Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14546

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2013 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/08442

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 RUE B C D XXX représenté par son syndic le Cabinet B CHARPENTIER SOPAGI SA, XXX, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assisté de M^e Didier DAILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C0980

INTIMES

Monsieur Michael Barry LANE, né le 17.03.1944 à XXX

10 rue B C D

XXX

Madame Faouzia NIAZI épouse LANE, née le 07.03.1946 au XXX

10 rue B- C D

XXX

représentés par M^e Ange-Marie ZOUMENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0756

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur et Madame Michael et Faouzia LANE ont acquis le 1^er août 1986 un appartement dans l’immeuble sis 10 rue B-C D à XXX, ainsi qu’une cave n°9 constituant respectivement les lots n°43 et 59 de la copropriété.

Le 11 juin 1990, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont voté les travaux d’installation d’un ascenseur. La machinerie de cet équipement a été installée dans la cave des époux LANE. Cette installation est à l’origine du conflit qui va opposer plus de 20 ans après les époux LANE au syndicat des copropriétaires de leur immeuble, ceux-ci prétendant avoir été dépossédés de leur cave, alors qu’il avait été envisagé à l’origine un échange de cave avec un autre copropriétaire, lequel devait obtenir une contrepartie de la copropriété.

Par acte d’huissier du 6 avril 2011, Monsieur et Madame LANE ont assigné le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la restitution de leur cave sous astreinte, l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et autres demandes accessoires.

Par jugement du 14 mai 2013 le Tribunal de grande instance de Paris (2^e chambre) a :

— dit le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de communication de pièces,

— débouté Monsieur et Madame LANE de leur demande tendant à se faire restituer la cave lot n°59 qu’ils ont accepté d’affecter la machinerie de l’ascenseur dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires,

— dit que le syndicat des copropriétaires avait, en contrepartie, contracté une obligation de remettre à Monsieur et Madame LANE une cave qui serait pour eux une contrepartie privative,

— dit qu’à défaut d’exécution de cette obligation de procurer une cave à Monsieur et Madame LANE, le syndicat des copropriétaires était tenu envers eux d’une obligation à les indemniser, par application de l’article 1142 du code civil,

— sursis à statuer sur le montant des dommages des dommages et intérêts ainsi dus par le syndicat des copropriétaires,

— ordonné la réouverture des débats pour que les parties concluent sur l’opportunité d’une médiation et, à défaut, sur le montant des dommages et intérêts,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de procédure du 8 juillet 2013 à 13 h 00 pour conclusions des époux LANE sur ces points, condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens exposés à ce jour ainsi qu’à verser à Monsieur et Madame LANE une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 10 rue B-C D a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 16 juillet 2013.

Le syndicat des copropriétaires du 10 rue B-C D par dernières conclusions signifiées le 10 février 2014 demande à la Cour, au visa des procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 1990, 22 mai 2012, et des dispositions de l’ article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— rejeter tous moyens tendant de fonder un appel incident par Monsieur et Madame LANE à l’encontre du jugement querellé,

— confirmer le jugement du 14 mai 2013 lorsqu’il a débouté Monsieur et Madame LANE de leur demande tendant à se faire restituer la cave lot n° 59 qu’ils ont accepté d’affecter à la machinerie de l’ascenseur dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires,

— en revanche, réformer le jugement du 14 mai 2013 en toutes ses autres dispositions, et en conséquence,

— débouter Monsieur et Madame LANE de l’ensemb1e de leurs moyens et prétentions, ceux-ci ayant délibérément bloqué le processus amiable initié par le syndicat des copropriétaires pour qu’il soit procédé à la vente d’une cave afin qu’elle leur soit ensuite restituée alors qu’i1s avaient fait la demande de ce principe lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2001,

— juger que les époux LANE n’ont subi aucun trouble de jouissance puisqu’ils bénéficient de la cave de Monsieur X lot n° 51,

— juger que les époux LANE seront compensés à hauteur de la somme de 1.500 euros valeur de la cave n° 59,

— juger que le syndicat des copropriétaires à titre de compensation réglera cette somme aux époux LANE aux dires de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur et Madame LANE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur et Madame LANE aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec recouvrement possible selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Monsieur et Madame Michael et Faouzia LANE par dernières conclusions signifiées le 20 décembre 2013 demandent à la Cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du 10 rue B-C D à Paris 10 ème de toutes ses demandes fins et conclusions,

— réformer le jugement entrepris et statuant de nouveau,

— dire et juger au visa des articles 1109 et suivants du Code Civil, et 1131 du Code Civil, que l’accord qu’ils ont pu donner implicitement est nul et non avenu,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur restituer le lot n°59 – cave n° 9 – libre de toute occupation, sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard, à compter du jugement dont appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 15.000 euros en réparation du trouble qui leur a été causé depuis de nombreuses années,

Subsidiairement,

— estimer leur préjudice à 19.200 euros sur la base d’un loyer de 80 € mensuels (80 euros X 12 X 20),

— y ajouter le remboursement d’une somme de 960 euros au titre des charges afférentes aux millièmes de la cave n° 9 qu’ils ont réglé sans discontinuer jusqu’à ce jour, à raison d’une moyenne de 12€ /trimestre : (12 euros x 4 x 20 ),

— y ajouter en outre la valeur de la cave n° 9 d’une superficie de 5m2 qui peut être négociée à 10.000 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 30.160 euros (19200 € + 960 € + 10.000 € ) à défaut de restitution,

— le condamner également à leur régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement se fera conformément pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2015.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans l’occupation de la cave n°59

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 1990 que les copropriétaires du Bâtiment A ont, par une résolution n°11, été autorisés à créer à leurs frais un ascenseur dans la cage de leur escalier. La résolution n°12 de cette même assemblée générale a prévu que le montant de cette opération, les modalités de son financement et la répartition de cette dépense serait faite entre les copropriétaires concernés. Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le procès-verbal est muet sur l’emplacement choisi pour l’installation de la machinerie de l’ascenseur dans la cave des époux LANE.

Lors d’une assemblée générale du 3 juin 1998, les copropriétaires dans une résolution n°12 ont cependant pris acte de la demande de Madame LANE et proposé « d’entreprendre des démarches en vue de régulariser la situation actuelle de sa cave affectée à la machinerie de l’ascenseur (rachat de sa cave, échange de celle-ci…) ». Il a été donné délégation au conseil syndical pour engager les démarches auprès de Madame LANE et des copropriétaires susceptibles d’être intéressés.

Le 16 octobre 2001, l’assemblée générale a pris acte de la demande de Monsieur et Madame LANE et demandé à Monsieur Y s’il accepterait de céder sa cave privative au syndicat des copropriétaires pour en permettre l’échange avec le lot n°59 dans lequel se trouvait la machinerie de l’ascenseur.

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 2012 (postérieurement à l’introduction de la présente procédure devant le Tribunal de grande instance de Paris) une résolution n°18 a été mise à l’ordre du jour concernant l’acquisition par la copropriété du lot n°53 appartenant à Monsieur Y au prix de 1500 euros. Cette résolution prévoyait en cas d’acceptation :

— un échange du lot n°53 contre le lot n°59 appartenant à la copropriété,

— le pouvoir donné au syndic pour représenter la copropriété aux actes de régularisation,

— un budget de 5000 euros pour les honoraires des intervenants (notaire et syndic),

— la répartition de ce budget au prorata des millièmes « charges ascenseur » et son appel dès que possible en totalité.

Cette résolution n’a pas été votée en raison de l’opposition des époux LANE.

Il ressort de cet ensemble de décisions et des pièces versées aux débats que la question de l’installation de la machinerie de l’ascenseur dans la cave des époux LANE n’a jamais été réglée, soit par le rachat de la cave litigieuse par la copropriété pour y installer cet équipement, soit par l’attribution d’une nouvelle cave aux époux LANE.

Si les pièces produites et les écritures des parties permettent d’établir qu’un échange de caves avait été envisagé à l’origine entre deux caves, celle des époux LANE (jugée plus adaptée par l’installateur) avec celle d’un autre copropriétaire (M. Z, qui avait accepté de céder sa cave en contrepartie d’un accord pour l’amélioration de ses locaux en sous-sol) il apparaît que ce projet n’a en réalité eu aucune suite, aucun échange de cave n’ayant été formalisé par acte notarié, et aucune modification du règlement de copropriété n’étant intervenue constatant l’attribution du lot n°59 à la copropriété.

Aucune suite n’a été non plus donnée à l’échange envisagé ultérieurement entre la cave litigieuse n°59 et la cave n°53 de Monsieur Y ainsi que le révèlent les procès-verbaux des assemblées générales des 16 octobre 2001 et du 22 mai 2012.

Il en résulte que bien que la machinerie de l’ascenseur ait été installée dans le lot 59 au moment de l’installation de l’ascenseur dans l’immeuble, la propriété de cette cave n’a jamais été modifiée et les époux LANE ont continué d’en payer les charges au prorata de leurs millièmes.

Bien que le syndicat des copropriétaires estime que la question de l’échange des caves était purement privative et ne le concernait pas, il bénéficie cependant d’une cave privative pour y abriter un élément d’équipement commun sans aucune contrepartie, alors que les époux LANE n’ont jamais accepté cette situation de fait et ont toujours demandé en échange l’attribution d’une nouvelle cave.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires le seul fait d’avoir laissé installer dans une cave privative un élément d’équipement commun sans aucune contrepartie pendant 20 ans constitue une faute délictuelle engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1382 du code civil, et celui-ci doit indemniser les époux LANE du préjudice subi du fait de cette occupation, peu important que par ailleurs, les époux LANE aient eux-même annexé une cave appartenant à un autre copropriétaire, difficulté qu’il appartiendra aux intimés de régler avec le propriétaire de la cave indument occupée.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice subi par les époux LANE.

Sur l’indemnisation des époux LANE

Les époux LANE ont demandé à titre principal la restitution de leur cave sous astreinte et une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qui leur a été causé depuis de nombreuses années.

La demande de restitution de la cave n°59 occupée depuis plus de vingt ans par la machinerie de l’ascenseur, s’avère difficilement envisageable compte tenu du caractère indispensable de cet équipement pour le fonctionnement d’un ascenseur dont les travaux ont été votés à la majorité des voix des copropriétaires dont celle des époux LANE, ce qui impliquait selon le projet présenté une machinerie placée dans la cave des intimés.

Les époux LANE ne peuvent invoquer la nullité de leur accord en raison de l’erreur qu’ils auraient commise sur les obligations de la copropriété à leur égard et qui aurait ainsi vicié leur consentement, le fondement de la responsabilité étant ici délictuel et non contractuel.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande principale des époux LANE de restitution de la cave sous astreinte et de débouter également les intimés de leur demande accessoire de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande formée à titre subsidiaire, les époux LANE estiment leur préjudice à la somme de 30.160 euros correspondant :

— au préjudice de jouissance subi du fait de l’occupation pendant 20 ans de leur cave par la machinerie de l’ascenseur, qu’ils évaluent à 19.200 euros sur la base de la valeur locative de la cave,

— au remboursement des charges de copropriété qu’ils ont continué à payer pour leur cave pendant 20 ans, soit 960 euros,

— à la valeur de leur cave d’une superficie de 5m², soit 10.000 euros.

Dès lors que les époux LANE sont restés propriétaires de leur cave, ils ne peuvent exiger ni le paiement du prix correspondant à la valeur de cette cave, ni le remboursement des charges de copropriété qui doivent être acquittées par le propriétaire des lots de copropriété. Ils seront donc déboutés de ces deux demandes.

En revanche le trouble de jouissance subi par les intimés du fait de l’occupation de leur cave par la machinerie de l’ascenseur doit être indemnisé, peu important que les époux LANE se soient opposés à toute tentative amiable de médiation ou qu’ils aient occupé indument la cave d’un autre copropriétaire, question qui ne saurait affecter les relations existant entre le syndicat des copropriétaires et les époux LANE.

L’indemnisation de cette occupation sur la base d’une valeur locative de 80 euros pendant 20 ans correspond à une réparation adaptée au préjudice réellement subi par les époux L A. Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue B-C D à payer à Monsieur et Madame LANE la somme de 19.200 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Il serait inéquitable de laisser supporter aux époux LANE les frais irrépétibles exposés à l’occasion de cette procédure. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame LANE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’y ajouter une somme de 2.000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe. Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Dit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue B-C D à XXX responsable de l’occupation de la cave n°59 appartenant à Monsieur et Madame Michael et Faouzia LANE, sans aucune contrepartie,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue B-C D à XXX à payer à Monsieur et Madame Michael et Faouzia LANE la somme de 19.200 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue B-C D à XXX à payer à Monsieur et Madame Michael et Faouzia LANE la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue B-C D aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,