COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 07 mai 2018

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 16/02381

K X, L M épouse X / N Z, P A

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de MONTLUCON, décision attaquée en date du 23 Septembre 2016, enregistrée sous le n° 14/00462

Arrêt rendu le LUNDI SEPT MAI DEUX MILLE DIX HUIT

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Marie-Christine SEGUIN, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. K X

M^me L M épouse X

[…]

[…]

ROYAUME-UNI

représentés par M^e BAYET de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

plaidant par M^e Elisa WARBINGTON, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M^me N Z

[…]

[…]

et

M. P A

[…]

[…]

représentés par M^e Denis COTTIER de la SELARL ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 26 mars 2018

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

N° 16/02381 – 2 -

Prononcé publiquement le 07 mai 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié dressé le 18 janvier 2013 par la Scp B-D-R-D S, notaire à Beaumont (63) M. et M^me X ont vendu à M^me Z et M. A un ensemble immobilier situé sur la commune de Doyet (03170) pour le prix de 140.000 euros.

L’acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés.

Ayant décidé de rénover le bien, les acquéreurs ont fait appel à une entreprise, laquelle après avoir réalisé des sondages, les a informés que toute la structure des planchers en solivage bois était attaquée par des mérules et rendait la maison inhabitable sauf à entreprendre de lourds travaux de reprise.

Par exploits délivrés les 9 et 11 mai 2014, les acquéreurs ont fait assigner leurs vendeurs sur le fondement de vices cachés, et subsidiairement sur le fondement du dol, ainsi que M^e B sur le fondement de l’article1382 du code civil, et sollicité l’indemnisation de leurs préjudices.

En réplique les époux X ont conclu au débouté, se prévalant notamment d’une clause exclusive de garantie figurant dans l’acte et de leur bonne foi.

L’étude notariale a également conclu au débouté.

Suivant un exposé exhaustif des faits et des prétentions des parties, auquel la cour fait ici expressément référence, le tribunal de grande instance de Montluçon a dans le dispositif de son jugement le 23 septembre 2016 :

— condamné les époux X à verser à M^me Z et M. A la somme de 36.642,06 euros au titre des travaux conservatoires et réparatoires nécessaires outre celle de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts représentant leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral ;

— condamné les époux X à verser à M^me Z et M. A une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M^me Z et M. A de leurs demandes à l’encontre de l’étude notariale;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné les époux X aux dépens et dit qu’il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile.

…/…

N° 16/02381 – 3 -

Aux termes de sa motivation le tribunal a notamment retenu :

'… Il est acquis qu’après avoir acheté l’immeuble dont s’agit selon acte authentique dressé le 18 janvier 2013 et réitérant une promesse synallagmatique de vente du l0 décembre 2012, M. P A et M^me N Z sont entrés dans les lieux en mai 2013 puis ont décidé différents travaux de rénovation (reprise de la toiture, remplacement des fenêtres, isolation thermique, installation d’un chauffage avec chaudière PAC, réfection des papiers peints et peinture) à la suite desquels, fin octobre 2013, une entreprise intervenante a constaté un affaissement du plancher dans la salle de bains située au premier étage puis, après sondages sous moquette, a constaté une importante infestation de la maison par le mérule qui s’était développé sur toute la longueur de l’immeuble, coté façade. Le plancher sur rez-de-chaussée, situé à l’aplomb du WC, de la salle de bains et de la chambre de l’étage a dû être presque entièrement déposé dans le cadre des travaux de traitement et de remise en état.

L’expert D a estimé qu’au regard de la vitesse connue de développement du champignon, ce dernier n’avait pu commencer sa propagation qu’avant 2012, propagation favorisée par une fuite sur la canalisation d’évacuation des eaux usées du WC et de la salle de bains ainsi que par des pénétrations d’eau dans la façade, à la jonction avec une terrasse en béton armé qui n’était pas revêtue d’étanchéité.

Ces éléments établis tant par le constat d’huissier pratiqué par M^e C, que par l’expertise de M. D et les constatations de M. E, spécialiste du bois,

caractérisent l’existence d’un vice non décelable à première vue, antérieur à la vente

dont il convient de rechercher si les vendeurs avaient connaissance. Or l’expert D a remarqué que l’ancien plancher comportait des solives en mauvais état,

avec présence de pourriture et qui avaient été doublées, il y a moins de l0 ans par des solives ou des bouts de solives de récupération reliés par des tiges en acier galvanisé aux solives pourries.

Il a noté que ces renforcements de structure n’étaient pas visibles au moment de la vente et avaient été exécutés dans de mauvaises conditions, les solives de récupération n’ayant pas été traitées contre la pourriture et étant susceptibles de fournir les spores permettant le développement du mérule.

De fait, le lien de causalité est patent si l’on considère que toute présence de mérule dans un immeuble bâti est soumise à déclaration, que dès que des foyers de mérule sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral doit être pris et qu’en l’espèce, il n’existe pas d’arrêté préfectoral « mérule » dans le département de l’Allier, en sorte que l’apparition brutale, favorisée par l’humidité des fuites d’eau, du champignon dans l’immeuble ne peut s’expliquer que par un apport extérieur.

Il est acquis que les époux X ont, eux-mêmes, acheté le bien le 20 décembre 2003, qu’ils sont manifestement à l’origine de la reprise de la structure et que cette reprise a été faite, sans le moindre avertissement fourni aux nouveaux acquéreurs, en dehors des règles de l’art, et sans doute par eux-mêmes, l’expert s’étant interrogé mais en vain encore à ce jour, quant à l’identité de l’entreprise ayant renforcé l’ossature et les garanties qu’elle pouvait fournir.

…/…

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S’il n’est pas établi qu’ils avaient, au jour de la vente, connaissance de l’existence de mérule, il n’en demeure pas moins qu’en occultant des travaux de reprise importants sur la structure, de surcroît réalisés en dehors des règles de l’art, dans des conditions favorisant l’apparition du mérule, sans l’intervention d’un professionnel qualifié et en dehors de sa garantie, ils se sont rendus coupables d’une abstention dolosive dont ils doivent réparation, réparation à laquelle ils seraient tout autant tenus en qualité de constructeurs.

Dans son rapport, l’expert a validé comme nécessaires et conformes aux règles de l’art, les travaux de traitement déjà entrepris et restant à entreprendre, selon les factures et devis fournis ensemble s’élevant à la somme de 36.642,06 euros.

Il convient d’y ajouter un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral, l’ensemble devant être apprécié à la somme de 5.000 euros…'

*******

Dans des conditions de forme et de délais non contestées les époux X ont interjeté appel de cette décision le 14 octobre 2016 à l’encontre de M^me Z et de M. A.

La clôture a été prononcée le 8 février 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 11 juillet 2017 les époux X demandent à la cour de :

— constater le caractère non-contradictoire et non probant des pièces fondant la décision déférée,

— constater l’absence de vice caché antérieur à la vente,

— constater leur absence de connaissance d’un vice et de toute réticence dolosive de leur part

— infirmer en conséquence la décision déférée ;

— débouter M^me Z et M. A de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner M^me Z et M. A à leur verser la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

*******

En l’état de leurs dernières écritures contenant appel incident déposées et signifiées le 12 mai 2017 M^me Z et M. A demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux X à leur verser la somme de 36.642,06 euros au titre des travaux conservatoires et réparatoires

…/…

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outre celles de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral et de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance ;

— l’infirmer pour le surplus en ce qu’il a rejeté leurs demandes plus amples ou contraires, et statuant de nouveau de :

— condamner les époux X à leur verser la somme de 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance;

— dire que la somme de 36.642,06 euros portera intérêt à compter de la délivrance de

l’assignation introductive d’instance avec capitalisation des intérêts.

Ils sollicitent par ailleurs l’allocation d’une indemnité complémentaire de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens d’appel.

*******

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties dans le cadre du présent incident, il sera fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Attendu que le vendeur est tenu aux termes de l’article 1641 du code civil de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avait connus ;

Que l’article 1642 du code civil précise par ailleurs que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ;

Que la mise en oeuvre de cette garantie suppose ainsi que le vice ne soit pas apparent, soit antérieur à la vente, inhérent à la chose vendue et la rende impropre à son usage ;

Qu’il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence du vice, de sa gravité, de son

antériorité ;

Qu’il appartient en revanche au vendeur de prouver le caractère apparent du vice ou de la connaissance qu’en avait l’acheteur ;

Que l’article 1643 du code civil dispose pour sa part que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il n’ait été stipulé dans un clause de l’acte de vente qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;

Que dans cette hypothèse la garantie ne saurait être mobilisée sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive ;

…/…

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Attendu par ailleurs que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans celles-ci l’autre partie n’aurait pas contracté ;

Qu’il peut également être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter ;

Que le dol et l’intention dolosive ne se présument pas et doivent être prouvées ;

Attendu que pour faire droit aux demandes des consorts F-A le premier juge a considéré que s’il n’était pas établi que les époux X avaient, au jour de la vente, connaissance de l’existence de mérule, il n’en demeurait pas moins qu’en occultant des travaux de reprise importants sur la structure, de surcroît réalisés en dehors des règles de l’art, dans des conditions favorisant l’apparition du mérule, sans l’intervention d’un professionnel qualifié et en dehors de sa garantie, ils s’étaient rendus coupables d’une abstention dolosive dont ils devaient réparation, réparation à laquelle ils seraient tout autant tenus en qualité de constructeurs ;

Attendu qu’il convient néanmoins de relever que si les appelants ont effectivement acheté le bien en litige le 20 décembre 2003, il ne ressort en revanche d’aucune des pièces produites aux débats qu’ils aient réalisé, ou fait réaliser, des travaux entre cette date et celle de la vente litigieuse ;

Que le constat d’huissier de M^e C, l’expertise amiable de M. D et les constatations de M. E permettent seulement d’établir que l’ancien plancher comportait des solives en mauvais état, avec présence de pourriture et avait été doublé par des solives ou des bouts de solives de récupération reliés par des tiges en acier galvanisé aux solives pourries ;

Que si l’huissier a pu relever que des poutres anciennes avaient été renforcées par des poutres récentes et que le plafond du rez-de-chaussée était camouflé par des plaques, il ne fournit aucun élément de nature à permettre de dater la réalisation de ces travaux ;

Que pour sa part M. D, mandaté par les seuls acquéreurs et ayant réalisé ses opérations de manière non contradictoire, n’a jamais été en mesure de fournir d’éléments techniques de nature à démontrer que lesdits travaux auraient été réalisés par les époux X ;

Que s’il indique que l’ancien plancher comportait des solives en mauvais état doublées par des solives (ou des bouts de solives) de récupération reliées par des tige en acier galvanisé pouvant être à l’origine d’apport de spores, il précise toutefois que la mise en place de ces solives lui semble récente

('semble-t-il : moins de dix ans') sans fournir d’élément de nature à l’affirmer ;

Qu’il ajoute qu’il y a lieu de vérifier les interventions du propriétaire précédent (ou des propriétaires précédents) qui laissent supposer que les travaux précités auraient pu être réalisés avant l’acquisition du bien par les époux X ;

…/…

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Que la cour releve par ailleurs qu’il n’était pas présent lors de la mise à nu du plancher et semble s’être fondé sur les seules déclarations des acquéreurs et des photographies ne permettant pas de localiser précisément la présence des mérules ;

Que la conduite de ses opérations et ses constations sont par ailleurs largement critiquées par un autre expert amiable (M. J), lequel sans être utilement contredit évoque une expertise réalisée par M. D dans un temps minime sans réalisation de mesures complémentaires et d’études d’infestation, et comportant des incohérences sur le mode de propagation des mérules ;

Que l’attestation de M. E, mandaté par les acquéreurs pour réaliser des travaux, est également en contradiction avec les éléments techniques longuement développés par M. J relatif au mode de propagation de ces champignons ;

Qu’à ce titre rien ne permet d’affirmer que les époux X aient pu détecter la présence de mérules avant la vente dans la mesure où d’une part ce type de champignons peut rester plusieurs années sans être réellement actif et se développer en quelques semaines lorsque tous les facteurs sont réunis (humidité, température, lumière…), et d’autre part que ce type de champignons ne faisait pas l’objet d’un arrêté préfectoral dans le département de l’Allier ;

Attendu qu’il se déduit de ces éléments que les consorts F-A ne rapportent pas le preuve que les époux X aient réalisé (ou fait réaliser) sur la structure du bien vendu des travaux de reprise importants à l’origine des désordres allégués ou qu’ils aient été informés de la présence de mérules lors de la vente ;

Que dès lors il ne peut être établi leur mauvaise foi ou leur réticence dolosive résultant de la dissimulation volontaire de tels éléments ;

Qu’en l’état de ce qui précède la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente doit en conséquence recevoir application ;

Que les consorts Z-A seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires ;

Attendu que succombant en leur action ils supporteront les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’ils puissent bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que pour le surplus il serait inéquitable de laisser à la charge des époux X les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Qu’il convient dès lors de leur allouer une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

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PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant en dernier ressort et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Et statuant de nouveau,

Déboute M^me Z et M. A de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne M^me Z et M. A à verser à M. et M^me X la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte les demandes plus amples ou contraires,

Condamne M^me Z et M. A aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président