COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JANVIER 2022

N° RG 17/07772 – N° Portalis DBV3-V-B7B-R5JV

AFFAIRE :

X-D, E Y

ET DEUX AUTRES

C/

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES […]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 11/08528

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Stéphane LIN ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
Monsieur X-D, E Y

Né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 Représentant : M^e Thierry GUILLEMINET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R281

Madame I J EPOUSE Y

Née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 Représentant : M^e Thierry GUILLEMINET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R281

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU […] représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIPOLE GESTION ayant son siège […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphane LIN de la SELARL GRIMBERG & Associés, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

Représentant : M^e Damien AYROLE de la SELASU AYROLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0786 -

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, ayant été entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame G H

Greffier, lors des débats : Madame Mélanie RIBEIRO,

***

M. X-D Y et M^me I J épouse Y (ci-après les époux Y) sont propriétaires de 18 lots au sein de l’immeuble situé […], et notamment de plusieurs greniers et chambres de service qu’ils ont souhaité réhabiliter.

À cet effet, ils ont notamment ouvert une trémie dans le mur existant entre leurs lots n°26, 27 et 40 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par un jugement en date du 14 octobre 2008, le tribunal de grande instance de Pontoise a constaté que les époux Y avaient, à l’occasion des travaux, porté atteinte aux parties communes, lesdits travaux ayant de surcroît été effectués sans avis préalable et, a fortiori, sans l’autorisation de la copropriété. Il a ordonné aux époux Y de supprimer tout système de fermeture des portes d’accès au 3ème étage de l’immeuble et à ses couloirs de circulation, ou d’en remettre les clés au syndic.

Suivant acte du 7 décembre 2011, les époux Y, excipant essentiellement de nombreux désordres affectant la toiture de l’immeuble résultant de travaux mal exécutés dans les parties communes, ont assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion.

Par jugement avant-dire droit du 25 mars 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment ordonné une expertise portant sur les désordres affectant la toiture, confiée à M. Z, et fixé à la somme de

3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, devant être consignée pour moitié par les époux

Y, pour moitié par le syndicat des copropriétaires, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal.

Selon ordonnances du magistrat en charge du contrôle des expertises en date des 11 avril et 26 mai 2014, M.

B a été commis en lieu et place de M. Z et M. A, géomètre expert, en lieu et place de M.

Monnet.

Plusieurs ordonnances de prorogation de délais sont intervenues, les époux Y n’ayant pas procédé au règlement des consignations complémentaires accordées aux experts lesquels, au surplus, n’ont pas été en mesure de déposer leurs rapports dans les délais impartis.
En application de l’ordonnance rendue le 24 juillet 2015 faisant état de la défaillance des époux Y dans le règlement de la consignation complémentaire, MM. A et B ont finalement déposé leurs rapports en

l’état les 7 août et 25 septembre 2015.

Dans ses écritures récapitulatives notifiées le 18 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires a, par voie reconventionnelle, demandé au tribunal qu’il soit fait interdiction aux époux Y de poursuivre les travaux sur leurs lots n°26, 27 et 40 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois après signification du jugement et qu’ils soient condamnés :

- à supprimer les fermetures des portes du 3ème étage donnant accès aux parties communes et aux couloirs de circulation et à remettre les lieux en l’état conformément au plan de copropriété communiqué par M. A sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois après signification du jugement ;

- à lui payer 15.000 € à titre de dommages et intérêts et 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement du 26 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- constaté qu’en l’absence de rapport d’expertise, la modification du règlement de copropriété ne peut être ordonnée ;

- débouté les époux Y de leur demande de modification du règlement de copropriété ;

- déclaré le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, responsable des conséquences dommageables des préjudices subis par les époux Y du fait des infiltrations résultant des désordres affectant la toiture de l’immeuble ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, à exécuter les travaux de réfection de la toiture, selon le montant de 40.724,02 € (page 17 du rapport d’expertise), sous une astreinte de 200 € par jour de retard, mesure qui courra pendant trois mois passé un délai de six mois débutant à compter de la signification du jugement ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, à remettre en état les conduits de cheminée, vérification et réparation, cela sous une astreinte de 100 € par jour de retard qui courra pendant trois mois passé un délai de six mois débutant à compter de la signification du jugement ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, à assurer le bon fonctionnement et l’alimentation en eau des WC situés dans la cour et ce, sous une astreinte de 100 € par jour de retard qui courra sur une période de trois mois, cela passé un délai de trois mois débutant à compter de la signification du jugement ;

- débouté les époux Y de toutes leurs demandes relatives au lot n°23 et aux boîtes aux lettres ;
- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, à payer aux époux Y les sommes suivantes :

*16.200 € à titre de dommages et intérêts ;

*616,15 € au titre des frais de constat d’huissier ;

- déclaré irrecevable du fait de l’autorité de la chose jugée le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet Actipole Gestion, de ses demandes tendant à ce que les époux Y soient condamnés à supprimer les fermetures des portes du 3ème étage donnant accès aux parties communes et aux couloirs de circulation et à remettre les lieux en l’état ;

- fait interdiction aux époux Y de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40 portant atteinte aux parties communes sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois après signification du jugement, cette mesure d’astreinte courant sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera si nécessaire à nouveau statué ;

- condamné les époux Y à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet

Actipole Gestion, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- laissé à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés, en ce compris les frais d’expertise ;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples.

Les époux Y ont interjeté appel suivant déclaration du 2 novembre 2017 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par arrêt avant-dire droit de cette cour du 15 janvier 2020, la cour a notamment confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable du fait de l’autorité de la chose jugée le syndicat des copropriétaires en ses demandes tendant à ce que les époux Y soient condamnés à supprimer les portes du 3e étage donnant accès aux parties communes, au couloir de circulation et à remettre les choses en l’état.

Avant dire droit sur la demande des époux Y tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il leur a interdit sous astreinte de poursuivre les travaux sur les lots n°26, 27 et 40 et en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires et sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l’augmentation de cette somme, la cour a ordonné une expertise, désigné

M. C pour y procéder avec pour mission de dire si le mur séparant le lot n° 40 est un mur de refend, et sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.
X-D Y est décédé le […].

MM. K Y, L Y et M Y sont intervenus volontairement à la procédure, en qualité d’ayants droit de M. X-D Y.

L’expert a déposé une note de synthèse le 18 mai 2021.

À la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2021, un nouveau syndic a été désigné, la société Nocelli Patrimoine.

M^me Y, appelante, et MM. K Y, L Y et M Y, intervenants volontaires, demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 20 octobre 2021, au visa des dispositions des articles 9, 10-1, 14, 25, 42 et 43 notamment de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars

1967 et des articles 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- donner acte à MM. K Y, L Y et M Y de leur intervention volontaire à la procédure, et de la reprise de l’instance, avec M^me Y, postérieurement au décès de X-D Y survenu le […] ;

- dire l’appel recevable et fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait interdiction aux époux Y de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40, portant atteinte aux parties communes ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts Y la somme de 12.000 € pour leurs frais irrépétibles en première instance ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts Y la somme de 8.000 € pour les frais exposés en cause d’appel ;

- dire et juger que les époux Y seront dispensés de toute participation aux frais de la procédure tant en première instance qu’en appel, incluant les honoraires de l’avocat de la copropriété, et ce en application de

l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, incluant l’intégralité des frais et honoraires d’expertise, tant en première instance qu’en appel, que Maître Dontot de la Selarl JRF & Associés pourra recouvrer conformément aux dispositions des articles 695 et 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 2 novembre

2021, au visa des dispositions de l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de :

- débouter les consorts Y de leurs demandes ;

- infirmer le jugement entrepris sur les chefs d’appel incidents ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a interdit de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40 sous astreinte de 100 € par jour, en ce qu’il a condamné les époux Y à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

- condamner les consorts Y à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef ;

- condamner les consorts Y à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les consorts Y en tous les dépens lesquels comprendront notamment les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

La cour donne acte à MM. K Y, L Y et M Y de leur intervention volontaire à la procédure, et de la reprise de l’instance, avec M^me I J veuve Y, postérieurement au décès de X-D Y survenu le […].

Par ailleurs, conformément à l’article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n’examine les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci.

1 – Sur la qualification du mur litigieux

Le jugement entrepris a fait interdiction aux époux Y, sous astreinte, de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40 portant atteinte aux parties communes, considérant que ces travaux réalisés sans autorisation portaient sur un mur de refend.

La cour, retenant qu’il existait un doute sur cette qualification au vu des éléments produits par les appelants, a ordonné une expertise avant dire droit par arrêt du 15 janvier 2020.
L’expert a déposé en l’état, faute de consignation complémentaire par les appelants, une note de synthèse reçue au greffe le 18 mai 2021.

Les appelants soutiennent que l’expert conteste la qualification de mur de refend qui, en conséquence, n’est pas une partie commune, de sorte qu’ils pouvaient y ouvrir une trémie destinée à recevoir une porte de placard, sans autorisation préalable d’une assemblée générale de la copropriété et sans infraction au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que la nécessité d’un « renforcement de l’imposte résiduel » est sans incidence sur la qualification de l’ouvrage et que les boisseaux de cheminée n’occupent qu’une partie du mur qui n’a pas été affectée par les travaux litigieux.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert a fait l’économie de la discussion sur le rôle structurel du mur, alors qu’il ressort de la note écrite par l’architecte de la copropriété qui lui a été soumise que le mur litigieux avait pour fonction d’englober les boisseaux et créer une inertie pour les cheminées et d’être un contrefort interne pour tenir la cloison de la trémie de l’escalier, si bien qu’il n’est pas une simple cloison séparative. Il ajoute que les conclusions de l’expert qui retiennent la nécessité d’un renforcement de l’imposte résiduel démontrent que les travaux entrepris concernent une partie commune et nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que le prévoit le règlement de copropriété qu’il reprend d’ailleurs dans sa note de synthèse.

La cour retient ce qui suit.

Vu la note de synthèse de M. P Q C reçue au greffe le 18 mai 2021,

Vu le règlement de copropriété, en page 21, qui définit les parties communes comme « les gros murs de façade et de refend » et « les conduits de fumée (coffre et gaines) » et les parties privatives, en page 22, comme « les cloisons intérieures (mais non les gros murs ni les refends, classés dans les parties communes) »,

L’expert procède à une analyse technique détaillée, au vu des dires des parties (V. p.13-14), de six critères de définition d’un mur de refend, défini comme un élément essentiellement porteur. Il en conclut (p.65) que le mur litigieux n’est pas un mur de refend et que son rôle structurel est réduit (p.62), dès lors qu’il s’agit d’un mur intérieur qui sépare deux lots, qui n’est porteur ni du plancher des combles ni de la charpente, qui n’est pas utilisé dans le contreventement de la façade sur la rue Revert ni de la charpente et qui incorpore des boisseaux de cheminée dans la partie qui n’est pas démolie.

Il relève enfin que dans la partie démolie il conviendra de procéder au renforcement de l’imposte résiduel.

La cour en déduit, eu égard à la présence de boisseaux de cheminée dans le mur litigieux, séparatif de deux lots et à son rôle structurel, même réduit, que ce dernier est une partie commune et non une partie privative, telles que définies par le règlement de copropriété.

Le jugement entrepris qui a fait interdiction aux époux Y, sous astreinte, de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40 portant atteinte aux parties communes sera donc confirmé de ce chef, dès lors que l’exigence d’une autorisation de l’assemblée générale pour procéder à des travaux sur une partie commune

n’est pas contestée, seule l’étant la qualification de partie commune du mur litigieux.

2 – Sur la demande en dommages et intérêts

Le jugement entrepris condamne les époux Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

5.000 € à titre de dommages et intérêts, retenant qu’ils auraient dû obtenir une autorisation de l’assemblée générale avant de réaliser les travaux en cause.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’ancienneté des contentieux qui opposent les parties pour porter à

15.000 € sa demande en dommages et intérêts.

La cour retient que le sens de l’arrêt conduit, au vu des pièces produites, à la confirmation du jugement entrepris.

3 – Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l’article 700 de ce code.

Les appelants dont le recours échoue doivent supporter les dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise de M. P Q C, ordonnée en appel et l’équité commande de les condamner in solidum comme suit en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de l’arrêt conduit au rejet de la demande formée au visa de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet

1965.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de cette cour rendu entre les parties le 15 janvier 2020,

Statuant par arrêt contradictoire, en ouverture de rapport d’expertise,

Vu la note de synthèse déposée au greffe par M. P Q C, expert désigné, le 18 mai 2021,

Donne acte à MM. K Y, L Y et M Y de leur intervention volontaire à la procédure et de la reprise de l’instance, avec M^me I J veuve Y, postérieurement au décès de X-D Y survenu le […] ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a fait interdiction aux époux Y, sous astreinte, de poursuivre tous travaux sur les lots 26, 27 et 40 portant atteinte aux parties communes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et aux dépens de première instance ;
Y ajoutant,

Condamne in solidum MM. K Y, L Y et M Y et M^me I J veuve Y aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise de M. P Q C ordonnée en appel;

Condamne in solidum les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires du […]

(95300) une indemnité de procédure de 8.000 € et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur N O,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,