COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 octobre 2014

— FB/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 13/03320

AC-AD D’H DE DEUX I, AO DE A épouse D’H DE DEUX FONTAINE / Z D’H DE DEUX I, Y D’H DE DEUX I, E D’H DE DEUX I, T D’H DE DEUX I, AC-BC G D’B

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de MOULINS, décision attaquée en date du 14 Février 2008, enregistrée sous le n° 51-06-0014

Arrêt rendu le LUNDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François BEYSSAC, Président

M^me W-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane D, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. AC-AD D’H DE DEUX I

M^me AO DE A épouse D’H DE DEUX FONTAINE

XXX

XXX

assistée de M^e Benjamin BOUCHER de la SELARL BARBEAU NAUX & ASSOCIES avocat au barreau de NANTES

APPELANTS

ET :

M. Z D’H DE DEUX I

XXX

XXX

Melle Y D’H DE DEUX I

XXX

XXX

assistés de M^e Laurent GARD de la SCP VOLAT-GARD-RECOULES, avocat au barreau de MOULINS

INTIMES

M. E D’H DE DEUX I

XXX

XXX

(CANADA)

N° 13/03320 -2-

M. T D’H DE DEUX I

XXX

XXX

(CANADA)

assistés de M^e Laurent GARD de la SCP VOLAT-GARD-RECOULES, avocat au barreau de MOULINS

INTERVENANTS à la procédure suite au décès de leur père M. D D’H

DE DEUX I

M. AC-BC G D’B

XXX

XXX

ès qualités d’administrateur ad hoc de la succession de M. L D’H DE DEUX I

assisté de M^e AO BARGE de la SCP HUGUET-BARGE-MOURE-FUZET, avocat au barreau de CUSSET-VICHY

INTIMES

Après avoir entendu à l’audience publique du 29 septembre 2014 les représentants des parties, la Cour a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

Suivant acte reçu le 27 décembre 1983 par Maître PERROT, notaire à Moulins, M. L d’H de DEUX I a donné à bail à ferme pour une durée de 18 ans, à compter rétroactivement du 11 novembre 1983, à M. AC-AD d’H de DEUX I, son fils, et à l’épouse de ce dernier, née AO de A, une propriété située à Saint-Ennemond (03400) constituée du domaine de La Brosse, du domaine de Rochebon et du domaine du Louage Piètre, le tout d’une superficie de 150 ha, 2 a et 54 ca.

Les preneurs ont donné congé au propriétaire pour le 11 novembre 2001.

Des experts intervenus amiablement pour le preneur et pour le bailleur ont procédé à l’établissement des comptes entre les parties et sont convenus, leurs travaux ayant été présentés par M. X, que M. L d’H de DEUX I était redevable envers M. AC-AD d’H de DEUX I et Mme de A, épouse d’H de DEUX I, de la somme de 105.650,98 euros.

M. L d’H de DEUX I faisant l’objet d’une mesure de protection, l’UDAF de l’Allier, agissant en sa qualité de tuteur de l’intéressé, a fait assigner les preneurs devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins, statuant en référé, aux fins d’obtenir que soit provisionnellement fixée à la somme de 105.650,98 euros l’indemnité de sortie de ferme et qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle acceptait de la verser dans le mois suivant la notification de la décision à intervenir.

Dans le cadre de cette instance, les preneurs ont formé une demande reconventionnelle en paiement d’une provision de 706.952,56 euros.

N° 13/03320 – 3 -

Par ordonnance de référé du 11 avril 2002, le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins a :

— condamné l’UDAF de l’Allier en sa qualité de tuteur de L d’H de DEUX I, à payer aux époux d’H de DEUX I-de A la somme de 105.650,98 euros, à titre de provision ;

— rejeté la demande de compensation avec le fermage non payé ;

— ordonné l’expulsion des époux d’H de DEUX I-de A ;

— ordonné une mesure d’instruction et désigné pour y procéder, en qualité d’expert, M. J, aux fins d’établissement des comptes définitifs entre les parties.

Un procès-verbal d’expulsion a été établi le 29 avril 2003 par Maître N, huissier de justice à Dompierre-sur-Besbre, et le sort des biens non retirés par les époux d’H de DEUX I-de A a été réglé par décision rendue le 30 juillet 2003 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Moulins.

L d’H de DEUX I est décédé le XXX, laissant pour lui succéder :

— son fils AC-AD d’H de DEUX I ;

— sa fille V-W d’H de DEUX I ;

— son fils Z d’H de DEUX I ;

— son fils D d’H de DEUX I ;

— sa fille Y d’H de DEUX I.

D d’H de DEUX I est décédé le XXX, laissant pour recueillir sa succession ses fils E et T d’H de DEUX I.

V-W d’H de DEUX I est décédée le XXX

Courant septembre 2006, le tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins a été saisi :

— par M. G d’B, désigné en qualité d’administrateur ad hoc de l’indivision existant entre les héritiers de M. L d’H de DEUX I, d’une action en fixation de l’indemnité de sortie de fermage ;

— par les preneurs d’une demande en paiement des sommes de :

—  316.199,34 euros au titre des travaux effectués dans les bâtiments aux lieu et place du propriétaire ;

—  869.106,14 euros au titre des améliorations culturales ;

—  133.569,73 euros au titre des pertes de culture pour les années 1998 et 1999 ;

—  160.492,50 euros au titre des cultures de sortie mises en place ;

—  10.065 euros au titre des honoraires réglés aux experts intervenus (la SARL ECOM.3-K, économiste de la construction) à la demande des preneurs.

Après que ces deux instances eurent été jointes par jugement du 26 avril 2007, le tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins, par jugement du 14 février 2008, a :

— constaté que l’UDAF de l’Allier, agissant en sa qualité de tuteur d’V-W d’H de DEUX I, M. G d’B, M^me Y d’H de DEUX I et M. Z d’H de DEUX I reconnaissaient la créance des époux d’H de DEUX I-de A concernant les améliorations apportées aux parcelles rurales soumises au bail conclu le 27 décembre 1983 entre ces derniers et L d’H de DEUX I et ce à hauteur de 50.211,07 euros et condamné, à ce titre, l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à régler cette somme aux époux d’H de DEUX I-de A ;

N° 13/03320 – 4 -

— dit que cette somme avait valablement été réglée dans le cadre du versement de la provision ordonnée par décision du 11 avril 2002 ;

— condamné l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à payer aux époux d’H de DEUX I-de A la somme de 16.393,19 euros au titre des améliorations culturales ;

— condamné en conséquence, in solidum, les époux d’H de DEUX I-de A à restituer à l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I la somme de 39.046,72 euros par compensation entre les sommes précitées ;

— rejeté les demandes des époux d’H de DEUX I-de A au titre de l’indemnisation relative aux travaux concernant les bâtiments d’habitation et d’exploitation, aux travaux d’irrigation ainsi qu’au titre des pertes de culture et des cultures de sortie mises en place avant la sortie des lieux des preneurs ;

— rejeté la demande d’expertise présentée par l’UDAF de l’Allier, agissant en sa qualité de tuteur d’V-W d’H de DEUX I, et par M. Z d’H de DEUX I et M^me Y d’H de DEUX I concernant le paiement des loyers ;

— condamné in solidum les époux d’H de DEUX I-de A à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à l’UDAF de l’Allier et à M. G d’B la somme de 800 euros chacun et à M. Z d’H de DEUX I et M^me Y d’H de DEUX I la somme globale de 800 euros ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les époux d’H de DEUX I-de A conserveraient la charge du coût des expertises diligentées par les experts K et M qu’ils avaient missionnés.

Les époux d’H de DEUX I-de A ont relevé appel de cette décision, cet appel étant général.

Par un premier arrêt, du 11 février 2010, cette cour a sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure pénale alors en cours et portant sur l’authenticité de trois autorisations de travaux datées des 11 novembre 1965, 11 novembre 1967 et 22 octobre 1981 données selon les époux d’H de DEUX I-de A par le bailleur et pouvant justifier une indemnisation des preneurs au titre d’améliorations apportées au fonds loué.

A l’issue d’une information judiciaire, M. AC-AD d’H de DEUX I a en effet été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Moulins du chef d’usage de faux en écriture commis entre le 20 septembre 2006 et le 20 décembre 2007. Il a été déclaré coupable de ces faits suivant jugement du 23 novembre 2011.

Sur son appel, la chambre des appels correctionnels de cette cour a, par arrêt du 20 juin 2012, confirmé sur l’action publique le jugement déféré.

Par un second arrêt, du 8 octobre 2012, cette cour a sursis à statuer jusqu’à l’issue du pourvoi en cassation formé par M. AC-AD d’H de DEUX I

Ce pourvoi en cassation a été déclaré non admis suivant arrêt du 4 septembre 2013.

* * *

* *

N° 13/03320 – 5 -

Suivant conclusions notifiées par voie de communication électronique le 25 septembre 2014 et développées oralement à l’audience, les époux d’H de DEUX I-de A demandent à la cour :

— de constater que leur appel est limité aux seules prétentions relatives :

— à l’indemnisation des améliorations concernant les bâtiments ;

— à l’indemnisation des améliorations culturales ;

— aux dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— d’infirmer, dans les limites de l’appel, le jugement déféré et, statuant à nouveau :

— s’agissant des travaux sur les bâtiments :

— à titre principal, de condamner l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à leur payer la somme de 60.000 euros ;

— à titre subsidiaire, de condamner l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à leur payer la somme de 57.330,27 euros ;

— à titre extrêmement subsidiaire, de condamner l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à leur payer la somme de 55.439,91 euros ;

— s’agissant des améliorations culturales, de condamner l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à leur payer la somme de 400.000 euros ;

— s’agissant des frais de première instance, de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais répétibles et de condamner l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I aux dépens de première instance, lesquels comprendront les frais de l’expert judiciaire J ;

— de dire que l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I devra leur rembourser la somme de 1.365,57 euros indûment perçue par L d’H de DEUX I au titre de l’indemnité sécheresse.

Les époux d’H de DEUX I-de A font valoir, en substance :

— sur les améliorations concernant les habitations :

— s’agissant de l’autorisation du bailleur :

— à titre principal, sur la preuve de l’autorisation du bailleur, que la condition exigée par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime est remplie dès lors qu’il ressort des rapports établis par les experts X et J que le bailleur avait donné son accord, que les intimés ne peuvent, sans violer le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui (théorie de l’estoppel), contester l’autorisation donnée par leur père et grand-père concernant les améliorations sur les bâtiments alors que l’UDAF de l’Allier, à l’occasion de l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 11 avril 2002, en avait admis le principe en se prévalant du rapport de l’expert X qui se fondait sur l’accord tacite du bailleur, qu’une autorisation tacite du bailleur peut suffire et qu’en l’espèce elle a bien été donnée avant le commencement des travaux ;

— à titre subsidiaire, sur l’application de la loi n° 67-561 du 13 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, que les travaux visés par l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur et qu’il appartenait à la juridiction du premier degré de réaliser un tri en fonction de la nature des travaux dont il était demandé indemnisation, l’ampleur des travaux étant indifférente au principe d’indemnisation ;

— s’agissant de l’indemnisation de l’amélioration réalisée sur les bâtiments, que l’existence d’une telle amélioration en l’espèce n’est pas contestable, le montant de

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cette indemnisation devant être arrêté à titre principal à la somme de 60.000 euros retenue par l’expert J, à titre subsidiaire à celle de 57.330,27 euros et à titre extrêmement subsidiaire à celle de 55.439,91 euros proposée par l’UDAF de l’Allier devant le juge des référés, qu’il ne s’est pas agi de réparations au sens de l’alinéa deuxième de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime mais d’améliorations au sens de l’alinéa premier dudit article et que la notion d’habitation effective est indifférente ;

— sur l’indemnisation des améliorations culturales, que :

— le principe même de l’amélioration culturale ne peut être sérieusement nié, au vu des conclusions des experts et des pièces comptables produites aux débats, alors même qu’il n’y a pas eu changement de destination du fonds ;

— l’évaluation de cette amélioration culturale, qui doit être faite par application de la méthode des bilans, dans la mesure où aucun travail sérieux n’a été effectué par l’expert J, doit donner lieu à indemnisation à hauteur de 400.000 euros.

Suivant conclusions notifiées par voie de communication électronique le 15 septembre 2014 et développées oralement à l’audience, M. G d’B :

— sollicite qu’il lui soit donné acte, en sa qualité d’administrateur ad hoc de l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I, de ce qu’il renonce en cause d’appel à sa demande d’expertise relative au décompte des fermages et de ce qu’il s’associe en tout point à toutes les demandes présentées par M Z d’H de DEUX I et M^me Y d’H de DEUX I ;

— demande à la cour de confirmer le jugement déféré en rappelant que l’indemnité de sortie de ferme est de 50.211,70 euros et en condamnant solidairement les époux d’H de DEUX I-de A à rembourser à l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I la somme de 55.440 euros indûment perçue pour des travaux non indemnisables, faute d’avoir été entrepris dans le respect des règles légales ;

— demande à la cour d’infirmer le jugement déféré s’agissant de l’indemnisation des améliorations culturales, la somme de 16.393,19 euros n’étant pas due par l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I ;

— de condamner les appelants à lui payer, ès qualités, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie de communication électronique le 15 septembre 2014 et développées oralement à l’audience, M. Z d’H de DEUX I, M^me Y d’H de DEUX I, M. E d’H de DEUX I et M. T d’H de DEUX I demandent à la cour :

— de débouter les époux d’H de DEUX I-de A de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer le jugement entrepris ;

— de dire et juger que l’indemnité de sortie de ferme est de 50.211,07 euros ;

— de condamner solidairement les époux d’H de DEUX I-de A à rembourser à l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I la somme de 55.440 euros indûment perçue pour des travaux non indemnisables, faute d’avoir été entrepris dans le respect des règles légales ;

— de condamner solidairement les époux d’H de DEUX I-de A à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Les intimés exposent que :

— la théorie de l’estoppel ne peut-être invoquée par les appelants dès lors que l’UDAF de l’Allier n’est plus partie au litige, que les appelants ont eux-mêmes remis en cause l’établissement contradictoire des comptes de sortie de ferme, que des faux ont été produits aux débats et qu’une ordonnance de référé n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée ;

— ne peuvent être assimilées à des améliorations que les réparations portant soit sur les bâtiments agricoles indispensables pour assurer l’exploitation du bien loué, soit sur l’habitation du preneur ; or, en l’espèce, il s’agissait de maisons sous-louées par le preneur ;

— les réparations doivent en outre avoir été effectuées avec l’accord du bailleur ; or, les preneurs ne justifient d’aucune autorisation expresse ou tacite antérieure au commencement des travaux et n’établissent pas avoir notifié au bailleur leur intention d’effectuer des améliorations de l’habitat, de sorte qu’ils doivent être condamnés à rembourser à l’indivision la somme de 55.440 euros, comprise dans celle de 105.650,98 euros ;

— les améliorations culturales doivent être distinguées des améliorations foncières ;

— les preneurs ont procédé à la réorientation de l’exploitation, à l’origine ferme herbagère de la Sologne bourbonnaise et devenue exploitation céréalière, sans avoir recueilli l’accord du bailleur et sans avoir accompli les formalités prescrites, notamment par l’article L. 411-29 du code rural, de sorte que les travaux effectués sont irréguliers ;

— les rapports d’expertise produits aux débats par les preneurs ne sont pas conformes aux règles édictées par l’article R. 411-15 du code rural et de la pêche maritime et un doute persiste sur la valeur effective d’utilisation pour les terres données à bail.

SUR CE, LA COUR

Il convient de donner acte aux époux d’H de DEUX I-de A de ce qu’ils se désistent de leur appel en ce qu’il porte sur les demandes qu’ils avaient formées au titre de la perte des cultures non récoltées lors de leur sortie des lieux, des améliorations concernant les parcelles rurales et enfin de la mise en place d’un système d’irrigation.

I – Sur la demande d’indemnisation des améliorations concernant les bâtiments

Sur la demande principale (améliorations relevant selon les preneurs de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime)

Aux termes de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, disposition qui n’a pas été modifiée par la loi n° 84-741 du 1^er août 1984 :

— le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fond loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ;

— sont assimilés aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier.

N° 13/03320 – 8 -

Les appelants fondent leur demande sur le rapport de l’expert J qui a évalué à la somme de 60.000 euros les réparations du gros oeuvre faites en lieu et place du propriétaire et sollicitent à titre principal que cette évaluation soit entérinée, à titre subsidiaire que la somme de 57.330,27 euros soit retenue et à titre encore plus subsidiaire que celle de 55.439,91 euros leur soit allouée. C’est donc bien sur le terrain de l’alinéa deuxième de l’article L. 411-69 qu’ils entendent se placer.

Il appartient aux appelants d’établir en premier lieu que les 36 factures retenues par l’expert J sur les 297 qui lui avaient été communiquées, et dont la liste figure dans ce qui constitue l’annexe 2 de son rapport, ont été établies au titre de réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’exploitation du preneur. Or, d’une part 15 de ces 36 factures ont été établies entre 1965 et 1969, soit avant la signature du bail, d’autre part les appelants ne rapportent pas la preuve que les travaux ont été limités à la seule conservation des bâtiments, les intimés faisant à cet égard valoir que ces travaux ont notamment consisté en la rénovation complète de logements qui ont été sous-loués par les preneurs, ce que contestent les appelants qui admettent toutefois que les salariés de l’exploitation les occupaient. Ces travaux ont été qualifiés par la SARL ECOM.3-K, économiste de la construction, dans le rapport qu’elle a établi le 26 février 2002 à la demande des preneurs, de « travaux de réhabilitation de maisons de ferme et de bâtiments agricoles », notion plus large que celle de réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment, le coût de ces travaux, évalué par ladite SARL à 316.199,34 euros, attestant à eux seuls de leur importance.

L’état des bâtiments décrit par l’expert X, selon qui « les maisons étaient d’un confort très frustre (eau sur pompe au puits, une prise par pièce, sols défoncés, murs humides, etc …) », conforte cette analyse.

Il leur appartient en second lieu d’établir que ces réparations ont été effectuées avec l’accord du bailleur.

Les époux d’H de DEUX I-de A invoquent en premier lieu les termes du rapport établi par l’expert X qui a mentionné que « M. AC-AD d’H de DEUX I [avait] refait en grande partie la maison de La Brosse (toiture, assainissement, crépi mural, huisseries, installation électrique, sols), celle de Rochebon (toiture remaniée, sols, salle d’eau, installation électrique), celle de Louage Piètre (toiture remaniée, sols, salle d’eau, installation électrique) ainsi que des parties de bâtiments agricoles (toitures, portes, sols, etc …) se substituant souvent au propriétaire et avec l’accord de ce dernier ».

Il n’est toutefois pas justifié par les preneurs d’autorisations écrites. Celles dont M. AC-AD d’H de DEUX I se prévalait, datées des 11 novembre 1965, 11 novembre 1967 et 22 octobre 1981 ont donné lieu à des poursuites, suivies d’une condamnation de l’intéressé, du chef d’usage de faux.

S’il est admis que l’autorisation puisse être tacite, la seule connaissance des travaux et l’absence d’opposition à leur exécution ne constituent pas une autorisation et ne peuvent équivaloir à une acceptation. Le lien de parenté existant entre les parties et la proximité géographique de leurs domiciles respectifs ne permettent pas de conclure que le bailleur était informé et qu’à défaut d’opposition il avait accepté les travaux.

N° 13/03320 – 9 -

La cour relève en outre que :

— l’expert X est intervenu amiablement, après avoir été choisi par le bailleur ;

— le bailleur a été placé sous tutelle le 25 février 1999 (arrêt de la chambre des appels correctionnels du 20 juin 2012, page 4) sur déclaration aux fins de sauvegarde de justice datée du 15 juin 1998 alors qu’il était hospitalisé ;

— la demande de permis de construire relative à un hangar métallique datée du 4 novembre 1969, à laquelle s’est associé le bailleur, a concerné une parcelle figurant au cadastre de Saint-Ennemond sous le n° 36 de la section P, référence cadastrale non visée dans le bail.

Pour que l’estoppel trouve à s’appliquer, les actions précédemment engagées doivent être de même nature, fondées sur les mêmes conventions et opposer les mêmes parties. Si l’UDAF de l’Allier, agissant en sa qualité de tuteur de L d’H de DEUX I et se prévalant du rapport de l’expert X, a saisi le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins aux fins d’obtenir qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle offrait, ès qualités, de verser aux preneurs la somme de 105.650,98 euros, cet organisme, qui ne représentait que le majeur protégé, n’est plus partie à l’instance du fait du décès de l’intéressé. Les intimés, qui n’étaient pas partie à l’instance à l’issue de laquelle a été rendue l’ordonnance de référé du 11 avril 2002, peuvent donc invoquer une argumentation contraire à celle que l’UDAF avait développée.

Les preneurs, qui n’établissent pas que les travaux concernant les bâtiments ont été réalisés conformément aux procédures définies par le statut des baux ruraux, ne peuvent en conséquence prétendre au bénéfice d’une indemnité.

Le jugement déféré doit dès lors être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des améliorations concernant les bâtiments formée par les époux d’H de DEUX I-de A en ce qu’elle est fondée à titre principal sur l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Sur la demande subsidiaire (améliorations relevant selon les preneurs de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime)

Aux termes de l’article L. 411-73-I,1 du code rural et de la pêche maritime :

« Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

— les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-651 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application »;

…/…

« Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter ».

Ces dispositions sont issues de la loi n° 84-741 du 1^er août 1984.

N° 13/03320 – 10 -

Or, le bail de l’espèce a été signé le 27 décembre 1983, avec prise d’effet rétroactivement au 11 novembre 1983.

Selon les professeurs OURLIAC et de C (Semaine Juridique, édition notariale et immobilière, n° 21, mai 1985), l’article 27 de la loi n° 84-741 du 1^er août 1984 indique qu’elle est applicable aux baux en cours, « mais à raison de l’insertion de cet article dans la section relative aux baux à métayage, la disposition ne peut concerner que ceux-ci ».

II – Sur la demande d’indemnisation des améliorations culturales

Il ressort du rapport d’expertise amiable établi par M. X (consistant en une présentation par cet expert intervenant pour le bailleur des comptes de sortie, après mise en forme de ces comptes faites par M. M, expert intervenant pour les preneurs aux côtés d’un autre expert, M. F) que l’indemnité revenant aux preneurs au titre des améliorations atteignait la somme de 105.650,98 euros, dont 50.211,07 euros au titre du rural et 55.439,91 euros au titre du bâti.

Pour parvenir à ce montant de 50.211,07 euros, ont été pris en considération :

— la remise en état standard des trois entités ;

— l’arrachage de nombreuses haies, la création de nouveaux fossés, la réalisation d’aqueducs et de captage de source, tous travaux autorisés par le bailleur ;

— le très bon état d’entretien dans lequel le domaine avait été laissé ;

— la pose de clôtures sur le domaine de Rochebon et une amélioration de celles du domaine de La Brosse ;

— la création de haies et leur taille, la création de rigoles, le défrichage et l’entretien de certains fossés.

Cette somme de 50.211,07 euros a été retenue par la juridiction du premier degré au titre de la remise en état de la partie rurale, au motif que cette position paraissait conforme aux conclusions de l’expert J.

Il ressort du rapport établi par M. J désigné par ordonnance de référé du 11 avril 2002 que les preneurs ont sensiblement amélioré l’exploitation.

L’expert J a évalué :

— à la somme de 46.680 euros les améliorations concernant le rural (haies, clôtures et fossés d’assainissement) ;

— à la somme de 834,90 euros le solde des améliorations des surfaces en herbe ;

— à la somme de 2.427 euros les améliorations résultant du drainage ;

— à la somme de 36.532 euros les améliorations résultant de l’irrigation ;

— à la somme de 123,26 euros les améliorations résultant de l’installation d’abreuvoirs non amortis ;

— à la somme de 27.750 euros les améliorations du fonds, montant supérieur aux seules dépenses d’amendements et fumures de fond estimées par lui à 16.393,19 euros, au motif qu’il devait être tenu compte d’une augmentation de productivité liée à la parfaite exploitation conduite de longue date qui avait joué sur la réduction du stock de mauvaises graines dans le sol, l’amélioration de la structure parcellaire et de la structure du sol lui-même ;

— à la somme de 1.365,57 euros le montant d’une indemnité sécheresse versée au titre des années 1990 et 1997 non remboursée par le bailleur ;

— à la somme de 29.772,60 euros, l’indemnisation au titre des cultures en place.

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Au titre des améliorations culturales, seule la somme de 16.393,19 euros a été retenue par la juridiction du premier degré, au motif que les améliorations relatives à la bonne exploitation du fonds avaient d’ores et déjà été prises en considération, la somme de 50.211,07 euros ayant été allouée à ce titre aux preneurs.

Les demandes formées par les preneurs au titre des travaux d’irrigations, des pertes de culture et des cultures de sortie mises en place avant leur sortie des lieux ont été rejetées par la juridiction du premier degré et les appelants ont précisé renoncer à leur appel sur ces points.

Les appelants, qui estiment incontestable l’existence d’une amélioration de productivité à l’hectare et d’une valorisation des terrains entre 1983 et 2001, forment en cause d’appel une demande en paiement de la somme de 400.000 euros au titre des améliorations culturales en critiquant les méthodes d’évaluation de l’expert J auxquelles doit selon eux être substituée la méthode dite des bilans.

Ils se fondent sur :

— la valeur de l’exploitation à leur départ (7.088 euros l’hectare selon les experts M et F et 6.000 euros selon la SARL SINFONIM, soit une moyenne de 6.544 euros l’hectare) ;

— la valeur de l’exploitation à leur entrée (1.612 euros l’hectare selon les experts M et F) ;

— la plus-value générée par leurs améliorations, soit 739.800 euros (6.544 euros x 150 hectares) ;

— la valorisation des terres entre 1983 et 2001 (26.688 euros l’hectare) ;

— les immobilisations liées aux terrains et aux agencements de ces terrains (valorisées pour 72.000 euros par année) ;

— les gains de productivité à l’hectare (38.650 euros).

Les intimés font pertinemment observer que les améliorations culturales doivent être distinguées des améliorations foncières.

Concernant les premières, que constituent les pratiques agricoles ayant pour effet d’accroître durablement la productivité de la terre (assolements, labours, fumures et arrières fumures), ils invoquent l’article L. 411-71, 3° du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « en ce qui concerne …/… les améliorations culturales …/… l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans », disposition qui préexistait à la loi n° 84-741 du 1^er août 1984.

Concernant les secondes, que constituent les aménagements qui permettent d’améliorer les conditions de l’exploitation (défrichements, suppression des talus, des arbres ou des haies qui séparent les parcelles), ils invoquent l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel :

« Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord ».

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Or, ces dispositions sont issues de la loi n° 95-101 du 2 février 1995, postérieure à la date à laquelle a pris effet le bail de l’espèce.

L’indemnité due au titre des améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28 est, selon l’article L. 411-71, 3°, « égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans », disposition qui préexistait à la loi n° 84-741 du 1^er août 1984.

Pour s’opposer aux prétentions des appelants, les intimés invoquent encore :

— les dispositions du 3 de l’article L. 411-73, I du code rural et de la pêche maritime, issues de la loi n° 84-741 du 1^er août 1984 :

« Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’État. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formé par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter » ;

— la disposition de l’article L. 411-73, II du code rural et de la pêche maritime, issue de la loi n° 84-741 du 1^er août 1984 :

« Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation » ;

— les dispositions de l’article L.411-29 du code rural et de la pêche maritime :

« Nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27, le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit aux retournements de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en 'uvre de moyens culturels non prévus au bail. A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre » (phrase qui n’a pas été modifiée par la loi n° 84-741 du 1^er août 1984). « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la vie du preneur » (phrase issue de la loi n° 84-741 du 1^er août 1984). « Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur » (phrase qui n’a pas été modifiée par la loi n° 84-741 du 1^er août 1984).

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats à l’effet de permettre aux parties de s’expliquer contradictoirement sur l’application au bail de l’espèce des dispositions qu’elles invoquent respectivement.

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PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’indivision successorale née du décès de L d’H de DEUX I à régler la somme de 50.211,07 euros aux époux d’H de DEUX I-de A et dit que cette somme avait valablement été réglée dans le cadre du versement de la provision ordonnée par décision du 11 avril 2002,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des améliorations concernant les bâtiments formée par les époux d’H de DEUX I-de A, fondée en cause d’appel à titre principal sur l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime,

SURSOIT à statuer sur la demande d’indemnisation des améliorations concernant les bâtiments formée par les époux d’H de DEUX I-de A, fondée en cause d’appel à titre subsidiaire sur l’article L. 411-73 I,1° du code rural et de la pêche maritime,

SURSOIT à statuer sur le surplus des prétentions des parties,

ORDONNE la réouverture des débats à l’effet de permettre aux parties de s’expliquer contradictoirement sur l’application au bail de l’espèce des dispositions du code rural et de la pêche maritime qu’elles invoquent respectivement,

RENVOIE à cet effet la cause et les parties à l’audience du lundi12 JANVIER 2015 (14 h),

RESERVE les dépens.

Le présent arrêt a été signé par M. BEYSSAC, président, et par M^me D, greffier présent lors du prononcé.

Le greffier le président

Le présent arrêt est susceptible d’un pourvoi en cassation dans les conditions précisées dans l’acte de signification de cette décision aux parties.

Il est rappelé que le pourvoi en cassation est une voie de recours extraordinaire qui n’a pas pour but de faire rejuger l’affaire au fond, mais seulement de faire sanctionner la violation des règles de droit ou de procédure.