5ème Chambre

ARRÊT N°-191

N° RG 22/04683 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S7G5

(Réf 1ère instance : 21/01942)

M. [L] [D]

C/

M. [Z] [C], [N], [F] [R]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4553 du 24/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [C], [N], [F] [R]

né le 12 Novembre 1954 à [Localité 6] (92)

[Adresse 9]

[Localité 3] – EMIRATS ARABES UNIS

Représenté par M^e Anne-marie QUESNEL de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte notarié des 20 et 21 janvier 2005 à effet rétroactif au 1er décembre 2004, M. [K] [U], aux droits duquel intervient M. [Z], [R], a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [Y] [J] une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 460 euros indexé.

Mme [Y] [J] a quitté les lieux à tout le moins depuis le 26 août 2014.

M. [U] est décédé le 5 avril 2020.

Par acte d’huissier du 26 février 2021, un commandement de payer les loyers à hauteur de 22 551,62 euros a été délivré par M. [R] aux locataires en visant la clause résolutoire.

Par acte du 21 septembre 2021, M. [Z] [R] a fait citer M. [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Par jugement en date du 23 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— dit qu’il n’y a pas eu novation du bail en prêt à usage,

— constaté la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], ce à compter du 27 avril 2021,

— ordonné l’expulsion de M. [L] [D] et celle de tout occupant de son chef s’il ne libère pas les lieux spontanément suite à la signification du présent jugement, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamné M. [L] [D] à payer à M. [Z] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 554,69 euros à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à la sortie des lieux,

— dit n’y avoir lieu à indexation,

— condamné M. [L] [D] à payer à M. [Z] [R] la somme de 18 769,61 euros, novembre 2021 inclus, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, novembre 2021 inclus,

— débouté M. [L] [D] de ses demandes de délais de paiement et de délais pour partir,

— condamné M. [L] [D] à payer à M. [Z] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [L] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26 février 2021.

Le 21 juillet 2022, M. [L] [D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 octobre 2022, il demande à la cour de :

A titre principal,

— le recevoir en son appel principal,

— l’y déclarant bien fondé,

— infirmer le jugement rendu le 23 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il ordonne son expulsion et lui impose de payer la somme de 18 769,61 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés outre l’indemnité d’occupation de 554,69 euros par mois,

Et statuant à nouveau,

— constater la novation du bail signé le 20 janvier 2005 entre M. [K] [U] et lui en commodat depuis le début de l’année 2014,

— condamner M. [Z] [R] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

A titre subsidiaire,

— confirmer les dispositions du jugement rendu le 23 mars 2022 relatives à l’arriéré locatif l’estimant redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel 460 euros pour la période du 21 septembre 2018 au 31 novembre 2020 et d’un montant mensuel de 554,69 euros à partir du 1er décembre 2020,

— réformer le jugement en date du 23 mars 2022 en ce qu’il a refusé de lui accorder des délais de paiements et les lui accorder de la façon suivante :

* suspension des loyers pendant une période de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

* reprise du règlement des loyers courants ainsi qu’une somme de 570 euros par mois au titre des arriérés, à l’issue de la période de suspension et jusqu’à complet règlement,

— réformer le jugement en date du 23 mars 2022 en ce qu’il a refusé de lui accorder des délais de départ et lui accorder un délai de 2 ans à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux,

— condamner M. [Z] [R] aux entiers dépens de première instance et

d’appel.

M. [Z] [R] a constitué avocat dans le délai prescrit mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la novation du contrat de bail en commodat

M. [D] sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu que l’absence de date et de volonté clairement exprimée pouvant caractériser la novation n’était pas établie.

Il soutient que la novation par écrit sous seing privé est caractérisée au visa de l’article 1329 du code civil par l’écrit que lui a adressé M. [U] courant 2014 dans lequel celui-ci prend acte de ses difficultés financières suite à la fermeture de son entreprise, lui propose un effacement de ses dettes de loyer puis exprime clairement, selon lui, sa volonté sans équivoque de le loger gratuitement à [Adresse 5] [Localité 4]. Il en déduit que le procédé de la novation induit par cet écrit permet de retenir que le commodat se substitue au contrat de bail initialement signé et s’impose aux héritiers.

A défaut de retenir la novation du bail en commodat par écrit sous seing privé, M. [D] invoque la novation par commencement de preuve par écrit au visa des articles 1361 et 1362 du code civil. Il fait valoir que le courrier de M. [U] précédemment évoqué doit être qualifié de commencement de preuve par écrit de la volonté de ce dernier de voir poursuivre l’occupation du bien à titre gratuit qui est confirmée par le témoignage de Mme [J] et de M. [C]. Il rappelle qu’il a occupé gracieusement le logement depuis de nombreuses années avec ses 3 enfants sans jamais recevoir aucune demande de loyer de la part de M. [U].

Aux termes de l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L’article 1320 du code civil dispose que la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

Il est constant que s’il n’est pas nécessaire que la novation soit exprimée en termes formels dès l’instant où elle est dépourvue d’ambiguïté, est ancienne et constante.

S’agissant de l’acte sous seing privé invoqué par l’appelant, il consiste en un écrit non daté signé par un prénommé [K] ainsi rédigé : 'mon cher [L],

…

Considérant les difficultés que vous rencontrez suite à la fermeture de votre entreprise, je vous fais grâce des loyers dus et vous confirme que je vous loge gratuitement à Ker Edith tant que vous n’aurez pas trouvé de nouvelles ressources.

J’attends de votre part, comme convenu, des devis de fournitures pour la rénovation du plancher du rez-de-chaussée et les changements des ouvertures, étant entendu que vous vous chargerez de la main d’oeuvre.'

Il résulte de cet écrit, dont il n’est pas contesté que le rédacteur soit M. [U], que si celui-ci accepte de loger gratuitement M. [D] gratuitement, ce n’est que temporairement pendant la période durant laquelle le locataire n’aura pas trouvé de nouvelles ressources. Il ne peut être, dès lors, considéré que M. [U] a, au travers de cet écrit, eu l’intention claire et univoque qu’un commodat se substitue au contrat de bail initialement signé.

L’appelant se fonde sur ce même écrit pour tenter de caractériser un commencement de preuve par écrit. M. [D] produit l’attestation de M. [B] qui indique qu’à l’occasion d’un repas, M. [U] 'avait évoqué des retards de loyers sans pour autant qu’il y ait une quelconque pression. Il a dit qu’il préférait que la maison soit occupée à titre gratuit plutôt qu’elle soit squattée ou dégradée par des inconnus.

J’ai retenu de ce moment-là gentillesse et la compréhension de M. [U] et d’une proposition de la part de [L] [D] qui paraissait convenir aux 2 interlocuteurs.

Lors de ce repas, les discussions entre les 2 personnes me laissaient entendre qu’une réelle amitié en découlait'.

Or la cour ne peut que relever que ce témoignage confirme la volonté de M. [U] d’accepter l’occupation gratuite du bien uniquement pendant la période durant laquelle le locataire connaît des difficultés financières. Le fait que M. [U] évoque des retards de loyers démontre qu’il considérait que le bail précédemment signé était toujours en vigueur et qu’à aucun moment, il n’a envisagé une novation dudit bail en commodat.

M. [D] produit également l’attestation de M. [C] qui indique que l’appelant dispose du logement à titre gracieux en échange du gardiennage de celui-ci. Toutefois, ce témoignage n’apporte aucun élément sur une éventuelle volonté de nover de M. [U]. Il en est de même du témoignage de Mme [J], l’ex-compagne de M. [D] qui indique que celui-ci occupait le bien gratuitement en échange de certains travaux.

Au vu de ces éléments, l’appelant ne démontre nullement la volonté, sans ambiguïté de M. [U], de voir nover le contrat de bail en commodat. Le jugement sera confirmé.

— Sur la résiliation du bail, ses conséquences et l’arriéré locatif

M. [D] ne conteste pas la résiliation du bail et demande la confirmation du jugement en ce qu’il l’a jugé redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 554,69 euros à compter du 1er décembre 2021 jusqu’à la libération des lieux. Il n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Le jugement sera ainsi confirmé.

— Sur la demande de délais de paiement

M. [D] sollicite des délais de paiements et demande de voir suspendre les loyers pendant 6 mois à compter de la décision et propose de verser une somme de 570 euros au titre de l’arriéré locatif avec la reprise du règlement des loyers courants. Il expose être âgé de 70 ans, être retraité et avoir la charge de ses 3 enfants.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

M. [D] invoque une situation financière difficile mais il n’a pas produit de pièces actualisées sur sa situation de revenus et sur sa situation personnelle, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.

De plus, il n’indique pas avoir versé la moindre somme au titre de sa créance locative de sorte qu’il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’il a bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 23 mars 2022.

Le jugement, qui l’a débouté de sa demande, sera confirmé.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux

M. [D] se fonde sur les dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution pour solliciter un délai de 2 ans pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir.

Il fait valoir qu’il a déposé rapidement une demande de logement social le 15 mars 2021, un mois après la demande de paiement de loyers, mais qu’aucun logement n’a été trouvé. Il expose qu’il bénéfice d’un suivi social régulier depuis juillet 2013 après avoir déposé le bilan de son entreprise. Il rappelle qu’il a charge de ses 3 enfants, 2 mineurs et un majeur qui souffre d’autisme et expose que ce dernier serait très affecté s’il était amené à vivre l’affolement et le traumatisme que peut impliquer une expulsion.

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que pour apprécier cette situation, le juge doit, au visa de l’article L.412-4 précité, effectuer un contrôle de proportionnalité en mettant en balance des intérêts antagonistes.

M. [D] justifie de sa demande de logement social le 15 mars 2021 et d’un suivi par la CCAS de [Localité 7] jusqu’en août 2022. Il n’a produit aucune pièce démontrant ses diligences en vue de son relogement depuis près de 3 ans.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [D] sera condamné aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [L] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [L] [D] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,