COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 octobre 2021

N° RG 20/00072 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FLEA

— PV- Arrêt n° 445

B Z / C D épouse X

Jugement au fond, origine Tribunal d’Instance de RIOM, décision attaquée en date du 21 Novembre 2019, enregistrée sous le n° 11-19-0035

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. F ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me B Z

[…]

[…]

Représentée par Maître Isabelle CONSTANT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle à 25% numéro 2019/014812 du 13/03/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT- FERRAND confirmée par décision de la cour d’appel de RIOM du 25 août 2020 RG:20/00125)

APPELANTE

ET :

M^me C D épouse X

[…]

[…]

Représentée par Maître Julien PIQUAUD de la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 septembre 2021, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 octobre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant une convention conclue sous seing privé sans indication de date, M. E D, représenté par M. F X, a accordé un bail d’habitation à M^me B Z sur un appartement d’une superficie habitable de 80 m² dépendant d’un petit immeuble de résidence situé 3 Rue Jean Jaurès à Saint-Éloi-les-Mines (Puy-de-Dôme) à compter du 1^er mars 2015, moyennant un loyer mensuel de 460,00 '.

Ayant argué de la survenance de différents désordres dans ce logement, M^me B Z a notamment obtenu, par ordonnance de référé du 20 octobre 2016 du tribunal d’instance de Riom, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. G H, Y-expert près la cour d’appel de Riom, ce dernier ayant établi son rapport le 4 juillet 2017. Cette même ordonnance de référé du 20 octobre 2016 a prononcé la mise hors de cause de M. F X et constaté l’intervention volontaire de M^me C D épouse X, cette dernière se substituant aux droits et obligations de M. E D du fait de son décès.

M^me Z a quitté le logement susmentionné le 31 décembre 2017, soit au terme d’une période locative du 1^er mars 2015 au 30 décembre 2017.

Arguant, en lecture du rapport d’expertise judiciaire susmentionné, de l’insalubrité et de l’indécence du logement lui ayant été loué, M^me B Z a, par acte d’huissier de justice signifié le 18 janvier 2019, assigné M^me C D épouse X, devant le tribunal d’instance de Riom, afin de :

— au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du Code civil ;

— condamner M^me B X, venant aux droits et obligations de M. E D, à lui payer les sommes suivantes :

* 2.040,00 ' au titre de la différence entre le loyer convenu au titre du bail et le loyer déterminé par l’expert judiciaire ;

* 2.057,11 ' au titre des frais d’expertise qu’elle a exposés ;

* 260,36 ' en remboursement d’un procès-verbal de constat dressé par M^e YEBBALA, Huissier de justice ;

* 1.853,00 ' en remboursement de ses frais d’avocat afférents à la procédure de référé susmentionnée ;

* 282,88 ' en remboursement de plusieurs frais exposés au sein du logement loué ;

* 10.000,00 ' en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner en outre M^me B X à lui payer une indemnité de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin M^me B X aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement n° RG-11-19-000035 rendu le 21 novembre 2019, le tribunal d’instance de Riom a :

— débouté M^me B Z de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M^me B Z à payer au profit de M^me C X la somme totale nette de 1.835 ' en dédommagement de réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie et application d’un taux de vétusté ;

— condamné M^me B Z à payer au profit de M^me C X la somme de 2.000 ' à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamné M^me B Z à payer au profit de M^me C X une indemnité de 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamner M^me B Z aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration n° 20/00078 formalisée le 10 janvier et enregistrée le 16 janvier 2020, le conseil de M^me B Z a interjeté appel de la décision susmentionnée.

M^me C X a elle-même formé appel incident sur les postes de préjudice qu’elle avait formulés et qui ont été rejetés en première instance.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par le RPVA le 30 septembre 2020, M^me B Z a demandé de :

* au visa de des dispositions l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du Code civil ;

* condamner M^me B X, venant aux droits et obligations de M. E D, à lui payer les sommes suivantes :

—  2.040,00 ' à titre de trop-perçu de loyer ;

—  282,88 ' au titre des frais exposés par elle ;

—  460,00 ' au titre de la restitution du dépôt de garantie afférent au bail ;

—  10.000,00 ' en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral ;

* débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes, y compris ses demandes reconventionnelles ;

* condamner M^me X à lui payer une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner enfin M^me B X aux entiers dépens de première instance et d’appel devant comprendre notamment les frais de l’expertise judiciaire susmentionnée et le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par M^e Yebbala.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par le RPVA le 1^er juillet 2020, M^me C D épouse X a demandé de :

* au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 246 du code de procédure civile et de l’article 1231-1 du Code civil ;

* confirmer le jugement précité du 21 novembre 2019 du tribunal d’instance de Riom en ce qu’il a débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes ;

* confirmer ce même jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à lui payer la somme de 2.000 ' au titre de son préjudice moral ;

* confirmer ce même jugement en ce qu’il a condamné M^me Z à lui payer une indemnité de 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire ;

* réformer ce même jugement pour le surplus et y ajoutant ;

* débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes ;

* condamner M^me Z à lui payer les sommes suivantes :

—  755,32 ' au titre de son préjudice fiscal consécutif au retard dans les travaux à effectuer au cours de l’année 2017 dans le logement litigieux du fait fautif de M^me Z ;

—  3.825,08 ' correspondant au coût des travaux de remise en état non couvert par le dépôt de garantie ;

—  460,00 ' correspondant à un mois de loyer au titre du préjudice de perte de chance d’installer un locataire immédiatement au sortir de M^me Z ;

—  46,00 ' à titre d’indemnité d’occupation correspondant aux trois jours durant lesquels, suite à l’attitude déloyale de M^me Z quant à la réalisation d’un état des lieux de sortie à une date convenable, les bailleurs n’ont pu avoir la jouissance de leur logement ;

—  589,19 ' correspondant aux frais de clôture du jardin et de réparation d’antenne télévision et lié à la mise en demeure pour ordonner l’entretien du jardin dont il est établi qu’ils sont du seul fait de M^me Z ;

* dire acquis le dépôt de garantie au profit du bailleur eu égard à l’état des lieux de sortie faisant état

d’un fort dégradé des locaux par rapport aux constatations de l’état des lieux d’entrée et au rapport d’expertise judiciaire ;

* condamner M^me Z à lui payer une indemnité de 3.500 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

* condamner M^me Z aux entiers dépens de l’instance, devant comprendre notamment ceux de la procédure de référé susmentionnée et ceux de la présente instance ainsi que le coût de l’expertise judiciaire.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 1^er juillet 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile à conseiller-rapporteur du 16 septembre 2021 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2021, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur le trop-perçu à hauteur de 2.040,00 '

En lecture du rapport d’expertise judiciaire, M^me Z entend sanctionner ce chef de préjudice par une baisse corrective du loyer de 460,00 ' par mois à 400,00 ' par mois, occasionnant dès lors un trop-perçu de 60,00 ' par mois pendant les 34 mois de la durée effective de son bail et équivalant donc à la somme somme totale de 2.040,00 '.

Les conclusions d’appel de M^me Z ne contiennent aucun passage de critiques utiles portant spécifiquement sur la motivation du premier juge qui, en lecture des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation portant sur l’obligation de délivrance par le bailleur d’un logement décent et sans risque pour la sécurité et la santé vis-à-vis du locataire, a écarté ce chef de prétention en raison, d’une part du fait que cette dernière n’a pendant la durée du bail jamais saisi le juge compétent à des fins d’exécution de travaux de conformité, et d’autre part du fait qu’elle formule ce type de demande alors qu’elle a quitté le logement depuis décembre 2017.

Elle se borne en cette occurrence à affirmer qu’elle a occupé un bien dont les désordres ont été constatés par expertise judiciaire et dont le loyer était en conséquence surévalué sans aucunement s’expliquer sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas en cours de bail saisi la juridiction compétente aux fins d’exécution des éventuels travaux nécessaires de conformité, le cas échéant sous astreinte, et sur l’impossibilité juridique qui lui est opposée en première instance de faire valoir ce poste de préjudice après expiration du bail. Elle ajoute à ce sujet que son trouble de jouissance est parfaitement démontré, ce qui fait au demeurant double emploi avec le grief distinct de trouble de jouissance qui sera ci-après discuté.

En tout état de cause, l’action en réduction de loyer pour non-conformité du logement ne peut intervenir qu’après une demande de mise en conformité faite au bailleur pendant la durée du bail, condition qui en l’occurrence n’est aucunement justifiée.

La décision de première instance sera en conséquence entièrement confirmée sur ce point.

2/ Sur les frais exposés à hauteur de 282,88 '

M^me Z détaille ce poste de préjudice dans les conditions suivantes :

— décodeur télévision : 139,90 ' ;

— kit de raccordement parabole : 9,90 ' ;

— rideau isolant porte d’entrée du bas : 19,99 ' ;

— deux rideaux en haut des escaliers derrière la porte de la cuisine (2x6,99 ') : 13,98 ' ;

— tringles à rideaux : 17,98 ';

— clé USB : 39,80 ' ;

— déshumidificateur : 11,98 ' ;

— recharges des déshumidificateurs : 19,45 ' ;

— kit isolation : 9,90 ' ;

— soit au total : 282,88 '.

En ce qui concerne le décodeur télévision et le kit de raccordement de parabole, M^me X fournit une attestation délivrée le 31 mars 2016 par M. I J, conformément aux dispositions des articles 200 à 203 du code de procédure civile et de l’article 441-7 du code pénal, suivant laquelle cet installateur TV-HI-FI-MÉNAGER est intervenu en mars 2016 sur l’immeuble occupé par M^me Z (logement du 1^er étage) et par une autre personne locataire (logement du rez-de-chaussée). Cet artisan indique que lorsqu’il s’est adressé téléphoniquement à la personne locataire du 1^er étage pour une prise de rendez-vous en vue de cette intervention, « (…) nous nous sommes faits insulter et refuser le rendez vous. ».

M^me Z ne peut dès lors s’en prendre qu’à elle-même si, à la suite de la démobilisation de cet artisan dans des conditions aussi brutales que grossières, elle a été amenée à acheter sur son propre budget ce décodeur télévision et ce kit de raccordement de parabole pour pouvoir continuer de regarder la télévision, ces éléments d’équipement restant au demeurant sa propriété à l’expiration du bail afférent à l’habitation litigieuse.

En ce qui concerne la clé USB, M^me Z ne fournit pas plus d’explications qu’en première instance sur le rapport de cet achat avec la situation litigieuse.

En ce qui concerne les autres postes de dépenses liés à des griefs d’humidité et d’isolation du logement, le premier juge a également relevé à juste titre, en lecture d’attestations concordantes et circonstanciées d’artisans missionnés par la partie bailleresse, que M^me Z a systématiquement refusé l’accès à son logement pour permettre la réalisation de travaux d’isolation pour la pose de laine de verre sur le plancher du grenier et pour celle d’une VMC.

La décision de première instance sera en conséquence entièrement confirmée sur ce point.

3/ Sur le grief de trouble de jouissance et de préjudice moral à hauteur de 10.000,00 '

M^me Z allègue sur ce poste de préjudice, notamment en lecture du rapport d’expertise, un état général de saleté et de mauvaises odeurs lors de la prise de possession de l’appartement,

l’absence de chauffage du fait d’une chaudière défectueuse pendant trois mois lors du premier hiver, l’absence d’isolation de l’appartement par le sol du grenier, la vétusté de la salle de bains, la présence d’une ampoule électrique pendant au plafond sans aucune protection derrière l’armoire à pharmacie, la nécessité de remplacement d’une ventouse event au niveau du WC pour éviter les mauvaises odeurs, la présence de dalles polystyrène (constituant des matériaux toxiques) collées au plafond de la salle à manger, du salon et de la cuisine, l’absence de pied sur le support du radiateur fonte, la présence de trous pour le passage des canalisations, une humidité ambiante par absence de renouvellement d’air dans la chambre nord-est, la nécessité de contrôler l’installation électrique qui n’est pas aux normes et est potentiellement dangereuse, l’impossibilité d’utilisation du grenier du fait du réseau d’alimentation d’eau potable de l’immeuble courant sur le plancher, l’absence de calorifugeage du réseau chauffage et eau chaude dans les volumes de la cave, l’absence d’une VMC avec création de prise d’air, l’absence de jouissance du jardin.

L’examen de l’état des lieux d’entrée conjointement effectué le 7 février 2015 amène à constater que la majorité des éléments de composition ou d’équipement de l’appartement sont mentionnés comme étant soit à l’état neuf, soit en bon état, soit en état d’usage. La mention de mauvais état ne figure qu’en ce qui concerne les peintures ou autres revêtements des murs et du plafond de l’entrée, les placards, étagères ou portes de l’entrée ainsi que les murs ou autres revêtements du salon. M^me Z ne peut donc affirmer de manière crédible que l’appartement était dans un état général de saleté, et de mauvaises odeurs consécutives, lors de sa prise de possession des lieux litigieux. Le grief sur la demande d’aération est nécessairement sans fondement, chaque pièce de l’appartement laissant à la disposition du locataire une fenêtre en état fonctionnel et donnant sur l’extérieur.

Les griefs d’impossibilité d’usage et de jouissance du jardin et du grenier apparaissent infondés dans la mesure où le jardin ne procède pas d’une utilisation privative mais d’une utilisation commune avec l’autre locataire occupant l’immeuble et où le grenier, en dépit de son accès par l’appartement, est un espace qui ne permet visiblement aucune forme d’utilisation privative du fait des canalisations de l’immeuble courant sur l’ensemble de son sol.

En ce qui concerne les questions de mauvaises odeurs pouvant émaner des WC ou celles de la non-conformité d’un certain nombre d’éléments d’équipements tels l’installation électrique, les plaques de polystyrène de plafond ou l’absence de calorifugeage des canalisations de la cave, il lui appartenait d’engager à l’encontre de son bailleur toute action en conformité pendant la durée du bail d’habitation. L’expert judiciaire a par ailleurs relevé la nécessité de nettoyer extérieurement la ventouse du WC, obligation d’entretien incombant au locataire. Il n’a pas davantage constaté de dysfonctionnement en ce qui concerne l’évacuation au tout-à-l’égout. La panne de la chaudière n’apparaît qu’un épisode momentané de dysfonctionnement, eu égard à la réparation dont elle a fait l’objet.

Enfin, ainsi que cela a été précédemment motivé, M^me Z a elle-même contribué à la réalisation de son propre dommage par son comportement agressif ou asocial avec un certain nombre d’entrepreneurs en ce qui concerne notamment la mise en 'uvre des travaux nécessaires d’isolation et de VMC.

La décision de première instance sera en conséquence entièrement confirmée sur ce point.

4/ Sur les demandes reconventionnelles de réparations

Compte tenu de son caractère légalement et conventionnellement compensable, le dernier chef de demande principale formé par M^me Z en réclamation de la somme de 460,00 ' à titre de restitution du dépôt de garantie sera traité en même temps que les demandes reconventionnelles de M^me X en réparation de divers chefs de dégradations sur l’appartement litigieux ainsi que de dommages personnels.

Il convient à ce sujet de préciser que ce caractère compensable résulte des comptes restant à opérer entre les parties dans les conditions ci-après énoncées, ce qui rend inutile et sans objet le poste de demande reconventionnelle visant de manière dissociée et sans aucune indication chiffrée à « dire acquis le dépôt de garantie au profit des bailleurs eu égard à l’état des lieux de sortie faisant état d’un fort dégradé des locaux par rapport aux constatations de l’état des lieux d’entrée et au rapport d’expertise judiciaire ».

Il apparaît conjectural d’affirmer, indépendamment des comportements d’obstruction de M^me Z, que M^me X aurait pu en tout état de cause mobiliser la totalité des artisans quant à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire avant la fin de l’année 2017 et en présence de la locataire jusqu’au 30 décembre 2017. Dans ces conditions, son préjudice fiscal allégué à hauteur de 755,32 ' sera rejeté.

Pour les mêmes motifs de délais nécessairement en partie incompressibles quant à l’exécution des travaux nécessaires ainsi que des raisons naturelles d’aléas du marché locatif, il apparaît tout aussi conjectural d’affirmer que M^me X aurait pu installer un nouveau locataire immédiatement après le départ de M^me Z. Le préjudice allégué de perte de chance n’apparaît donc pas caractérise et la somme réclamée à hauteur de 460,00 ', correspondant selon M^me X à un mois de loyer au titre du préjudice de perte de chance d’installer un locataire immédiatement au sortir de M^me Z, sera en conséquence rejetée.

Le fait que la clé de l’appartement litigieux n’ait pu être rendue à M^me X que le 3 janvier 2018 du fait de la fermeture de l’agence immobilière pendant les congés de fin d’année, qui avait initialement la charge de l’état des lieux de sortie, était fermée n’apparaît pas imputable à M^me Z. La demande de M^me X portant sur le paiement de la somme précitée de 46,00 ' sera en conséquence rejetée.

Ainsi que l’a fait justement observer le premier juge, les griefs allégués concernant respectivement les accusations de dégradation volontaire du câble de l’antenne de télévision et les troubles occasionnés à la jouissance paisible du jardin reposent chacun sur une seule attestation. Par ailleurs, les frais de clôture du jardin apparaissent relever en tout état de cause d’une initiative du propriétaire dans le but d’une amélioration de son bien. Ce chef de préjudice globalement réclamé à hauteur de 589,19 ' sera en conséquence rejeté.

Aucun état des lieux contradictoire de sortie n’a été effectué par les parties lors de la libération de l’appartement par M^me Z à compter du 31 décembre 2017.

Pour autant, il n’apparaît effectivement pas contestable que des dégradations ont été commises sur l’appartement pendant l’occupation qu’en a faite M^me Z, ainsi qu’en fait suffisamment foi une première attestation régulièrement établie le 4 février 2019 par M^me K L, artisan en plâtrerie et peinture, faisant état de la nécessité de réfection de plâtres, de peintures et d’un revêtement de sol pour un montant total de 3.825,28 ' TTC.

Une seconde attestation délivrée le 30 décembre 2017 par M^me M N conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile fait par ailleurs état après libération des lieux litigieux d’un « Appartement dont chaque pièce est dans un état déplorable » avec des murs humides et du plâtre qui s’effrite, nécessitant dès lors l’ensemble des travaux précités.

Toutefois, compte tenu de l’état général moyen de l’appartement lors de l’entrée des lieux, c’est à juste titre que le premier juge a entériné le montant précité de 3.825,28 ' TTC tout en pratiquant un abattement de 40 % au titre du taux de vétusté.

En confirmation du jugement de première instance sur ce chef général de demandes reconventionnelles, M^me Z sera en définitive condamnée à payer au profit de Mme

X la somme totale précitée de 3.825,28 ' dont à déduire l’abattement de 40 % précédemment mentionné, soit la somme de 2.295,17 ', dont à déduire à nouveau le dépôt de garantie de 460,00 ' dès lors éligible à cette compensation, soit la somme totale générale nette arrondie à 1.835,00 '.

5/ Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral et les frais irrépétibles de première instance

En faisant à plusieurs reprises obstruction à l’entrée dans le logement litigieux de plusieurs artisans qui avaient en charge l’exécution des travaux incombant à la bailleresse, M^me Z a indéniablement occasionné à cette dernière un préjudice moral de contrariété et de tracasseries que le premier juge a exactement arbitré à la somme de 2.000 '.

Les frais irrépétibles de première instance apparaissent correctement arbitrés à hauteur de la somme de 1.000 '.

6/ Sur les autres demandes

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M^me X les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance en cause d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.500 '.

Enfin, succombant à l’instance, M^me A supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’ensemble des frais afférent à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-11-19-000035 rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Riom dans l’instance opposant M^me B Z à M^me C D épouse X ;

CONDAMNE M^me B Z à payer au profit de M^me C D épouse X une indemnité de 3.500 ' en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M^me B Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris l’ensemble des frais afférents à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

Le greffier Le président