N° RG 21/06429 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NZJV

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 07 juillet 2021

(chambre 9 cab 09 F)

RG : 18/11490

S.A.S. SOFIPARC

C/

S.A.S. AQUA CENTER +

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 03 Juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S. SOFIPARC

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL MARTIN SEYFERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1792

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

SARL AQUA CENTER +

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 16 janvier 2024 prorogée au 3 juillet 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Anne WYON, président, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 25 juin 1998, la société Sofiparc a donné à bail à construction à la société Aqua Center + pour une durée de 20 ans prenant fin le 31 mai 2018, un terrain situé à [Localité 7], afin que la preneuse y édifie une station de lavage de véhicules conformément à un permis de construire délivré par le maire de la commune le 03 avril 1998.

Par courrier recommandé du 20 mars 2017, la société Sofiparc a informé la locataire de sa décision de reprendre possession du terrain à l’échance du bail à construction afin d’en conclure un nouveau avec un nouveau locataire, lui indiquant qu’elle devait lui remettre les lieux dans leur état initial, vides de toute construction.

Par courrier du 3 avril 2017, la société Aqua Center+ a répondu qu’elle souhaitait poursuivre le bail à construction pour une durée de 20 ans dans les mêmes conditions.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la société Sofiparc a mis en demeure la société Aquacenter + de cesser toute activité sur le site et d’enlever les constructions à ses frais par lettre du 19 juin 2018.

Elle a saisi le juge des référés pour obtenir l’expulsion de la société Aqua Center +. Par ordonnance du 5 novembre 2018, le juge des référés a rejeté sa demande, motif pris d’une contestation sérieuse issue de l’interprétation à effectuer du contrat.

La société Sofiparc a saisi le tribunal de grande instance de Lyon devenu tribunal judiciaire qui, par jugement du 7 juillet 2021 a :

— rejeté la demande de requalification du contrat formée par la société Aqua Center+,

— débouté la société Sofiparc de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la société Aqua Center+ de sa demande reconventionnelle,

— condamné la société Sofiparc à verser à la société Aqua Center + la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sofiparc aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a jugé que l’action en requalification du contrat en bail commercial était prescrite, que le pacte de préférence inséré dans le bail à construction constituait une promesse irrévocable du bailleur de consentir au preneur un contrat de location à l’issue du contrat de construction, que cette promesse était la condition déterminante du consentement de la société Aqua Center+ et qu’aux termes de la convention, le bailleur ne peut détruire les constructions financées par le preneur que lorsque ce dernier renonce au bénéfice du pacte de préférence et quitte les lieux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, précisant que le contrat de bail à construction parvenu à son terme devenait, par application de cette clause, un contrat de location soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans minimum, à loyer égal.

La société Sofiparc a relevé appel de cette décision par déclaration du 2 août 2021, exclusivement en ce qu’elle a été déboutée de l’intégralité de ses demandes et condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions n°5 déposées au greffe le 03 avril 2024, la société Sofiparc demande à la cour de :

Vu les articles 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1134 et 1147 (anciens) du code civil,

Vu les articles 555, 1219, 1224, 1231-6, 1709 et 1728 du code civil,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 4, 65 et 70 du code de procédure civile,

Déclarer la concluante recevable et bien fondée en son appel.

Y faire droit

Confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de requalification du contrat formée par la SARL Aqua Center +;

— Débouté la Sarl Aqua Center + de sa demande reconventionnelle de condamnation de la société Sofiparc à payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté la société Sofiparc de l’intégralité de ses demandes ;

Condamné la société Sofiparc à verser à la société Aqua Center + la somme de

3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société Sofiparc aux entiers dépens de l’instance

En conséquence, et par l’effet devolutif de l’appel, statuant à nouveau :

À titre principal,

Juger que le bail à construction du 25 juin 1998 prévoyait un simple droit de préférence au bénéfice d’Aqua Center + en cas de mise en location des locaux décidée par le bailleur à l’issue dudit bail à construction et non une promesse de bail qui serait nulle pour indétermination du loyer ;

Juger que la société Aqua Center + est, depuis le 1er juin 2018, occupante sans droit ni titre du terrain situé à [Adresse 9] (parcelle n° [Cadastre 2] section [Cadastre 6]) ;

Ordonner l’expulsion sans délai de la société Aqua Center +, la destruction des constructions réalisées par la société Aqua Center + aux frais de cette dernière, et la restitution du terrain en son état initial, le tout sous astreinte de 10 000 € par jour calendaire de retard à compter du prononcé de la décision ;

Condamner la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du loyer en vigueur à la date de l’expiration du bail à construction majoré de 50 % à compter du 1er juin 2018 et jusqu’à la libération effective du terrain remis en son état initial, soit la somme de 4 374,53 € /mois, tout mois commencé étant dû ;

A titre subsidiaire, si la cour considérait par extraordinaire qu’un bail commercial à effet du 1er juin 2018 existerait entre les parties :

Juger que l’arrêt à intervenir vaut bail avec effet au 1er juin 2018 ;

Juger que les conditions du bail commercial sont identiques à celle du bail à construction expiré, à l’exception de celles qui seraient incompatibles avec le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du code de commerce) ;

Fixer le loyer annuel du bail à compter du 1er juin 2018 à un montant de 39 000 € hors taxes, soit le montant de la valeur locative et assorti d’une clause d’indexation annuelle à la date anniversaire du bail suivant la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) ; A défaut, fixer le loyer annuel du bail à compter du 1er juin 2018 à un montant de 34 996,28 € hors taxes, soit le dernier loyer exigible à l’expiration du BAC, et assorti d’une clause d’indexation annuelle à la date anniversaire du bail suivant la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) ;

Prononcer la résiliation du bail pour faute à compter des conclusions signifiées à l’audience du 16 mai 2023 et ordonner l’expulsion sans délai de la société Aqua Center +, le tout sous astreinte de 10.000 € par jour calendaire de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

Condamner la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc le nouveau montant de loyer (dû) à compter du 1er juin 2018 (39.000 €HT ou 34.996,28 €HT) en sus des loyers déjà versés à date assortis des intérêts de retard à compter de chaque échéance avec capitalisation annuelle, jusqu’à la résiliation du bail commercial ;

Condamner la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du loyer en vigueur à la date de la résiliation du bail commercial majorée de 50 %, jusqu’à la libération effective du terrain remis en son état initial, soit la somme de 4.374,53 €/mois, tout mois commencé étant dû.

En tout état de cause,

Condamner la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc la somme de 5.832,72 € HT correspondant aux échéances des mois de février et mars 2024 demeurées impayées, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement ;

Condamner la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc toutes sommes dues au titre de l’occupation des locaux ;

Débouter la société Aqua Center + de l’ensemble de ses prétentions contraires ;

Débouter la Sarl Aqua Center + de l’ensemble de ses demandes notamment la condamnation de Sofiparc à 150 000 € au titre de son préjudice et sa demande présentée à titre subsidiaire de paiement d’une somme de 1,5 million d’euros à titre de dommages et intérêts qui n’est justifiée par aucun élément ;

Débouter la société Aqua Center + de sa demande relative à ce que soit ordonnée la délivrance d’un contrat de bail sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

Condamner la société Aqua Center + à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 CPC avec distraction au profit de Maître Séverine Martin conformément à l’article 699 du même code, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance et d’appel.

Par conclusions déposées au greffe le 22 août 2024, la société Aqua Center + demande à la cour de :

Vu l’article L251-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le contrat de bail à construire,

Vu l’ancien article 1134 du code civil devenu articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu l’ancien article 1147 du code civil devenu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1304-1 du code civil,

Vu l’article 1304-2 du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu le principe Nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans,

Dire et juger bien fondé l’appel incident visant à la condamnation de la société Sofiparc à payer la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts,

Constater que la procédure prévue à la fin du bail n’a pas été respectée,

Constater que l’interprétation du contrat selon l’appelante revient à valider une condition potestative nulle,

Constater que la résiliation est abusive,

Dire et juger bien fondé l’appel incident visant à la condamnation de la société Sofiparc à payer à la société Aqua Center + la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts,

Confirmer partiellement le jugement rendu le 07 juillet 2021 par le tribunal Judiciaire de Lyon,

Rejeter comme irrecevable et non fondée la demande de nullité du bail pour caractère indéterminé du loyer,

Rejeter comme irrecevable et non fondée la demande de résiliation du bail pour retard de paiement des loyers,

Rejeter comme irrecevable et non fondée la demande de fixation des loyers,

Dire et juger que le préjudice subi par la société Aqua Center + peut être estimé à 500.000€,

Débouter la société Sofiparc de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Sofiparc à payer à la société Aqua Center + la somme de 500.000 € au titre du préjudice subi,

Ordonner sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt, la délivrance d’un contrat de bail,

A titre subsidiaire, au cas où la résiliation du bail serait prononcée, ordonner le paiement de la somme de 1,5 million d’euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société Sofiparc à payer à la société Aqua Center + la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Sofiparc aux entiers dépens de l’instance.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIVATION

La cour observe que la qualification du bail liant les parties n’est plus contestée par la société preneuse au terme du dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour, et rappelle qu’il est constant que la remise du terrain libre au bailleur en fin de bail à construction est compatible avec la qualification de bail à construction (Civ. 3è 30 janvier 2008, n°06-21292).

— sur la clause litigieuse

Le bail comporte une clause de préférence ainsi rédigée (p.18) : à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail à construction sans laquelle le preneur n’aurait pas contracté, le bailleur s’engage irrévocablement et engage de la même manière tous ses ayants cause à accorder préférentiellement au preneur, lorsque ce dernier aura, à l’expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d’accession du bailleur, un contrat de location portant sur la totalité de l’ensemble immobilier, terrain et bâtiments, issu du présent bail à construction et ce, à loyer égal et par préférence à tout autre.

Ce contrat de location sera consenti pour les durées renouvelables, prévues par les textes alors en vigueur et régissant le statut des baux commerciaux, cette durée étant actuellement de neuf ans minimum avec possibilité laissée au preneur seul de résilier le bail à la fin de chaque période triennale.

Cette clause prévoit qu’à l’échéance du bail à construction, le bénéficiaire du droit de préférence peut prétendre à un 'contrat de location portant sur la totalité de l’ensemble immobilier, terrain et bâtiments', issu du bail initial.

Elle est susceptible de deux interprétations : d’une part, si le bailleur a l’intention de consentir un nouveau bail, quels que soient la nature du bail et son assiette, il doit consentir ce bail au preneur en place sur l’ensemble du terrain et du bâti selon les modalités prévues par la clause qui en font nécessairement un bail commercial ; d’autre part, si le bailleur a l’intention de donner à bail le terrain et les immeubles en vue de leur exploitation par un locataire, et ce faisant de consentir un bail commercial, il devra le proposer au preneur en place.

En application de l’article 1162 ancien du code civil, cette clause doit s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation et donc en faveur du bailleur.

Il s’ensuit que dans la mesure où le bailleur a décidé de donner le terrain à bail à construction pour un autre usage que l’exploitation de l’existant par un locataire dans le cadre d’un bail commercial, il n’est pas tenu par le pacte de préférence.

Cette interprétation est confortée par le fait que les parties n’ont pu, raisonnablement, envisager la préférence offerte au preneur qu’à la condition que le bailleur ait l’intention de maintenir l’exploitation dans les mêmes conditions que celles du bail à construction arrivé à échéance. En effet, le bailleur ne pouvait s’interdire de construire à nouveau et de changer le mode d’exploitation du terrain après un bail d’une durée de vingt ans, dans le cadre d’un second bail à construction, au profit d’un bail commercial consenti au preneur en place sur des installations que le bailleur ne souhaitait plus conserver mais au contraire remplacer pour qu’elles soient actualisées.

Cette clause ne saurait être qualifiée de purement potestative dans la mesure où son application dépend de la volonté d’un tiers, à savoir le preneur qui conclura un bail à construction avec le bailleur.

Il résulte de ce qui précède qu’en décidant de proposer sur son terrain un nouveau bail à construction, le bailleur n’était pas tenu de faire bénéficier la société preneuse du droit de préférence prévu par la clause litigieuse. Le bail étant arrivé à échéance le 1er juin 2018 et ne pouvant donner lieu à un bail commercial au regard du projet du bailleur, la société preneuse occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis cette date.

Sa demande tendant à ce que le bailleur soit condamné à lui délivrer un bail commercial sous astreinte sera en conséquence rejetée, et elle sera condamnée à quitter les lieux et à détruire entièrement et à ses frais les constructions qu’elle y a bâties sous astreinte de 5000 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt. L’indemnité d’occupation due par la société Aqua center + sera fixée au montant du loyer contractuellement prévu, et majorée de 50% à compter du 91ème jour inclus suivant la signification du présent arrêt, jusqu’à parfaite libération des lieux, tout mois commencé étant dû.

Le bailleur réclame le paiement d’intérêts de retard sur les indemnités d’occupation payées par la société preneuse avec retard. Le contrat liant les parties ne prévoyant pas que les indemnités d’occupation éventuellement dues produiront des intérêts de retard, la demande sera rejetée.

Aucun défaut de paiement des indemnités d’occupation échues postérieurement au 31 janvier 2024 n’étant justifié par le bailleur, sa demande en paiement d’arriérés sera également rejetée.

Aucune violation de ses obligations contractuelles n’étant démontrée de la part du bailleur, la cour rejettera la demande de dommages et intérêts formée par la société Aqua Center +.

Le jugement sera en conséquence infirmé dans toutes ses dispositions .

La société Aqua Center + qui succombe sera condamnée aux dépens de l’entière procédure et à payer à la société Sofiparc une indemnité de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 7 juillet 2021 et, statuant à nouveau,

Dit que la société Aqua Center + occupe sans droit ni titre le terrain situé à [Adresse 8] (parcelle n°[Cadastre 2] section [Cadastre 6]) depuis le 1er juin 2018 ;

Faute de départ volontaire, ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que la destruction à ses frais des constructions qu’elle a réalisées depuis le 25 juin 1998, et la restitution des lieux dans leur état initial, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt ;

Condamne la société Aqua Center + à payer à la société Sofiparc à compter du 1er juin 2018 et jusqu’à parfaite libération des lieux une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer en vigueur à la date de l’expiration du bail du 25 juin 1998 liant les parties, majoré de 50 % passé un délai de 90 jours à compter de la signification du présent arrêt, tout mois commencé étant dû ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Aqua Center + aux dépens de l’instance et au paiement à la société Sofiparc d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce point étant rejetée.

LE GREFFIER LE PRESIDENT