COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 11 mai 2021

N° RG 19/02172 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FKGN

— LB- Arrêt n°

A X / OPHIS DU PUY-DE-DOME

Jugement au fond, origine Tribunal d’Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 24 Octobre 2019, enregistrée sous le n° 1119000963

Arrêt rendu le MARDI ONZE MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me A X

[…]

63100 CLERMONT-FERRAND

Représentée et plaidant par Maître CHAUTARD suppléant Maître Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/013168 du 17/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

APPELANTE

ET :

OPHIS DU PUY-DE-DOME

[…]

[…]

Représenté et pladiant par Maître Lucrèce CHERAMY de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 avril 2021, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 mai 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 16 novembre 2000, l’OPHIS Public d’Aménagement et de Construction du Puy-de-Dôme et du Massif central (OPAC) a donné à bail à M^me A X un logement situé […], […], à Clermont-Ferrand (63), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3074,20 francs.

Le 1^er avril 2019, M^me A X a adressé son congé au bailleur, par courrier remis en main propre, se prévalant d’un préavis d’un mois, en application de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 2 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social du Puy-de-Dôme (OPHIS), venant aux droits de l’OPAC, a accusé réception du congé et confirmé la résiliation du bail à compter du 1^er mai 2019.

M^me A X a conclu avec l’organisme Auvergne habitat un nouveau bail, à effet au 1^er mai 2019, pour un appartement situé […], à Clermont-Ferrand.

L’état des lieux de sortie pour l’appartement […], initialement fixé au 9 avril 2019, n’a pu être effectué, l’appartement étant occupé par le fils de M^me A X, M. C X, qui en a refusé l’accès.

Par courrier du 15 mai 2019, M^me A X a sollicité auprès de l’OPHIS « la reconduction du bail glissant » au profit de son fils, « par le biais d’une médiation ».

Par correspondance du 20 mai 2019, l’OPHIS a refusé le transfert du bail au profit de M. X, expliquant que l’appartement était constitutif d’un logement social, répondant à des modalités d’attribution strictes, sous contrôle de la commission d’attribution des logements. Dans ce même courrier, l’OPHIS a en outre informé M^me A X de la fixation d’un nouveau rendez-vous pour l’état des lieux, le 22 mai 2019, en présence de maître Y, huissier de justice.

Le 22 mai 2019 à 14 heures, maître Y, qui s’est présenté à l’appartement, […],

à Clermont-Ferrand, a constaté les éléments suivants :

« Je me suis présentée à la porte de l’appartement n° 65 et M^me D X, ainsi déclarée, m’a ouvert.

Je lui ai décliné mes nom et qualité et lui ai exposé les raisons de ma venue.

M^me D X m’invite spontanément à pénétrer dans l’appartement et me confirme vouloir quitter les lieux suite à son congé donné au bailleur.

Elle me déclare en outre vouloir faire bénéficier la location à son fils et à son ex- époux.

À cet instant se présente à moi dans l’appartement M. X, qui me déclare être le fils de M^me D X et il me déclare en outre vouloir revendiquer les droits du locataire à son profit concernant cet appartement.

Il se présente à moi également M. E Z qui me déclare être l’ex- conjoint de M^me D X et il me déclare vouloir revendiquer les mêmes droits à son profit.

Je leur demande s’ils acceptent le principe de l’état des lieux de sortie fixé à ce jour.

Mes trois interlocuteurs répondent par la négative.

M^me D X me déclare cependant qu’elle entend pour sa part quitter ce jour le présent appartement pour se retirer à l’adresse n° 19, […], 63100 Clermont-Ferrand.

M. X et M. E Z me font part de leur intention respective de rester dans les lieux ».

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2019, l’OPHIS, venant aux droits de l’OPAC, a fait assigner M^me A X devant le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la constatation de la validité du congé reçu le 1^er avril 2019, à effet du 1^er mai 2019, le prononcé de l’expulsion de la locataire, et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal d’instance a :

— Constaté la déchéance du bail conclu le 16 novembre 2000 entre l’OPAC et M^me A X à compter du 1^er mai 2019 ;

— Ordonné l’expulsion de M^me A X ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par M^me A X à la somme mensuelle de 771,42 euros, à compter de la déchéance du bail ;

— Condamné, en tant que de besoin, la locataire au paiement de cette somme à l’OPHIS du Puy-de-Dôme à compter du mois de mai 2019, jusqu’à complète libération des lieux ;

— Débouté l’OPHIS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamné M^me A X à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de l’assignation ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Débouté l’OPHIS du surplus de ses demandes.

M^me A X a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 19 novembre 2019.

Par ordonnance du 9 janvier 2020, la première présidente de la cour d’appel de Riom a arrêté l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 24 octobre 2019, considérant que la mise exécution du jugement entraînerait pour M^me X des conséquences manifestement excessives.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 février 2021.

Vu les conclusions transmises par voie électronique par M^me A X le 31 janvier 2020 ;

M^me X explique qu’avant même la fin du préavis, elle a quitté le logement […], entièrement vidé des affaires lui appartenant, et s’est installée dans le nouvel appartement qui lui a été attribué, […], mais que son fils et son ex- époux ont refusé de quitter les lieux, ce qu’elle a signalé aux services de police par une déclaration en date du 23 avril 2019. Elle estime qu’elle ne peut être tenue pour responsable du fait que M. X et M. Z se maintiennent dans les lieux, sans droit ni titre. Elle souligne la précarité de sa situation.

Vu les conclusions transmises par voie électronique par l’OPHIS du Puy-de-Dôme le 13 juillet 2020 ;

L’OPHIS souligne que M^me X est seule titulaire du bail et soutient qu’elle est ainsi responsable des occupants de son chef n’ayant pas libéré les lieux alors qu’ils y étaient tenus, considérant qu’il importe peu qu’elle soit installée dans un nouveau logement.

Il estime que les pièces du dossier, notamment le procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 mai 2019, démontrent de la part de la locataire, et des occupants actuels de l’appartement, la volonté d’un « passage en force pour obtenir le transfert du bail, en méconnaissance des règles d’attribution des logements à loyer modéré ».

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…», ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

-Sur la résiliation du bail :

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté la validité du congé adressé par M^me A X au bailleur, admise par les deux parties, et considéré qu’à compter du 1^er mai 2019, date de la résiliation du bail, M^me A X était déchue de tout titre d’occupation du logement.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point, sauf à préciser qu’il s’agit d’une « résiliation du bail » et non d’une « déchéance du bail ».

-Sur la libération du logement, le prononcé de l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation :

Il n’est pas contesté que M^me D X était seule titulaire du bail relatif à l’appartement n°65 […], […], à Clermont-Ferrand (63) et il n’est pas davantage discuté que le bail sur ce logement social n’a pas été transféré à son fils, une telle mesure étant soumise à des conditions d’attribution.

Il sera rappelé par ailleurs qu’après résiliation du bail, le départ matériel du locataire ne suffit pas à caractériser la restitution des lieux, qui ne peut être matérialisée que par la remise des clés signant la fin effective de l’occupation du logement.

Toutefois, comme toute obligation de faire, l’obligation de restituer les lieux peut être retardée ou entravée pour des causes non imputables au débiteur, tels qu’un cas fortuit ou un cas de force majeure.

En l’espèce, il est démontré par les pièces du dossier que M^me A X a pris à bail un nouveau logement, qui lui a été attribué par l’organisme Auvergne habitat et dans lequel elle s’est installée le 9 avril 2019, qu’elle a totalement libéré l’appartement litigieux de ses propres affaires, et que son fils, âgé de 29 ans, a refusé quant à lui de quitter les lieux (quittance de loyer du nouveau logement, attestations des deux filles de M^me A X).

L’OPHIS indique lui-même dans ses écritures que l’état des lieux de sortie, initialement fixé au 9 avril 2019, n’a pu avoir lieu, l’appartement étant occupé par le fils de M^me A X, M. C X, qui en a refusé l’accès.

Le 23 avril 2019, M^me A X a signalé aux services de police que son fils, M. F X, refusait de quitter le logement et de le vider de ses affaires, nonobstant l’organisation prochaine d’un état des lieux, et encore qu’elle ne pouvait plus rentrer dans l’appartement puisque son fils laissait les clés sur la porte. Elle a également indiqué n’être pas en mesure de faire sortir son fils par la force, signalant que celui-ci pouvait se montrer violent, et qu’il avait déjà été hospitalisé.

Maître Y, huissier de justice mandaté pour l’état des lieux, a pu constater le 22 mai 2020, puis encore le 30 juin 2020, qu’effectivement M. F X, mais également l’ex-époux de M^me A X, refusaient de libérer le logement, réclamant à leur profit le transfert du bail.

S’il est vrai que M^me A X a elle-même formulé auprès de l’OPHIS une demande de transfert de bail au profit de son fils et de son ex-époux, qui a été refusée, non pour un motif d’opportunité, mais parce que ce logement à loyer modéré était soumis à des conditions d’attribution, il convient de relever que cette demande a été émise par courrier du 15 mai 2019, puis en présence de l’huissier de justice à l’occasion du rendez-vous fixé le 22 mai 2019 pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire postérieurement à l’apparition des difficultés.

Or, il ne peut être reproché à M^me A X d’avoir cherché une solution afin de débloquer une situation qui la plaçait dans une position très délicate. Par ailleurs, il ne peut être tenu compte des déclarations faites par celle-ci le 22 mai 2019, quant à l’opportunité de procéder ce jour-là à l’état des lieux, alors que son fils et son ex-époux étaient présents.

M^me A X s’est ainsi elle-même trouvée confrontée à une situation imposée par son fils et son ex- époux, qu’elle pouvait difficilement expulser du logement par la force, étant observé

qu’elle est âgée de 65 ans (63 ans en 2019).

Ces circonstances particulières commandent, alors que la mauvaise foi de M^me A X n’est pas établie par les éléments du dossier, de considérer qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de restituer le logement par la remise des clés.

S’il est vrai, ainsi que le souligne l’OPHIS, que le comportement de M. X et de M. E Z relève du « passage en force », M^me A X ne peut en être tenue pour personnellement responsable. Il sera observé que sa situation matérielle, précaire, serait très aggravée si elle devait supporter une somme correspondant déjà à 24 mois d’indemnités d’occupation, pour l’occupation des lieux, sans droit ni titre, imposée par son fils et son ex- époux.

Il convient de relever qu’en toute hypothèse le « passage en force » dénoncé par l’OPHIS est voué à l’échec puisque M. X et de M. E Z, occupants sans droit ni titre du logement, peuvent personnellement faire l’objet d’une mesure d’expulsion, dont ils devront assumer les conséquences.

Il convient, en considération de ces explications, d’infirmer le jugement et de débouter l’OPHIS de sa demande d’expulsion de M^me A X et de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à sa charge.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par l’OPHIS doit en conséquence être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point, par substitution de motifs.

—  Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’OPHIS devra supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— Ordonné l’expulsion de M^me A X ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par M^me A X à la somme mensuelle de 771,42 euros, à compter de la « déchéance du bail » ;

— Condamné M^me A X, en tant que de besoin, au paiement de cette somme à l’OPHIS du Puy-de-Dôme à compter du mois de mai 2019, jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamné M^me A X à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de l’assignation ;

Statuant à nouveau,

— Déboute l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande d’expulsion dirigée contre M^me A

X ;

— Déboute l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de M^me A X ;

Confirme le jugement pour le surplus, par substitution partielle de motifs, sauf à préciser que le bail a fait l’objet d’une résiliation, et non pas d’une « déchéance » ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’OPHIS à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président