COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 avril 2015

— FB/SP- Arrêt n°

Dossier n° : 14/00753

SAS CICO PROMOTION / O F

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 21 Janvier 2014, enregistrée sous le n° 12/01963

Arrêt rendu le LUNDI VINGT SEPT AVRIL DEUX MILLE QUINZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François BEYSSAC, Président

M^me Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SAS CICO PROMOTION

XXX

XXX

représentée et plaidant par M^e ROUCHOUSE substituant la SCP BILLY- BOISSIER- BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. O F

la Roche Bernard

XXX

représenté et plaidant par M^e COLLET de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE BRODIEZ § Associes, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 23 février 2015

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 avril 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. François BEYSSAC, Président, et par M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° 14/00753 -2-

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Après signature le 29 juin 2005 d’un contrat de réservation prévoyant, à titre essentiellement indicatif et sans engagement du réservant, un achèvement au cours du premier trimestre 2007, sauf cas de force majeure, la SAS CICO PROMOTION a, suivant acte reçu le 12 décembre 2005 par Maître B, notaire associé à Clermont-Ferrand, vendu à M. F, en leur état futur d’achèvement, le lot n° 79 (appartement de type 3 d’une superficie de 65,09 m², au troisième étage), le lot n° 4 (garage) et le lot n° 24 (cave) dans le bâtiment A d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence Bartholdi », sis rue Bartholdi, à Clermont-Ferrand, moyennant le prix de 135.000 euros TTC.

Les parties étaient convenues que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus seraient achevés et livrés au R tard le 31 mars 2007, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison pour l’une des causes énumérées dans l’acte.

Le prix devait être réglé à concurrence de 5 % (6.750 euros) comptant, de 30 % (40.500 euros) à l’achèvement du terrassement et des fondations, de 10 % (13.500 euros) à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée, de 10 % (13.500 euros) à l’achèvement du plancher haut du niveau 2, de 10 % (13.500 euros) à l’achèvement du plancher haut du niveau 4, de 5 % (6.750 euros) à la mise hors d’eau du bâtiment, de 10 % (13.500 euros) aux cloisons achevées, de 15 % (20.250 euros) au stade « peintures en cours » et de 5 % (6.750 euros) à la remise des clés.

Cette acquisition devait permettre à M. F de bénéficier du dispositif d’amortissement prévu par la loi de L, ayant pour corollaire l’obligation de donner le bien en location à l’usage d’habitation.

Par courriers des 30 avril 2007, 14 juin 2007 et 9 août 2007, la SAS CICO PROMOTION a informé M. F de retards dans la réalisation des travaux, a fixé successivement la livraison à la fin du mois de juin 2007 (au mois de septembre 2007 en ce qui concerne la rampe d’accès aux garages souterrains), puis au 20 juillet 2007 et enfin au 15 septembre 2007, lui a proposé une indemnisation dont le montant a évolué au fil de ces courriers et l’a prié de lui retourner signé l’avenant n° 1 puis l’avenant n° 2 établis successivement les 14 juin et 9 août 2007, contenant ses offres indemnitaires.

Par courrier recommandé du 10 septembre 2007, avec demande d’avis de réception, le Conseil de M. F a mis en demeure la SAS CICO PROMOTION de lui indiquer quelles seraient les circonstances constituant un cas de force majeure pour le retard apporté dans la livraison du bien, quelles propositions financières elle était en mesure de faire pour compenser le préjudice subi par l’acquéreur et quelle était la date exacte de livraison du bien.

Le conseil de la SAS CICO PROMOTION lui a répondu par lettre officielle du 13 octobre 2007, par laquelle, après allusion aux retards de l’acquéreur au paiement des appels de fonds des 12 janvier 2007, 29 mars 2007 et 7 septembre 2007 et à l’absence de réponse de l’acquéreur aux offres indemnitaires, le vendeur a maintenu sa proposition d’indemnisation mensuelle jusqu’à la livraison, fixée au 31 octobre 2007.

Par courrier du 24 octobre 2007, la SAS CICO PROMOTION a informé M. F de l’achèvement des travaux dans son appartement, l’a invité à procéder à une visite contradictoire le 31 octobre 2007 à 14 h, lui a fait part de ce que, après la signature du procès-verbal de constatation d’achèvement, il aurait à régler la somme de 27.000 euros représentant le solde du prix d’acquisition et lui a communiqué un avenant n° 3 contenant

N° 14/00753 -3-

une nouvelle offre indemnitaire, à retourner au vendeur avec les avenants n° 1 et n° 2, ce qui aurait pour effet de ramener le solde restant dû à la somme de 23.755 euros.

Par lettre officielle du 29 octobre 2007, transmise le même jour par télécopie, le Conseil de la SAS CICO PROMOTION a informé celui de M. F que la réception ne pourrait intervenir le 31 octobre 2007 au motif que ce dernier n’avait toujours pas indiqué à la société BERARD, à qui incombait la réalisation du lot sols collés, quel parquet il avait choisi et que cette situation venait d’être découverte lors d’une visite de l’appartement, de sorte qu’elle refuserait toute indemnisation au-delà du 31 octobre 2007 puisque le retard était imputable au seul acquéreur.

Le 31 octobre 2007, Maître H, huissier de justice à Clermont-Ferrand, a, à la requête de M. F, établi un procès-verbal de constat, comportant en annexe des photographies, dans lequel il a relevé que :

— les parties communes extérieures étaient en travaux, l’accès au parking étant impossible et l’accès à l’entrée de l’immeuble étant en chantier ;

— le hall de l’immeuble était en travaux (bâche en plastique sur le sol, dalle de béton à l’état brut au sol, absence de revêtement sur les parois du couloir, dalle de béton à l’état brut en plafond, luminaires sans protection) ;

— M. M, le représentant de la SAS CICO PROMOTION présent dans l’appartement lui avait déclaré que le rendez-vous fixé ce jour était destiné à arrêter le choix du parquet ;

— la porte d’entrée dans l’appartement était dépourvue de serrure ;

— le sol de l’appartement était constitué d’une dalle de béton à l’état brut sur toute sa surface, à l’exception de la salle de bains et de la cuisine ou du carrelage avait été posé ;

— le papier peint avait été imparfaitement posé (décollements localisés, taches noirâtres localisées, joints perfectibles) ;

— la couche de peinture murale sur les cloisons de la cuisine était insuffisante ;

— la réalisation de la trappe d’accès au dispositif d’évacuation sous la baignoire n’était pas achevée ;

— il n’avait pas été posé de carrelage sur le rebord de la porte-fenêtre donnant accès à la terrasse.

Le 4 février 2008, Maître S T, huissier de justice associé à Clermont-Ferrand, a, à la requête de la SAS CICO PROMOTION et dans le cadre d’un litige qui l’opposait à la société SARF, établi un procès-verbal de constat, comportant en annexe des photographies, dans lequel il a relevé que :

— le bâtiment A, élevé de 5 niveaux sur rez-de-chaussée, était pour partie habité ;

— au rez-de-chaussée et à chacun des 5 niveaux, les huisseries métalliques et les boiseries étaient recouvertes d’une peinture marron et le plafond d’une peinture blanche, les spots encastrés ou globes étaient en place tandis que les murs, à l’état brut, étaient dépourvus de tout revêtement ;

— le sol était carrelé au niveau du rez-de-chaussée et à l’état brut à chacun des 5 niveaux

* * *

* *

Arguant de retards importants dans la livraison ainsi que des désordres affectant le lot n° 79, constatés dans le procès-verbal de constat du 31 octobre 2007 ci-dessus mentionné, M. F a, par acte du 11 mars 2008, fait assigner la SAS CICO PROMOTION devant le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, statuant en référé, aux fins d’obtenir d’une part qu’une mesure d’instruction soit ordonnée et d’autre part que la somme de 10.000 euros lui soit allouée provisionnellement.

N° 14/00753 -4-

Il n’a été fait droit, par ordonnance de référé en date du 3 juin 2008, qu’au premier des chefs de la demande de M. F, M. N étant désigné à cet effet, en qualité d’expert.

Après que la SAS CICO PROMOTION eut appelé en cause les sociétés Société d’Aménagement, de Rénovation et de Finition (SARF), à qui incombait la réalisation du lot plâtrerie-peintures, et A, à qui incombait la réalisation du lot gros 'uvre, et qu’une ordonnance de référé complétant la mission initialement confiée à l’expert eut été rendue le 27 janvier 2009, M. N a dressé rapport de ses opérations le 20 juillet 2009.

Suivant acte du 8 janvier 2010, M. F a, par le ministère de Maître C, huissier de justice à Clermont-Ferrand, fait sommation à la SAS CICO PROMOTION d’avoir à lui indiquer à quelle date les clés de l’appartement seraient mises à sa disposition et si les travaux visés dans le rapport établi par M. N avaient été ou non réalisés. Il a été indiqué à cet officier ministériel par un représentant de la SAS CICO PROMOTION qu’elle n’était pas en mesure de répondre à ces questions dans l’immédiat et souhaitait en référer préalablement à son Conseil, par l’intermédiaire duquel une réponse serait fournie avant le 15 janvier 2010.

Par courrier du 19 janvier 2010, transmis le même jour par télécopie, le Conseil de la SAS CICO PROMOTION a fait part à Maître C de ce que ladite société était toujours dans l’attente de l’acceptation par M. F d’un avenant n° 4 daté du 18 novembre 2008 relatif à des travaux non réalisés (fourniture et pose d’un parquet stratifié et des plinthes prévus initialement dans le hall, le séjour et les deux chambres, d’un coût de 2.360,36 euros HT selon devis de la société BERARD) et à des travaux supplémentaires (fourniture et pose d’un carrelage « base marché » et de plinthes pour le hall, les placards, le séjour et les deux chambres pour un coût de 5.230,64 euros HT selon devis établi le 24 octobre 2008 par la société Q R après choix fait le 23 octobre 2008 par M. F des matériaux dans les locaux de la SAS X), soit un montant de R value de 3.432,85 euros TTC.

Par acte du 21 janvier 2010, M. F a fait assigner la SAS CICO PROMOTION devant le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, statuant en référé, aux fins d’obtenir la livraison de l’appartement sous astreinte et l’allocation d’une provision d’un montant de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice. Après plusieurs renvois, un premier retrait du rôle et des conclusions de reprise d’instance, l’examen de cette affaire a, par ordonnance du 7 septembre 2010, fait l’objet d’un nouveau retrait du rôle, des pourparlers transactionnels étant en cours entre les parties ainsi que mentionné dans la décision.

Dans l’intervalle, en effet :

— le Conseil de la SAS CICO PROMOTION avait, par courrier du 4 février 2010, prié celui de M. F de bien vouloir lui faire savoir si ce dernier avait fait le choix d’un carrelage ou d’un parquet ;

— la SAS CICO PROMOTION avait fait établir le 18 février 2010 par la SCP Suzy et S T, huissiers de justice associés à Clermont-Ferrand, un procès-verbal de constat révélant que les reprises préconisées par l’expert avaient été réalisées et que les sols des pièces humides étaient carrelés ;

— le Conseil de M. F avait, par courrier du 22 mars 2010, informé celui de la SAS CICO PROMOTION que M. F « [acceptait] la mise en place d’un revêtement de sol sans supplément de type parquet » ;

— le Conseil de la SAS CICO PROMOTION avait transmis à celui de M. F, par courrier du 26 mars 2010, des échantillons de parquet afin que ce dernier soit en mesure de faire un choix ;

N° 14/00753 -5-

— le Conseil de M. F avait, par courrier du 11 mai 2010, communiqué à celui de la SAS CICO PROMOTION les références des parquets retenus par son client pour chacune des deux chambres, ainsi que le hall et le salon ;

— la SAS CICO avait, par lettre recommandée du 23 juillet 2010, avec demande d’avis de réception, présentée le 24 juillet 2010 et retirée au guichet de Billom le 29 juillet 2010 par le destinataire ou son représentant, invité M. F à procéder le 30 juillet 2010, à 10 h, à une visite contradictoire de l’appartement, à signer le procès-verbal de constatation d’achèvement et à lui régler par chèque la somme de 7.477 euros représentant le solde dû (dont 727 euros à titre d’intérêts de retard de paiement), les clés et le certificat d’achèvement des travaux établi par l’architecte de l’opération devant lui être remis après le versement de cette somme ;

— M. F avait, par courrier électronique adressé le 29 juillet 2010 à 20 h 51 à la SAS CICO PROMOTION, informé cette dernière que ses obligations professionnelles ne lui permettraient pas d’être présent au rendez-vous du 30 juillet 2010, lui avait proposé de reporter ce rendez-vous soit au 3 août (12 h ou 14 h) soit au 5 août 2010 (12 h ou 14 h) et lui avait fait part de ce qu’il lui remettrait un chèque d’un montant de 6.750 euros, son Conseil lui ayant demandé de ne pas régler les intérêts de retard, au motif que leur montant devait être arrêté dans le cadre du procès en cours ;

— un procès-verbal de réserves avait été établi le 5 août 2010 (l’exemplaire versé aux débats par la SAS CICO PROMOTION ne comporte aucune signature) mais, la somme de 6.750 euros n’ayant pas été versée, les clés n’avaient pas été remises à M. F.

L’appartement été livré à M. F le 14 octobre 2010, date à laquelle les clés lui ont été remises. Deux réserves ont été formulées le 14 octobre 2010, la première relative au tablier du volet roulant de la chambre n° 2, la seconde relative à une reprise de peinture à exécuter au-dessus de la faïence dans la cuisine. Par lettre officielle du 21 octobre 2010, le Conseil de la SAS CICO PROMOTION a informé celui de M. F que les travaux de reprise de ces réserves avaient été réalisés. M. F a confirmé, par une mention et sa signature apposées le 6 décembre 2010 sur le procès-verbal de réserves du 14 octobre 2010, que ces deux réserves étaient levées.

Le solde réclamé à M. F apparaît ainsi avoir été réglé au R tard le 14 octobre 2010 puisque c’est à cette date que les clés lui ont été remises.

XXX, n° 4 et n° 24 ont été cédés par M. F à M. J et à M^me Z, moyennant le prix de 193.000 euros TTC, suivant acte reçu le 30 décembre 2010 par Maître PAPON-NOEL, notaire associé à Clermont-Ferrand, précédé d’un acte sous seing privé en date du 15 novembre 2010.

* * *

* *

Par acte du 27 avril 2012, M. F a fait assigner la SAS CICO PROMOTION devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir qu’il soit indemnisé du préjudice subi par lui consécutif au retard dans la livraison de son appartement.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2014, dont appel, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— condamné la SAS CICO PROMOTION à payer à M. F :

— la somme de 16.200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et de jouissance ;

— la somme de « SEPT MILLE CINQ CENT EUROS (6.000 euros) » (sic) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

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— ordonné l’exécution provisoire à hauteur des deux tiers de ces sommes ;

— condamné en outre la SAS CICO PROMOTION à payer à M. F la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes R amples ou contraires.

Vu les conclusions de la SAS CICO PROMOTION, appelante, notifiées à l’intimé par voie de communication électronique le 24 juin 2014, tendant à ce que la cour :

— dise et juge M. F responsable du retard de livraison de l’appartement sis Résidence Bartholdi, rue Bartholdi, à Clermont-Ferrand ;

— constate que les nombreux revirements de M. F ainsi que le retard imputable aux entreprises SARF et A sont des causes exonératoires contractuellement prévues dont il sera fait application à l’égard de M. F ;

— en conséquence :

— réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant débouté M. F de ses demandes au titre de la défiscalisation et des intérêts d’emprunt ;

— déboute M. F de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamne M. F à lui payer et porter la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CICO PROMOTION fait valoir, en substance :

— s’agissant des causes contractuelles de report du délai de livraison, que :

— des fautes sont imputables à l’acquéreur tant en ce qui concerne la période antérieure au 31octobre 2007, date à laquelle l’appartement était à la disposition de l’intimé (M. F, après avoir pris la décision de faire poser du carrelage dans les pièces non-humides en lieu et place du parquet prévu à l’origine mais s’être abstenu de faire le choix des matériaux, n’a pas donné suite à l’avenant du 18 novembre 2008, a en définitive fait savoir qu’il souhaitait faire poser du parquet et a réglé le solde avec retard, cette attitude ayant été soulignée par l’expert judiciaire) que celles comprises entre le 31 octobre et le 31 décembre 2007 (un manque de diligence ayant été imputé à l’acquéreur par la juridiction du premier degré qui a néanmoins retenu la responsabilité du vendeur) et entre le 5 août et le 14 octobre 2010 (l’acquéreur ayant refusé de régler le solde alors que les réserves ne le justifiaient pas), le partage de responsabilité opéré pour les 31 mois restants n’étant pas justifié ;

— elle est fondée à invoquer le fait du tiers (accumulation de retard par la SARL A et défaillance de la SARL SARF) et la force majeure (intempéries) ;

— elle est fondée à se prévaloir des dispositions contractuelles prévoyant que de telles circonstances ont eu pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;

— s’agissant du préjudice allégué par l’acquéreur, que :

— aucun justificatif n’est produit au titre de la demande afférente à la défiscalisation, laquelle a seulement été décalée à compter de la mise en location du bien ;

— les intérêts d’emprunt réclamés sur 46 mois devaient en toute hypothèse être réglés par l’acquéreur ;

— la perte de loyers invoquée est la conséquence du comportement de l’acquéreur ;

— l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas établie, pas R que celle d’un préjudice moral ;

— l’acquéreur a fait preuve d’une résistance abusive ;

— la juridiction du premier degré a statué sans avoir connaissance de la R-value réalisée par M. F, qui n’avait pas produit aux débats l’acte de vente intervenu le 30 décembre 2010.

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Vu les conclusions de M. F, intimé, notifiées à l’appelante par voie de communication électronique le 6 août 2014, tendant à ce que la cour :

— déclare l’appel de la société CICO PROMOTION infondé ;

— le reçoive en son appel incident et le déclare justifié ;

— homologue le rapport d’expertise déposée par M. N le 20 juillet 2009 ;

— dise et juges recevables et bien fondées les demandes formulées par lui à l’encontre de la société CICO PROMOTION ;

— y faisant droit, condamne la société CICO PROMOTION à lui payer et porter les sommes suivantes :

—  59.769 euros au titre du préjudice financier, se décomposant comme suit :

—  16.704 euros correspondant aux intérêts d’emprunts ;

—  27.000 euros au titre des loyers non perçus ;

—  16.065 euros pour impossibilité de défiscalisation ;

—  10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  20.000 euros au titre du préjudice moral ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la résistance abusive opérée par la société CICO PROMOTION ;

—  10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. F expose, en substance, que :

— c’est la totalité des dépassements de délais qui relève de la responsabilité de la société CICO PROMOTION ; le choix du carrelage par l’acquéreur est sans incidence sur le dépassement des délais contractuels ; la gravité des désordres imputables à la dite société a rendu la réception impossible au 31 octobre 2007, qu’il s’agisse des parties communes ou des parties privatives ;

— dès le début de l’année 2007 il avait fait part aux établissements X de son choix s’agissant du carrelage pour les pièces de vie ; un devis n’a été établi le 23 octobre 2008 que pour constituer une justification a posteriori ;

— la SAS CICO PROMOTION était tenue d’une obligation de résultat ;

— la force majeure ne peut être utilement invoquée par l’appelante, au vu des conclusions de l’expert judiciaire ;

— il n’a pu bénéficier d’un régime fiscal spécifique, a réglé en pure perte des intérêts d’emprunts, n’a encaissé aucun loyer et a subi un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral (état de stress et de ressentiment important).

SUR CE, LA COUR

Le vendeur d’immeuble à construire est tenu d’une obligation de résultat, y compris quant au respect du délai d’édification de l’immeuble. En application de l’article 1147 du code civil, il ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers. Il lui appartient ainsi de rapporter la preuve que le retard ne lui est pas imputable.

Les dispositions contractuelles

Il est constant que l’appartement, le garage et la cave acquis le 12 décembre 2005 par M. F devaient être achevés et livrés au R tard le 31 mars 2007 (acte notarié, page 12) sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Les parties étaient convenues que seraient notamment considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants (acte notarié pages 12 et 13) :

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— intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment où la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant les travaux ou l’exécution des VRD (voies et réseaux divers) selon la réglementation des chantiers du bâtiment ;

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ;

— retard résultant de l’ouverture d’une procédure collective ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises ;

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ;

— retards entraînés par la recherche de la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

— retards provenant d’anomalies du sous-sol et R généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur ;

— troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier ;

— retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF – GDF – PTT – Compagnie des eaux – etc … ) ;

— retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser.

Les parties étaient également convenues que :

— ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;

— dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances serait apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre.

Sur l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison non imputable à l’acquéreur

Il n’est pas allégué de la survenance d’un cas de force majeure.

Il ressort du rapport d’expertise établi par M. N, après organisation d’une première réunion d’expertise le 25 septembre 2008 puis d’une seconde le 26 mars 2009, que :

— selon le planning prévisionnel des travaux de construction du bâtiment A, arrêté au mois d’octobre 2005, ceux-ci devaient être entrepris à compter du début du mois d’octobre 2005 et être achevés à la fin du mois de juin 2007 ;

— un nouveau planning détaillé, prévisionnel et décalé, tenant compte d’un retard dans l’exécution des travaux des bâtiments B et C, a été établi et transmis à l’ensemble des intervenants à l’opération de construction lors de la réunion de chantier ayant eu lieu le 18 décembre 2007 ;

— à l’expiration du délai contractuel de réalisation des travaux de gros 'uvre, lesquels devaient débuter en décembre 2005 et prendre fin en novembre 2006, seuls les sous-sols et la demi-élévation du bâtiment A étaient réalisés ;

— à l’expiration du délai contractuel général, le bâtiment C n’en était qu’à la moitié de son élévation ;

— les travaux de plâtrerie, qui devaient initialement être entrepris pour le bâtiment A à compter du début du mois de mai 2006 n’ont pu commencer qu’au mois de janvier 2007 ;

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— de la lecture des comptes-rendus de chantier il ressort que les finitions du bâtiment A se sont éternisées s’agissant du lot plâtrerie-peintures ;

— à la date de la rupture des relations contractuelles entre la SAS CICO PROMOTION et la SARL SARF, le lot plâtrerie-peintures avait six semaines de retard sur son délai global alors qu’il restait encore à réaliser les peintures du bâtiment C ;

— ce retard a pour origine de manière évidente le décalage du gros 'uvre qui, à lui seul, a duré globalement de décembre 2005 à la mi-novembre 2007, soit au moins 2 mois au-delà du délai contractuel général ;

— l’organisation du chantier était incompatible avec la livraison des premiers logements du bâtiment A au 31 mars 2007, comme prévu dans les actes de vente ;

— personne n’a pris les dispositions qui s’imposaient pour que les délais contraignants fixés à l’origine soient respectés.

Selon l’expert :

— le délai initial de livraison du bâtiment A, fixé par le vendeur à 21 mois hors intempéries, trop court, a été de surcroît réduit par une date d’origine antérieure d’un mois et demi à celle de l’acceptation des offres des entreprises ;

— les journées d’intempéries ont conduit à reporter ce délai au 20 novembre 2007, qui est devenu le délai contractuel ;

— la société A n’a pas mis en place les moyens en matériel et en hommes nécessaires pour respecter le planning, vraisemblablement parce qu’elle ne pouvait pas le faire ;

— les effectifs mis en place par la société SARF, insuffisants au second trimestre 2007, vraisemblablement également par insuffisance de moyens, sont devenus pléthoriques l’année suivante ;

— du simple fait des intempéries, les retards accumulés par la société A ont contraint la SAS CICO PROMOTION à différer l’époque prévue pour l’achèvement et à proposer à certains acquéreurs de logements du bâtiment A des avenants au titre de réparation de leur préjudice.

Il ressort d’un jugement rendu le 4 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand que :

— la société A devait avoir achevé les travaux de son lot avant le mois novembre 2006 ;

— la société SARF devait avoir achevé les travaux de son lot sur le dernier bâtiment C avant le mois de juin 2007 ;

— plusieurs instances ont opposé des acquéreurs de lots (M^me D, épouse Y ; les époux U-V ; M. K ; M^me E ; la SCI LEB) à la SAS CICO PROMOTION ;

— la société A a été condamnée à garantir la SAS CICO PROMOTION de 50 % de l’ensemble des conséquences dommageables des retards contractuels du programme de construction de l’immeuble de résidence de 50 logements dénommé « Résidence Bartholdi » (en trois bâtiments A, B et C) ;

— la société A a été condamnée en conséquence à payer au profit de la SAS CICO PROMOTION la somme totale de 80.211,67 euros (dont 28.941,02 euros au titre des indemnités de retard pour le bâtiment A), à titre de remboursement de 50 % des indemnités précédemment servies sur ce chef par la SAS CICO PROMOTION à divers copropriétaires de cet immeuble de résidence du fait de ses retards de livraison ;

— la société A a par ailleurs été condamnée à garantir la SAS CICO PROMOTION à hauteur de 50 % de l’ensemble des condamnations pécuniaires judiciaires ci-dessus mentionnées ainsi que de l’ensemble des condamnations pécuniaires pouvant être le cas échéant prononcées à l’occasion des procédures judiciaires alors en cours en ce qui concerne les retards contractuels de livraisons dommageables vis-à-vis

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d’autres copropriétaires de cet immeuble de résidence, sous la simple réserve que les condamnations pécuniaires prononcées soient devenues définitives ;

— les demandes de la SAS CICO PROMOTION dirigées contre la société SARF, mise hors de cause, ont été rejetées ;

— les demandes reconventionnelles de la société SARF dirigées contre la SAS CICO PROMOTION ont été rejetées.

Sur appel de la société A, cette cour, par arrêt 10 février 2014, a confirmé le jugement du 4 décembre 2012 sauf à porter à la somme de 115.884 euros le montant de la condamnation prononcée au profit de la SAS CICO PROMOTION contre la société A.

C’est donc pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré, en l’espèce, que :

— seul l’abandon du chantier par la société SARF pouvait être qualifié de défaillance au sens de celle des clauses de suspension du délai de livraison visant cette situation ;

— cet abandon était toutefois intervenu le 16 avril 2008, date laquelle le bâtiment A, dans lequel est situé l’appartement acquis par M. F, était achevé comme l’établissait le procès-verbal de constat dressé à la requête de la SAS CICO PROMOTION le 30 avril 2008 par Maître G, huissier de justice associé à Clermont-Ferrand ;

— le retard imputable à la société A n’était pas constitutif d’une défaillance au sens de la clause ci-dessus mentionnée, aucune mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’ayant au demeurant été adressée à cette société par le maître d’oeuvre.

S’agissant de la clause de suspension du délai de livraison pour cause d’intempéries, c’est également pertinemment que la juridiction du premier degré en a écarté l’application, au motif que la SAS CICO PROMOTION ne démontrait pas de façon objective que le chantier avait été retardé par des jours d’intempéries.

D’une part, la lettre adressée le 30 avril 2007 par la SAS CICO PROMOTION à M. F, faisant état de 35 jours d’intempéries, a été exactement qualifiée de dépourvue de valeur probante.

D’autre part, si l’annexe n° 51 du rapport d’expertise consistant en un tableau établi par l’architecte faisant apparaître, pour les mois de novembre 2005, janvier 2006, février 2006, octobre 2006, décembre 2006, janvier 2007 et février 2007, les jours d’intempéries, au nombre de 37, de même que les comptes-rendus de chantier reproduits dans les annexes 57, 58 et 59 du rapport d’expertise, dans lesquels il est fait état d’un cumul de jours ouvrés d’intempéries de 36 jours, constituent bien, quant à eux, une preuve objective, le caractère irréaliste du calendrier retenu pour l’exécution des travaux, également dénoncé par l’expert I désigné dans le cadre du différend ayant opposé la SAS CICO PROMOTION et les sociétés SARF et A, qui a relevé (ainsi qu’énoncé dans le jugement du 4 décembre 2012, page 8) que tous les participants à cette opération immobilière, y compris le maître d’ouvrage qui était un professionnel, pouvaient se rendre compte dès les premiers mois du dérapage prévisible du gros 'uvre puis du retard pris par le second oeuvre, exclut que le vendeur puisse se prévaloir de cette clause de suspension du délai, dont l’application aurait pour effet, en exécution de la clause de doublement conventionnel, de l’autoriser à opposer à l’acquéreur un dépassement du délai de livraison de 70 à 74 jours (qui ne commencerait à courir dans cette hypothèse qu’à compter du 10 ou du 14 juin 2007) alors que ce retard résulte de sa propre impéritie.

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Le jugement déféré sera donc confirmé à cet égard.

Sur l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison imputable à l’acquéreur

Selon M. F (conclusions, page 6, in fine), c’est dès le début de l’année 2007 que la société X avait été informée de ses choix quant au carrelage à poser dans les pièces de vie.

Il ressort en premier lieu du rapport d’expertise établi par M. N et des photographies qui y sont annexées que, au 26 mars 2009 :

— les travaux semblaient achevés à l’extérieur de l’immeuble, semblaient terminés dans les parties communes intérieures à l’exception de petits détails de parachèvement et n’étaient pas achevés dans l’appartement acquis par M. F (les revêtements de sols et les plinthes des pièces de vie jour et nuit n’étaient pas posés ; les portes de placard coulissantes n’étaient pas posées ; la mise en route des installations de chauffage et d’électricité n’avait pas eu lieu ;

— il restait à réaliser, pour remédier aux désordres ou malfaçons par lui constatés :

— à poser des carrelages extérieurs en partie horizontale (les habillages verticaux carrelés du champ des seuils des portes-fenêtres donnant sur le balcon étaient visibles et laissés en l’état, en attente de la réalisation des parties horizontales), ce défaut de finition étant imputable à la société Q R ;

— à déposer partiellement et à reposer la zone déformée sur le prolongement de la cloison permettant d’intégrer le placard de l’entrée, ce défaut de réalisation étant imputable à la société SARF ;

— à reprendre les papiers peints dans la chambre de couleur bordeaux.

— entre les deux réunions d’expertise, il avait été procédé à la reprise de la fuite du réservoir des WC, de la déformation de l’huisserie métallique du placard de la chambre nord, ainsi que du plafond de la salle de bains, des WC, du couloir et de l’une des chambres à la suite d’un dégât des eaux en phase chantier.

Il ressort en deuxième lieu du rapport d’expertise que, selon les documents communiqués à l’expert, M. F n’a fait connaître ses choix en matière de revêtement de sol pour les pièces de vie et de jour que le 23 octobre 2008, date à laquelle un devis a été établi par la SAS X à l’attention de la société Q R.

Selon l’expert :

— outre le retard accumulé sur l’ensemble du bâtiment A, la livraison de l’appartement de M. F a été reportée principalement du fait de l’absence de revêtement de sol dans les pièces de vie ;

— la réception des travaux n’a jamais eu lieu du fait de la négligence des sociétés BERARD et Q R, largement sollicitées par l’architecte au gré des comptes-rendus n° 75 à 100, et a fortiori de la SAS CICO PROMOTION, qui ne pouvait pas écrire le 24 octobre 2007 que les travaux de l’appartement étaient achevés après qu’un de ses représentants eut assisté aux réunions de chantier organisé entre le mois de mai 2007 et le mois d’octobre 2007 ;

— M. F a participé à son propre préjudice en s’interdisant toute possibilité de réceptionner l’appartement et de le donner en location ;

— en effet, en janvier 2007, M. F s’est rendu dans les locaux de la société X et, à l’issue de cette visite, a cru avoir choisi du carrelage pour toutes les pièces de son appartement, y compris les pièces de jour et de nuit ; il n’a cependant pas eu connaissance du devis adressé le 24 janvier 2007 par la société X, fournisseur des matériaux, à la société Q R, lequel n’était relatif qu’aux carrelages et

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faïences des pièces humides (WC, salle de bains et cuisine) ; le 6 février 2007, la société Q R a adressé à M. F un devis de travaux supplémentaires concernant la salle de bains, arrêté à la somme de 146,73 euros (pour fourniture et pose d’une part de listel 7 x 20 référence Ilaris saumon en périphérie de la baignoire et dosseret du lavabo et d’autre part de décors 20 x 25 référence Ilaris saumon à répartir dans la salle de bains) ; ce devis de travaux supplémentaires ne faisant pas référence à des travaux de carrelage supplémentaires à réaliser dans les pièces de vie, l’attention de M. F aurait dû être attirée sur ce point ; le choix de carrelages pour le sol des pièces de jour et de nuit a donné lieu le 23 octobre 2008, seulement, à un devis établi par la société X à l’attention de la société Q R qui a le 24 octobre 2008 établi un devis pour travaux supplémentaires à l’attention de la SAS CICO PROMOTION ;

— la responsabilité doit ainsi être partagée équitablement entre la SAS CICO PROMOTION et M. F.

C’est pertinemment que la juridiction du premier degré a considéré que la responsabilité de la SAS CICO PROMOTION était entière pour le retard de livraison jusqu’au 31 octobre 2007, un défaut de choix entre parquet stratifié en pose flottante et carrelage n’étant alors nullement en cause.

En effet :

— dans la lettre officielle du 29 octobre 2007, il a été précisé que le vendeur venait de découvrir que le parquet n’avait pas été posé, faute de choix de l’acquéreur d’un type de parquet, alors que par courrier du 24 octobre 2007 la SAS CICO PROMOTION avait informé l’acquéreur de l’achèvement des travaux dans son appartement ;

— à Maître H, huissier de justice, le représentant de la SAS CICO PROMOTION a déclaré le 31 octobre 2007 que l’objet du rendez-vous fixé ce jour était destiné à arrêter le choix du parquet.

C’est donc un retard de 7 mois, du 1^er avril 2007 au 31 octobre 2007, qui est imputable à la seule appelante.

S’agissant de la période comprise entre le 1^er novembre et le 31 décembre 2007, c’est également pertinemment que la juridiction du premier degré a tenu la SAS CICO PROMOTION pour seule responsable du retard de livraison de l’appartement, compte tenu des délais incompressibles de choix par M. F du carrelage, de livraison de ce carrelage sur le chantier, d’établissement d’un devis pour travaux supplémentaires, d’acceptation par l’acquéreur de ce devis, de pose du carrelage et des plinthes par la société Q R et d’exécution par les autres entreprises concernées des travaux de finition ou de reprises des malfaçons énumérées dans le procès-verbal de constat de Maître H.

S’agissant de la période comprise entre le 1^er janvier 2008 et le 4 août 2010 (veille de l’établissement d’un premier procès-verbal de réserves), la juridiction du premier degré a considéré que le retard à la réalisation des travaux de reprise hors revêtements de sol était imputable à la SAS CICO PROMOTION et avait participé directement au retard de la livraison mais que l’acquéreur, qui était fondé à exiger avant de réceptionner l’appartement de vérifier que les travaux préconisés par l’expert avaient bien été exécutés, avait concouru pour moitié à ce retard pour n’avoir pas procédé dans un délai raisonnable au choix des revêtements de sols.

La chronologie des événements conduit à retenir un tel partage dès lors qu’après avoir fait le choix d’un carrelage et de plinthes pour les pièces non-humides le 23 octobre 2008, seulement, et avoir été destinataire d’un avenant n° 4 établi dès le 18 novembre 2008 lui

proposant de régler la somme de 3.432,85 euros au titre du remplacement du parquet par

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du carrelage, M. F n’y a pas apporté de réponse et, après dépôt le 20 juillet 2009 du rapport d’expertise, ne s’est manifesté que le 8 janvier 2010 auprès la SAS CICO PROMOTION pour s’enquérir de l’exécution des travaux de reprise préconisés par l’expert N sans faire toutefois allusion à la pose des revêtements de sol, avant de renoncer le 22 mars 2010 à la pose de carrelage et d’opter finalement pour la mise en place d’un parquet sans supplément de prix, son choix, après transmission le 26 mars 2010 d’échantillons, n’ayant été communiqué à la SAS CICO PROMOTION que le 11 mai 2010.

S’agissant, enfin, de la période comprise entre le 5 août 2010 et le 14 octobre 2010, c’est à tort que la juridiction du premier degré a considéré que cette période devait être imputée à la charge exclusive de la SAS CICO PROMOTION dès lors que seuls les défauts de conformité substantiels font obstacle à la constatation de l’achèvement des travaux qui libère le constructeur de ses obligations à l’égard de l’acheteur, que les réserves énumérées dans le procès-verbal non signé produit aux débats n’avaient pas ce caractère, que M. F n’avait pas offert le 5 août 2010 de consigner le solde du prix et qu’il était spécifié dans l’acte du 12 décembre 2005 (page 16) que la remise des clés ne pourrait intervenir que si l’acquéreur avait payé l’intégralité du prix.

C’est donc un retard de livraison de 24,5 mois (9 mois en 2007, 6 mois en 2008, 6 mois en 2009 et 3,5 mois en 2010) qui peut seul être retenu à la charge de la SAS CICO PROMOTION, et non de 27 mois comme l’a estimé la juridiction du premier degré.

Sur l’indemnisation du retard de livraison

Le retard de livraison a occasionné à M. F une perte de loyer qui doit être compensée par l’allocation de la somme de 14.700 euros (600 euros x 24,5 mois), le montant mensuel du loyer que M. F pouvait prétendre percevoir n’étant pas contesté.

La disposition du jugement déféré relative à l’indemnisation du préjudice moral éprouvé par l’intimé mérite d’être confirmée, eu égard aux éléments retenus par la juridiction du premier degré pour déterminer le montant des dommages-intérêts lui revenant (6.000 euros).

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’une indemnité supplémentaire de 10.000 euros, formée par M. F et qualifiée par lui de préjudice de jouissance, l’intéressé ne justifiant pas avoir subi un préjudice distinct de cette privation de revenus.

Il doit être également confirmé en ce qu’il a débouté M. F :

— de sa demande en paiement de la somme de 15.914,67 euros au titre des intérêts qu’il a acquittés du mois de janvier 2004 au mois de décembre 2010, en exécution du prêt qu’il a contracté, puisqu’il aurait dû régler ces intérêts même si l’appartement lui avait été livré le 31 mars 2007 ;

— de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, l’intimé ne justifiant d’aucun préjudice du fait de la résistance alléguée de l’appelante, dont il n’est pas démontré qu’elle serait abusive ;

— de sa demande en paiement de la somme de 16.065 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal, aucun élément autre que la pièce unique soumise à l’appréciation de la juridiction du premier degré (simulation d’un investissement immobilier établie par un établissement dont l’identité est inconnue), n’étant produite aux débats devant la cour, qui

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n’est pas ainsi en mesure d’apprécier l’intérêt que pouvait présenter cette opération d’un point de vue fiscal.

Succombant en son appel incident et partie tenue aux dépens d’appel, M. F ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La situation respective des parties, l’équité et l’infirmation très partielle du jugement déféré conduisent la cour à dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS CICO PROMOTION.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a condamné la SAS CICO PROMOTION à payer à M. F la somme de 16.200 euros,

ET STATUANT A NOUVEAU sur le chef infirmé,

CONDAMNE la SAS CICO PROMOTION à payer à M. F la somme de 14.700 euros,

CONFIRME le jugement pour le surplus, sauf à préciser que le montant des dommages-intérêts alloués en réparation du préjudice moral est de 6.000 euros, ce chef du jugement entrepris étant affecté d’une erreur matérielle,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE M. F aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON.

le greffier le président