Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 17 février 2026, n° 25/03684

CA Rennes
Confirmation 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Inexactitude du montant de la créance
La cour a constaté que Monsieur [A] n'a pas contesté la validité du commandement de payer et que le montant de la créance est certain, liquide et exigible.
Rejeté
Demande de vente amiable
La cour a jugé que Monsieur [A] ne justifie d'aucune démarche sérieuse pour vendre le bien amiablement, rendant sa demande dilatoire.
Rejeté
Insuffisance de la mise à prix
La cour a estimé que Monsieur [A] n'a pas produit d'estimation permettant de prouver l'insuffisance manifeste de la mise à prix.
Rejeté
Absence de diligence pour la vente amiable
La cour a constaté que Monsieur [A] n'a pas produit de preuves suffisantes pour justifier sa demande de vente amiable.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat a droit à des frais irrépétibles en raison de la procédure engagée contre Monsieur [A].

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 17 févr. 2026, n° 25/03684
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/03684
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvain PRIGENTSéverine LECLETLuc BOURGES
Cabinet(s) :	KOVALEX II
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

1e chambre civile B

N° RG 25/03684

N° Portalis DBVL-V-B7J-WAXC

(Réf 1e instance : 24/00034)

M. [E] [A]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

LE COMPTABLE PUBLIC DU PRS DU FINISTÈRE

Copie exécutoire délivrée

le : 18/02/2026

à :

M^e BOURGES

M^e PRIGENT

M^e LECLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 novembre 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANT

Monsieur [E] [A]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société GESTIMMA exerçant sous l’enseigne ORPI, société à Responsabilité Limitée au capital de 7.500 €, immatriculée au RCS de BREST sous le numéro 447.517.392, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

Syndic sté GESTIMMA sous l’enseigne ORPI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST

LE COMPTABLE PUBLIC DU PRS DU FINISTÈRE

Direction départementale des finances publiques du Finistère

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Séverine LECLET, avocate au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [E] [A] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

2. Des désordres sont apparus dans la cave de l’immeuble (infestation fongique) et l’expertise judiciaire a mis en évidence que ces derniers étaient imputables à des projections d’eau et de matière humide liée à des déjections animales sur le plancher de l’appartement de M. [A], donné à bail.

3. L’expert judiciaire a préconisé des travaux que M. [A] n’a pas mis en oeuvre. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a obtenu en référé, par ordonnance du 20 décembre 2017, que celui-ci soit :

— enjoint, sous astreinte de produire le justificatif des travaux qu’il a entrepris ou fait entreprendre pour la réparation des désordres causés dans son appartement par l’occupation inappropriée de son locataire tels que préconisés par M. [B], expert judiciaire,

— condamné au paiement de la somme de 1.917,30 € à titre de provision à valoir sur les travaux à réaliser pour la réparation des désordres causés aux parties communes de l’immeuble,

— condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.300 € correspond aux frais avancés pour les besoins de l’expertise judiciaire,

— condamné au paiement de la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles.

4. Les travaux n’ayant pas été effectués, l’astreinte provisoire a couru et a été liquidée. De nouvelles astreintes provisoires ont été ordonnées et ont été liquidées par le juge de l’exécution.

5. Par acte d’huissier du 3 juillet 2024 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 1] le 30 août 2024, sous le volume 2024 S n° 30, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a fait délivrer à M. [E] [A] un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier sis à [Localité 1] (29).

6. Par acte d’huissier du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner M. [E] [A] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Brest, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien et de voir mentionner sa créance à la somme de 27.121,75 €, avec intérêt restant à courir.

7. Le cahier des conditions de vente a été déposé le 29 octobre 2024.

8. Par exploit du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a dénoncé au Pôle de recouvrement spécialisé, créancier inscrit, la présente procédure de saisie immobilière.

9. Par jugement d’orientation du 20 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Brest a :

— mentionné le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à la somme de 26 908,98 € arrêtée au 6 mai 2024 avec intérêts restant à courir,

— ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi figurant au commandement sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente,

— fixé l’audience à laquelle il y sera procédé au mardi 16 septembre 2025 à 14 heures,

— dit que le créancier poursuivant pourra organiser au minimum une visite de l’immeuble au moins 10 jours avant la vente avec, si nécessaire, l’assistance d’un huissier de justice,

— dit que l’huissier pourra se faire assister lors des visites de l’expert ayant établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur,

— dit que le créancier poursuivant devra accomplir les formalités de publicité de la vente, conformément aux dispositions de l’article R. 322-31 du code de procédure civile d’exécution,

— débouté M. [E] [A] de sa demande d’autorisation de vente amiable et de sa demande de modification de la mise à prix,

— dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à la taxe,

— dit que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification conformément aux dispositions de l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.

10. Suivant déclaration du 27 juin 2025, M. [A] a relevé appel de cette décision.

11. Le 3 juillet 2025, M. [A] a présenté une requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe.

12. Par ordonnance du magistrat délégué du premier président du 4 juillet 2025, M. [A] a été autorisé à assigner à jour fixe pour l’audience du 18 novembre 2025. L’assignation à jour fixe a été délivrée le 18 juillet 2025 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et le 30 juillet 2005 au pôle de recouvrement spécialisé du Finistère, créancier inscrit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

13. M. [E] [A] expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 3 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

14. Il demande à la cour de :

— infirmer le jugement d’orientation du 20 mai 2025 du tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il a :

* mentionné le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à la somme de 26.908,98 € arrêtée au 6 mai 2024 avec intérêts restant à courir,

* ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi figurant au commandement sur la mise à prix et aux conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente,

* fixé l’audience d’ajudication au mardi 16 septembre 2025 à 14 heures,

* dit que le créancier poursuivant pourra organiser au minimum une visite de l’immeuble au moins 10 jours avant la vente avec, si nécessaire, l’assistance d’un huissier de justice,

* dit que l’huissier pourra se faire assister lors des visites de l’expert ayant établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur,

* dit que le créancier poursuivant devra accomplir les formalités de publicité de la vente conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

* débouté M. [E] [A] de sa demande d’autorisation de vente amiable et de sa demande de modification du montant de la mise à prix,

* dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxes,

* dit que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification conformément aux dispositions de l’article R. 311-7 du code de procédure civile exécution,

— autoriser M. [E] [A] à procéder à la vente amiable du bien saisi, soit en la ville de [Adresse 1], dans un ensemble immobilier figurant au cadastre de ladite commune sous la référence section CD numéro [Cadastre 1] :

* le lot n° 2 : au rez-de-chaussée, donnant sur la cour, un studio n° 2 ayant séjour’chambre, salle de bain avec WC, pour une superficie de 16,02 m², et les 82/756èmes des parties communes générales,

— juger qu’il sera procédé à cette vente par le canal de maître [P] [S], notaire, [Adresse 5] à [Localité 1], dans le délai maximum prévu par les textes,

— fixer le prix en deçà duquel le bien ne pourra pas être vendu à l’amiable à la somme de cinquante mille (50.000) euros,

— juger que l’acte notarié sera établi après consignation du prix de la vente et des frais de la vente auprès de la caisse des dépôts et consignations,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Gestimma à verser à M. [A] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens,

— subsidiairement, si M. [A] n’était pas autorisé à procéder à la vente amiable du bien saisi, juger que la mise à prix sera fixée à la somme de 45.000 €.

15. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Gestimma, expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 3 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

16. Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [A] à lui verser la somme de 3.600 €, à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamner M. [A] aux dépens.

17. Le comptable public du pôle de recouvrement spécialisé du Finistère expose ses prétentions et moyens dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 7 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

18. Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution de [Localité 1] le 20 mai 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [E] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] [A] à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur les conditions de la saisie immobilière

19. Il résulte des articles L. 311-1 et suivants et R. 321-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que la saisie immobilière ne peut être poursuivie qu’en exécution d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et qu’elle doit porter sur les droits réels afférents aux immeubles.

20. En l’espèce, le commandement de payer du 3 juillet 2024 a été délivré à M. [A] en vertu :

— d’une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Brest du 20 novembre 2017 signifiée Ie 12 décembre 2017 (et pourvue d’un certificat de non-appel du 8 fevrier 2023) qui a condamné M. [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.917,30 €, outre celles de 3.300 € au titre des frais avancés de l’expertise et 1.200 € sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— d’un jugement du tribunal judiciaire de Brest du 26 avril 2022, signifié le 8 juin 2022 (et pourvu d’un certi’cat de non appel du 27 juillet 2022) qui a condamné M. [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.680 €, outre 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

21. Le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre exécutoire et M. [A] n’a élevé aucune contestation s’agissant de la validité du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui été délivré le 3 juillet 2024.

22. Ce commandement de payer valant saisie immobilière, premier acte de la procédure d’exécution engagée, est resté sans effet. Il a donc été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 30 août 2024.

23. Par ailleurs, le premier juge a justement retenu qu’au regard des pièces versées au dossier, le créancier poursuivant dispose d’une créance s’élevant à la somme de 26.908,98 € au 6 mai 2024, outre les intérêts restant à courir. M. [A] ne conteste pas davantage le montant de la créance ainsi mentionnée dans le dispositif du jugement. La créance est donc certaine, liquide et exigible.

24. Enfin, la saisie porte sur un bien immobilier dont M. [A] est propriétaire : le lot n° 2 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

25. Par conséquent, les conditions de la saisie immobilière sont réunies.

2°/ Sur la demande de vente amiable

26. M. [A] fait grief au jugement d’avoir rejeté sa demande de vente amiable de l’immeuble saisi. Il expose que les atermoiements du syndicat des copropriétaires ne lui ont pas permis d’effectuer les travaux préalables à la mise en vente de son bien. Il explique d’être rapproché d’agences immobilières et d’études notariales qui lui ont confirmé la valorisation de son bien autour de 50.000 €.

27. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en indiquant que M. [A] ne justifie d’aucune diligence pour vendre l’appartement de manière amiable, en précisant que ce dernier n’a jamais produit aux débats le moindre mandat de vente confié à une agence immobilière.

Il en conclut que cette demande présente un caractère dilatoire.

28. Le pôle spécialisé de recouvrement souligne lui aussi que M. [A] ne justifie d’aucune démarche sérieuse pour parvenir à la vente amiable du bien dans des conditions satisfaisantes, le juge de l’exécution ayant relevé à juste titre que 5 mois après l’annonce qu’il dit avoir publié, aucune offre n’était présentée.

Réponse de la cour

29. L’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

30. En application de l’article R. 322-21 du même code, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

31. En appel, M. [A] se contente de produire à nouveau la même annonce du 12 décembre 2024, dont le premier juge avait très justement indiqué qu’il n’était pas possible de déterminer sur quel site cette annonce (photocopie de mauvaise qualité et tronquée) aurait été publiée, ni de savoir si elle était toujours en ligne.

32. Il ne justifie d’aucune annonce plus récente ni d’aucun mandat de vente.

33. Dans la mesure où M. [A] ne produit devant la cour strictement aucune pièce nouvelle et probante tendant à la vente amiable du bien au prix du marché, à commencer par une évaluation actualisée du prix de celui-ci, la cour considère que cette demande revêt un caractère dilatoire manifeste et qu’elle doit donc être rejetée.

34. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3°/ Sur la mise à prix

35. M. [A] estime que la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente à la somme de 31.500 € est très insuffisante dans la mesure où la valeur réelle de ce studio, compte tenu de sa surface et de son emplacement dans un immeuble du centre-ville, est de l’ordre de 50.000 €. Il sollicite que la mise à prix ne soit donc pas inférieure à 45.000 €.

36. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le montant de cette mise à prix est supérieur au montant de sa créance et qu’il ne justifie aucunement de la valeur de l’immeuble au soutien de sa demande.

37. Le pôle de recouvrement spécialisé rappelle que la modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente n’est possible que si celle-ci présente une insuffisance manifeste, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Réponse de la cour

38. L’article R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'le débiteur peut en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.'

39. En l’espèce, la mise à prix a été fixée dans le cahier des conditions de vente à la somme de 31.500 €.

40. M. [A] feint de ne pas comprendre la différence entre le prix de vente et la mise à prix qui constitue le point de départ des enchères.

41. Celui-ci ne produit aucune estimation du bien permettant de retenir l’insuffisance manifeste de la mise à prix retenue. Au regard de la superficie de ce studio (16,02 m²) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et dont il n’est justifié par aucune pièce qu’il ne serait plus loué (l’annonce ne le mentionne pas, mais aucun congé n’est justifié), ce prix d’appel est au contraire de nature à attirer un maximum d’enchérisseurs, ce qui est l’objectif recherché lors de la mise à prix.

42. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi sur la mise à prix stipulée au cahier des conditions de vente.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

43. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

44. Succombant en appel, M. [A] sera condamnés aux dépens lesquels seront compris dans les frais soumis à taxe.

45. Il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas inéquitable sur ce même fondement, de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € et au Pôle de recouvrement spécialisé la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l’exécution de [Localité 1] le 20 mai 2025,

Déboute M. [E] [A] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [A] à payer au comptable public du pôle de recouvrement spécialisé du Finistère la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [A] aux dépens lesquels seront compris dans les frais soumis à taxe,

Dit que l’affaire est renvoyée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Brest aux fins de fixation de la date d’adjudication qui devra avoir lieu dans un délai maximum de quatre mois à compter du présent arrêt en application de l’article L. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE