08/11/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/02093

N° Portalis DBVI-V-B7D-M6L7

MD / GT

Décision déférée du 21 Mars 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 11/04428

M^me X

SELARL BR AD NOTAIRE II

C/

AH T

I AJ épouse Y

AK M

AM AN épouse Z

AO AP épouse A

B-CD CE

CF BQ

AQ AR épouse C

BO BP

AS AT épouse D

AK AU épouse E

BW L-CI

AV AW veuve F

AX AY épouse G

AZ C

BA G

BB Y

BC AA

AZ A

BE D

BF O

BH F

BI E

BJ R

BL Y

EURL BM BN

SARL BATC CABINET AF

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

MONSIEUR L’ADMINISTRATEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION OCCITANIE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SELARL BR AD NOTAIRE II Société d’exercice libéral à responsabilité limitée titulaire d’un Office Notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur AH T

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame I AJ épouse Y décédée le […]

[…]

[…]

Sans avocat constitué

Madame AK M

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AM AN épouse Z

20 rue BM

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AO AP épouse A

22 rue BM

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur B-CD CE

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame CF BQ

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AQ AR épouse C

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BO BP

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AS AT épouse D

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AK AU épouse E

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame BW L-CI

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AV AW veuve F

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame AX AY épouse G

[…]

[…]

Représentée par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur AZ C

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BA G

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame BB Y tant en son nom personnel, que venant aux droits de sa mère Madame I Y, décédée

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandra GUIGONIS de la SELAS B-CLAUDE MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BC AA

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur AZ A

22 rue BM

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BE D

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BF O

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BH F

[…]

[…]

Sans avoca constitué

Monsieur BI E

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BJ R

[…]

[…]

Représenté par M^e B-charles H de la SELARL CABINET H CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur BL Y venant aux droits de sa mère, Madame I Y, décédée

[…], […]

[…]

Représenté par M^e Alexandra GUIGONIS de la SELAS B-CLAUDE MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

EURL BM BN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[…]

[…]

SARL BATC CABINET AF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

Centre Commercial AJ Soul

[…]

Représentée par M^e CD DARNET de la SELAS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Corine CABALET de la SCP TERRACOL-CABALET-NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR L’ADMINISTRATEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION OCCITANIE, représentant la succession de Monsieur BH F, déclarée vacante

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. AG, président

C. ROUGER, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. AG, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

******

FAITS – PROCÉDURE – PRÉTENTIONS :

En 2010, l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (Eurl) BM BN a entrepris la rénovation d’un ensemble immobilier sis 14 rue BM à Toulouse, devant être soumis au régime de la copropriété.

L’Eurl BM BN a confié à la Société à responsabilité limitée (Sarl) Cabinet AF la maîtrise d’oeuvre des travaux de rénovation et a concomitamment entrepris la commercialisation des différents lots devant dépendre du futur ensemble immobilier en plaçant les ventes à intervenir sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.

Maître BR AD, notaire, a reçu les actes authentiques des ventes en l’état futur de rénovation entre le 15 décembre 2010 et le 31 janvier 2011.

Les livraisons des lots vendus ont été effectuées contradictoirement entre le 15 et le 30 décembre 2011.

— :-:-:-:-

M. et M^me H, acquéreurs de certains lots, ont, par assignation du 29 décembre 2011, saisi le tribunal de grande instance de Toulouse en soutenant que les lots qui leur avaient été livrés étaient d’une superficie inférieure de plus du vingtième à celles mentionnées par l’acte authentique de vente en l’état futur de rénovation. Cette première instance a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Montauban en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 décembre 2014, confirmé par la cour d’appel le 29 février 2016, le tribunal de grande instance de Montauban a accueilli l’action de M. et M^me H en réduction du prix et mis hors de cause l’architecte et son assureur.

Par jugement ultérieur du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance de Montauban, statuant sur l’action distincte des époux H, non jointe, engagée à l’encontre du notaire, a condamné celui-ci à garantir le remboursement du montant des diminutions du prix de vente. Ce jugement a été infirmé par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 16 février 2018, frappé d’un pourvoi en cassation qui a été rejeté par un arrêt du 10 avril 2019 de la première chambre civile de la Cour de cassation.

— :-:-:-:-

En parallèle et par actes d’huissier en dates des 21 et 29 décembre 2011, 16 janvier, 26 juillet, 2 octobre, 6 novembre et 11 décembre 2012, M^mes I et BB Y, M. et M^me D, M. et M^me A, M^me L, M^me M, M. et M^me E, M. O et M^me BQ, M. et M^me F, M. et M^me G, M. R, M^me Z, M. T, M. et M^me C, M. V et M. W et M. AA, ont saisi le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir la réduction du prix de vente de leur bien, du fait d’une superficie du bien vendu inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée par les différents actes authentiques de vente en l’état futur de rénovation. Certains demandaient également une indemnisation relative aux frais d’actes induits par la mauvaise estimation de la surface des

biens vendus, et l’indemnisation de leur préjudice financier lié au financement d’un appartement d’une superficie supérieure à celle livrée ainsi qu’aux pénalités consécutives au remboursement anticipé.

Par actes d’huissier des 27 février et 7 mars 2012, dans le cadre de l’instance engagée par M^mes Y, l’Eurl BM a fait appeler en cause la Sarl Batc Cabinet AF et son assureur, la Mutuelle des architectes français (Maf).

Les différentes procédures engagées par les acquéreurs devant le tribunal de grande instance de Toulouse ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 1^er août 2013, qui a par ailleurs désigné M. AC, géomètre expert, pour mesurer la surface des lots en cause.

Ce dernier a déposé son rapport le 19 mai 2014.

Par acte d’huissier du 6 février 2015, l’ensemble des acquéreurs demandeurs à la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Toulouse, à l’exclusion des consorts Y, ont fait appeler en cause la Selarl BR AD Notaire II.

Par ordonnance du 10 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la Selarl BR AD Notaire II tendant à la suspension de l’instance dans l’attente de l’issue du pourvoi en cassation formé par les époux H à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 16 février 2018.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit que l’Eurl BM BN est redevable à l’égard des consorts Y de 35053,20 ' au titre du lot 46 et de 28.337,40 ' au titre du lot 47,

— dit que les consorts Y demeurent redevables envers l’Eurl BM BN de 17.978,50 ' TTC pour le lot 46 et de 19.083,50 ' TTC pour le lot 47, outre un montant de 3.857,23 ' au titre de travaux complémentaires,

— après compensation des dettes réciproques des parties, dit que l’Eurl BM BN doit payer aux époux Y des sommes de 17.074,70 ' au titre du lot 46 et 5.396,67 ' au titre du lot 47,

— dit que l’Eurl BM BN doit payer, au titre de la diminution du prix :

* aux époux A : 31.572,45 ',

* aux époux D : 13.689 ',

* à M^me L : 16.339 ',

* à M^me M : 15.510,82 ',

* à M. V : 21.530,60 ',

* à M. T : 16.974 ',

* aux époux E : 26.986,05 ',

* à M^me BQ et M. O : 12.335, 90 ',

* aux époux F : 16.666,65 ',

* aux époux C : 19.379,97 ',

* aux époux G : 27.095 ',

* à M. R : 21.826,35 ',

* à M^me Z : 36.609,30 ',

* à M. W et à M. AA : 14.332,50 ',

— dit que la Selarl BR AD Notaire II doit garantir le paiement des restitutions dues aux acquéreurs, ci-dessus liquidées,

— dit que l’Eurl BM BN doit payer, à titre de dommages et intérêts complémentaires, :

* à M. et M^me A : 568,29 ',

* à M^me L : 490,17 ',

* à M. T : 3.711 ',

* à M^me BQ et M. O : 1.701 ',

* à M. et M^me G : 3.953,20 ',

* à M. R : 210,08 ',

* à M^me Z : 331,31 ',

— rejeté le recours de l’Eurl BM BN à l’encontre de la Sarl Batc Cabinet AF et la Maf,

— dit que l’Eurl BM BN doit payer par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

* 3.000 ' aux consorts Y,

* 2.000 ' à la Sarl Batc Cabinet AF,

* 2.000 ' à la Maf,

— dit que l’Eurl BM BN et la Selarl BR AD Notaire II sont tenues in solidum de payer à M. et M^me A, M. et M^me D, M^me L, M^me M, M. et M^me E, M. O et M^me BQ, M. et M^me C, M. et M^me F, M. et M^me G, M. R, M^me Z, M. T, M. W et M. AA et M. V, créanciers in solidum, la somme de 8.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit que l’Eurl BM BN et la Selarl BR AD Notaire II sont tenues in solidum de supporter les dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise,

— dit que la charge définitive de ces frais et dépens sera partagée par moitié entre l’Eurl BM BN d’une part, et la Selarl BR AD Notaire II d’autre part,

— accordé aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre de l’Eurl BM BN,

— rejeté le surplus des demandes.

— :-:-:-

Par déclaration en date du 2 mai 2019, la Selarl BR AD Notaire II a relevé appel de ce jugement.

— :-:-:-

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 juillet 2019, la Selarl BR AD Notaire II, demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil, L.262-1, L.262-4 et R.262-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— dit que la Selarl BR AD Notaire II avait engagé sa responsabilité civile professionnelle envers les acquéreurs autres que les consorts Y et qu’elle devait garantir à ce titre le paiement des restitutions dues aux acquéreurs au titre des diminutions des prix de vente préalablement liquidées,

— dit que la Selarl BR AD Notaire II était également tenue in solidum avec l’Eurl BM BN à payer aux acquéreurs autres que les consorts Y somme de 8.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit que la Selarl BR AD Notaire II devait supporter in solidum avec l’Eurl BM BN les dépens de l’instance supportés par toutes les parties en la cause, en ce compris le coût de l’expertise, et en ce qu’il a dit que la charge définitive des frais et dépens sera partagée par moitié entre l’Eurl BM BN, et la Selarl BR AD Notaire II,

— rejeté les demandes reconventionnelles de la Selarl BR AD Notaire II tendant à voir condamner les acquéreurs au paiement, chacun, d’une somme de 1 ' à titre de dommages et intérêts ainsi qu’au paiement, chacun, d’une somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

À titre principal, la société appelante a demandé à la cour de :

— dire que Maître AD n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles incluant son devoir de conseil de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

— débouter en conséquence les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,

— les condamner chacun au paiement de la somme d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

À titre subsidiaire, si les manquements imputés à faute à Maître AD, notaire, devaient être confirmés, elle a demandé à la cour de :

— dire que le seul préjudice indemnisable ne pourrait consister qu’en une perte de chance pour les acquéreurs de pouvoir directement obtenir de l’Eurl BM BN le paiement des restitutions au titre de la diminution des prix de vente payés,

— dire que cette perte de chance n’est pas caractérisée tenant à la solvabilité pleine et

entière de l’Eurl BM BN au jour de la réception des différents actes authentiques de vente en l’état futur de rénovation et tenant l’absence de démonstration de l’impossibilité certaine de l’Eurl BM BN de procéder à la restitution des sommes dues au titre de la diminution des prix de vente,

— débouter en conséquence les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,

— les condamner chacun au paiement de la somme d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

À titre encore plus subsidiaire, elle a demandé à la cour de :

— dire qu’en retardant par négligence sa mise en cause dans le cadre de la procédure en cours devant le tribunal de grande instance de Toulouse, les acquéreurs ont commis un manquement qui doit leur être imputé à faute

en ce qu’il l’a privée de la possibilité de sauvegarder ses droits vis-à-vis de l’Eurl BM BN en l’empêchant ce faisant de prendre toute inscription judiciaire provisoire sur lot 58 demeuré propriété du promoteur-vendeur,

— dire qu’elle ne saurait être en conséquence tenue, au titre de la chance perdue et en raison de leur propre faute, à garantir le paiement des restitutions qui leur sont dues qu’à hauteur de 10 % des sommes liquidées, soit la somme de :

* 3.157,24 euros au profit des époux A,

* 1.368,90 euros au profit des époux D,

* 1.633,90 euros au profit de M^me L,

* 1.551,08 euros au profit de M^me M,

* 2.153,06 euros au profit de M. V,

* 1.697,40 euros au profit de M. T,

* 2.698,60 euros au profit des époux AE,

* 1.233,59 euros au profit de M^me BQ et de M. O,

* 1.666,65 euros au profit des époux F,

* 1.937,99 euros au profit des époux C,

* 2.709,50 euros au profit de M. G,

* 2.182,26 euros au profit de M. R,

* 3.660,93 euros au profit de M^me Z,

* 1.433,25 euros au profit de M. W et de M. AA,

— débouter ces derniers du surplus de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,

— les condamner chacun au paiement de la somme d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

— les condamner aux entiers dépens d’appel,

— les débouter en conséquence du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause, il est demandé à la cour de :

— débouter les consorts Y, la Sarl Batc AF, la Maf et l’Eurl BM BN de toute demande qu’ils pourraient être amenés à présenter au titre de leurs frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel,

— dire qu’elle ne saurait être condamnée au paiement du coût de l’expertise judiciaire à laquelle elle n’a jamais été partie et que l’Eurl BM BN aura seule à supporter les dépens de première instance et d’appel.

À l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient :

— qu’elle n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité, estimant que les contrats de vente ne pouvaient qu’être soumis au régime de la vente en l’état futur de rénovation compte tenu de la nature des travaux à réaliser, des documents qui lui ont été remis et des déclarations faites par le vendeur quant à la rénovation projetée,

— qu’à la date de conclusion de contrats de vente, aucun indice ne permettait de considérer que la situation financière de l’Eurl BM BN était compromise,

— que l’achèvement des travaux était couvert par une garantie extrinsèque d’achèvement obligatoire, qu’une centralisation financière avait été instaurée pour le paiement des prix de vente et le remboursement du crédit-promoteur obtenu par le vendeur et que l’intégralité du financement de l’opération immobilière était effectivement assuré, l’opération étant donc, d’après l’appelante, parfaitement sécurisée,

— que toute vente d’un lot dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété doit mentionner la superficie de sa partie privative, mais qu’aucun texte n’exige de faire procéder par un technicien à la détermination de ladite superficie, le notaire n’ayant donc pas à conseiller aux parties de faire calculer la superficie par un technicien, et n’ayant pas à vérifier personnellement l’exactitude des déclarations faites par le vendeur relativement à la superficie,

— que la mise en garde de l’acquéreur ne pourrait être exigée que si le notaire soupçonne une inexactitude des déclarations de la superficie par le vendeur et doute de sa solvabilité car dans un tel cas, l’efficacité de l’action en diminution du prix de vente par l’acquéreur peut être remise en cause,

— qu’elle pouvait légitimement considérer que la surface déclarée par le vendeur devait s’entendre définitivement et donc une fois les travaux achevés, l’appelante soutenant que le notaire n’a donc pas, au titre de son devoir de conseil, à vérifier la superficie après les travaux, et ce d’autant que la révélation de chiffrages erronés lors de la livraison des lots n’est pas de nature à remettre en cause l’efficacité des actes authentiques ou porter atteinte à la protection des acquéreurs,

— que le fait que les plans remis au notaire instrumentaire n’aient pas été 'côtés’ était sans incidence sur le devoir du notaire car aucune indication ne remettait en cause les informations transmises par le vendeur,

— que sur le lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice invoqué par les acquéreurs, cette faute n’a pu entraîner aucune conséquence dommageable pour les acquéreurs et qu’en tout état de cause, le seul préjudice indemnisable aurait pu être une perte de chance d’obtenir le paiement des sommes dues par le vendeur sur le fondement du droit d’action en réduction du prix de vente, les acquéreurs devant démontrer l’impossibilité pour eux d’être désintéressés par l’Eurl BM BN,

— que les acquéreurs ont tardé à attraire la notaire au procès, ce qui l’a privée de la possibilité de participer à l’expertise judiciaire ordonnée, réalisée non contradictoirement à son égard, une telle attitude des acquéreurs ne lui ayant pas non plus permis de prendre toute disposition utile à la sauvegarde de ses droits à l’encontre de l’Eurl BM BN,

— que les acquéreurs auraient pu pendant plusieurs années faire inscrire sur le lot qui était demeuré la propriété du vendeur une hypothèque judiciaire provisoire afin de préserver leurs droits, cette attitude passive ayant participé à la réalisation de leur dommage,

— que la notaire n’avait aucun motif de refuser d’instrumenter lors de la vente du dernier lot dont était propriétaire l’Eurl BM BN.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 16 août 2021, M. et M^me A, M. et M^me D, M^me L, M^me M, M. et M^me E, M^me BQ et M. O, M. et M^me C, M^me F, M. et M^me G, M. R, M^me Z, M. T, M. W et M. AA, et M. V, intimés, demandent à la cour, au visa des articles L.262-4 du code de la construction et de l’habitation, 46 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 et 1147 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions, à l’exception du rejet des demandes au titre des dommages et intérêts complémentaires présentées par les époux D et MM. AA et W, à savoir en ce que le tribunal a :

* condamné l’Eurl BM BN à payer leur payer les sommes fixées au titre de la diminution du prix

* condamné la Selarl BR AD Notaire II à garantir le paiement des restitutions dues aux

acquéreurs,

* condamné l’Eurl BM BN à payer, des dommages et intérêts complémentaires,

* condamné l’Eurl BM BN et la Selarl BR AD Notaire II à payer in solidum, la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné l’Eurl BM BN et la Selarl BR AD Notaire II à supporter in solidum les dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté les demandes des époux D et de MM. AA et W au titre des dommages et intérêts complémentaires.

En conséquence, ils ont demandé à la cour de :

— dire que leur action en réduction du prix est recevable,

— constater que la superficie de chacun de leurs biens immobiliers, dans l’immeuble sis 14 rue BM à Toulouse cadastré sous les références 823 AC 615 pour une contenance de 7 ares et 97 centiares, est inférieure de plus d’un vingtième par rapport à la surface exprimée dans chacun des actes de vente,

— constater que la superficie habitable, conformément à la loi dit « Carrez », mentionnée dans l’acte de vente n’est pas celle livrée par l’Eurl BM BN,

— dire qu’il y a lieu à révision de prix pour chacun des appartements qu’ils ont acquis,

— condamner l’Eurl BM-BN à verser la somme globale de 292.869,37 euros au titre de la perte de superficie constatée par M. l’expert judiciaire AC, l’indemnité globale se décomposant comme suit :

* les époux A : 31.572,45 euros,

* les époux D : 13.689 euros,

* M^me L : 16.339 euros,

* M^me M : 15.510,82 euros,

* M. V : 21.530,60 euros,

* M. T : 16.974 euros,

* les époux E : 26.986,05 euros,

* M^me BQ et M. O : 12.335, 90 euros,

* les époux F : 16.666,65 euros,

* les époux C : 19.379,97 euros,

* les époux G : 27.095 euros,

* M. R : 21.826,35 euros,

* M^me Z : 36.609,30 euros,

* M. W et M. AA : 14.332,50 euros,

— condamner l’Eurl BM-BN à verser aux propriétaires ci-dessous la somme globale de 13.666,47 euros au titre de leur préjudice financier en sus de la réduction du prix, correspondant à :

* les époux A : 568,29 euros,

* les époux D : 1.377,51 euros,

* M^me L : 490,17 euros,

* M. T : 4.036 euros,

* M^me BQ et M. O : 1.701 euros,

* les époux G : 3.953,20 euros,

* M. R : 210,08 euros,

* M^me Z : 331,31 euros,

* M. W et M. AA : 998,91 euros,

— condamner la Selarl BR AD Notaire II à les garantir du paiement des sommes dues par l’Eurl BM BN, à savoir les garantir du paiement de la somme totale de 292.869,37 euros au titre de la réduction du prix et à condamner la même à leur verser ladite somme correspondant pour :

* les époux A : 31.572,45 euros,

* les époux D : 13.689 euros,

* M^me L : 16.339 euros,

* M^me M : 15.510,82 euros,

* M. V : 21.530,60 euros,

* M. T : 16.974 euros,

* les époux E : 26.986,05 euros,

* M^me BQ et M. O : 12.335, 90 euros,

* les époux F : 16.666,65 euros,

* les époux C : 19.379,97 euros,

* les époux G : 27.095 euros,

* M. R : 21.826,35 euros,

* M^me Z : 36.609,30 euros,

* M. W et M. AA : 14.332,50 euros,

— condamner tout succombant à leur payer à chacun la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont entière distraction au profit de Maître H, avocat.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que :

' s’agissant de l’action à l’encontre de l’Eurl BM BN :

— les actions des époux A et D en réduction du prix de vente à l’encontre de l’Eurl BM BN sont recevables car elles ont été engagées dans le délai d’un an suivant la conclusion des ventes,

— les actions introduites par l’ensemble des demandeurs sont recevables sur le fondement de la loi Carrez car s’agissant de la vente de biens faisant l’objet d’importants travaux, le point de départ du délai d’un an ne peut qu’être la date de livraison du bien puisque c’est à cette date que l’acquéreur peut vérifier la superficie du bien vendu,

— la superficie qui doit être mentionnée dans le contrat de vente est la superficie du bien après réalisation des travaux. Le vendeur s’est donc engagé à livrer des biens d’une superficie conforme à celle stipulée,

— les acquéreurs ne sont pas à l’origine de modifications qui auraient conduit à la perte de superficie et sont donc fondés à solliciter la condamnation du vendeur au titre de cette perte,

— la superficie des biens livrés est inférieure de plus d’un vingtième, le vendeur doit donc restituer à chaque acquéreur l’intégralité du prix correspondant aux surfaces non livrées,

— les acquéreurs subissent un préjudice lié au surcoût du financement des biens d’une superficie supérieure à celle livrée et des pénalités consécutives au remboursement anticipé, plus particulièrement les époux D et MM. W et AA insistant sur le fait qu’ils ont produit les justificatifs démontrant le bien-fondé de leur demande,

' s’agissant de l’action en garantie à l’encontre du notaire :

— cette action est soumise à la condition préalable liée à l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix par le vendeur et qu’en l’espèce, les tentatives d’exécution forcée à l’encontre du vendeur ont été vaines et celui-ci n’est plus propriétaire d’aucun bien sans qu’il soit nécessaire d’établir que le vendeur soit placé en liquidation judiciaire,

— le notaire engage sa responsabilité au titre de son devoir de conseil, ce dernier existant quelles que soient les circonstances et la qualité des parties,

— le notaire est tenu d’un devoir de vérification et de prudence qui lui impose de s’assurer de la validité et l’efficacité de l’acte quand bien même l’acte contiendrait une clause qui mentionne la possibilité d’une action en réduction,

— le notaire est tenu d’une obligation de contrôle et de prudence concernant les déclarations du vendeur notamment quant à l’incidence d’un métrage inadéquat même s’il n’est pas un professionnel de la construction, spécialement lorsque des documents font douter de l’exactitude des surfaces déclarées par le vendeur ou en l’absence de pièces permettant de vérifier les informations relatives à la superficie, comme en l’espèce, les pièces communiquées par le vendeur pour asseoir le calcul des superficies n’ayant pas été produites par le notaire,

— à ce titre, l’intervention de l’architecte ne pouvait constituer une garantie de la superficie pour le notaire car le premier n’était intervenu qu’après les actes de vente et les plans fournis par le vendeur ne comportant aucune mention de superficie,

— le notaire est tenu d’attirer leur attention sur les doutes relatifs à la superficie des biens et d’effectuer les recherches permettant de dissiper ces doutes, à défaut de quoi il manque à son devoir d’efficacité,

— le notaire ne pouvait ignorer que les travaux conduiraient à une transformation totale des lots initiaux, spécialement par l’établissement du modificatif et du nouvel état descriptif du règlement de copropriété, avant la vente litigieuse, lui conférant une parfaite possibilité de vérification de la superficie mentionnée dans l’acte,

— le notaire fautif est tenu de garantir aux acquéreurs le remboursement de la restitution du prix correspondant à l’action en réduction du prix dès lors que l’insolvabilité du vendeur est avérée,

— le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice des acquéreurs n’est pas remis en cause par l’absence de mesures conservatoires engagées par ces derniers car ces mesures ne sont que la conséquence de la situation créé par la faute du notaire.

Dans leurs dernières écritures déposées le 28 août 2019, M. BL Y, venant aux droits de sa mère Mme

I AJ épouse Y, décédée, et M^me BB Y, tant en son nom personnel que venant aux droits de sa mère M^me I Y, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 2240 et suivants du code civil, 46 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles L.262-1 et suivants et R.262-1 et suivants du code de la construction, de :

— confirmer en tous points le jugement dont appel,

— rejeter en conséquence toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— condamner tout succombant à leur payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que :

— la garantie de contenance qui pèse sur le vendeur s’applique à la superficie du bien livré, après travaux et que, pour leurs deux appartements, il existe des différences entre la surface au sens de la loi Carrez, telle qu’indiquée dans l’acte, et la surface mesurée de sorte que l’Eurl BM BN est tenue de leur verser des sommes d’argent au titre de la diminution du prix qui en découle et ayant vocation à compenser en partie le solde du prix de vente et des travaux,

— l’Eurl BM BN a fait preuve de mauvaise foi en s’opposant à ce que les acquéreurs vérifient la superficie des biens vendus dans les délais légaux,

— s’agissant des conclusions de la Selarl BR AD Notaire II relatives à la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, ils s’en rapportent à la sagesse de la Cour,

— s’agissant de la condamnation in solidum de l’Eurl BM BN et de la Selarl BR AD Notaire II relativement aux dépens de première instance , y compris l’expertise judiciaire, le jugement querellé doit être confirmé, les consorts Y n’ayant formulé aucune demande à l’encontre de la notaire dans le cadre de leur action initiale et ont été attraits en appel qu’à raison des condamnations in solidum prononcées par le tribunal de grande instance à l’encontre de la Selarl BR AD Notaire II et de l’Eurl BM BN au titre des dépens,

— il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés au titre de la procédure d’appel, ces derniers devraient donc être mis à la charge de la partie succombante.

Dans ses dernières écritures déposées le 1^er septembre 2021, la Sarl Batc Cabinet AF, intimée, demande à la cour, au constat de l’absence de toutes réclamations formalisées à son encontre, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté l’Eurl BM BN de ses demandes de condamnations à son encontre,

— condamner la société BR AD Notaire II au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, la Sarl Batc Cabinet AF soutient que :

— l’appelante, n’ayant jamais conclu devant le tribunal ou la cour d’appel à son encontre, doit être condamnée au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— en tant qu’architecte, la Sarl Batc Cabinet AF n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité dès lors que le contrat conclu entre l’Eurl BM BN et elle-même ne comprenait pas de mission de relevé des métrés mais consistait seulement en un contrat de conception du projet et de direction des travaux.

Dans ses dernières écritures déposées le 15 octobre 2019, la Mutuelle des Architectes Français (Maf), demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu’il a débouté l’Eurl BM BN de toutes ses demandes présentées à son encontre,

— condamner, en tout état de cause, l’Eurl BM BN ainsi que tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, la Mutuelle des Architectes Français (Maf) soutient:

— qu’en cause d’appel, aucune demande n’est formée à son encontre de sorte que la cour doit prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

— que la mission de déterminer la superficie des parties privatives ou établir des plans métrés n’entraient pas dans la mission de l’architecte, la Sarl Batc Cabinet AF qui est son assuré,

— que les plans ont été établis par l’architecte après les actes de vente et n’ont donc pas servi au calcul des surfaces,

— que seule l’Eurl BM BN a commis une faute en ne tenant pas compte des modifications à apporter aux lots vendus et doit être déclarée responsable des conséquences de l’erreur de métré.

L’Eurl BM BN, assignée par acte d’huissier en date du 6 août 2019, n’a pas constitué avocat.

M. L’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie a été assigné en intervention forcée le 13 septembre 2019 en tant que représentant de la succession déclarée vacante de M. BH F décédé en cours de procédure.

La clôture de l’affaire a été reportée au 13 septembre 2021, date de l’audience des plaidoiries.

MOTIVATION

- sur l’intimation des consorts Y à l’instance d’appel :

Il est constant que la Selarl BR AD notaire II, seule appelante principale, a dans son acte d’appel du 2 mai 2019, intimé M^me I AJ épouse Y et M^me BB Y qui n’avaient formé aucune demande contre le notaire en première instance. Les consorts Y ne figurent pas dans l’exposé des chefs de jugement critiqués et les conclusions d’appel ne visent ces derniers que pour les débouter 'de toute demande qu’ils pourraient être amenés à présenter au titre de leurs frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel'.

Le dispositif du jugement ne comporte aucune condamnation tant à titre principal qu’au titre d’une condamnation in solidum de la Selarl BR AD notaire II au titre des frais irrépétibles à payer une quelconque somme au profit des consorts Y mais seulement une condamnation générale in solidum de la Selarl BR AD notaire II et de l’Eurl BM BN aux dépens de l’instance 'en ce compris le coût de l’expertise',

Aucune autre partie à l’instance d’appel n’a formé d’appel incident à l’endroit des consorts Y de sorte que la cour, en l’absence d’effet dévolutif d’une quelconque disposition du jugement frappé d’appel au bénéfice des consorts Y, ne peut que constater qu’elle n’est saisie s’agissant de ces derniers d’aucun appel concernant les condamnations, en principal et frais irrépétibles, prononcées à leur profit mais seulement d’un appel concernant les dépens de première instance.

Il n’y a donc pas lieu de confirmer des dispositions qui n’entrent pas dans le champs de l’appel et qui sont définitives mais que le seul point des dépens sera tranché, avec les présentes demandes accessoires des consorts Y formées en instance d’appel, lors de l’examen général du sort des frais et dépens de la procédure.

- sur les demandes formées contre le vendeur :

Il sera de même constaté que la Selarl BR AD notaire II, unique appelante à titre principal, a, aux termes de son acte d’appel, limité son appel à sa condamnation en garantie des sommes auxquelles la société BM BN a été elle-même condamnée au profit des autres acquéreurs mais ne visait pas la condamnation du vendeur de sorte que la cour n’est pas saisie de la question de la recevabilité ni du bien-fondé des condamnations prononcées à l’endroit de l’Eurl BM BN tant au titre de la restitution du prix de vente à due proportion de la perte de superficie que du préjudice financier complémentaire à l’exception, sur ce dernier point, de la décision de rejet des demandes présentées par MM. D, W et AA qui ont relevé appel incident sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu de confirmer des dispositions qui n’entrent pas dans le champs de l’appel et qui sont définitives comme celles concernant les dépens et l’indemnisation des frais irrépétibles mis à la charge de l’Eurl BM BN.

En revanche, s’agissant des demandes en réparation présentées par M et M^me D, MM. W et AA, il convient de statuer sur l’appel incident formé à ce titre par ces parties.

Sur le fond de celles-ci, il convient de préciser que les premiers juges ont considéré à l’égard des autres acquéreurs qui en ont fait la demande avec succès, que le vendeur professionnel reconnu fautif d’avoir omis de vérifier, par des mesures précises, que les travaux de rénovation permettaient de livrer la superficie promise, pouvait être tenu au paiement d’une indemnité distincte du remboursement du prix, à charge toutefois pour les acquéreurs de prouver le préjudice complémentaire qui en serait résulté, jugeant que les pénalités de remboursement anticipé ne peuvent se cumuler avec le montant des intérêts, courant jusqu’à la fin du prêt, produits par le montant du capital emprunté correspondant à la diminution du prix. Le jugement a rejeté les demandes présentées par M. et M^me D, MM. W et AA sur ce point au motif que les pièces produites par ces derniers étaient insuffisantes pour prouver le préjudice allégué.

Tout d’abord sur le principe et les modalités de la réparation de ce préjudice, il convient d’adopter les motifs exacts et pertinents du jugement entrepris sur ce point et qui ne sont d’ailleurs pas discutés.

Ensuite, les conclusions des acquéreurs ne comportent aucune discussion sur la suffisance des pièces produites qu’ils demandent à la cour de considérer comme démontrant leur préjudice mais qu’ils ne visent pas dans leurs conclusions. À la lecture du bordereau de communication, il apparaît que sont produits:

— pour M. et M^me D, le contrat de réservation, l’acte de vente, le diagnostic du cabinet Immovexpert (pièces n° 19, 20 et 22) et, en pièce n° 92, un courriel de M. D à son conseil sur le calcul de son préjudice,

— pour MM. W et AA, le contrat de réservation, l’acte de vente, leur convocation à l’acte de réception, le diagnostic du cabinet Immovexpert et le certificat de surface habitable (pièces n° 73, 74, 75, 76 et 77) et, en pièce n° 88 un décompte de crédit établi par la banque des consorts W et AA le 21 septembre 2015.

Il suit de ces quelques pièces que M. D relatant le fait que la banque n’est pas désireuse de faire une attestation, a calculé son préjudice sur la base de données qui ne sont illustrées par aucune pièce contractuelle concernant le prêt de 60 000 euros qu’il indique avoir contracté pour le paiement de cette acquisition dont l’acte authentique ne comporte par ailleurs aucune mention sur l’origine des deniers. Le jugement qui a débouté M. et M^me D de leur demande au titre de la réparation de leur préjudice financier en lien de causalité avec la faute du vendeur doit donc être confirmé.

S’agissant des consorts W et AA, ces derniers justifient d’une ouverture de crédit faite le 3 décembre 2010 pour un montant de 192 250 euros sans mention d’une affectation à une opération immobilière mais contemporaine de l’acte d’acquisition (29 décembre 2010) qui mentionne l’origine des fonds versés à hauteur de 136 604 euros pour la partie du prix de vente exigible comptant, issus d’un prêt consenti par la Caisse de Crédit Mutuel Toulouse Dupuy, le surplus du montant du prix de vente s’élevant à 37 229 euros. Ces acquéreurs sollicitent la réparation de leur préjudice financier à hauteur de 998,91 euros étant précisé que la réduction du prix de vente les concernant entraînait une restitution de la somme de 14 332,50 euros mais ils ne produisent aucune pièce justificative des intérêts du montant du crédit contracté effectivement consacré à cette acquisition et permettant ainsi de vérifier le bien-fondé et le montant de la somme réclamées. Le jugement qui les a déboutés de cette demande sera donc également confirmé.

- sur la mise en cause de l’architecte et de son assureur :

Il sera constaté que l’appel principal ne portait pas sur la disposition du jugement rejetant le recours de l’Eurl BM BN à l’encontre de la Sarl BATC Cabinet AF et la Maf comme de celles relatives à la condamnation de l’Eurl BM BN au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de ces mêmes parties mais seulement sur les dépens de première instance. Il est aussi relevé l’absence d’appel incident les concernant.

Il n’y a donc pas lieu de confirmer des dispositions qui n’entrent pas dans le champs de l’appel et qui sont définitives mais que le seul point des dépens sera tranché, avec les présentes demandes accessoires formées de la Sarl BATC Cabinet AF et la Maf en instance d’appel, lors de l’examen général du sort des frais et dépens de la procédure.

- sur les demandes formées à l’endroit de la Selarl BR AD Notaire II :

Le notaire qui prête son concours à l’établissement d’actes authentiques doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés. Il est en outre tenu à l’égard de ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations figurant dans l’acte.

Les actes passés par la Selarl BR AD notaire II comportent les mentions suivantes avec la variable liée à la superficie, reprise ici pour la variable par la signe [xxx] :

« Superficie loi CARREZ

La superficie de la partie privative des Biens, objet des présentes, soumis à la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 intégrée dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de ([xxx] m²) ainsi qu’il résulte des plans ci-annexés établis par le VENDEUR et visé par les parties.

Par suite les parties ont été informés par le Notaire rédacteur des présentes ce qu’elles reconnaissent expressément, de la possibilité pour « l’Acquéreur » d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus du vingtième à celle exprimée aux présentes. En cas de pluralité d’inexactitudes, il y aura pluralité d’actions, chaque action en révision du prix ne concernant que la propre valeur du lot concerné.

La révision du prix dont il s’agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution, si elle est recevable, devra être intentée par « l’Acquéreur » dans un délai d’un an à compter des présentes, et ce à peine de déchéance. »

L’article L.262-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'Tout contrat mentionné au premier alinéa de l’article L. 262-1 doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.

Ce contrat précise :

a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (…)'.

Si les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, précisent que toute vente d’un lot dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété doit obligatoirement mentionner la superficie de sa partie privative, celles-ci ne prévoient aucune obligation pour le vendeur de recourir au métrage, soit directement soit par l’intermédiaire d’un professionnel, de la superficie de la partie privative. L’article L. 262-4 précité n’impose aucune prescription supplémentaire à cet égard.

Il n’est pas discuté en l’espèce que les superficies dites 'loi Carrez’ mentionnées dans les actes d’acquisition en l’état futur d’achèvement des différents lots issus de l’opération de rénovation de l’immeuble sis […]

BM à Toulouse ont été déterminées à partir des plans des lots avant travaux du 10 novembre 2010, différents de ceux dit 'projet’ établis par le maître d’oeuvre, M. AF, le 4 mars 2011, postérieurement à l’établissement des actes de vente.

Il n’est pas non plus contesté, à la lumière des pièces régulièrement échangées au cours de la présente instance que les travaux ont été réalisés à partir d’un bâtiment dont le caractère ancien a rendu complexe le calcul des superficies après des travaux ayant fait l’objet d’adaptations techniques au fur et à mesure de l’avancement du chantier et entraînant la création de coffrages pour l’intégration de tuyaux d’évacuation et de diverses canalisations et le doublage de murs, ajoutant 15 cm d’épaisseur, particulièrement dans les parties sous combles, pour optimiser l’isolation phonique et l’isolation en toiture.

Le notaire a certes reçu le 9 décembre 2010, l’acte modificatif du règlement de copropriété pour tenir compte, notamment de la suppression des lots existants numérotés 1 à 35 et la création de nouveaux lots, numérotés 36 à 60 auxquels devaient être affectés les millièmes provenant des anciens lots répartis au prorata des surfaces. Cet acte comportant un nouvel état descriptif de division relatif aux nouveaux lots avec affectation pour chacun des millièmes des parties communes y afférents était conforme à l’état descriptif de division établi par le cabinet Immovexperts énonçant les mêmes superficies que celles garanties par le vendeur lors des actes de vente.

Ce point s’avère sans portée pour l’appréciation de la connaissance par le notaire d’une difficulté du superficie dès lors que, pas plus que lors de l’établissement des actes de vente, le notaire qui n’est pas un spécialiste de la construction, ne pouvait lors de l’établissement de cet acte modificatif du règlement de copropriété, anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux et de nature à modifier les superficies déclarées par le vendeur.

Il n’est pas discuté, à la lumière notamment du rapport d’expertise judiciaire, que tous les travaux générateurs d’une réduction de surface 'loi Carrez’ ont été réalisés avant la réception des lots et ne sont pas des travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs et que les travaux de doublage des cloisons et autres ayant eu une incidence sur la superficie sont postérieurs à la rédaction de l’acte, ne pouvant pas, par définition, être connus du notaire instrumentaire. Enfin, les erreurs de mesurage issues du plan d’origine et pouvant expliquer les différences résiduelles étrangères aux aménagements nouveaux, sont imputables au vendeur, maître de l’ouvrage en rénovation.

Il sera spécialement précisé qu’au regard de la nature de l’opération portant sur la rénovation d’un immeuble ancien et du rappel dans les actes de vente de l’obligation déclarative reposant uniquement sur le vendeur sous peine d’une réduction de prix selon les modalités également mentionnées, le notaire qui n’était tenu à aucune vérification technique préalable des données de superficies communiquées par le vendeur dès lors que les plans ou pièces portées par le vendeur à la connaissance de Maître AD n’étaient pas de nature à faire naître un doute raisonnable sur leur exactitude ou leur sincérité même si, comme en l’espèce, il n’a pu être clairement établi l’identité de leur auteur. Leur présentation technique avec certaines côtes sur plan ainsi que des mentions manuscrites définissant les superficies sur les documents annexés au contrat préliminaire, ne pouvait en outre apparaître insuffisante qu’aux seuls yeux d’un spécialiste de la construction que le notaire n’est pas.

En conséquence, il convient en l’absence de démonstration de l’existence d’un manquement du notaire dans l’exécution de sa mission ainsi que de son devoir de conseil et de mise en garde, d’écarter toute condamnation de la Selarl BR AD notaire II de ce chef.

Les acquéreurs ont aussi soutenu que le notaire ne les a pas informés de l’insolvabilité du vendeur professionnel.

Il n’est pas contesté que l’Eurl BM BN a saisi Maître BR AD afin de procéder à la vente des deux derniers lots de copropriété dont elle était propriétaire à une Sci Jasmin, opération réalisée par acte authentique le 28 février 2014 soit deux ans et demi après l’introduction de l’instance engagée par les acquéreurs contre le vendeur sans qu’une quelconque mesure conservatoire n’ait été prise sur ce bien. Il n’est nullement démontré qu’à la date des actes litigieux d’acquisition, la société venderesse était insolvable étant relevé que la banque européenne crédit mutuel a attesté au notaire que la totalité des crédits octroyés par cet établissement au vendeur dans le cadre de cette opération immobilière ont été intégralement remboursés.

Au regard du taux de pré-commercialisation de l’ensemble immobilier au jour de l’octroi du financement bancaire et de la mise en place d’une garantie financière de l’achèvement selon les modalités rappelées en page 6 des conclusions du notaire, aucun élément ne permettait à ce dernier de suspecter lors de l’établissement des actes authentiques de vente une insolvabilité du vendeur. Il doit également être constaté que l’inscription d’hypothèque de premier rang consentie par le vendeur à son banquier était mentionnée dans les actes de vente prévoyant un remboursement prioritaire du créancier inscrit par l’affectation du prix versé par l’acquéreur avec mainlevée à due concurrence des sommes affectées au remboursement de l’emprunt de sorte qu’en raison de la commercialisation quasi complète des lots, l’inscription d’une garantie sur les biens restant la propriété du vendeur à la date de l’action judiciaire engagée par les acquéreurs était loin d’être illusoire.

Il n’est donc pas établi de faute du notaire dans l’exécution de son devoir d’information sur la solvabilité du vendeur à la date des actes ni d’avoir instrumenté la vente des lots subsistants le 28 février 2014 à une date à laquelle, d’une part les inscriptions d’hypothèque au profit de la banque de l’économie, du commerce et de la monétique sur les lots subsistants n’étaient plus effectives pour n’avoir pas été renouvelées et, d’autre part le notaire n’avait pas encore été assigné en garantie du vendeur dans le litige opposant ce dernier aux acquéreurs.

Il suit donc de ces constatations la responsabilité de la Selarl BR AD notaire II ne peut être poursuivie sur ce terrain et il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris ayant condamné cet office notarial à garantir les condamnations prononcées à l’encontre du vendeur et, statuant à nouveau, de débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle.

Il n’est nullement démontré, en l’espèce, que l’existence d’un manquement des acquéreurs dans l’exercice de leur droit d’ester en justice en recherchant la garantie de l’office notarial notamment dans des conditions de délais qui n’ont concrètement pas porté atteinte aux droits de la société notariale mise en cause de se défendre en justice.

La demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

- sur les demandes accessoires :

Il convient de rejeter toute demande de condamnation de la Selarl BR AD notaire II aux dépens de première instance et d’appel, cette partie, bien- fondée en appel, étant totalement mise hors de cause.

Infirmant le jugement entrepris sur ce point, ceux de première instance seront laissés exclusivement à la charge de l’Eurl BM BN étant rappelé que les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en cours d’instance sont nécessairement inclus dans les dépens en application des dispositions de l’article 695, 4° du Code de procédure civile sans qu’il soit utile de le rappeler dans le dispositif du présent arrêt en l’absence de contestation sur ce point.

Ceux d’appels seront laissés à la charge exclusive de M. AZ A et M^me AO AP épouse A, M^me BW L, M^me AK M, M. BI E et M^me AK AU épouse E, M. BF O, M^me CF BQ, M. BH F décédé depuis et dont la succession vacante est administrée par l’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie, M. BA G et M^me AX AY épouse G, M. BJ R, M^me AM AN épouse Z, M. AH T, M. AZ C et M^me AQ AR épouse C, M. CB V, M. BE D et M^me AS AT épouse D, M. B-CD W et M. BC AA, parties perdantes dans leurs prétentions dirigées contre le notaire étant précisé que les consorts Y n’ont émis aucune prétention contre le notaire tant en première instance qu’en appel et se sont retrouvés intimés par le seul effet de la condamnation in solidum du notaire de manière indistincte aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la Selarl BR AD notaire II in solidum à payer à

M. AZ A et M^me AO AP épouse A, M^me BW L, M^me AK M, M. BI E et M^me AK AU épouse E, M. BF O, M^me CF BQ, M. BH F décédé depuis et dont la succession vacante est administrée par l’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie, M. BA G et M^me AX AY épouse G, M. BJ R, M^me AM AN épouse Z, M. AH T,

M. AZ C et M^me AQ AR épouse C, M. CB V, M. BE D et M^me AS AT épouse D, M. B-CD W et M. BC AA, la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamnation qui sera exclusivement assumée par l’Eurl BM BN.

Tenus aux entiers dépens d’appel, ils seront déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile présentée devant la cour.

La Selarl BR AD notaire II est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure et les acquéreurs qui l’ont appelés en la cause et qui sont condamnés aux dépens d’appel seront tenus de lui payer une somme unique de 5 000 euros en application de l’article 700 al. 1^er 1° du Code de procédure civile.

Les consorts Y, la Sarl Batc Cabinet AF et la Maf dont la présence à l’instance d’appel était rendue nécessaire pour statuer sur le sort des dépens de première instance indifféremment mis à la charge in solidum du notaire, sont également en droit de réclamer l’indemnisation de leurs frais irrépétibles.

Toutefois, la Sarl Batc Cabinet AF qui a dirigé cette prétention contre le notaire et la Maf qui l’a dirigée contre l’Eurl BM BN ne peuvent qu’être déboutées de leurs demandes à ce titre en l’absence de condamnation de ces parties aux dépens d’appel. En revanche, la demande formée dans l’intérêt des consorts Y est bien dirigée contre 'tous succombants’ de sorte qu’il convient de mettre à la charge des parties condamnées aux dépens d’appel une indemnité qui sera fixée à hauteur de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 al. 1^er 1° du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, par décision réputée contradictoire, rendue publiquement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 21 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse ayant débouté M. et M^me D d’une part et M. W et M. AA d’autre part, de leurs demandes respectives au titre de la réparation de leur préjudice financier complémentaire.

Infirme le jugement rendu le 21 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a dit que la Selarl BR AD notaire II :

— doit garantir le paiement des restitutions dues aux acquéreurs,

— est tenue in solidum avec l’Eurl BM BN de payer aux aquéreurs la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— est tenue in solidum avec l’Eurl BM BN de supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise,

— dit que la charge définitive de ces frais et dépens sera partagée par moitié entre l’Eurl BM BN et la Selarl BR AD notaire II.

Statuant à nouveau,

Déboute M. AZ A et M^me AO AP épouse A, M^me BW L, M^me AK M, M. BI E et M^me AK AU épouse E, M. BF O, M^me CF BQ, M. BH F décédé et dont la succession vacante est administrée par l’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie, M. BA G et M^me AX AY épouse G, M. BJ R, M^me AM AN épouse Z, M. AH T, M. AZ C et M^me AQ AR épouse C, M. CB V, M. BE D et M^me AS AT épouse D, M. B-CD W et M. BC AA de l’ensemble de leurs demandes formées à l’endroit de la Selarl BR AD notaire II.

Déboute la Selarl BR AD notaire II de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne l’Eurl BM BN aux dépens de première instance.

Condamne M. AZ A et M^me AO AP épouse A, M^me BW L, M^me AK M, M. BI E et M^me AK AU épouse E, M. BF O, M^me CF BQ, M. BH F décédé depuis et dont la succession vacante est administrée par l’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie, M. BA G et M^me AX AY épouse G, M. BJ R, M^me AM AN épouse Z, M. AH T, M. AZ C et M^me AQ AR épouse C, M. CB V, M. BE D et M^me AS AT épouse D, M. B-CD W et M. BC AA aux dépens d’appel.

Déboute ces derniers de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M. AZ A et M^me AO AP épouse A, M^me BW L, M^me AK M, M. BI E et M^me AK AU épouse E, M. BF O, M^me CF BQ, M. BH F décédé depuis et dont la succession vacante est administrée par l’administrateur général des finances publiques de la région Occitanie, M. BA G et M^me AX AY épouse G, M. BJ R, M^me AM AN épouse Z, M. AH T, M. AZ C et M^me AQ AR épouse C, M. CB V, M. BE D et M^me AS AT épouse D, M. B-CD W et M. BC AA à payer sur le fondement de l’article 700 al. 1^er 1° du Code de procédure civile .

— à la Selarl BR AD notaire II la somme unique de cinq mille euros (5000')

— à M. BL Y, venant aux droits de sa mère M^me I AJ épouse Y, décédée, et M^me BB Y, tant en son nom personnel que venant aux droits de sa mère M^me I Y la somme unique de mille euros (1 000 ').

Déboute la Sarl Batc Cabinet AF et la Maf de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. AG