1e chambre civile B

N° RG 25/02154

N° Portalis DBVL-V-B7J-V3ZB

(Réf 1e instance : 24/00148)

Mme [J] [C] épouse [H]

C/

Mme [L] [G] épouse [Z]

Mme [N] [Y] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le : 4 février 2026

à :

M^e Lhermitte

M^e Cressard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 16 septembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

Madame [J] [C] épouse [H]

née le 17 avril 1953 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Pierre-Charles RANOUIL, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [L] [W] [T] [G] épouse [Z]

née le 18 novembre 1960 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 15]

Madame [N] [W] [Y] épouse [V]

née le 5 mai 1950 à [Localité 21]

[Adresse 9]

[Localité 15]

Toutes deux représentées par M^e Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Benoist BUSSON, plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

1. Mme [L] [G] épouse [Z] est propriétaire depuis un acte de donation de ses parents du 30 juillet 2009 d’une parcelle édifiée d’une maison d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 15], cadastrée section AD [Cadastre 2]. M. et Mme [G] étaient propriétaires depuis 1967 et ont fait édifier leur maison de facture contemporaine en 1975-1976.

2. Mme [N] [Y] épouse [V] est propriétaire depuis le 23 février 1995 de la parcelle voisine situé [Adresse 9], édifiée d’une maison d’habitation construite du chef de ses parents en 1963-1964, cadastrée section AD [Cadastre 5].

3. Mme [M] [I] est propriétaire depuis le 31 décembre 1996 de la parcelle voisine édifiée entre 1962 et 1965 d’une maison d’habitation, cadastrée section AD [Cadastre 6]. Depuis le décès de son époux le 8 septembre 2020, Mme [I] est en indivision avec ses enfants.

4. Enfin, Mme [J] [H] est propriétaire depuis le 1er septembre 2020 de la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 7] édifiée en 1964-1965 d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 15].

Plan cadastral

5. Ces propriétés composent le lotissement "[Adresse 17]" créé par arrêté préfectoral du 21 mai 1953 et dont le cahier des charges a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de maître [R], notaire à [Localité 14], le 2 juin 1961. Les 4 lots ont été initialement vendus par M. [A].

6. La configuration de ce lotissement est en fort dénivelé descendant d’est en ouest : la propriété de Mme [Z] est située en haut à l’est, puis en dessous celle de Mme [V], puis encore en dessous celle de Mme [I] et, enfin, en bas, au niveau de la [Adresse 18], celle de Mme [H], en limite ouest. L’ensemble du lotissement dispose d’une vue mer, située à toute proximité.

7. Les trois propriétés de Mmes [Z], [V] et [I] sont clôturées au nord côté [Adresse 19] par un mur garde-corps édifié à flanc de falaise abrupte (entre 5,60 m et 6,80 m de hauteur).

Mur garde-corps [Adresse 11]

8. Une servitude de passage figurée en pointillé sur le plan cadastral ci-dessus a été constituée sur la parcelle AD [Cadastre 7] dès la création du lotissement aux fins de desservir les parcelles AD [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 2] jusqu’à la voie publique [Adresse 19].

9. Cette servitude de passage, mentionnée dans le titre de propriété de Mme [H] et au cahier des charges annexé est libellée dans les termes suivants :

« A ce sujet, il est fait observer que, en vue de faciliter l’accès aux jardins et aux dépendances qui se trouveront derrière les maisons qui seront édifiées dans le terrain à lotir, M. [A] a créé vers l’Ouest du lotissement et sur son terrain, tout au long de la propriété de M. [K], une servitude de passage d’une largeur de trois mètres quarante-deux centimètres avec un pan coupé de cinq mètres sur la [Adresse 18].

Cette servitude de passage sera continuée du côté Sud et tout le long de la propriété de M. [S] [O] et jusqu’au lot n° 1 par une servitude de passage de cinq mètres de largeur.

Il est précisé que les acquéreurs des lots n° 2, 3 et 4 devront acquérir le sol du passage prévu ci-dessus, suivant le prolongement de leur lot, la surface de ce passage est d’ailleurs incluse dans la surface des lots exprimée ci-dessus.

Enfin, l’entretien des passages prévus depuis le lot n° 1 jusqu’à la [Adresse 18] sera à la charge des acquéreurs des lots 1, 2, 3 et 4 et ce, par quart pour chacun."

10. La sortie de la parcelle AD [Cadastre 7] s’effectue pareillement sur cette assiette.

Servitude de passage dans l'[Adresse 16]

Avant travaux de Mme [H] Après travaux

11. A compter de décembre 2020 et à la faveur de deux déclarations préalables de travaux des 17 et 25 novembre 2020, Mme [J] [H], propriétaire, et son époux M. [U] [H], ont, notamment dans le but de maximiser la possibilité d’une vie de plain-pied, engagé d’importants travaux de rénovation et d’aménagement de la propriété tant extérieurs qu’intérieurs, dont de terrassement du jardin à l’avant et à l’arrière de la maison impliquant l’arrachage de cinq arbres et des décaissements (avec édification d’un mur de soutènement le long de la propriété [I] à visée de retenue des terres), de création d’un 2ème garage semi-enterré avec toit terrasse au droit du garage existant, de création d’une aire de stationnement aérienne, d’ascenseur intérieur et d’extension du bâti (remplacement d’une annexe en murs et bois par une extension en pierre de taille).

Travaux de terrassement

Avant travaux

A l’avant de la maison A l’arrière de la maison

Après travaux

Terrassement à l’avant Terrassement, garage et murs à l’arrière

Extension en pignon est, en limite de propriété [I]

Avant Après

12. Puis par acte d’huissier de justice signifié le 17 novembre 2021, Mme [H] a mis en demeure les propriétaires riverains d’avoir à déplacer sur la [Adresse 19] l’accès à leurs parcelles respectives s’effectuant par l'[Adresse 16] et d’avoir à faire procéder aux travaux nécessaires à ce nouvel accès.

13. Par arrêté du 18 janvier 2022, le maire de la commune de [Localité 15] a ordonné l’arrêt des travaux engagés par Mme [H] en visant leur non-conformité aux déclarations préalables et au plan local d’urbanisme approuvé le 17 décembre 2018 ainsi que le risque encouru pour la sécurité de la parcelle voisine liée à l’édification d’un mur de soutènement modifiant les profils du terrain.

14. Invoquant un empiètement des travaux sur l’assiette de la servitude de passage et une non-conformité des travaux au cahier des charges du lotissement, notamment en ce qu’ils avaient pour conséquence de minéraliser le quartier, Mmes [Z] et [V] ont, par exploit d’huissier de justice du 25 février 2022, fait assigner M. et Mme [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de rétablissement du passage et démolition des constructions litigieuses, le tout sous astreinte.

15. Mme [I] est intervenue volontairement à l’instance.

16. Une mesure de médiation a été ordonnée, sans succès.

17. Par ordonnance du 9 février 2023, le juge des référés a donné acte à Mme [I] de son intervention volontaire, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [X] et mis les dépens à la charge de Mme [Z] et Mme [V].

18. M. et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision et par arrêt du 16 janvier 2024, la cour d’appel de Rennes a déclaré cet appel irrecevable faute d’autorisation préalable du premier président de la cour d’appel et a condamnés M. et Mme [H] aux dépens et au paiement des sommes de 3.000 € à Mmes [Z] et [V] et 2.000 € à Mme [I] au titre des frais irrépétibles.

19. Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge des référés a, sur saisine en omission de statuer régularisée par Mme [Z] et [V] :

— dit qu’il n’y avait pas d’omission de statuer concernant les demandes principales de Mme [Z] et de Mme [V],

— complété l’ordonnance de référés du 9 février 2023 en ce que :

* dans les motifs, en page 3, il convenait de lire : "Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [X], l’affaire sera rappelée à l’audience des référés du 9 janvier 2025",

* dans le dispositif de la décision, en page 4, il convenait de lire : « Renvoyons l’affaire à l’audience des référés du 9 janvier 2025 à 9 h ».

20. M. [X] a déposé son rapport le 15 mars 2024.

21. Par ordonnance du 27 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo :

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de Mme [I] au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo,

— a déclaré irrecevables ses demandes formulées à l’encontre de M. [H],

— a dit recevables les demandes de Mmes [Z] et [V] au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

— a ordonné à Mme [H] de laisser passer (piéton ou véhicules) paisiblement les utilisateurs de l'[Adresse 16] qui grève sa propriété cadastrée AD [Cadastre 7], quand il s’agit des propriétaires et résidents des parcelles desservies par l’impasse, leur famille, leurs visiteurs ou les personnes exerçant une mission de service public dont celle de la Poste, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée par un commissaire de justice, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— a rejeté la demande tendant à faire défense à Mme [H] d’élever toute protestation, émettre tout courrier ou réclamation remettant en cause l’usage par les colotis, leurs visiteurs et les services publics concernés de l'[Adresse 16],

— a rejeté la demande de démolition de l’annexe située en pignon Est,

— a ordonné à Mme [H] de démolir le second garage édifié à côté du garage préexistant et longeant l'[Adresse 16], sous astreinte de 100 € par jour dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— a dit que la remise en état impliquait l’enlèvement des réseaux et des fondations de cette construction, l’élimination des gravats en résultant devant être réalisée dans des conditions légales et notamment au regard des dispositions du code de l’environnement,

— s’est réservé le pouvoir de liquider les astreintes prononcées,

— a rejeté la demande de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné Mme [J] [H] à verser à Mmes [Z] et [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la même aux dépens de l’instance dont la totalité des frais d’expertise, les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

22. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que :

1 – s’agissant de la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [I] : elle avait fait assigner Mme [H] devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Saint-Malo suivant acte d’huissier de justice du 13 février 2022 et ses demandes en référé entraient bien dans le cadre du litige soumis au juge du fond de sorte que l’objet de la demande en référé était étroitement lié à celui de l’instance au fond, d’où il résultait qu’il y avait lieu à se déclarer matériellement incompétent pour en connaître,

2 – s’agissant de la recevabilité de l’action dirigée contre M. [U] [H] : Mme [J] [H] était propriétaire en propre du bien immobilier en litige tandis qu’il n’était pas démontré que c’était M. [H] qui avait personnellement retiré la plaque indicative de l'[Adresse 16], d’où il résultait que ce dernier devait être mise hors de cause,

3 – s’agissant du préalable de la conciliation : l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version découlant du décret n° 2022-245 du 25 février 2022, lequel s’applique au trouble anormal de voisinage, n’était pas applicable en présence d’une assignation antérieure à l’entrée en vigueur,

4 – s’agissant de la servitude de passage : elle était établie avec l’évidence requise en référé et les agissements de Mme [H] pour en empêcher l’exercice par les propriétaires riverains (mises en demeure de déplacer leurs accès, leurs boîtes aux lettres, leurs sonnettes, leurs poubelles, empêchement de passer signifié au facteur puis positionnement d’office de nouvelles boites aux lettres) constituaient un trouble manifestement illicite,

5 – s’agissant de la démolition de l’annexe en pignon est : il n’était pas établi, compte tenu notamment de la mention d’une dépendance dans le titre de Mme [H], l’existence d’une violation manifeste du cahier des charges imposant sa démolition, a fortiori en application du principe de proportionnalité entre le droit de propriété et le trouble créé,

6 – s’agissant de la démolition du 2ème garage semi-enterré : la construction d’un second garage donnant sur l’impasse et non en fond de parcelle et d’une superficie supérieure à celle autorisée constituait une violation manifeste du cahier des charges toujours en vigueur et modifiait la configuration des lieux en minéralisant le lotissement ; la démolition n’était pas disproportionnée, la remise en état impliquant l’enlèvement des réseaux et des fondations de cette construction ainsi que l’élimination des gravats conformément aux exigences légales,

7 – s’agissant de l’interdiction d’élever toute protestation, émettre tout courrier ou réclamation remettant en cause l’usage par les colotis, leurs visiteurs et les services publics concernés de l'[Adresse 16], il n’y avait pas lieu d’y faire droit compte tenu de son caractère trop imprécis.

23. Mme [H] a interjeté appel principal par déclaration du 10 avril 2025 sauf :

— du rejet de la demande de démolition de l’annexe en pignon est (5),

— du rejet de la demande tendant à lui faire défense d’élever toute protestation ou émettre tout courrier ou réclamation remettant en cause l’usage par les colotis, leurs visiteurs et les services publics concernés de l'[Adresse 16] (7).

24. Mmes [Z] et [V] ont interjeté appel incident du rejet de la demande de démolition de l’annexe édifiée en pignon est (5).

25. Les points 1 à 6 ont donc été dévolus à la cour d’appel, outre les chefs de jugement concernant la remise en état, l’astreinte et les dépens et frais irrépétibles.

26. L’arrêt de l’exécution provisoire et la radiation pour défaut d’exécution n’ont pas été poursuivis par les parties.

27. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

28. Mme [H] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 septembre 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel,

— y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé du 27 mars 2025 sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de démolition de l’annexe en pignon est et d’interdiction faite à elle d’élever toute protestation, émettre tout courrier ou réclamation remettant en cause l’usage par les colotis, leurs visiteurs et les services publics concernés de l'[Adresse 16],

— statuant à nouveau,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de Mmes [Z] et [V] en présence de contestations sérieuses et en l’absence de troubles manifestement illicites,

— plus précisément,

* sur la demande de passage sous astreinte,

— se déclarer incompétente pour statuer sur de telles demandes à défaut de pouvoir trancher toute demande de nature confessoire,

— juger que Mmes [Z] et [V] ne font pas la démonstration d’un trouble manifestement illicite et/ou de trouble anormal du voisinage,

— les débouter de leurs demandes,

* sur la demande de démolition du second garage sous astreinte,

— à titre principal,

— juger que les règles constructives invoquées sont des règles d’urbanisme définies et imposées par l’autorité préfectorale suivant arrêtés des 12 novembre 1959 et 9 mai 1960,

— juger que la valeur contractuelle attachée au cahier des charges n’est pas démontrée et se heurte en tout état de cause à une contestation sérieuse,

— juger que la démolition ne peut être ordonnée à défaut d’opposabilité du cahier des charges et de tout trouble manifestement illicite et de tout trouble anormal de voisinage,

— se déclarer incompétente pour statuer sur de telles demandes en présence d’une contestation sérieuse,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire,

— juger que les règles constructives et d’urbanisme invoquées sont frappées de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, de sorte que toute demandes fondées sur le non-respect desdites règles sont non fondées et se heurtent en tout état de cause à une contestation sérieuse,

— se déclarer incompétente pour statuer sur de telles demandes en présence d’une contestation sérieuse,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— à titre très subsidiaire,

— juger que les règles constructives et d’urbanisme invoquées sont des servitudes s’éteignant par le non-usage pendant trente ans,

— juger que les colotis ont tous exercé des actes contraires aux servitudes il y a plus de trente ans de sorte que les servitudes sont prescrites, de sorte que toute demande de démolition sous astreinte se heurte à une contestation sérieuse,

— se déclarer incompétente pour statuer sur de telles demandes en présence d’une contestation sérieuse,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire

— juger les démolitions et remises en état comme portant atteinte au droit de proportionnalité et débouter en conséquence Mmes [Z] et [V] de leurs demandes sur ce point,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes à défaut de démonstration d’un trouble manifestement illicite,

— sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes proportions les condamnations allouées à Mmes [Z] et [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— répartir les frais d’expertise compris dans les dépens à parts égales entre les parties par application de l’article 696 du code de procédure civile,

— en toute hypothèse,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum aux dépens dont distraction au profit de maître Lhermitte en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— sur l’appel incident de Mmes [Z] et [V],

— confirmer l’ordonnance du chef du rejet de la demande de démolition de l’annexe située sur le pignon est,

— débouter Mmes [Z] et [V] de leurs demandes,

— les condamner in solidum aux dépens dont distraction au profit de maître Lhermitte en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— à titre reconventionnel,

— vu les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil,

— condamner Mmes [Z] et [V] in solidum à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

29. Mmes [Z] et [V] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 septembre 2025 (à 7 h 50) aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 27 mars 2025 sauf en ce qu’elle a rejeté leur demande de démolition de l’annexe édifiée par Mme [H] en pignon est,

— en conséquence, statuant de nouveau,

— condamner Mme [H] à la démolition de la construction édifiée sur sa propriété cadastrée AD [Cadastre 7] sise à [Adresse 16], lot n°4 du lotissement du [Adresse 20], consistant en une annexe située en pignon Est de son habitation en limite de la propriété voisine cadastrée AD n [Cadastre 6],

— ordonner que la remise en état consiste aussi à enlever les réseaux et les fondations de cette construction et que l’élimination des gravats en résultant aura lieu conformément au code de l’environnement (élimination dans les installations de stockage de déchets inertes de la rubrique n°2760-3 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement),

— assortir la remise en état d’une astreinte de 500 € par infraction et par jour qui courra passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que le juge des référés de première instance se réservera le pouvoir de liquider les astreintes,

— dans tous les cas, y ajoutant,

— condamner Mme [H] à leur payer chacune la somme de 5.000 € pour appel abusif,

— la condamner à leur verser la somme globale de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens comprenant les frais de signification de la décision à intervenir qui seront recouvrés par la SELARL Cressard Dutto Le Goff conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

30. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

31. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

32. Par ailleurs, bien qu’ayant interjeté appel de la recevabilité de l’action au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile, aucune prétention n’est formée au dispositif des conclusions de Mme [H] quant à l’irrecevabilité de l’action par application de cet article de sorte que la cour d’appel n’est pas saisie de ce chef de jugement et n’a pas à statuer sur ce point.

33. Enfin, aucune demande n’est non plus formée au dispositif des conclusions des intimées quant à la démolition d’une portion du mur qui empièterait sur le droit de passage et en réduirait sa largeur de sorte que là encore, la cour d’appel n’est pas saisie de cette prétention et n’a pas à statuer sur ce point.

1) Sur le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent

34. L’article 835 du code de procédure civile dispose que "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

35. Le trouble manifestement illicite est défini comme visant toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Cette notion correspond en réalité à la voie de fait, fréquemment invoquée pour justifier l’intervention du juge des référés.

36. Il est constant que dès lors qu’elle porte sur l’applicabilité même de la norme, la contestation sérieuse neutralise le trouble manifestement illicite. Autrement dit, l’évidence requise en référé ne peut exister que si l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude. En présence du moindre doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir de violation manifeste et le trouble manifestement illicite ne saurait être retenu (Com. 13 nov. 2025, n° 23-22.932).

37. Ce n’est que si la contestation sérieuse porte sur des éléments accessoires (montant, modalités, interprétation secondaire) qu’elle n’empêche pas de constater un trouble manifestement illicite (Civ. 3e, 11 mars 2021, 20-14.176).

38. S’agissant d’une servitude de passage, le stationnement de véhicules sur l’assiette même de manière intermittente mais faisant obstacle à la circulation tout en diminuant l’usage pour le propriétaire du fonds dominant constitue un trouble manifestement illicite (Civ. 3e, 11 mai 2022, n° 21-14510, Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 18-10738).

39. Enfin, pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (Civ. 2e, 4 juin 2009, n° 08-17.174).

1.1) Sur l’atteinte à la servitude de passage

40. Mme [H] soutient :

— que lorsqu’elle a fait l’acquisition de son bien, la servitude était présentée comme un passage limité pour les voisins afin que ces derniers puissent accéder plus facilement à leurs jardins et dépendances,

— que l’adresse de ceux-ci est située [Adresse 19] et la voie n’est pas une impasse mais une voie privée,

— qu’elle ignorait que les riverains n’avaient pas fait raccorder leurs propriétés à la voie publique,

— que comprenant que les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance de son bien étaient très différentes de celles imaginées lors de l’acquisition de son bien, elle a réfléchi à plusieurs moyens pour permettre aux autres colotis un accès optimal à leurs propriétés,

— que les travaux entrepris et constructions réalisées ont tous été autorisées par la mairie,

— que le mur n’empiète pas sur l’assiette de servitude de passage,

— que si elle devait installer un portail et un digicode pour se clore, elle remettrait évidemment un boitier d’accès aux riverains,

— que le juge du fond est seul compétent pour statuer sur la reconnaissance d’une servitude, le juge des référés ayant dépassé les limites de sa compétence,

— que les intimées ne font pas la démonstration d’un trouble manifestement illicite et/ou de trouble anormal du voisinage, les incidents ayant été tout à fait épisodiques et sans conséquence pour les colotis.

41. Mmes [Z] et [V] soutiennent :

— qu’en raison de l’état d’enclavement de leurs parcelles, celles-ci sont desservies depuis plus de 50 ans par l'[Adresse 16] comme il est prévu au cahier des charges du lotissement publié depuis 1961 et annexé au titre de propriété de l’appelante,

— que leur action ne porte pas sur l’existence ou l’assiette de la servitude mais sur son usage de sorte que le juge des référés est compétent pour connaître du trouble manifestement illicite causé à cet usage,

— que Mme [H] s’oppose de façon constante au principe du passage alors qu’il n’existe aucune autre alternative pour desservir leurs propriétés,

— que ses agissements pour tenter de mettre fin à ce passage sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

Réponse de la cour

42. En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que le juge des référés a jugé que :

— le cahier des charges du lotissement mentionne bien la servitude de passage,

— le titre de propriété de Mme [H] comporte bien ce rappel de servitude,

— il résulte du rapport d’expertise que les parcelles AD [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont accessibles uniquement depuis l'[Adresse 16], la configuration des lieux empêchant tout autre accès depuis l'[Adresse 11] en raison de l’altimétrie du lotissement formant un flanc de falaise rocheuse abrupte donnant sur l'[Adresse 11].

43. Le juge des référés a ainsi pu constater avec l’évidence requise en référé l’existence de cette servitude de passage à laquelle le fonds AD [Cadastre 7] appartenant Mme [H] est incontestablement assujetti. Sa compétence est pleinement justifiée.

44. C’est de manière tout aussi pertinente que le juge des référés a retenu que constituaient un trouble manifestement illicite les faits imputés à Mme [H] ayant consisté à :

— mettre en demeure ses riverains par signification d’huissier de justice du 17 novembre 2021 d’avoir à poser leur boite aux lettres, poubelles et sonnettes au niveau de l'[Adresse 11] et d’effectuer les travaux nécessaires à la viabilisation de cet accès principal à leur habitation depuis ladite [Adresse 19], avec délai d’expiration au 28 novembre 2021 de la sommation,

— mettre à nouveau en demeure ses riverains par LRAR du 7 janvier 2022 d’avoir à effectuer d’accès par la [Adresse 19] avec mention de ce qu’elle avait, en contradiction des termes de son titre, le « droit d’ores et déjà de vous interdire l’accès à vos maisons »,

— saisir les services postaux avec menace de plainte pour violation de domicile en demandant à ceux-ci de ne plus desservir les boîtes aux lettres de Mmes [Z] et [V] à l’entrée de leurs propriétés respectives et de ne plus emprunter l’impasse, ce qui a conduit à une suspension de la distribution du courrier pendant 14 mois de novembre 2021 à janvier 2023 avant le rétablissement à la suite des protestations des intimées par lettre d’avocat,

— faire installer d’autorité de nouvelles boites aux lettres pour les riverains en bas de l'[Adresse 16] au droit de la [Adresse 19],

— faire enlever à deux reprises le 6 septembre 2021 et le 19 janvier 2024 la plaque de rue signalant l’entrée de l'[Adresse 16] depuis la [Adresse 19], et ayant rendu impossible l’orientation vers les propriétés [Z], [V] et [I] ; une main courante a été déposée au commissariat de police par Mme [Z] ; la plaque de signalisation n’a pu être reposée qu’en juillet 2025, après l’ordonnance de référé.

45. Il sera ajouté que par courrier du 14 janvier 2022, Mme [H] a réitéré sa volonté de supprimer le droit de passage des riverains en invitant ceux-ci à une réunion devant se tenir à sa demande à l’hôtel [12] à [Localité 15] pour évoquer l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 7], l’usage du droit de passage, l’apposition de la plaque de rue, le positionnement des boites aux lettres et l’accès des riverains à leur propriété par la [Adresse 19].

46. Il était précisé en nota bene en gras en bas de page que "Les avocats et/ou l’ADICEE (association [Localité 15] côte d’Émeraude environnement) ne sont pas invités à cette réunion participative citoyenne qui n’est pas judiciaire. Monsieur le Maire et/ou les élus sont invités."

47. Par ailleurs, ainsi que les clichés photographiques versés aux débats le démontrent, des camions de chantier ayant à intervenir pour les travaux chez Mme [H] se sont régulièrement stationnés sur l’assiette de la servitude de passage empêchant à cette occasion toute entrée ou toute sortie des riverains propriétaires des fonds dominants.

Stationnements de camions de chantier

48. De même, en janvier 2022, M. et Mme [H] ont stationné leur véhicule sur l’assiette empêchant le passage de la fille de Mme [Z]. Appelée sur place, la police municipale a pu convaincre Mme [H] de déplacer son véhicule.

49. Il s’évince de ces constatations que par ses agissements répétés et méthodiques, Mme [H] exerce, depuis son acquisition, délibérément une pression constante sur les propriétaires du lotissement du [Adresse 20] dans le but d’obtenir par tous les moyens possibles la suppression totale de la servitude de passage dont son fonds est pourtant débiteur de manière incontestable depuis plus de 60 ans, ce qu’elle ne pouvait ignorer au moment de l’acquisition, contrairement à ce qu’elle soutient, tant en raison des mentions expresses portées en ce sens dans son titre de propriété que de la configuration des lieux '

qu’elle n’a pas manqué de visiter ' matérialisant non seulement ce passage par une voie bitumée depuis la voie publique jusqu’à chacune des propriétés riveraines, outre la plaque de signalisation posée à l’entrée de l’impasse, mais démontrant encore l’impossibilité absolue d’une desserte à flanc de falaise sur la [Adresse 19].

50. A cet égard, l’expert judiciaire a relevé que la proposition émise par Mme [H] d’installer un élévateur le long de la falaise pour une desserte piétonne ne recevait pas la validation des services de l’Etat puisque débouchant sur une route départementale en virage tandis qu’elle ne répondait pas au besoin de la desserte en véhicule.

51. L’expert judiciaire a clairement conclu qu’il n’y avait « pas de remède à apporter autre que le maintien de l’usage de la servitude de passage »[Adresse 16]« sans entrave de quelque nature que ce soit. »

52. Et la mairie de [Localité 15] a refusé le 31 août 2023 de délivrer à Mme [Z] un certificat d’urbanisme opérationnel pour une sortie à partir de chez elle en direction de l'[Adresse 11] pour de nombreux motifs tirés tant de la qualité architecturale du secteur que de la dangerosité des lieux.

53. La volonté de Mme [H] de supprimer totalement le passage s’est encore traduite par la signature le 2 juillet 2021 d’une promesse de vente portant sur la parcelle AD [Cadastre 4] que Mme [H], après recherches généalogiques des propriétaires domiciliés en Belgique, s’est proposée d’acquérir pour y déplacer l’assiette de servitude de passage. La vente ayant toutefois été passée avec la propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 3] bénéficiaire d’un droit de passage sur ladite parcelle AD [Cadastre 4], la nullité de cette vente est désormais poursuivie au fond par Mme [H], suivant assignation délivrée le 21 septembre 2022, et l’affaire est actuellement pendante devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Saint-Malo.

54. Sous le bénéfice de ces observations, l’ordonnance de référé qui a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite dans le fait d’entraver l’usage paisible de la servitude de passage et a condamné Mme [H] à laisser passer paisiblement les propriétaires des parcelles desservies et toutes personnes de leur chef sera confirmée sur ce point.

55. Compte tenu de ce que ces agissements sont en raison de leur nature susceptibles de se reproduire à tout moment, il convient de confirmer le prononcé à l’encontre de Mme [H] d’une astreinte d’un montant de 1.000 € par infraction constatée par un commissaire de justice.

56. L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande tendant à faire défense à Mme [H] d’élever toute protestation, émettre tout courrier ou réclamation remettant en cause l’usage par les colotis, leurs visiteurs et les services publics concernés de l'[Adresse 16], une telle interdiction étant trop imprécise.

1.2) Sur les démolitions des constructions

57. S’il y a une contestation sérieuse, il faut rechercher s’il y a lieu de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite.

58. Il est de jurisprudence établie que lorsqu’elle n’est pas sujette à interprétation, la violation du plan local d’urbanisme en tant qu’infraction aux règles d’urbanisme constitue un trouble manifestement illicite. La tentative de régularisation postérieure à la réalisation des travaux ne fait pas obstacle à la caractérisation du trouble manifestement illicite tant que la situation demeure irrégulière.

59. Enfin, la proportionnalité des mesures sollicitées doit être appréciée au regard des droits fondamentaux de la personne concernée, notamment le respect de la vie privée et familiale.

1.2.1) De l’extension annexe

60. C’est par des motifs pertinents que le juge des référés a considéré que si l’extension réalisée en pignon est ne correspondait pas à l’ancienne construction tant par ses dimensions que par sa nature, il n’en restait pas moins qu’une dépendance était mentionnée dans l’acte de vente de Mme [H] et qu’au stade du référé, il n’était pas établi l’existence d’une violation manifeste du cahier des charges imposant sa démolition, a fortiori en vertu du contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété et le trouble créé.

61. Mme [I] a du reste fait citer Mme [H] devant la juridiction du fond suivant assignation du 13 février 2022 pour obtenir la démolition de l’extension construite en limite de sa propriété.

62. L’ordonnance de référé, qui a rejeté la demande de démolition de l’extension édifiée en pignon est, sera confirmée sur ce point.

1.2.2) Du second garage

63. Mme [H] soutient :

— que les prescriptions d’urbanisme initiales n’ont jamais été strictement respectées par les propriétaires puisqu’aucun bâti du [Adresse 20] n’a été construit en conformité du plan de lotissement ni du cahier des charges (implantation, distances, architecture, pentes de toit, etc.),

— que les autorisations d’urbanisme obtenues par elles sont légales et n’ont pas été contestées devant les juridictions administratives et que les travaux réalisés parfaitement licites,

— que le premier juge s’est fondé sur l’article IX du cahier des charges dans sa version initiale (proposée par le lotisseur) qui a cependant été remplacée par le préfet par son arrêté du 12 novembre 1959,

— subsidiairement, que les règles constructives et d’urbanisme qui lui opposées sont frappées de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, de sorte que toute demandes fondées sur le non-respect desdites règles sont non fondées et se heurtent à une contestation sérieuse,

— très subsidiairement, qu’elles sont des servitudes qui se sont éteintes par le non-usage pendant trente ans,

— enfin, qu’il s’agit d’un local couvert non clos, enterré sous une terrasse, conforme au PLU, destiné, par adaptation rationnelle de l’existant qui était un escalier en pierre, à accueillir un véhicule électrique pour sa recharge et à l’entreposage de cycles et de matériel de jardin qui avait été autorisée par la mairie de [Localité 15] avec avis favorable de l’architecte des bâtiments de France et sans contestation des colotis voisins.

64. Mmes [Z] et [V] soutiennent :

— que la Cour de cassation a toujours refusé d’appliquer la caducité décennale aux cahiers des charges, approuvés ou non, et quelle que soit la nature des dispositions en cause,

— la nature contractuelle du cahier des a été consacrée par la Cour de cassation et le législateur, avec une extension du caractère contractuel des documents régissant les lotissements aux documents innomés ou appelés « règlement » dès lors que cela ressortait de la volonté non équivoque des colotis,

— le cahier des charges du lotissement du [Adresse 20] a une origine 100 % contractuelle, régissant à partir de 1953 les rapports entre le lotisseur M. [A] et les acquéreurs des lots puis entre colotis comme prévu explicitement, le préfet étant intervenu en plus pour modifier des règles d’implantation des constructions à bâtir,

— lors de son acquisition en 2020, Mme [H] n’ignorait rien de l’existence du lotissement, de son cahier des charges et de son opposabilité à tous les colotis,

— la violation des stipulations d’un cahier des charges est sanctionnable même en l’absence de préjudice,

— s’il est vrai que l’article IX a été modifié en 1959 pour positionner les dépendances non plus en « fond de parcelle » mais « dans le corps de l’habitation principale », le second garage est nettement détaché du corps de la construction principale puisque si le garage d’origine a été édifié sous le premier niveau de la construction principale, le second en est séparé en violation du cahier des charges,

— les travaux engagés par Mme [H] surdensifient son lot et empêchent durablement sa végétalisation, outre qu’ils minéralisent et artificialisent le lotissement, ce qui crée un préjudice d’agrément aux autres colotis, et qu’ils augmentent le risque de mouvement de terrain ou de ruissellement et ravinage.

Réponse de la cour

65. L’article IX dernier alinéa du cahier des charges prévoyait que « Les bâtiments annexes devront être édifiés dans le fond des parcelles (souligné par la cour) ('). »

66. Il a été remplacé le 12 novembre 1959 par un nouvel article 9 qui prévoit notamment que "Sur chaque lot, il ne sera édifié qu’une seule construction principale dont la superficie au sol ne pourra pas dépasser 120 m² ; en outre, aucun des lots du présent lotissement ne pourra faire l’objet d’une subdivision quelconque. L’aménagement de dépendances telle que garages, buanderies, ateliers, etc’ne sera autorisé que dans le corps de l’habitation principale (souligné par la cour). Aucune dérogation à cette règle ne sera accordée.

En dehors des emplacements réservés pour les constructions, l’ensemble des parcelles sera grevé d’une servitude non aedificandi."

67. Ainsi, en lieu et place d’une obligation de construire des annexes en fond de parcelle, le cahier des charges modifié a imposé pour les « dépendances » tels les « garages » qu’elles soient construites « dans le corps de la construction principale ».

68. Au cas particulier, la construction litigieuse a été édifiée à côté du garage existant à l’apparence identique de celui-ci, hormis la porte qui n’a pas été installée.

69. Quoiqu’en dise Mme [H], qui s’emploie à évoquer un « local couvert non clos » pour écarter l’application du cahier des charges, ce local, qui certes n’est pas clos en l’état puisque les travaux ont été interrompus, a néanmoins vocation à être nécessairement fermé à terme puisqu’il est évident que si les époux [H] envisagent d’y stocker non seulement un véhicule mais également des cycles et du matériel de jardin, comme ils l’indiquent dans leurs écritures, ces équipements, lorsqu’ils seront effectivement entreposés dans ce local, ne sauraient être laissés jour et nuit à la vue de tout un chacun depuis la voie publique à toute proximité, ne serait-ce que pour des raisons basiques de risque de vol et de couverture assurantielle.

70. Cette construction s’analyse avec l’évidence requise en référé comme étant un second garage ayant bien vocation à abriter de manière fermée un second véhicule outre divers équipements.

71. La contestation de sa régularité appelle néanmoins de définir préalablement les règles urbanistiques applicables que ce soit au travers du cahier des charges du lotissement et/ou au regard des dispositions du code de l’urbanisme. Et en cas d’application du cahier des charges, l’appréciation de la régularité de ces travaux implique d’interpréter la notion de « construction dans le corps de l’habitation principale », ce qui relève de l’office du juge du fond.

72. Il s’évince de ces observations que la contestation sérieuse porte sur l’applicabilité même de la norme. Comme telle, elle neutralise le trouble manifestement illicite et fait obstacle à une décision de démolition de la construction litigieuse.

73. Il n’est pas, par ailleurs, justifié d’un dommage imminent qu’il conviendrait de prévenir, le dommage d’agrément lié à la minéralisation du lotissement ne pouvant en tenir lieu, ni le risque de mouvements de terrain ou de ruissellement et/ou ravinage dont il n’est pas établi l’existence d’un simple commencement.

74. Enfin, le contrôle de proportionnalité s’oppose à ordonner par une décision provisoire la démolition de ce second garage et de ses réseaux et fondations, étant à nouveau rappelé que le juge du fond est par ailleurs saisi, notamment à l’initiative de Mme [I], riveraine immédiate, d’une demande de démolition de ce garage n° 2.

75. Au bénéfice de ces observations, l’ordonnance qui a ordonné la démolition de ce second garage et de ses réseaux et fondations sera infirmée sur ce point.

3) Sur les demandes au titre du caractère abusif de la procédure

76. Bien qu’exercé dans un contexte de tension importante créé par la volonté de Mme [H] de supprimer la servitude de passage, l’appel de celle-ci, qui conduit à l’infirmation du chef de démolition du second garage, n’est pas abusif, ni du reste l’appel incident de Mmes [Z] et [V] du chef du rejet de leur demande de démolition de l’extension en pignon est.

77. Les demandes de dommages et intérêts formées par les parties seront rejetées.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

78. Succombant en sa demande relative à la servitude de passage dont son fonds est débiteur et qui, en raison des agissements ci-dessus retenus, a été la cause inaugurale du contentieux initié par ses voisins de lotissement, Mme [H] supportera les dépens d’appel qui comprendront les frais de signification du présent arrêt et seront recouvrés par la SELARL Cressard Dutto Le Goff conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

79. Pour les mêmes motifs, l’ordonnance sera confirmée s’agissant des dépens de première instance, des frais d’expertise et des frais de signification et d’exécution de l’ordonnance de référé.

80. En revanche, compte tenu de l’infirmation partielle ci-dessus prononcée s’agissant de la démolition provisoire du second garage, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

81. L’ordonnance sera en conséquence confirmée s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de Mme [H] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 27 mars 2025 sauf en ce qu’elle a :

* ordonné à Mme [H] de démolir le second garage édifié à côté du garage préexistant et longeant l'[Adresse 16], sous astreinte de 100 € par jour dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

* dit que la remise en état implique l’enlèvement des réseaux et des fondations de cette construction, l’élimination des gravats en résultant devant être réalisée dans des conditions légales et notamment au regard des dispositions du code de l’environnement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette les demandes de démolition du second garage et de remise en l’état antérieur,

Rejette les demandes formées à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et pour procédure abusive,

Condamne Mme [J] [H] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE