiements, cris, tirs) ainsi que de la dangerosité pour les riverains d’une telle activité.

107. Les époux [C] indiquent également qu’avant le rachat des parcelles en 2017

2: En exécution du pacte de préférence

, les parties de chasse se terminaient systématiquement dans le pavillon de chasse et la salle de dépeçage bâtis à proximité immédiate de leur maison d’habitation. Outre les attestations déjà évoquées relatives au bruit, les photographies produites témoignent d’autres nuisances, induites par les nombreux véhicules des participants stationnés aux abords de la propriété [C] et par les déchets placés dans des sacs

d’éviscération abandonnés à même le sol, à proximité de poubelles débordantes, dans des conditions sanitaires plus que douteuses, pouvant effectivement favoriser l’apparition de rats.

108. Les photographies et comptes rendus des chasses publiés sur le blog du « Rallye du loup pendu » permettent de confirmer le nombre important de participants aux chasses et aux dîners (« La BV journée se terminera par un bon dîner et une belle ambiance ») ainsi que le nombre de chiens présents sur le site (parfois une trentaine).

109. M. [C] produit enfin des éléments médicaux attestant de l’impact de cette situation sur sa santé (état anxiodépressif).

110. Au total, les époux [C] justifient de l’importance des nuisances sonores alléguées, dans un environnement forestier suppposé paisible. Ces nuisances qui par leur intensité et leur caractère anxiogène (cris stridents, aboiements de trentaine de chiens excités, tirs d’armes à feu), leur permanence et leur fréquence (plusieurs fois par semaine, toute l’année, sur plusieurs années, le week-end et les jours fériés) revêtent un caractère anormal au regard des inconvénients du voisinage. Sont également caractérisées les nuisances excessives liées à une exploitation commerciale des lieux sans aménagements adéquats (stationnement de nombreuses voitures le long de la route, déchets non correctement traités, fossés ensanglantés). Enfin, l’activité développée par les époux [J] n’est pas anodine. La chasse est une activité par nature dangereuse et les accidents de chasse sont fréquents. Il est évident qu’en habitant à proximité immédiate de l’enclos de chasse, M. et Mme [C] n’ont pu qu’être dans la crainte d’une balle perdue, ce qui les a empêchés de pouvoir jouir en toute quiétude des extérieurs de leur vaste propriété.

111. Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la cour considère qu’il existe un trouble anormal du voisinage qui sera justement indemnisé à hauteur de 15.000 €.

6°/ Sur la demande reconventionnelle des époux [J]

112. M. et Mme [J] sollicitent la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts. Ils exposent que l’attitude agressive de leurs voisins a découragé de potentiels acquéreurs et les a contraints à vendre à un prix bien inférieur à l’estimation qui avait été faite par l’expert forestier. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les nuisances liées au comportement de M. [C] sont incontestables.

113. Les époux [C] répliquent que ces préjudices sont artificiellement allégués pour les besoins de la cause.

Réponse de la cour

114. En application de l’article 1240 du code civil précité, il incombe à M. et Mme [J] de démontrer l’existence d’une faute de M. et Mme [C], d’un préjudice certain et actuel et d’un lien de causalité entre les deux.

115. S’agissant de la perte de chance de vendre à un meilleur prix, il s’évince des pièces produites

3: Notamment, la pièce en°23 : courriel de l’agence du Trégor à M. [J]

que les potentiels candidats acquéreurs ont été découragés par le conflit de voisinage perdurant depuis de nombreuses années entre les époux [J] et les époux [C] en lien avec l’activité de chasse développée sur le sîte. C’est ainsi qu’en juillet 2018, l’agence immobilière du Trégor indiquait à M. et Mme [J] « nous avons constaté qu’aucune discussion constructive ne serait possible et que de nombreux conflits seraient à prévoir dans le futur. Tous ces éléments ont pesé lourdement dans la réflexion de mon client et ont fait, entre autres, qu’il ne donne pas suite à l’acquisition de la propriété. Par ailleurs, un autre client (') après avoir eu connaissance de tous les problèmes en cours auprès de sources extérieures [ a décidé ] de ne pas donner suite ».

116. Or, le conflit de voisinage est entretenu par les parties depuis de nombreuses années sans que cette situation ne puisse être imputée exclusivement à M. et Mme [C], ce d’autant moins que la cour a retenu la responsabilité des époux [J] sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

117. En outre, l’agence immobilière du Trégor précise bien que le conflit de voisinage est seulement une des causes de la renonciation de son client. Par ailleurs, sauf à se contredire

4: Cf leur argumentation pour contrer la demande indemnitaire des époux [C] sur le prix dolosif pratiqué en exécution du pacte de préférence

, les époux [J] ont eux-mêmes expliqué que leur vaste domaine forestier était par sa nature même, difficile à vendre. Il se déduit de ces éléments que le lien de causalité entre la baisse de prix et l’attitude des époux [C] n’est pas établi.

118. Les époux [J] fondent « en tout état de cause » leur demande sur les nuisances causées par l’attitude agressive des époux [C] à l’égard des participants aux actions de chasse.

119. Outre que les attestations produites ne répondent aucunement aux formes prescrites par l’article 202 du code civil, la cour n’entrevoit pas de quel préjudice précisément les époux [J] entendent réclamer réparation. En effet, l’attitude agressive de M. [C] auprès de leur clientèle aurait pu causer aux époux [J] un préjudice de nature commerciale, d’image ou de perte de chiffre d’affaires. Mais ce préjudice n’est ni allégué ni justifié par aucune pièce. S’il s’agit d’ un préjudice moral, les époux [J] ne démontrent pas en quoi des injures et menaces proférées à l’encontre de leur clientèle leur causeraient un préjudice personnel, comme l’a d’ailleurs justement retenu le premier juge.

120. Les conditions de la responsabilité délictuelle des époux [C], n’étant pas réunies, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [J] de leur demande reconventionnelle.

7°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

121. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

122. Succombant en appel, M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

123. Il n’est pas inéquitable de les condamner en outre in solidum à payer à M. [E] [C] et à Mme [P] [C] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire seulement en ce qu’il a :

— Condamné in solidum Monsieur et Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 1.000 € au titre du trouble moral qualifié de trouble de jouissance afférent au droit de passage,

— débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :

Déboute M. [E] [C] et à Mme [P] [C] de leur demande au titre du trouble de jouissance, afférent au droit de passage,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] à payer M. [E] [C] et à Mme [P] [C] la somme de 500 € chacun au titre de leur préjudice moral, afférent au droit de passage,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] à payer M. [E] [C] et à Mme [P] [C] la somme totale de 15.000 € au titre du trouble anormal du voisinage causé par l’activité de chasse commerciale développée sur leurs parcelles,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] aux dépens,

Déboute M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Y] [J] et Mme [U] [R] épouse [J] à payer M. [E] [C] et à Mme [P] [C] la somme totale de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE