Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02734 – N° Portalis DBVK-V-B7D-ODXU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/04705

APPELANTE :

SA QBE EUROPE venant aux droits de QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, société anonyme d’un état membre de la CE, dont le siège social est [Adresse 7] (Royaume Uni) prise en son établissement en France inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 842 689 556 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié audit siège ès qualités

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Francette BENE de la SCP BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [H] [N]

né le 25 Mai 1967 à [Localité 12] – ALLEMAGNE

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Michel THEVENIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SCI LE MAS BLANC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS MON SYNDIC, dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au RCS de MONTPELLIER n° 794 609 602, représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et non plaidant

ordonnance du 27 janvier 2022 – irrecevabilité des conclusions déposées le 6 janvier 2022

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CORUM IMMOBILIER, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 480 090 513, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sophie COUSIN substituant M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SARL SHEM prise en la personne de Maître [L] Mandataire Judiciaire de la SARL SHEM 34 sis [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

assigné par acte remis à étude le 27 mai 2019

jugement en date du 27 novembre 2017 ayant clôturé la procédure de liquidation – non valablement mise en cause

Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

lors de la mise à disposition : M^me Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Depuis 2008, la SCI Le Mas Blanc est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 11], qui est adossé à un immeuble situé [Adresse 1] également en copropriété.

M. [H] [N], qui est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété du [Adresse 1] dont un situé au rez de chaussée, a entrepris en 2014 des travaux dans les locaux dont il est propriétaire, dont une partie a été réalisée par la société Shem 34, assurée auprès de la société QBE Insurance Europe Limited.

La SCI le Mas Blanc, estimant que ces travaux avaient aggravé des fissures anciennes présentes dans les lieux lors de leur acquisition, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir ordonné une expertise. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé à l’ordonnance de référé, a assigné par acte du 28 octobre 2014, M. [N] qui a lui-même appelé en la cause le 28 avril 2015, la société Shem 34 et son assureur la SA QBE.

Par décision du 20 novembre 2014,le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [V], expert judiciaire qui s’est adjoint l’aide d’un sapiteur, le cabinet Ingénierie. L’expert a déposé son rapport le 26 septembre 2017.

Selon arrêt du 9 mai 2019, en confirmation d’une ordonnance de référé rendue le 17 mai 2018, la présente cour d’appel a condamné la société QBE Insurance Europe Limited et M. [H] [N] a entreprendre les travaux préconisés par l’expert dans son rapport, c’est à dire la remise en état du plancher, la rigidification des encadrements de fenêtres ou la mise en place des éléments permettant aux efforts de la façade de s’affranchir des fenêtres et les a condamnés solidairement à payer à la SCI Le Mas Blanc la somme provisionnelle de 12 000euros au titre des pertes locatives, a renvoyé la SCI le Mas Blanc à mieux se pourvoir pour le surplus de ses demandes au titre des pertes locatives, et les a condamnés à lui verser la somme de 1 700euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de pose de tirants supplémentaires.

La cour d’appel a validé les conclusions de l’expert judiciaire en imputant la responsabilité de l’aggravation de fissures aux travaux d’ouverture des fenêtres en notant que contrairement à ce que soutenaient les intimés, elles n’étaient nullement contredites par les conclusions du sapiteur, qu’en revanche, le défaut d’entretien des parties communes, voir le vice les affectant, n’est nullement démontré.

Les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés. Au cours de l’exécution de ces travaux, la SCI Le Mas Blanc a fait poser deux tirants supplémentaires non prévus par l’expert judiciaire, au vu d’une attestation de l’entreprise chargée des dits travaux, la société Sogebala, lui affirmant que les travaux préconisés par l’expert étaient incomplets et insuffisants et d’une attestation du bureau d’études BM Ingénierie du 25 juillet 2018, pour un coût de 10 691euros

Autorisée par ordonnance du 10 septembre 2018, la SCI Le Mas Blanc a fait assigner à jour fixe pour l’audience du 21 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires (SDC) du 1rue Philippy à Montpellier, le SDC du [Adresse 11], M. [H] [N], la Société SHEM 34 prise en la personne de Maître [L] son liquidateur judiciaire, la société QBE Insurance Europe Limited son assureur, afin de les voir condamnés sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil en raison d’un trouble anormal du voisinage et l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de voir désigner un consultant pour réunir les éléments permettant de caractériser les préjudices subis et les voir condamnés à lui verser la somme de 6 000euros au titre dommages et intérêts selon ses dernières conclusions et 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées devant la juridiction de premier degré, la SCI a demandé que l’expert ou le consultant désigné donne son avis sur la nécessité de mettre en place deux tirants supplémentaires et tous autres travaux nécessaires.

Par jugement qualifié de contradictoire (sic) rendu le 25 mars 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une consultation confiée à M. [V] afin de le voir indiquer s’il convenait de poser deux ou quatre tirants sur la façade de l’immeuble situé [Adresse 11], notamment sur la partie gauche en regardant la façade et s’il y avait urgence à les poser et dire si la pose de deux nouveaux tirants tendait à la réparation du défaut structurel d’origine consistant en un défaut de liaison entre le plancher et la façade et a condamné M. [N] et la société QBE Insurance Europe Limited à payer la SCI Le Mas Blanc la somme de 5 000euros à titre de dommages et intérêts et 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a débouté pour le surplus, puis a prononcé un sursis à statuer dans l’attende du rapport de consultation sur les demandes à l’encontre des deux copropriétés.

La juridiction a retenu que le rapport de l’expert, qui préconisait la pose de tirants, ne permettait nullement de déterminer le nombre exact de tirants à poser, qu’il convenait de recourir à une consultation pour définir précisément les travaux nécessaires et utiles.

La juridiction a également confié au consultant la tâche de caractériser le préjudice éventuellement subi par la SCI Le Mas Blanc en termes de loyer.

Enfin, la juridiction a octroyé la somme de 5 000euros à la SCI Le Mas Blanc au titre des dommages et intérêts et l’a débouté pour le surplus.

Par déclaration en date du 18 avril 2019, la SA QBE Europe, venant aux droits de la société QBE Insurance Europe Limited, a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 27 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées le 6 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS Mon Syndic.

Par conclusions déposées le 30 mai 2022,la société QBE Europe SA, venant aux droits de la société QBE Insurance Limited, demande à la cour de :

Réformer le jugement du 25 mars 2019 en ce qu’il a condamné la société QBE à payer à la SCI Le Mas Blanc la somme de 5 000euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger que la responsabilité de la société Shem 34 n’est pas démontrée,

Juger que les désordres sont la conséquence d’une défaillance des parties communes de l’immeuble [Adresse 11] sous la responsabilité de son syndicat des copropriétaires tenu à l’entretien des parties communes,

Débouter la SCI Le Mas Blanc et tout contestant de toute demande formée à l’encontre de la société QBE,

Juger que le jugement dont appel est affecté d’une erreur matérielle, la condamnation mise à la charge de M. [N] et la société QBE étant de 1 000euros dans les motifs de la décision et de 5 000euros dans le dispositif,

Rectifier l’erreur comme suit :

'Condamne M. [N] et la société QBE à payer à la SCI Le Mas Blanc qui sera débouté du surplus au paiement d’une somme de 1 000euros à titre de dommages et intérêts'

Faire application des franchises prévues au contrat d’assurance qui sont opposables aux tiers pour les garanties facultatives,

Condamner la SCI Le Mas Blanc et tout succombant à lui payer la somme de 1 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle ne remet nullement en cause la mesure d’expertise ordonnée mais s’oppose à sa condamnation à des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans aucune motivation, que M. [V] a déposé son rapport sur la consultation le 26 novembre 2019 et l’affaire est pendante devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à ce titre.

Elle soutient que les désordres dénoncés par la SCI Le Mas Blanc résultent de fissures anciennes, M. [V] rappelant la fragilité structurelle d’origine du plancher, qu’il n’existe aucun lien entre les menus travaux opérés par la société Shem 34 et la réactivation des dites fissures, que M. [N] a entrepris seul des travaux de décaissement qui ont pu générer des phénomènes de vibration, que le devis des travaux de la société Shem 34 pour un montant de 3 000euros ne fait nullement état de l’usage d’outils lourds de nature à générer de telles vibrations, s’agissant de la réouverture d’une porte et de fenêtres préexistantes et bénéficiant des trumeaux et des descentes de charge, que l’expert a reconnu que les travaux de la société Shem 34 ont été entrepris à l’aide d’une simple disqueuse, que la responsabilité de son assurée ne peut être engagée.

Elle soutient que la société Shem 34 n’avait nullement l’obligation de procéder à un diagnostic de l’immeuble voisin, que les fissures préexistaient à son intervention, qu’elles n’étaient nullement stabilisées puisque la jauge posée en 2015 fait apparaître, 3 ans après les travaux, une évolution constante, que les désordres proviennent de la faiblesse structurelle de l’immeuble voisin et notamment de l’absence de liaison entre la façade et le plancher du 1er étage ainsi que l’a retenu l’expert et donc d’un défaut de construction de l’immeuble du [Adresse 11].

Elle fait valoir de surcroît, que les fissures existaient avant l’acquisition du lot en 2008 par la SCI le Mas Blanc, que dès 2011, elles ont été réactivées, soit antérieurement à l’intervention de la société Shem 34, que l’expert a reconnu le défaut structurel mais impute la responsabilité des désordres aux interventions de la société Shem 34, ne tirant pas des conclusions du sapiteur les conséquences qui s’imposent, que le défaut structurel ne pouvait être ignoré du syndicat des copropriétaires, les fissures présentes ayant été grossièrement colmatées, sans traiter la cause alors que le sapiteur retient que la façade s’est progressivement éloignée de sa position d’origine et donc du plancher, que le sapiteur ne retient aucune autre cause, que l’adjectif 'progressif’ permet d’écarter tout rôle causal aux travaux de la société Shem 34, que les travaux préconisés par l’expert consistent uniquement à traiter cette absence de liaison entre la façade et le plancher démontrant qu’il s’agit bien de traiter une carence structurelle de l’immeuble, que les deux tirants supplémentaires répondent à une volonté de traiter la même problématique.

Enfin sur le préjudice, elle soutient que le jugement ne fait référence à aucun élément objectif, qu’une instance est pendante en première instance sur cette difficulté, que la licité des clauses de franchise est admise dans le contrat d’assurance facultative.

Par conclusions déposées le 12 janvier 2022, M. [H] [N] demande à la cour de :

Vu l’appel de la société QBE EUROPE SA, venant aux droits de la société QBE INSURANCEEUROPE LIMITED, en date du 18 avril 2019.

Accueillant l’appel incident de Monsieur [H] [N].

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en date du 25 mars 2019 en ce que le premier juge 'a condamné Monsieur [H] [N] solidairement avec la compagnie d’assurance QBE à payer à la SCI LE MAS BLANC une somme de 5 000.00€ à titre de dommages et intérêt outre une somme de 1 500.00€au titre de l’article 700 ainsi qu’à supporter les dépens'

Débouter la SCI MAS BLANC de son action au titre de la responsabilité de Monsieur [H][N] faute de démontrer un lien de causalité entre les travaux réalisés par ce dernier et les désordres affectant le local appartenant à la SCI demanderesse.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 11] en réparationdes désordres subis par la SCI Le Mas Blanc, dus au défaut d’entretien de l’immeuble [Adresse 11] géré par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL CORUM IMMOBILIER

Débouter la SCI le Mas Blanc de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [H] [N].

En tout état de cause débouter la SCI MAS BLANC de ses demandes au titre des pertes locatives.

Condamner la SCI MAS BLANC à indemniser Monsieur [H] [N] pour avoir illégitimement bloqué les travaux par l’allocation d’une indemnité de 500 € à compter du 21 mars 2014 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir 'sic'

Condamner la SCI le Mas Blanc à verser à Monsieur [H] [N] la somme de7 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais d’expertise amiable nécessité pour la recherche de la vérité et le coût et du procès-verbal de constat de Maître [Z].

Il expose que contrairement aux conclusions du sapiteur, l’expert a attribué l’origine des désordres aux travaux effectués par M. [N] et a retenu un partage de responsabilité avec l’entreprise chargée des dits travaux, que Monsieur [H] [N] produit des attestations aux termes desquelles il est établi que l’ensemble des travaux entrepris en 2008, a été réalisé à l’aide de pioches, pelles et marteaux, sans qu’à aucun moment il n’ait été fait appel à de lourds engins, que l’expert judiciaire a trompé la religion du juge sur les affirmations relatives aux décaissements réalisés dans le local de Monsieur [N], que l’expert judiciaire a sans aucun appui scientifique, ni constatation objective, affirmé que l’aggravation des fissures constatée en 2011était provoquée par les travaux de 2014 en application de la théorie de la résonance, que M. [N] a fait réaliser une étude vibratoire qui a conclu que la structure du bâtiment du [Adresse 11] n’a pas pu être endommagée sous l’effet des vibrations, du fait de la faiblesse du niveau vibratoire mesuré, que cette analyse technique démontre l’inanité des conclusions de l’expert [V], que la seule cause de l’aggravation des fissures constatées en 2011 est liée à l’absence de liaison du plancher du premier étage de l’immeuble du [Adresse 11] comme l’a déterminé BM Ingénierie, sapiteur structure de l’expert [V].

Il fait valoir que le bureau d’ingénierie intervenu en qualité de sapiteur a exclu tout lien de causalité à l’origine des fissures constatées au sein de la SCI Le Mas Blanc, le sapiteur dont la mission vise expressément les travaux réalisés 1, rue Philippy, n’a retenu aucun lien de causalité entre les travaux et les désordres rattachés exclusivement à l’absence de liaison du plancher avec

la façade.

Il sollicite la réformation du jugement entrepris, aucune condamnation ne pouvant être prononcée à son encontre, faute de démontrer le lien de causalité existant entre les travaux qu’il a réalisés et fait réaliser par la société SHEM 34 et les désordres évoqués par la SCI le MAS BLANC, qu’en revanche, la Cour constatera le défaut d’entretien de l’immeuble géré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] en raison de la défaillance structurelle d’origine qui n’a fait l’objet d’aucun confortement, qu’il convient donc que seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] soit tenu pour responsable vis-à-vis de la SCI LE MAS BLANC dont le préjudice est allégué mais non établi, que la location du bien en cause n’était nullement impossible, que le préjudice sollicité n’est nullement démontré alors que le bien est occupé depuis septembre 2015.

Il fait valoir qu’en raison de son impossibilité d’occuper son local qui devait être utilisé pour son activité de luthier, il est en droit de solliciter une indemnité de 500 € par mois depuis l’arrêt des travaux du 21 mars 2014 jusqu’à l’arrêt à intervenir.

Par conclusions du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] demande à la cour de :

Vu les articles 232 et suivants du Code de Procédure Civile et notamment l’article 237,

Vu les articles 9 et 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’appel interjeté par la société QBE à l’encontre de ce jugement,

Vu l’appel incident formé par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11],

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a mis à la charge exclusive de Monsieur [N] et de QBE les dommages et intérêts alloués à la SCI LE MAS BLANC,

LE REFORMER dans l’ensemble de ses autres dispositions,

DÉBOUTER la SCI LE MAS BLANC de sa demande tendant à faire juger qu’elle aurait pu réaliser les travaux de pose des tirants sur la partie gauche de l’immeuble au titre de la gestion d’affaire,

DÉBOUTER en conséquence la SCI LE MAS BLANC de sa demande de recours à l’encontre du Syndicat du [Adresse 11], les travaux réalisés illicitement ne pouvant être remboursés,

CONDAMNER la SCI LE MAS BLANC pour faute, cette faute ayant consisté en la réalisation de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et touchant aux parties communes sans autorisation de l’assemblée générale pas plus que des services de l’urbanisme,

AUTORISER le syndicat du [Adresse 11] à faire cesser le trouble résultant de cette faute si la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 23 août 2018 venait à être annulée,

DÉBOUTER la SCI LE MAS BLANC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, la demande présentée comme une consultation consistant à recueillir un avis sur l’éventuelle responsabilité du Syndicat du [Adresse 11] alors que cette question nécessite de trancher au préalable des questions de droit en l’état de travaux réalisés en toute illégalité,

ANNULER le rapport de consultation de Monsieur [E] [V] du 26 novembre 2019 ou le déclarer inopposable au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11]

DÉBOUTER la société QBE de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions,

DÉBOUTER Monsieur [H] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions qui reposent sur des rapports inexploitables puisque réalisés après travaux,

CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], Monsieur [H] [N], la SARL SHEM 34 et la SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED qui sont responsables de plein droit des désordres constatés sur l’immeuble du [Adresse 11], les désordres affectant cet immeuble excédant les inconvénients anormaux de voisinage,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [N], la SARL SHEM 34, la SA QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] de toute condamnation qui serait prononcée contre lui,

CONDAMNER solidairement les mêmes à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] la somme de 12 450, 50 € avec intérêts au taux légal,

CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] la somme de 2 800 € sur le fondement de l’article 700,

CONDAMNER tout succombant aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il expose que la consultation demandée à M. [V] a été effectuée, que la SCI Le Mas Blanc a vendu les lots dont elle était titulaire à Mme [C] [A], que les travaux de confortement préconisés par les experts ont été réalisés.

Il fait valoir qu’il appartenait au juge de première instance de statuer sur la question de savoir si la SCI LE MAS BLANC pouvait invoquer une prétendue gestion d’affaires pour légitimer les travaux qu’elle avait commandés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale et malgré l’interdiction du syndic, que le tribunal s’est contenté de surseoir à statuer quant à une éventuelle condamnation in solidum des deux copropriétés jusqu’au dépôt du rapport de consultation alors que, par définition, le rapport de consultation ne permettra pas de répondre à cette problématique qui est une problématique de droit et non une problématique technique, qu’en tout état de cause, ce jugement étant un jugement mixte, il peut être frappé d’appel pour le tout y compris par le biais d’un appel incident.

Sur le fond, il fait valoir que la SCI a décidé de commander des travaux sans l’accord du syndicat et sans avoir au préalable obtenu les autorisations d’urbanisme alors qu’elle aurait dû obtenir avant l’engagement des travaux cet accord, alors que tout travail réalisé sur l’immeuble du [Adresse 11] est soumis au contrôle de l’architecte des Bâtiments de FRANCE et de la DRAC OCCITANIE que les travaux, et plus encore les modalités de réalisation de ces travaux relèvent de la responsabilité de la SCI LE MAS BLANC, si bien qu’il appartenait à cette société de régler les problématiques pouvant se poser en matière d’urbanisme et ce d’autant que l’expert n’a préconisé que la mise en place de deux tirants pour rattacher les façades, que dans les rapports entre le Syndicat du [Adresse 11] et la SCI DU MAS BLANC, seuls les travaux supplémentaires réalisés du fait de la seule initiative de la SCI DU MAS BLANC posent des questions de droit, que la SCI LE MAS BLANC a agi sous sa seule responsabilité et sans respecter le processus décisionnel inhérent aux travaux réalisés au sein d’une copropriété et soumis à autorisation d’urbanisme, qu’il importe peu d’essayer de deviner a posteriori si ces travaux étaient nécessaires, que la question posée à la cour touche à leur irrégularité.

Il fait valoir que pour qu’il existe un intérêt légitime à la demande d’expertise de la SCI LE MAS BLANC, il faudrait que cette dernière précise sur quel fondement elle imagine pouvoir obtenir la condamnation du syndicat à rembourser des travaux qu’elle a seule commandés, payés et mis en place dans des conditions violant la loi, que le débat entre le Syndicat du [Adresse 11] et la SCI ne peut pas avoir lieu sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 mais sur le fondement de l’article 9 de cette même loi et sur un principe de responsabilité qu’il y a lieu de trancher avant toute expertise.

Il soutient que la SCI Le Mas Blanc ne peut justifier son intervention par la théorie de la gestion d’affaires puisque le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] n’était pas un syndicat en déshérence, sans syndic, qu’au contraire, le syndicat et son syndic, maître de l’affaire, étaient bien présents et géraient déjà la question des travaux sur les préconisations d’un rapport d’expertise judiciaire et qu’ils ont averti l’entreprise que de tels travaux affectant les parties communes de l’immeuble, nécessitaient à la fois une autorisation d’assemblée générale et la dépose d’une déclaration de travaux, que la décision de poser deux tirants supplémentaires a été prise dans les intérêts uniquement de la SCI LE MAS BLANC et non dans ceux du syndicat, si bien qu’une autre des conditions de la gestion d’affaires n’est pas remplie.

Il souligne que la question de l’urgence n’était pas plus remplie, puisque la SCI LE MAS BLANC aborde la question de l’urgence en fonction de ses intérêts et non en fonction de ceux du maître de l’affaire, que les désordres ont débuté suite aux travaux réalisés par Monsieur [H] [N] en 2014, que lorsque le syndicat a écrit à la commune le 13 novembre 2017 en lui demandant une dérogation dans l’instruction du dossier du fait de l’urgence, il lui a simplement été répondu par un courrier type indiquant que l’autorisation ne serait pas délivrée avant la purge des délais de consultation de l’architecte des Bâtiments de FRANCE et de la DRAC OCCITANIE, que la note rédigée par BM INGENIERIE, évoque simplement qu’il est souhaitable de réaliser deux tirants supplémentaires ou qu’il est préférable a priori de prévoir de mettre en 'uvre deux tirants supplémentaires, que celui qui se prétend gérant d’affaires ne peut pas le faire en commettant des infractions et en se dispensant de respecter la loi d’autant plus quand cette loi est d’ordre public.

Il fait valoir que la gérante de cette SCI a écrit ' J’ai autorisé l’Entreprise SOGEBALA à effectuer les travaux dans l’intérêt bien compris de la copropriété selon un devis signé dont j’ai accepté la prise en charge … je prendrai en charge le coût total du devis …' qu’il importe peu de connaître les causes et origines des désordres puisque la SCI LE MAS BLANC en effectuant de sa propre initiative des travaux touchant aux parties communes sans autorisation de l’assemblée et malgré l’opposition du syndic a perdu toute faculté de recours contre le syndicat.

Il fait valoir qu’il appartient à la cour de trancher au fond la question des responsabilités pour l’ensemble des travaux réalisés par le Syndicat du [Adresse 11] et par la SCI LE MAS BLANC en rappelant que l’expert, dans son rapport de 2017, a exclu toute part de responsabilité à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11], que l’expert explique notamment que le plancher des lots de Monsieur [H] [N] servait de blocage des murs porteurs du bâtiment, que la démolition des maçonneries de remplissage des deux fenêtres a déstabilisé une ancienne réparation, que les désordres proviennent du non-respect des règles de l’art en ce que, lorsque l’on intervient dans des immeubles de ce type, il faut, au préalable, établir un bilan structurel et mettre en place une méthodologie de démolition adaptée et, enfin, éviter toute vibration, que l’expert note que si l’immeuble du [Adresse 11] avait réellement souffert d’une carence structurelle, il y aurait eu un effondrement depuis longtemps, qu’il a confirmé dans son rapport, que le mode constructif du [Adresse 11] pouvait parfaitement s’envisager, que Monsieur [H] [N] essaie de semer la confusion entre les travaux qu’il a réalisés en 2008 et ceux qui sont la cause de sa responsabilité.

Sur la position de la société QBE, il soutient qu’il y a une concomitance parfaite entre ces travaux et la manifestation du désordre, que l’expert a parfaitement expliqué la cause de ce désordre et les travaux nécessaires pour y remédier, que le lien de causalité entre le risque d’effondrement de la façade et les travaux réalisés sur l’immeuble voisin a été amplement établi par le rapport d’expertise de 2017, que de surcroît, la cour en confirmant l’ordonnance de référé, qui a condamné solidairement M. [N] et la société QBE Insurance Europe à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert, a statué en référé sur les responsabilités.

Il fait valoir qu’il est faux de prétendre qu’il existerait une divergence entre la position de l’expert et du sapiteur puisque l’expert et le sapiteur n’avaient pas les mêmes missions.

Par conclusions déposées le 8 octobre 2019, la SCI Le Mas Blanc demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a ordonné une consultation.

Evoquant sur les responsabilités,

CONDAMNER in solidum l’ensemble des parties à réparer l’entier préjudice tant matériel qu’immatériel subi par la concluante.

DIRE et JUGER que l’affaire sera entendue dès le dépôt du rapport de consultation de Monsieur [V] sur la base duquel il sera reconclu.

AUGMENTER le montant du préjudice locatif et de jouissance subi par la concluante compte tenu du bail passé entre les parties et régulièrement versé aux débats et auxquelles les intimés in solidum seront condamnés soit 60 x 1 692€ = 100 920€.

CONDAMNER l’ensemble des parties in solidum à payer une somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement de première instance sauf à évoquer sur le problème des responsabilités lorsque le rapport de consultation sera déposé.

Elle soutient que la pose deux tirants supplémentaires était selon la société BM INGENIERIE nécessaire et urgente, que la responsabilité de Monsieur [N], la société SHEM, et de son assureur, QBE, est incontestable, que la responsabilité du syndicat de la copropriété est tout aussi incontestable sur la base de l’article 14 de la loi de 1965, que les travaux de structure préconisés par Monsieur [V], dans le cadre de son premier rapport, touchent aux parties communes et que c’est bien la structure qui est en cause dont la copropriété est d’une part gardienne, et d’autre part, responsable au sens de l’article 14 de la loi précitée qui n’implique pas la commission par la copropriété d’une faute, que le montant du préjudice subi par la SCI MAS BLANC essentiellement en termes de pertes locatives et de troubles de jouissance s’élève à (60 mois x 1 682€ =) 100 920€.

Elle soutient que le sinistre a pour cause à la fois les travaux [N] et les travaux SHEM 34, que l’analyse de l’antériorité de la manifestation des dommages par rapport à l’intervention de la société SHEM 34 ne peut exonérer cette dernière, que la cause principale des désordres n’est pas le défaut constructif du plancher, qui a parfaitement tenu depuis des siècles, mais l’action conjuguée de [N] et de SHEM 34.

Concernant les deux tirants supplémentaires, elle soutient qu’elle n’a jamais pris l’engagement de payer les travaux tout au plus, l’engagement de les pré-financer, qu’il s’agit de parties communes dont la structure est déficiente de sorte que la concluante n’a aucune raison prendre à sa charge le montant de la réparation, que l’état lamentable des parties communes fait présumer le défaut d’entretien que le vice de construction est patent en l’état des fissures déjà constatées et surtout, les préconisations faites par l’expert qui touchent à la mise en place de plusieurs tirants, ce qui sous-entend que le vice de construction, certainement très ancien, est indiscutable, qu’en cours de travaux de réparation, il s’est avéré que deux tirants complémentaires étaient nécessaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023.

Motifs

Sur la procédure :

En application des dispositions de l’article 482 du code de procédure civile, le jugement, qui se borne dans son dispositif à ordonner une mesure d’instruction, n’a pas autorité de la chose jugée et doit être qualifié de jugement avant dire droit en ce qu’il ne dessaisit pas le juge. En revanche, en application des dispositions de l’article 481 du code de procédure civile, le jugement qui statue au fond dessaisit le juge dés son prononcé de la contestation qu’il tranche.

Par jugement qualifié à tort de contradictoire, le tribunal de grande instance de Montpellier a le 25 mars 2019 d’une part ordonné une mesure d’instruction et prononcé un sursis à statuer et d’autre part tranché dans son dispositif une partie du principal en condamnant la société Shem 34 et la société QBE au paiement de sommes à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en déboutant la SCI Le Mas Blanc du surplus de ces demandes.

Dès lors que, dans le dispositif de sa décision du 25 mars 2019, la juridiction a expressément décidé que la SCI Le Mas Blanc était fondée à obtenir la réparation d’un préjudice subi, elle a donné à ces chefs de jugement devenus irrévocables, l’autorité de la chose jugée qui s’attachent en l’espèce au principe du droit à réparation, seule étant demeurée en suspens la consultation.

En application des dispositions de l’article 544 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif une partie du principal et ordonne une mesure d’instruction peut être immédiatement frappé d’appel comme les jugements qui tranchent tout le principal, sans qu’il soit nécessaire de soumettre à l’autorisation préalable du premier président l’appel incident sur la mesure provisoire également ordonnée par les premiers juges.

La SA QBE a fait un appel visant l’ensemble des chefs du jugement en ne reprenant dans ses dernières conclusions que ceux relatifs à sa condamnation mais par conclusions du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] a, par appel incident, sollicité la réformation de toutes les dispositions du jugement à l’exception de celles retenant la responsabilité de M. [N] et la SA QBE. Ainsi, le jugement du 25 mars 2019 est soumis dans sa totalité à l’appréciation de la cour y compris de dispositions qui prononce un sursis à statuer sur les responsabilités des syndicats des copropriétaires dès lors que son dispositif contient des dispositions décisoires au principal.

La SCI Le Mas Blanc demande à la cour 'd’évoquer sur les responsabilités'. L’article 568 du code de procédure civile énonce que lorsque la cour infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction… elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, la faculté d’évocation ne pouvant porter que sur les points du litige qui n’ont pas été jugés en première instance. En octroyant à la SCI le Mas Blanc des dommages et intérêts conformément à ses prétentions, le juge de première instance a nécessairement statué au fond sur les responsabilités, nonobstant l’absence de motivation de la décision. De sorte que la cour n’a pas a faire usage de son droit d’évocation pour examiner les responsabilités des parties et l’indemnisation de la SCI le Mas Blanc.

La SARL Shem 34, qui a fait l’objet le 2 juin 2017 d’un jugement du tribunal de commerce de Montpellier de conversion de la procédure collective en liquidation, a été considérée comme représentée par son liquidateur Maître [L].

Toutefois, par jugement du 24 novembre 2017, la même juridiction a clôturé la procédure de liquidation, pour insuffisance d’actif, mettant ainsi un terme à la mission du liquidateur et la société Shem 31 a été radiée du registre du commerce et des sociétés. Dés lors, la société Shem 34 n’a pas valablement été mise en cause par le biais de son liquidateur qui ne la représente plus depuis le 24 novembre 2017. La SARL Shem 34 n’est pas partie à la procédure et aucune demande à son encontre ne peut prospérer. La société QBE ne conteste pas le principe d’une action directe exercée à son encontre par la SCI le Mas Blanc.

Sur le fond :

Sur les fissures :

Par conclusions en date du 8 octobre 2019, la SCI Le Mas Blanc demande à la cour confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une consultation et de condamner in solidum l’ensemble des parties à réparer son entier préjudice tant matériel qu’immatériel et elle fixe son préjudice de jouissance et locatif à la somme de 100 920euros.

Elle soutient que la responsabilité de M. [N] et de l’assureur de la société Shem 34, la société QBE, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage est incontestable au vu des travaux entrepris par la société Shem 34, à la demande de M. [N] qui auraient eu un rôle causal dans la réalisation du sinistre, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires sur la base de l’article 14 de la loi de 1965, puisque les travaux pour remédier aux désordres affectent les parties communes dont la copropriété est gardienne et responsable, et ce même en l’absence de faute de sa part, et que le défaut de construction évoqué pour s’exonérer de leur responsabilité ne peut être retenu.

Il est acquis et non contesté que des fissures verticales sont présentes dans le local acquis par la SCI le Mas Blanc sur les murs porteurs à l’angle de la jonction avec l’immeuble situé [Adresse 1], ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire lors de sa visite.

L’expert précise sans être contredit qu’il s’agit de fissures très anciennes, préexistante à 2008 mais traitées et bouchées et donc stabilisées qui se sont réactivées le premier semestre 2014 de 'façon plus marquée'.

Il relève que la façade de la copropriété du [Adresse 11] forme un ventre en raison de l’absence de système d’accrochage du plancher à la façade et il conclut que les travaux réalisés par M. [N] pour recréer des ouvertures ont provoqué la déstabilisation des murs porteurs et notamment en raison des vibrations générées par les outils utilisés. A l’appui de sa conclusion, il retient la concomitance entre l’aggravation des fissures dénoncée et la réalisation des travaux soit le 1er semestre 2014. Il note que les travaux dans les bâtiments anciens nécessitent d’établir au préalable un bilan structurel afin d’éviter notamment toutes vibrations et qu’à l’évidence, ces règles de l’art n’ont pas été respectées en l’espèce.

M. [N] s’oppose à ces conclusions en faisant valoir que lors de sa reprise des lieux après une période de location, il a entrepris en mars 2014 des travaux afférents à la réouverture de fenêtres préexistantes mais que ces travaux, ainsi qu’en ont attesté l’atelier [13] et le bureau d’étude OCD, n’ont eu aucune incidence sur l’immeuble voisin.

Toutefois le bureau OCD atteste en 2014 simplement que les démolitions en cours portent sur des cloisons non porteuses et qu’il n’y a aucune fissure sur les murs de façades et dans sa lettre du 10 septembre 2018, l’atelier [13] affirme que les travaux préconisés par l’expert n’apporteront pas de réponse aux problèmes rencontrés par l’immeuble situé [Adresse 11] et pourraient au contraire en générer de nouveaux. La réalité a permis de démentir cette attestation puisqu’il a été mis un terme à l’aggravation des fissures par la réalisation des dits travaux.

M. [N] se prévaut d’analyses qui contredirait selon lui les conclusions expertales.

Toutefois le bureau d’études Peutz, sollicité par M. [N], conclut que les niveaux vibratoires relevés au sol de l’appartement le 24 novembre 2021 lors d’essais d’outillage atteignent des intensités très nettement inférieures au seuil le plus bas définis par la circulaire du 23 juillet 1986 relative aux vibrations mécaniques émises dans l’environnement des installations classées pour la protection de l’environnement, mais le bureau d’étude nuance ces résultant en relevant que d’une part, il est difficile de se prononcer sur la représentativité des travaux réalisés le jour de l’essai, l’intensité étant selon lui, très dépendante de la puissance de l’outil et d’autre part, qu’il n’est pas en mesure d’évaluer si la structure et la situation du bâtiment du [Adresse 11] peuvent s’endommager sous l’effet de vibrations moins énergétiques que celles définies par le seuil minimum fixé par la circulaire sus visée.

Dés lors, les analyses très aléatoires réalisées 7 ans après les faits par un bureau d’étude, ainsi que ce dernier le reconnaît, sont sans conséquence sur le présent litige et ne permettent nullement de remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire.

Le cabinet BM Ingénierie, intervenu en qualité de sapiteur dans le cadre de l’expertise judiciaire, relève que les poutres porteuses posées perpendiculairement à la façade ne sont pas ancrées dans la façade mais reprises par une poutre en bois disposée de façon parallèle à la dite façade, laissant apparaître un vide entre la poutre et la façade, sans que l’origine de ce vide puisse être déterminée même si selon le sapiteur, cet emplacement vide s’est certainement accentué avec le temps d’où la nécessité de l’arrêter en bloquant la façade par un système de tirants. Il lie l’apparition des fissures à l’agrandissement progressif de l’espace entre la façade et le plancher.

Toutefois, loin de contredire le rapport de l’expert judiciaire, les conclusions du sapiteur les corroborent. En effet, après examen de la structure du bâtiment, il a conclu, au regard de ses constations, que l’édifice présentait une faiblesse, voir une anomalie, due à l’époque de sa construction consistant en l’absence de liaison entre le plancher du 1er étage et la façade du bâtiment, ce qui a nécessairement généré un vide entre les deux structures, vide qui a pu s’aggraver au fil du temps et a permis l’apparition de fissures préexistantes et colmatées.

Néanmoins l’aggravation des fissures, seul désordre dénoncé par la SCI le Mas Blanc, résulte des travaux réalisés en 2014 sur une structure vieillissante et présentant des particularités dues à cette ancienneté, sans prendre les précautions nécessaires pour oeuvrer sur ce type de bâtiment.

Ainsi la responsabilité de M. [N] doit être retenue.

La société QBE assureur de la société Shem 34, qui a réalisé la prestation consistant uniquement en la réouverture des fenêtres et porte-fenêtre qui avaient été obstruées, selon un devis d’un montant de 3 000euros, conteste toute responsabilité en faisant valoir que selon les dires mêmes de l’expert, le sinistre consiste en des fissures anciennes qui ont été réactivées par les travaux litigieux et que l’intervention de la société Shem 34 a été réduite et limitée, le décaissement ayant été opéré par M. [N] seul.

Le devis établi le 19 mars 2014 par la société Shem 34 indique au titre des travaux à entreprendre 'ouverture porte-fenêtre, ouverture d’une fenêtre, dépose d’une grille de défense et repose sur la fenêtre crée et évacuation des gravats'. Des lors, il est acquis que les travaux de l’entreprise ont été plus importants que ceux revendiqués dans les conclusions puisque le devis fait état de la réouverture de fenêtres et de l’évacuation de gravats démontrant que la société Shem 34 a pleinement participé aux travaux de décaissement.

Son affirmation sur une intervention limitée à l’usage d’une disqueuse uniquement pour dégager les cadres n’est pas confirmée par les éléments du dossier et ce d’autant que l’expert judiciaire relève que les travaux engagés ont mis en péril les constructions en raison de la démolition des contreforts alors que les briques, mises en place dans les ouvertures et ôtées lors des travaux, avaient pour fonction de bloquer l’évolution des fissures et ce d’autant que l’expert précise que le rôle de ces briques était renforcé par la présence de pierres donnant à la fermeture des fenêtres une fonction de contreventement.

Il convient de retenir la responsabilité de la société Shem 34 et de son assureur dans l’apparition du désordre dénoncé.

La SCI Le Mas Blanc sollicite également la condamnation des syndicats des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 11] au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige qui énonce notamment que le syndicat ' est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

L’expert et la sapiteur ont relevé que le bâtiment présentait une absence de liaison entre la façade et le plancher du premier étage, qui date à l’évidence de la construction de l’immeuble mais qui se serait, selon le sapiteur, aggravé au fils du temps.

Toutefois ainsi que le conclut clairement l’expert judiciaire, si les fissures dues à la fragilité de la structure existaient antérieurement aux travaux et même à l’acquisition du local par la SCI, elles ne présentaient aucun caractère de dangerosité et ce n’est que les travaux engagés sans prendre la mesure des faiblesses initiales des bâtiments et des précautions à prendre en compte qui ont été à l’origine des désordres. La faiblesse du bâtiment certes présente depuis l’origine ne caractérise pas pour autant un vice de construction puisque le bâtiment était stable et à l’équilibre. L’expert judiciaire retient que le mode de construction tel que présent dans le bâtiment [Adresse 11] s’envisageait autrefois, la structure du bâti étant alors interdépendante des immeubles voisins sur lesquels elle prenait appui et il souligne qu’aucun risque d’effondrement n’était à envisager avant les travaux litigieux.

Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a reconnu la responsabilité solidaire de M. [N] et la SA QBE et exclut la responsabilité des syndicats de copropriétaires

Sur le préjudice :

La SCI Le Mas Blanc sollicite en appel la somme de 100 920euros dans le dispositif de ses conclusions correspondant selon elle à la perte locative et au préjudice de jouissance durant la période de mars 2014 à mars 2019, soit pendant 5 ans en évaluant le montant du loyer à la somme de 1 682euros par mois.

L’expert judiciaire a retenu un loyer mensuel égal à 4 à 6% la valeur du bien soit 500euros et une durée de travaux de 24 mois soit un préjudice total de 12 000euros.

La SCI Le Mas Blanc, dont Mme [U] [R] assure la gérance, se prévaut d’un contrat de mise à disposition du local souscrit le 13 novembre 2007 par Mme [U] [R] à titre personnel en qualité de locataire moyennant un loyer mensuel de 1682,65euros et d’une attestation émanant de la SAS Martel Expertise déclarant que Mme [R] [U] a réglé la somme de 1 682,65euros du 13 novembre 2007 au 10 février 2015 en paiement de loyer à la SCI Le Mas Blanc, sa bailleresse.

Toutefois, il convient de relever que l’expert indique en page 39 de son rapport que Mme [R] lui a indiqué que les locaux ont été libérés en septembre 2015.

La SCI Le Mas Blanc, qui a perçu des loyers au moins jusqu’à cette date, n’a pas subi de préjudice au titre de la perte locative pendant la période antérieure et sachant qu’elle n’occupait pas les lieux loués, aucun préjudice de jouissance.

La SCI le Mas Blanc produit également à l’appui de ses demandes d’indemnisation, la consultation réalisée en novembre 2019 par M. [V] qui retient un préjudice de jouissance de 500euros par mois pendant 54 mois soit 27 000euros.

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise et du constat d’huissier du 21 mars 2014 dressé par Maître [Y] que les désordres consistaient en deux grandes fissures verticales de 2 à 3mm sur le mur dans la pièce principale dans l’angle, les autres fissures relevées étant qualifiées par l’expert de 'moindre importance'.

Dès le 22 mars 2014, les travaux entrepris par M. [N] à l’origine du sinistre ont cessé ce que l’expert judiciaire a constaté le 1er août 2014. Les travaux de confortement préconisés par le rapport d’expertise déposé le 26 septembre 2017 ont été réalisés le 14 novembre 2017 par la copropriété du [Adresse 1] ainsi que le relève l’expert dans sa consultation du 26 novembre 2019 et le 24 juillet 2018 par la copropriété [Adresse 11] ainsi que cela résulte de la facture produite aux débats

Le 24 novembre 2021, Maître [Z] a constaté que les lieux étaient régulièrement occupés par Mme [A], nouvelle propriétaire des locaux depuis le 22 juin 2020.

Le préjudice subi par la SCI le Mas Blanc en raison des désordres liés aux fissures doit s’analyser en une perte de chance de pouvoir louer son appartement du 21 mars 2014, date de l’aggravation des désordres, jusqu’au 24 juillet 2018,date de la réalisation des travaux de confortement soit pendant 52 mois, en sachant qu’il n’est pas établi que le logement aurait nécessairement été loué.

La perte de chance doit se mesurer à l’aune de la chance perdue. Il n’est nullement acquis que le bien, même présenté en bon état sur le marché locatif, aurait trouvé un locataire présent pendant 52 mois sans période de vacance. Eu égard au lien existant entre la SCI le Mas Blanc gérée par Mme [R] et Mme [R] à titre personnel prise en sa qualité de locataire de la SCI, le loyer convenu entre elles ne reflète nullement la valeur locative du bien sur le marché. Il convient de retenir la somme déterminée par l’expert judiciaire comme représentant la perte locative subie soit 500euros par mois et donc une somme de 26 000euros pour la période de 52 mois. Le préjudice consistant en la perte de chance doit être évalué à 50% de cette somme soit 13 000euros.

Il convient d’infirmer le jugement de première instance et de condamner in solidum M. [N] et la SA QBE à verser la somme de 13 000euros à la SCI Le Mas Blanc en réparation de son préjudice, sachant que les sommes versées en exécution des décisions rendues en référés viennent en déduction de cette condamnation.

Sur les tirants :

La SCI Le Mas Blanc demande à la cour de ' dire et juger que l’affaire sera entendue dès le dépôt du rapport de consultation de M. [V] sur la base duquel il sera reconclu'.

En réitérant le raisonnement tenu dans la première partie de l’arrêt consacré aux difficultés de procédure de la présente affaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 554 du code de procédure civile, elle est saisie de la totalité de la décision de première instance qui a partiellement tranché le fond du litige, y compris les chefs du jugement relatifs à la désignation d’un consultant qui sont visés dans la déclaration d’appel.

Dés lors, les affirmations de la SCI Le Mas Blanc relatives à une seconde audience en vu de laquelle elle déposerait de nouvelles conclusions ne correspondent pas à la réalité de l’état de la procédure.

Selon un appel incident formulé dans ses conclusions, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 11] demande à la cour de condamner solidairement M. [N], la SA QBE et le syndicat des copropriétaires du 1 Philippy à lui rembourser la somme de 12 450, 50euros correspondant aux frais résultant de la pose de deux tirants supplémentaires selon facture du 24 juillet 2018 émanant de la société Sogebala, les frais d’étude selon facture de la société BM Ingénierie et la pose d’une devanture commerciale pour masquer les dits tirants.

En application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées dans l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait. Toutefois, l’article sus visé ne confère au juge que la simple faculté de relever d’office la fin de non recevoir tirée de la nouveauté de la demande présentée en appel. Il n’apparaît pas opportun en l’état de la procédure de soulever d’office cette fin de non recevoir.

Dans ses conclusions déposées devant la cour, la SCI le Mas Blanc sollicite la confirmation de la décision en ce qu’elle a ordonné une consultation afin de déterminer si la pose de deux tirants supplémentaires était nécessaire et urgente.

Toutefois, il convient de noter que M. [V] désigné comme consultant par le jugement du 25 mars 2019 a déjà déposé son rapport le 26 novembre 2019. De sorte que la prétention relative à sa désignation est devenue sans intérêt.

De surcroît, aux termes de son rapport déposé le 26 septembre 2017, M. [V] a préconisé au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres la pose de tirants sur les deux copropriétés au niveau du R+1 du petit Scel pour rattacher les façades, reprenant en cela les conclusions du sapiteur, le cabinet BM Ingénierie, qui a deux reprises affirme dans son rapport que la solution pour mettre un terme à l’écartement entre la façade et le plancher, consiste à 'mettre en place deux tirants entre la façade, coté rue et le premier mur de refend parallèle à la façade'. Il conclut son rapport en indiquant ' la nécessité de réaliser un renforcement afin de stopper au maximum le phénomène d’écartement de la façade par rapport au nez du plancher. Pour ce faire, nous avons proposé de réaliser un système d’ancrage de la façade par la mise en place de deux tirants entre la façade et le premier mur de refend parallèle à la façade. Ce dispositif permettra de bloquer la façade tout en étant suffisamment souple de façon à ne pas causer d’autres problèmes à d’autres endroits '.

Les conclusions expertales sont claires et ne nécessitent aucune interprétation par le biais d’une consultation, seule la pose de deux tirants était préconisée par le sapiteur dont les conclusions ont été reprises de façon synthétique par l’expert judiciaire.

La réalisation des travaux prescrits par l’expert et réalisés par la copropriété en exécution de l’ordonnance de référé du 17 mai 2018 c’est à dire la mise en place de tirants sur les copropriétés au niveau du R+1 du petit Scel pour rattacher les façades, a été effective en juillet 2018.

Tant le devis établi pour un montant de 10 691euros le 19 juillet 2018 par la société Sogebala que la facture établie le 24 juillet 2018 pour un montant de 7 988,76euros font état de la pose de deux tirants selon le rapport d’expertise. Il en est de même de la facture d’honoraires établie le 30 janvier 2018 par le bureau d’étude BM ingénierie qui décrit sa mission comme une 'étude d’exécution pour la définition des tirants à mettre en oeuvre'. Ces deux documents, qui ne font nullement état de la pose de deux tirants supplémentaires, sont intervenus en exécution des conclusions expertales du rapport déposé le 26 septembre 2017.

Les documents relatifs à la nécessité de poser deux tirants supplémentaires sont postérieurs aux dits travaux puisque ce n’est que le 25 juillet 2015, le bureau BM ingénierie note dans un courrier adressé à la gérante de la SCI, ' je vous confirme qu’il est effectivement souhaitable de réaliser deux tirants supplémentaires…' démontrant qu’à cette date, la pose deux tirants n’était pas encore réalisée et le message de la société Sogebala date du 31 juillet 2018 soit postérieurement aux factures dont il est demandé paiement.

Aucune prétention n’est formulée concernant la pose éventuelle de deux tirants supplémentaires et la prise en charge du coût de ses travaux y afférent par la SCI Le Mas Blanc la demande de remboursement à hauteur de 12 450, 50euros formulée par le SDC du [Adresse 11] n’étant pas formulée à l’encontre de la SCI le Mas Blanc, cette dernière n’émettant aucune demande à ce titre.

Il convient de condamner solidairement les responsables des désordres à indemniser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] des dépenses engagés pour y remédier.

Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire

Dit que la société Shem 34 n’a pas été valablement mise en cause,

Confirme le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité solidaire de M. [N] et la SA QBE dans le désordre lié aux fissures dénoncé par la SCI Le Mas Blanc et les a condamné au paiement d’une somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau y ajoutant :

Condamne solidairement M. [N] et la SA QBE à payer à la SCI Le Mas Blanc en deniers ou quittance la somme de 13 000euros en réparation de son préjudice, la SA QBE étant fondée à opposer la franchise et le plafond de garantie stipulé au contrat souscrit par la SARL Shem 34,

Condamne solidairement M. [N] et la SA QBE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] la somme de 12 450,50euros en réparation de son préjudice,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [N] et la SA QBE aux dépens d’appel.

Le greffier Le président