COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 07 décembre 2021

N° RG 19/01866 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FJI2

— LB- Arrêt n°

[…] / C X, H D E épouse X, A Y

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 20 Août 2019, enregistrée sous le n° 16/03756

Arrêt rendu le MARDI SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. A VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

[…]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par Maître Anthony D’AVERSA de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. C X

et M^me H D E épouse X

[…]

[…]

Représentés et plaidant par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

M^e A Y

[…]

[…]

Représenté et plaidant par Maître Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 25 octobre 2021

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 07 décembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte signé le 23 mai 2015 en l’étude de maître Y, notaire, la SCI Alex Story, vendeur, d’une part, et M. C X et M^me H D E épouse X, acquéreurs, d’autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente concernant un terrain à bâtir situé 31 rue des Côtes Fleuries à Clermont-Ferrand (63) moyennant le prix de 185'000 euros.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2015. Une clause pénale de 18'500 euros était prévue, en cas de non réitération.

La promesse de vente était assortie en faveur de l’acquéreur de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire une maison d’habitation de 160 m² habitables. Elle contenait en outre la mention suivante :

« La présente condition vaut autorisation immédiate pour l’acquéreur :

— De déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables ;

— De réaliser également à ses frais sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses. Observation étant ici faite que le terrain devra être remis en état après les prélèvements et sondages.

Il est ici précisé tant par le vendeur que par l’acquéreur que la présente convention n’est pas consentie sous la condition qu’elle ne donne lieu à aucune surtaxe ni que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus indiqués, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.'), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), ni ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées ».

En application des termes de la promesse de vente, les époux X ont consigné la somme de 9250 euros à titre de dépôt de garantie.

M. X et M^me D E ont commandé des études géotechniques à la société Sic Infra, qui a conclu, dans un rapport en date du 30 septembre 2015, que les caractéristiques mécaniques des sols nécessitaient des fondations spéciales.

Le surcoût généré par la mise en 'uvre de telles fondations a été chiffré le 19 octobre 2015 par la société HPC, exerçant sous l’enseigne Maisons et Architecture, à la somme de 16'670 euros. Pour qu’il soit tenu compte de ce surcoût, M. X et M^me D E ont proposé une réduction du prix à la SCI Alex Story, que celle-ci a refusée de même qu’elle s’est opposée à la restitution de la somme consignée.

Par acte d’huissier délivré le 9 septembre 2016, M. X et M^me D E ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand la SCI Alex Story pour obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts, et que soit ordonnée la libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire.

Par acte d’huissier délivré le 22 février 2017, la SCI Alex Story a appelé en cause et en garantie maître Y, rédacteur de la promesse de vente, réclamant sa condamnation au paiement de la somme de 185'000 euros au titre de la perte de gains, 7110, 77 euros au titre de ses préjudices financiers, et 15'000 euros au titre de son préjudice moral.

Par jugement du 20 août 2019, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— Ordonné la libération au profit de M. et M^me X des fonds séquestrés en l’étude de maître Y, notaire à Chamalières, suite à la promesse synallagmatique de vente conclue le 23 mai 2015 ;

— Condamné la SCI Alex Story à payer à M. et M^me X la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SCI Alex Story de sa demande contre maître Y ;

— Condamné la SCI Alex Story en tous les dépens des deux instances, dont distraction au profit de la société Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez & Associés, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.

La SCI Alex Story a relevé appel de cette décision par déclaration électronique en date du 25 septembre 2019.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 octobre 2021.

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 5 octobre 2021 aux termes desquelles la SCI Alex Story demande à la cour de :

— Réformant,

À titre principal,

— Dire et juger fautive la rétractation de la vente par les acquéreurs ;

— Condamner solidairement M. et M^me X à la somme de 18'500 euros au titre de la clause pénale ;

— Les condamner à lui payer la somme de 19'230,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

À titre subsidiaire,

— Dire et juger que la responsabilité de maître Y est engagée ;

— Le condamner à la garantir de toutes les condamnations pouvant être mises à sa charge ;

— Le condamner en outre à lui payer :

— La somme de 19'230,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— La somme de 10'000 euros au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Débouter M. et M^me X de leur appel incident et, plus généralement de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Lexavoué Riom Clermont- Ferrand, prise en la personne de maître F G.

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 23 septembre 2021 par M. X et M^me H D E aux termes desquelles ceux-ci demandent à la cour de :

Confirmer purement et simplement le jugement en ce qu’il a :

— Ordonné à leur profit la libération des fonds séquestrés en l’étude de maître Y, notaire à Chamalières, suite à la promesse synallagmatique de vente conclue le 23 mai 2015 ;

— Condamné la SCI Alex Story à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Alex Story en tous les dépens des deux instances, dont distraction au profit de la société Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez & Associés pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Alex Story à leur payer au titre de leur préjudice économique des intérêts au taux légal sur la somme de 9250 euros à compter de leur première demande de restitution soit le 12 mai

2016 ou, à défaut, à compter de la date de l’assignation, soit le 9 septembre 2016 jusqu’à la date à laquelle la décision deviendra définitive ;

— Condamner la SCI Alex Story à leur payer la somme de 7000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel ;

— Débouter la SCI Alex Story de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions dirigés à leur encontre ;

— Condamner la SCI Alex Story aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de la SELARL Pôle Avocats, sur son affirmation de droit.

Vu les conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 11 octobre 2021 par maître Y aux termes desquelles celui-ci demande à la cour de :

Confirmer purement et simplement le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI Alex Story à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

-Sur les demandes de restitution des fonds consignés et de dommages et intérêts présentées par M. et M^me X à l’encontre de la SCI Alex Story :

L’article 1156 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, dispose que :

« On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ».

Selon les dispositions de l’article 1161 ancien du code civil, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

En l’espèce, les parties sont opposées sur l’interprétation d’une clause de l’acte ainsi libellée :

« (') Il est ici précisé tant par le vendeur que par l’acquéreur que la présente convention n’est pas consentie sous la condition qu’elle ne donne lieu à aucune surtaxe ni que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus indiqués, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.'), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), ni ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées (') ».

Les époux X soutiennent que cette clause avait valeur de condition suspensive, s’agissant notamment de l’absence de nécessité, eu égard à la nature des sols, d’avoir recours à des fondations spéciales, tandis que la SCI Alex Story prétend que la clause avait vocation à souligner que l’éventuel financement de fondations spéciales, imposées par la nature du sol, reposerait sur les

acquéreurs.

La SCI Alex Story estime que sa position est confirmée par le fait qu’il résulte clairement de l’acte que les acquéreurs étaient parfaitement informés de la nature du sol. Elle souligne ainsi que le compromis mentionnait en page 18 « un aléa fort », s’agissant du retrait-gonflement des argiles, et stipulait expressément que les acquéreurs « feraient leur affaire personnelle des risques liés à cette situation ».

Toutefois, cet élément n’est pas déterminant alors par ailleurs que l’acte prévoyait, dans le paragraphe précédent la clause litigieuse, que « l’acquéreur » était autorisé immédiatement à « réaliser également à ses frais sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses », disposition qui prend précisément tout son sens du fait de la connaissance par les acquéreurs de la nature particulière des sols, celle-ci pouvant laisser présager la nécessité de prendre des mesures spéciales onéreuses, de nature à remettre en cause l’équilibre financier de la transaction et l’engagement des acquéreurs.

Il résulte d’ailleurs d’un courriel en date du 11 mai 2015, adressé par M^me X aux vendeurs, dans le cadre des négociations antérieures à la vente, que celle-ci a expressément évoqué au titre des diverses conditions suspensives, en plus de celles liées à l’obtention du prêt immobilier et du permis de construire, une condition suspensive (sic) spécifique « études de sol », qui ne pouvait s’entendre que comme conditionnant la réitération à la connaissance des résultats d’une étude, et non pas seulement à la possibilité de la réaliser.

En outre, si la volonté des parties avait été de considérer que l’éventuel surcoût lié à la nécessité de mettre en 'uvre des fondations spéciales ne pouvait remettre en cause l’engagement des époux X de se porter acquéreurs, l’insertion à l’acte d’une clause particulière sur ce point était parfaitement inutile, la convention n’ayant pas vocation à lister les événements ne constituant pas des conditions suspensives.

Il convient d’observer par ailleurs, d’une part que la clause figure dans le paragraphe « obtention d’un permis de construire », lui-même inséré dans un paragraphe relatif aux « conditions suspensives et réserves », d’autre part que le passage litigieux ne concerne pas seulement la question de l’absence de nécessité d’avoir recours à des fondations spéciales, mais également l’absence de surtaxe, condition suspensive « classique », et dont la mention n’a de sens que si elle signifie que la convention est consentie sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe. Or, la double négation employée dans le passage litigieux peut difficilement s’appliquer de manière distributive dans un sens différent pour chaque condition visée.

La SCI Alex Story considère encore qu’il appartenait aux époux X, s’ils entendaient se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive, de lui en faire part avant la date de réitération de la vente.

Or, s’agissant des conditions suspensives, l’acte notarié précisait, au titre des dispositions communes, que la non réalisation d’une seule de ces conditions entraînerait la caducité de la promesse, excepté dans l’hypothèse où l’acquéreur renoncerait à s’en prévaloir.

Il résulte des éléments du dossier que les époux X ont eu connaissance du rapport de l’étude des sols en septembre 2015, et du chiffrage du surcoût le 19 octobre 2015, et qu’à partir de cette date, des échanges sont intervenus à leur initiative afin de renégocier le prix de vente, dans la mesure où ils espéraient pouvoir procéder à l’acquisition, en rééquilibrant le projet eu égard au surcoût alors confirmé.

Il appartenait à la SCI Alex Story, compte tenu de la divergence existant quant à l’interprétation de l’acte notarié, de réclamer la réitération de la vente, ce qu’elle a fait seulement par sommation

interpellative du 26 avril 2016, à laquelle il a pu être répondu par l’avocat des acheteurs, par courrier du 12 mai 2015, que la vente ne pourrait avoir lieu, alors que, compte tenu de la preuve rapportée de la nécessité de réaliser des fondations spéciales, l’une des conditions suspensives n’était pas levée.

Il ressort en définitive de l’appréciation d’ensemble des éléments soumis à la cour que la commune intention des parties a bien été de conditionner la réitération au fait que l’étude de sol, que les acquéreurs étaient autorisés à faire réaliser, ne révèle pas la nécessité d’édifier des fondations spéciales, ce que confirme d’ailleurs clairement maître Y, dans ses écritures et dans un courrier du 25 août 2016, en ces termes : « la convention était consentie sous la condition qu’elle ne donne lieu à aucune surtaxe, aucune fondation spéciale, ni ne révèle de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques ».

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la libération au profit de M.et M^me X des fonds séquestrés en l’étude de maître Y, soit 9250 euros.

M. et M^me X demandent devant la cour que la SCI Alex Story soit condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme, à compter de la première demande, soit le 12 mai 2016, ou à défaut, à compter de la date de l’assignation. Le courrier du 12 mai 2016 ne pouvant être considéré comme comportant une interpellation suffisante sur la demande de restitution des fonds séquestrés, la SCI Alex Story sera condamnée au paiement des intérêts sur cette somme à compter du 9 septembre 2016, date de l’assignation. Il sera ajouté au jugement sur ce point.

Le jugement sera confirmé sur le montant de la somme allouée à M. et M^me X à titre de dommages et intérêts, ce montant n’étant pas critiqué en cause d’appel sauf à préciser que, contrairement à ce qu’indiquent M. et M^me X dans leurs écritures, le premier juge a condamné à ce titre la SCI Alex Story au paiement de la somme de 2000 euros et non pas 3000 euros.

-Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI Alex Story :

Si le tribunal a, dans la discussion du jugement, débouté la SCI Alex Story de ses demandes reconventionnelles dirigées contre les époux X au titre de la clause pénale (18'500 euros), et de l’indemnisation de son préjudice financier (10'525,54 euros), en ces termes « la SCI Alex Story ne peut qu’être déboutée de ses prétentions reconventionnelles », il n’est pas statué sur ces points dans le dispositif de la décision, qui rejette uniquement la demande de la SCI Alex Story dirigée à titre subsidiaire contre maître Y.

Il devra en conséquence être ajouté au jugement sur ces prétentions, qui seront rejetées dès lors qu’il résulte des développements qui précèdent que la non réitération de la vente ne peut être reprochée à M. et M^me X, la promesse de vente étant devenue caduque du fait de l’absence de levée de la condition suspensive litigieuse.

-Sur les demandes formées par la SCI Alex Story à l’encontre de maître Y :

Il ressort du courrier en date du 25 août 2016 de maître Y, et de ses écritures, que la clause litigieuse comporte une erreur de plume, ce qui constitue une faute.

La SCI Alex Story sollicite la condamnation du notaire à la garantir des condamnations mises à sa charge au profit des époux X. Elle réclame également la condamnation de maître Y à lui payer la somme de 19'230,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, sur lequel au demeurant elle ne donne aucune explication dans ses écritures, se limitant à renvoyer à la lecture d’une pièce numéro 9 mentionnant divers frais qui auraient été occasionnés par l’absence de réalisation de la vente. Elle sollicite également la condamnation de maître Y à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de son préjudice moral.

Toutefois, la SCI Alex Story n’établit l’existence d’aucun préjudice en lien avec la faute reprochée à maître Y, alors que les conséquences financières de l’absence de réitération de la vente résultent, non de l’erreur matérielle dans la rédaction de l’acte, mais de l’absence de réalisation d’une des conditions suspensives prévues à l’acte, sur la portée de laquelle elle n’a pu se méprendre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formulées à ce titre par la SCI Alex Story.

—  Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Alex Story aux dépens de première instance et à payer à M. et M^me X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Alex Story, qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens d’appel ce qui exclut qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en revanche inéquitable de laisser M. et M^me X supporter l’intégralité des frais qu’ils ont dû exposer pour faire assurer la défense de leurs intérêts devant la cour. La SCI Alex Story sera condamnée à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de maître Y.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Déboute SCI Alex Story de sa demande de condamnation de M.et M^me X à lui payer la somme de 18'500 au titre de la clause pénale et de 19'230,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

— Condamne la SCI Alex Story à payer à M.et M^me X les intérêts au taux légal sur la somme de 9250 euros à compter du 9 septembre 2016, date de l’assignation ;

— Condamne la SCI Alex Story à payer à M.et M^me X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamne la SCI Alex Story aux dépens d’appel cette condamnation étant assortie au profit de société Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez & Associés du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président