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31/03/2021

ARRÊT N°198

N° RG 18/04182 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MRWT

FP/JBD

Décision déférée du 03 Septembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/00546

M. X

SARL HERIDIS

SARL SOCIETE BARBES PATRIMOINE INVESTISSEMENT

C/

SCI IMOFOZA

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SARL HERIDIS poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

7 l’Armorier

[…]

Représentée par M^e Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Olivier BECHET de la SCP JOB-TREHOREL-BONZOM-BECHET, avocat au barreau D’ALBI

SARL SOCIETE BARBES PATRIMOINE INVESTISSEMENT poursuites et diligences de son représentant légal domicilié

en cette qualité audit siège

7 l’Armorier

[…]

Représentée par M^e Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Olivier BECHET de la SCP JOB-TREHOREL-BONZOM-BECHET, avocat au barreau D’ALBI

INTIMEE

SCI IMOFOZA

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 10 juillet 2012, la SCI IMOFOZA a donné à bail aux SARL BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS des locaux à usage de bureaux administratifs situés au premier étage d’un ensemble immobilier dénommé LES TRIADES à […] et […], bâtiment E, lot numéro 91 d’une superficie de 136,45 m² environ, outre 3 emplacements pour le stationnement des véhicules, pour une durée de 9 ans venant à échéance le 10 juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 21 656 € hors TVA, payable par trimestre et d’avance outre les charges et les impôts fonciers.

Suivant avenant numéro 2 du 25 janvier 2015, les parties ont ramené de trois à un, le nombre d’emplacements de stationnement de véhicules au deuxième sous-sol en laissant aux sociétés locataires la seule jouissance de l’emplacement numéro 126 et représentant à lui seul une part de loyer hors taxes de 852 euros.

Par lettre recommandée du 30 juin 2016, les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT a notifié la décision de la SARL HERIDIS de mettre un terme au bail en annonçant la libération des locaux au plus tard le 31 décembre 2016.

Par courrier du 22 novembre 2016, la SCI IMOFOZA a informé les preneurs que la dette locative s’élevait à 60 452,94 € après réception de la taxe foncière de 2016.

Par lettre recommandée du 6 janvier 2017 reçue le 9 janvier 2017,le conseil de la SCI IMOFOZA mettait en demeure les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS de s’acquitter de la totalité des loyers courant jusqu’à l’échéance triennale du 31 juillet 2018, déduction faite du dépôt de garantie, soit une somme 92 447,74 euros TTC.

Par acte d’huissier du 2 février 2017, la SCI IMOFOZA a assigné les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS devant le tribunal de Grande instance de Toulouse pour obtenir la condamnation solidaire des sociétés locataires à lui payer la somme principale de 92 947,74 euros augmentée des intérêts au taux légal, avec capitalisation.

Par jugement du 3 septembre 2018, Le tribunal de Toulouse a :

— condamné solidairement les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS à payer à la SCI IMOFOZA la somme de 92 947,74 euros TTC à titre principal outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017,

— condamné les sociétés locataires à verser au bailleur la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts s’ il s’agit d’intérêts dus au moins pour une année entière

— rejeté toutes autres demandes

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration enregistrée au greffe le 9 octobre 2018, les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS ont formé appel à l’encontre de cette décision en ce qu’elle a statué comme ci-dessus indiqué.

Par ordonnance du 21 février 2019, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation du rôle de l’affaire.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2020, les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS demandent à la cour , au visa de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 et subsidiairement de l’article 1134 du Code civil :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau

A titre principal :

— de dire et juger valable le congé délivré le 30 juin 2016 avec effet au 31 décembre 2016

— de débouter la SCI IMOFOZA de ses demandes au titre des loyers correspondant à la période postérieure au 31 décembre 2016

— de constater que la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT n’a pas signé le bail du 10 juillet 2012 qui ne comporte aucune clause de solidarité s’agissant du paiement des loyers

— de débouter la SCI IMOFOZA de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT

À titre subsidiaire :

— de constater que les parties sont convenues de la résiliation anticipée du bail du 10 janvier 2012 avec effet au 31 décembre 2016

— de débouter la SCI IMOFOZA de toutes ses demandes au titre des loyers correspondant à la période postérieure

— à tout le moins, de dire et juger que la SCI IMOFOZA a commis une faute engageant sa responsabilité en trompant la société HERIDIS sur ses intentions relatives aux loyers correspondant à la période postérieure au 31 décembre 2016

— de condamner la société IMOFOZA à payer à la société HERIDIS la somme de 37 908,80 euros à titre de dommages et intérêts et d’ordonner la compensation entre cette somme et les loyers qui seront mis éventuellement à la charge de cette dernière

— d’accorder aux sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS les délais les plus larges pour s’acquitter des sommes dont elles seraient éventuellement redevables en application de l’article 1244-1 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016

— de condamner la SCI IMOFOZA à payer aux sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS la somme de 3000 € à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de mettre les dépens de l’instance à la charge de la SCI IMOFOZA.

Elles soutiennent pour l’essentiel :

— que le bail du 10 juillet 2012 est soumis aux dispositions d’ordre public de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 qui régit les baux professionnels et que dès lors le preneur peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de six mois

— que la seule référence au statut des baux commerciaux qui figure à l’article 4 ne suffit pas à établir

que les parties aient entendu déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 57-A permettant au preneur de rompre le bail à tout moment

— qu’à aucun moment les parties n’ont déclaré opter pour le statut des baux commerciaux et l’intitulé du bail démontre au contraire que les parties ont entendu l’exclure

— que les sociétés n’exercent aucune activité commerciale, l’une étant une holding familiale et l’autre exerçant une qualité de promoteur immobilier, activité par nature purement civile

— que la société HERIDIS a seule la qualité de locataire, la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT n’ayant pas signé le contrat du 10 janvier 2012 en sorte qu’elle ne peut être tenue à payer quelque somme que ce soit

— qu’en tout état de cause, le bail ne comporte aucune clause de solidarité.

À titre subsidiaire, elles demandent de prononcer la nullité du contrat, sur le fondement de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation qui prohibe le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants.

À défaut, elles soutiennent que la SCI IMOFOZA a accepté de renoncer au bénéfice des dispositions du bail selon lesquelles le preneur ne pouvait donner congé qu’à l’expiration de chaque période triennale,un accord des parties étant intervenu pour y mettre fin de façon anticipée au 31 décembre 2016.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 Décembre 2019 la SCI IMOFOZA demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— de qualifier, conformément à la volonté des parties, le bail conclu le 10 juillet 2012 de bail commercial soumis aux dispositions d’ordre public des articles L 145-1 et suivants du code de commerce relatif au statut des baux commerciaux

— de rejeter la demande de qualification de bail professionnel soumis aux dispositions de l’article 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 formée par les sociétés appelantes

— de rejeter la demande tendant à se voir libérer de leurs engagements contractuels au titre des loyers postérieurs au 31 décembre 2016 formée par les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS

— de dire et juger que la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT est réputée avoir conclu un bail commercial en date du 10 juillet 2012

— de dire et juger qu’elle s’est engagée solidairement avec la SARLHERIDIS dès la signature du contrat

— de débouter la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT de sa demande tendant à voir prononcer sa mise hors de cause

— de condamner solidairement les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS à verser à la SCI IMOFOZA la somme principale de 92 947,74 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017

— d’ordonner que les intérêts ainsi décomptés se capitaliseront au bout d’une année d’échéance en

application des articles 1343-1 et 2 du Code civil et ce, à compter du 9 janvier 2018 et ainsi de suite jusqu’à parfait paiement

— de débouter les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS de l’intégralité de leurs prétentions indemnitaires

— de les condamner solidairement à payer à la SCI IMOFOZA une indemnité de 8000 € hors-taxes en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner solidairement en tant que de besoin les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS à rembourser à la SCI IMOFOZA les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article A 443-31 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale qu’elle serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir

— de condamner solidairement les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e JEAN-JACQUES avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le bailleur prétend que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit au bail conclu entre les parties dès lors que toutes les conditions en sont réunies et que les dispositions de l’article 57-A de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 ne peuvent recevoir application, eu égard à l’exercice d’activités exclusivement commerciales des deux sociétés preneuses (une activité d’agence d’agence immobilière et de promoteur pour la société HERIDIS).

Il explique en outre qu’il a légitimement cru que la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT était représentée par la SARL HERIDIS au bail conclu le 10 juillet 2012 dès lors qu’elle est désignée expressément comme co-locataire solidaire au sein du bail commercial et a réitéré sa désignation comme preneur lors de la conclusion de l’avenant numéro 2 et dans la lettre de résiliation du bail.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’engagement de la SOCIETE BARBES PATRIMOINE INVESTISSEMENT :

L a S C I I M O F O Z A d ' u n e p a r t e t l e s S A R L S O C I E T E B A R B E S P A T R I M O I N E INVESTISSEMENT et HERIDIS d’autre part ont établi le 10 juillet 2012 un « bail de locaux à usage de bureaux administratifs » portant sur un local situé au premier étage de l’ensemble immobilier LES TRIADES sis à Toulouse outre des emplacements de parking.

Il est précisé en page 1 que les deux SARL précisément identifiées sont colocataires et solidaires au titre du présent bail mais seule la SARL HERIDIS a signé le bail en y apposant la signature de son gérant et son tampon .

Si la SOCIETE BARBES PATRIMOINE INVESTISSEMENT ne l’a pas signé, il apparaît que trois paraphes figurent sur toutes les pages du bail et que les deux avenants successifs signés par les parties portent la signature de deux co-preneurs.

Par ailleurs, la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT a, par lettre du 30 juin 2016, sous la signature de son gérant Monsieur A B, notifié au bailleur la décision prise par la société HERIDIS « de mettre fin au bail qui nous lie » en proposant de libérer les locaux au plus tard le 31 décembre 2016 et par anticipation en cas de relocation.

Seul le preneur peut donner un congé valable en sorte qu’il y a lieu de constater qu’en mettant fin au bail, elle s’est prévalue de la qualité de locataire et a réitéré son engagement auprès du bailleur lequel a pu légitimement croire qu’elle représentait la société HERIDIS et agissait pour le compte des deux preneurs.

Par contre les preneurs ne se sont engagés que de façon conjointe et pas solidaire dès lors qu’aucune clause de solidarité n’a été acceptée formellement par la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT .

Le jugement sera partiellement infirmé de ce chef.

Sur la nature du bail :

Le bail du 10 juillet 2012 porte sur des locaux à usage de bureaux administratifs, la clause de destination rappelant qu’ils sont loués « à usage exclusif de bureaux ».

Il ne précise pas le régime juridique auquel les parties ont entendu soumettre leur convention.

Les sociétés locataires demandent de procéder à la qualification du bail et de dire qu’ elles ont souscrit un bail professionnel au sens de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 tandis que selon le bailleur, le statut des baux commerciaux doit s’appliquer de plein droit et à défaut, que la volonté des parties était de soumettre le bail au statut des baux commerciaux ainsi que les clauses du bail le révèlent.

Le contrat de location à usage exclusivement professionnel correspond au bail de locaux dans lequel s’exerce une activité qui n’est ni agricole ni commerciale ni industrielle ou artisanale et qui concerne pour l’essentiel, une activité intellectuelle ou purement administrative.

Le statut des baux commerciaux s’applique, conformément à l’article L 145-1 du code de commerce aux baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Selon le règlement de copropriété, le lot numéro 91 situé au premier étage bâtiment E est décrit comme étant un local professionnel.

Par ailleurs, selon le plan annexé à l’avenant numéro 1 les locaux comportent trois bureaux affectés à la direction et à la comptabilité ainsi qu’une salle de réunion et aucun local n’est réservé à la réception de clientèle ou à la manipulation de marchandises.

Les locaux sont donc des bureaux administratifs et il n’est pas démontré qu’ils aient été le siège d’une quelconque activité commerciale.

Dès lors, nonobstant la qualité de société commerciale par nature et l’immatriculation au registre du commerce des sociétés appelantes, il y a lieu d’en conclure qu’en l’absence d’exploitation d’une activité commerciale et de réception de clientèle dans les locaux , le bail est soumis aux dispositions réglementant les locaux à usage exclusivement professionnel.

Conformément au dernier alinéa de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 tel que complété par

la loi de modernisation de l’économie (LME) n°2008-776 du 4 août 2008 , les parties peuvent déroger audit article, dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L 145-2 du code de commerce.

L’article L 145-2 du code de commerce prévoit au paragraphe I, 7°, que les dispositions du présent chapitre s’appliquent également , « par dérogation à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».

Il y a lieu de déduire de ces dispositions que les parties peuvent opter soit en faveur d’une application pure et simple du statut des baux à usage exclusivement professionnel qui est d’ordre public soit de l’application intégrale des baux commerciaux, la volonté des parties prévalant alors sur la nature professionnelle de l’activité exercée.

Dans ce cas, la volonté des parties doit être sans équivoque et ne peut se déduire de la seule présence dans la convention de certaines clauses relevant du régime des baux commerciaux.

Ainsi les dispositions rappelées à l’article 4, qui prévoient :

— que la location est consentie et acceptée pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 2012 pour se terminer le 31 juillet 2021

— que le preneur aura la faculté de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale en donnant congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou exploit d’huissier, au moins 6 mois à l’avance, conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce

— que le bailleur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale s’il entend invoquer les dispositions des articles L 145 -18, L 145 -21 et L 145 -24 du code de commerce afin de reconstruire l’immeuble, de le surélever, ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

ne suffisent pas à établir cette volonté univoque dès lors qu’à aucun moment les parties n’ont entendu se soumettre aux autres dispositions impératives du statut, notamment en ce qui concerne le droit au renouvellement du bail.

En tout état de cause, il y a lieu de considérer que la seule présence de certaines dispositions spécifiques aux baux commerciaux (durée, congé), tout en en écartant d’autres, ne permettent pas de caractériser une volonté univoque d’opter pour l’extension conventionnelle du statut.

Il a été relevé à bon droit, qu’à aucun moment la société bailleresse ne s’est opposée à la résiliation anticipée du bail et qu’elle a attendu le départ du locataire pour l’aviser qu’elle entendait voir appliquer les dispositions du bail commercial et exiger le paiement jusqu’à la prochaine échéance triennale.

Ainsi dans son courrier du 23 novembre 2016 elle a indiqué : « J’ai bien noté votre décision de résilier le bail. J’ai également pris note de votre intention de quitter les lieux le 20 décembre prochain. Permettez-moi de vous rappeler que contractuellement, sauf à être rompu conventionnellement, le bail continuera à produire ses effets jusqu’au 31 juillet 2018 terme de la période triennale en cours. Néanmoins je ne suis pas opposée à convenir d’une résiliation anticipée de notre bail, d’autant que nous avons un locataire potentiel susceptible de prendre les locaux à compter du 1^er février 2017. C’est la raison pour laquelle, comme je vous le demandais précédemment, il est nécessaire que nous nous rencontrions, d’une part pour convenir des conditions et formaliser une convention amiable de résiliation de notre bail et d’autre part, nous accorder sur les modalités de règlement de votre encours de loyers et de charges de 60 452,94 euros, sauf à parfaire ».

Au terme des échanges de courriels produits aux débats, tout porte à considérer que la SCI IMOFOZA qui avait trouvé un nouveau locataire susceptible de rentrer dans les lieux dès le 1^er février 2017 avait accepté la résiliation du bail qui lui avait été notifiée pour le 31 décembre 2016, sa préoccupation essentielle portant sur la date à laquelle les locaux seraient effectivement libérés.

Il est désormais acquis, au terme du constat d’huissier établi par Maître Y , qui s’est rendu sur place le 8 janvier 2020 qu’un nouveau locataire occupe les anciens locaux donnés à bail (lot n° 91 situé au premier étage du Bâtiment E) , le responsable du site, Monsieur Z, confirmant que la société SAMEOLE SUD-OUEST RAZ ENERGIE occupait le local depuis environ 3 ans en vertu d’un bail signé le 1^er mars 2017, ce qui est confirmé par l’extrait Kbis produit faisant état d’un changement de siège social pour cette société.

Dès lors que rien ne permet de caractériser dans le comportement des parties, la volonté non équivoque de se soumettre, de façon conventionnelle au statut des baux commerciaux lequel n’a jamais été revendiqué jusqu’à l’introduction de l’instance.

En conséquence il y a lieu de réformer le jugement, de constater que le bail a pris fin par l’effet du congé délivré le 30 juin 2016 avec effet au 31 décembre 2016 et que la société locataire n’est redevable que des sommes dues jusqu’à cette date et ce, à l’exclusion des loyers postérieurs.

Sur les autres demandes :

Selon le décompte produit, la société sortante est redevable des loyers échus jusqu’au 31 décembre 2016 outre la taxe foncière afférente à l’année 2016, soit la somme totale de 55 038,94 euros TTC compte tenu du dépôt de garantie initial de 5414 € hors-taxes versé lors de la prise d’effet du bail.

Les intérêts au taux légal commencent à courir à compter de la lettre de mise en demeure du 6 janvier 2017 reçue le 9 janvier 2007. Par contre les intérêts se capitaliseront par année entière à compter de l’assignation en justice.

Les sociétés appelantes qui sollicitent des délais de paiement, n’ont effectué aucun versement depuis qu’elles ont quitté les lieux alors que le principe d’un impayé de loyer arrêté au 31 décembre 2016 n’est pas sérieusement contestable.

Elles ne proposent aucune modalité d’apurement de leur dette alors qu’elles ont d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure.

En conséquence il y a lieu de rejeter leur demande de délais de paiement.

Il n’y a pas lieu d’examiner les autres demandes qui n’avaient été formées qu’à titre subsidiaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMOFOZA partie des frais irrépétibles par elle exposés pour assurer sa représentation en justice. Compte tenu des circonstances, il y a lieu de condamner les sociétés appelantes à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel.

Les dispositions des article A 443-31 et 32 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice se suffisent à elles-mêmes en sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI IMOFOZA qui prétend mettre à la charge des sociétés appelantes les honoraires proportionnels (du créancier )qu’elle serait amenée à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

La partie qui succombe doit supporter les frais de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de Toulouse du 3 septembre 2018 en ce qu’il a dit que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts par année entière et condamné les sociétés HERIDIS et BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT à payer à la SCI IMOFOZA la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme en ce qu’il a condamné solidairement les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS à verser à la SCI IMOFOZA la somme principale de 92 947,74 TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017,

Et statuant à nouveau de ce chef,

Dit que le bail liant les parties est soumis au statut des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel tel que prévu par l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,

Déclare valable le congé donné par le preneur avec effet au 31 décembre 2016,

Condamne la société HERIDIS, conjointement avec la société BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT, à payer à la SCI IMOFOZA la somme de 55 000 € au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2016,

Rejette la demande en paiement des loyers postérieurs,

Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2017,

Ordonne la capitalisation des intérêts de retard par année entière à compter de l’assignation en justice,

Condamne les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS à payer conjointement à la SCI IMOFOZA la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,

Condamne les sociétés BARBÈS PATRIMOINE INVESTISSEMENT et HERIDIS aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e JEAN-JACQUES avocat sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT