COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 05 novembre 2024

N° RG 21/01184 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FTLT

— PV- Arrêt n° 450

[Z] [P] / G.A.E.C. [C], [X] [C]

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC, décision attaquée en date du 29 Avril 2021, enregistrée sous le n° 51-19-007

Arrêt rendu le MARDI CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [P]

[Adresse 8]

[Localité 2]

assisté de M^e Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau D’AURILLAC

APPELANT

ET :

G.A.E.C. [C]

[Adresse 9]

[Localité 2]

et

M. [X] [C]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tous deux assistés de M^e Marc PETITJEAN, avocat au barreau D’AURILLAC

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 septembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M^me BEDOS, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 05 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé datée du 1er avril 2015, M. [Z] [P] a mis à disposition de M. [X] [C] à compter de cette même date dans le cadre d’une convention pluriannuelle d’exploitation d’une durée de cinq ans un bâtiment d’exploitation cadastré section ZB numéro [Cadastre 3] et des parcelles agricoles cadastrées section B numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur le territoire de la commune de [Localité 2] (Cantal) ainsi qu’une parcelle agricole cadastrée section ZC numéro [Cadastre 1] située sur le territoire de la commune d'[Localité 6] (Cantal), l’ensemble étant d’une contenance totale de l’ordre de 15 ha 50 a. Cette convention a été consentie moyennant un loyer annuel de 3.075,00 € puis de 2015 à celle de 2.500,00 € à partir de 2016 au terme d’une négociation de baisse de loyer, payable par 12 fractions mensuelles.

Par courrier recommandé du 22 mars 2019, M. [P] a notifié à M. [C] la fin de la convention pluriannuelle en vertu de l’article 3 de celle-ci. Par courrier du 10 avril 2019 réceptionné le 15 avril 2019, M. [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac afin de convoquer M. [P] en conciliation et à défaut en phase de jugement afin de requalifier cette convention pluriannuelle d’exploitation de 5 ans en bail rural de 9 ans, invoquant un loyer excessif et rappelant les travaux importants réalisés par ses soins lors de l’entrée en jouissance (pose de cornadis, de barrières et d’abreuvoir dans le bâtiment, nettoyage des extérieurs, clôtures, captage de sources).

C’est dans ces conditions que, suivant un jugement rendu le 13 juin 2019, le tribunal paritaire des bons ruraux d’Aurillac a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N] [M], expert agricole et foncier près la cour d’appel de Riom, afin d’évaluer la valeur locative des biens loués. Après avoir réalisé sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport le 30 novembre 2019.

Postérieurement à l’audience de conciliation susmentionnée, le GAEC [C] est intervenu volontairement à l’instance.

En lecture de ce rapport d’expertise judiciaire, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac a, suivant un jugement n° RG/51-19-000007 rendu le 29 avril 2021 :

constaté l’intervention volontaire du GAEC [C] à titre principal ;

déclaré irrecevable l’intervention volontaire du GAEC [C] ;

requalifié la convention pluriannuelle d’exploitation signée le 1er avril 2015 entre M. [P] et M. [C] en bail rural d’une durée de 9 ans, avec effet à compter de cette dernière date ;

déclaré nul et de nul effet, le congé délivré par M. [P] par lettre recommandée du 22 mars 2019 ;

débouté M. [P] de ses demandes reconventionnelles ;

débouté M. [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

condamné M. [P] à payer à M. [C] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [P] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

condamné M. [P] aux entiers dépens y compris le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration d’appel du 28 mai 2021, le conseil de M. [Z] [P] a interjeté appel du jugement susmentionné.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 9 mai 2022, M. [Z] [P] a demandé de :

au visa de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 481-1 et suivants, 411-37 et 323-14 du code rural et de la pêche maritime et de l’article 1377 du Code Civil ;

déclarer M. [P] recevable et bien-fondé en son appel du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac le 29 avril 2021 ;

réformer ce même jugement en toutes ses dispositions ;

déclarer M. [C] et le GAEC [C] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [C] et tout occupant de son chef des biens appartenant à M. [P] et faisant l’objet de la convention pluriannuelle susmentionnée, dans un délai de 1 mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir et à défaut sous peine d’astreinte d’un montant de 200,00 € par jour de retard ;

juger que M. [C] sera tenu à l’égard de M. [P] du paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer convenu à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, prorata temporis ;

débouter M. [C] et le GAEC [C] de l’ensemble de leurs demandes comme étant irrecevables et mal fondées ;

condamner M.[C] à payer à M. [P] une indemnité de 3.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [C] et le GAEC [C] aux entiers dépen de l’instance, s en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 10 septembre 2024, M. [X] [C] et le GAEC [C] ont demandé de :

au visa des articles L.411-1 et suivants et L.481-1 et suivants code rural ;

[à titre principal] ;

reconnaître l’existence d’un bail à ferme verbal à compter du 25 mars 2015 au bénéfice du GAEC [C] sur la propriété de M. [P] sur les parcelles susmentionnées cadastrées section ZB numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], et section ZC numéro [Cadastre 1] ;

[à titre subsidiaire] ;

requalifier en bail à ferme la convention pluriannuelle susmentionnée du 1er avril 2015, conclue entre M. [P] et M. [C] ;

dire que ce bail rural a pris effet le 1er avril 2015 et [a touché] son prochain terme de renouvellement le 1er avril 2024 ;

en tout état de cause ;

dire nul et de nul effet tout éventuel congé notamment délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mars 2019 de M. [P] à M. [C], voire au GAEC [C] ;

ordonner ce faisant la confirmation du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac le 29 avril 2021 ;

condamner M. [P] à payer au GAEC [C] et à M. [C] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts « (') pour leur avoir fait supporter d’injustes soucis, démarches et préjudices dans le cadre de la présente procédure. » ;

condamner M. [P] :

à payer au GAEC [C] et à M. [C] une indemnité de 8.000,00 € en application de l’article 700 code de procédure civile ;

à supporter les dépens de l’instance devant comprendre les frais d’expertise judiciaire.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile collégiale du 16 septembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés, la décision suivante a été mise en délibéré au 5 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les parties en cause

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a constaté l’intervention volontaire du GAEC [C].

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « L’intervention [volontaire ou forcée d’une partie] n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ». Il résulte des dispositions processuelles qui précèdent que seul l’intérêt à agir constitue le critère d’appréciation de la pertinence et de la validité d’une intervention volontaire ou forcée d’une partie par rapport aux parties originaires, peu important dès lors le stade de la procédure à laquelle cette intervention est opérée.

En l’occurrence, le GAEC [C] justifie d’un indéniable intérêt à agir à la présente procédure en cours par voie d’exception et non par voie d’action eu égard à l’apport qui lui a été fait par M. [C] des actifs immobiliers dont il dispose dans le cadre de ses activités d’exploitant agricole, en ce compris les parcelles rurales afférentes à la convention pluriannuelle d’exploitation litigieuse, d’autant qu’il n’est pas contesté que les loyers exigible en contrepartie de cette convention ont été payés par le GAEC susnommé.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a jugé irrecevable l’intervention volontaire du GAEC [C], cette intervention volontaire apparaissant au contraire normalement recevable.

2/ Sur l’allégation d’existence d’un bail verbal

En cause d’appel, le GAEC [C] revendique à son profil l’existence d’un bail verbal sur l’ensemble parcellaire litigieux à compter du 25 mars 2015, alléguant une situation de fraude au statut d’ordre public du fermage et avoir été le seul véritable fermier de M. [P] en lieu et place de M. [C]. Ce débat de fond a été éludé en première instance du fait de la fin de non-recevoir qui a été opposée au GAEC [C] sur l’ensemble de ses demandes suite à son intervention volontaire.

En l’occurrence, s’il est exact que c’est le GAEC [C] qui a demandé et obtenu la réduction du loyer litigieux de la somme annuelle de 3.075,00 €en 2015 à celle de 2.500,00 € à partir de 2016, qui a acquitté l’ensemble des fermages à partir de 2016 et qui a effectué sur le fonds rural objet de la convention litigieuse du 1er avril 2015 un certain nombre de travaux d’entretien et de mise en valeur, il n’en demeure pas moins que l’acquittement de ces obligations ne faisaient aucunement au fait que M. [C] demeurait le seul locataire dans le cadre de la convention litigieuse par application des articles L.411-37 et L.323-14 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que l’objecte à juste titre M. [P].

Dans ces conditions, faute par ailleurs de mise en débat d’autres éléments susceptibles d’établir une présomption de bail rural au profit du GAEC [C], la demande faite par ce dernier aux fins de reconnaissance d’un bail rural oral sera rejetée.

3/ Sur la qualification de la convention litigieuse

Il résulte des dispositions de l’article L.481-1 du code rural et de la pêche maritime que les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole de pâturage doivent être conclue moyennant un loyer inclus dans des limites spécialement fixées à cet effet par arrêté du représentant de l’État dans le département après avis de la Chambre d’agriculture.

En prenant en compte le montant à hauteur de 2.500,00 € par an du bail litigieux du 1er avril 2015 afférent à la convention pluriannuelle litigieuse, le rapport d’expertise judiciaire du 4 décembre 2019 de M. [N] [M] énonce notamment que le montant du loyer prévu pour les immeubles bâtis et non bâtis litigieux dans l’hypothèse d’une convention pluriannuelle d’exploitation agricole de cinq ans peut être reconstitué en faisant application de l’arrêté n° 2013-1253 du 24 septembre 2013 du Préfet du Cantal fixant les modalités d’évaluation de la valeur locative des bâtiments d’exploitation, des terrains et du cheptel, ainsi que de l’arrêté n° 2005-2046 du 9 décembre 2005 du Préfet du Cantal prévoyant un abattement de 35 % par rapport aux barèmes départementaux des baux ruraux pour les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage de cinq ans. Dès lors, la vérification du loyer pratiqué peut s’établir dans les conditions suivantes au 1er avril 2015 :

* 1.293,30 €/an soit 840,65 €/an après abattement de 35 % en ce qui concerne la valeur locative de la grange-étable ;

*1872,64 €/an soit 1.217,22 €/an après abattement de 35 % en ce qui concerne la valeur locative des terrains agricoles ;

* soit au total, la somme de 2.057,87 € par an.

Le premier juge a tiré les conséquences de cette différence entre ce montant maximal de loyer extrapolé à 2.057,87 € par an et le montant réel du loyer convenu à 2.500 € par mois en considérant qu’il s’agissait d’un dépassement significatif de plus de 17 % par rapport à la norme préfectorale et que la convention conclue entre les parties devait en conséquence être requalifiée en bail rural de 9 ans à compter du 1er avril 2015 en application des dispositions d’ordre public de l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime.

Contestant cette requalification, M. [P] contrepropose les valeurs suivantes :

* 1.724,40 €/an ce qui concerne la valeur locative de la grange-étable ;

* 1.974,98 €/an ce qui concerne .la valeur locative des terrains agricoles ;

* soit au total, la somme de 3.699,38 €/an dont à déduire l’abattement précité de 35 %, soit la somme totale nette de 2.404,59 € par an.

Il en déduit que le montant du loyer litigieux à hauteur de 2.500,00 € excède d’à peine 4 % environ la somme précitée de 2.404,59 € correspondant au montant maximum préfectoral et n’est donc pas largement supérieur à ce maximum préfectoral. Il considère en conséquence qu’il ne saurait y avoir lieu à requalification de cette convention pluriannuelle d’exploitation de cinq ans en bail de neuf ans relevant du statut d’ordre public du fermage. Le critère d’appréciation et d’application qu’il critique dans ce travail expertal est celui des points attribués qui a été de 150 pour le bâtiment et de 63 pour les parcelles rurales, contreproposant 210 points pour le bâtiment et 70 points pour les parcelles rurales.

En l’occurrence en lecture du rapport d’expertise judiciaire, les biens immobiliers bâtis et non bâtis composant ce bail rural ne justifient pas les rehaussements de points tels que contreproposés par M. [P], même si ces biens immobiliers sont estimés par l’expert judiciaire comme devant être classés en première catégorie. En effet :

— la grange-étable construite dans les années 1980, ne comprenant pas les éléments mobiles tels que les silos à granulés, les cornadis ou les barrières, présente certes des dimensions et des configurations de polyvalence et de grande fonctionnalité mais est affectée, d’une part d’une légère baisse de fonctionnalité chiffrée à 10 % du fait de sa largeur limitant l’utilisation pour des jeunes bovins, et d’autre part d’un état d’ancienneté et de vétusté pouvant dès lors donner lieu à un abattement chiffré à 45 % ;

— les parcelles rurales d’une superficie totale de 18 ha 31 a 97 ca, d’une part sont composées en partie de parcelles boisées couvrant 5 ha 17 a 70 ca de l’ensemble parcellaire loué et ne pouvant être valorisées au-delà de la production de bois de chauffage, et d’autre part sont certes de bonne composition du fait d’une dominante de sols sur substrats volcaniques dans cette région naturelle du Cantal – Sud-est Limousin – Artense mais sont néanmoins hétérogènes du fait également de la présence de sols sur substrats schisteux et marneux qui présentent de ce fait une qualité agronomique moindre que les sols volcaniques.

Dans ces conditions de correcte réestimation expertale de la valeur réellement locative de cet ensemble immobilier composé d’un bâtiment d’exploitation et de parcelles agricoles et boisées à la somme maximale de 2.057,87 € en référence à l’arrêté préfectoral applicable, le premier juge n’a effectivement pu qu’en inférer que la conclusion de cette convention pluriannuelle d’exploitation de cinq ans moyennant un loyer annuel de 2.500,00 €, au demeurant initialement fixée à 3.075,00 €, excédait en tout état de cause après ce rabat de l’ordre de 17 % le barème résultant de l’arrêté préfectoral applicable. La pratique de ce loyer ne respectait donc pas les dispositions de l’article L.481-1/b) du code rural et de la pêche maritime et justifiait en définitive une requalification de ce contrat en un bail rural de neuf ans à compter du 1er avril 2015. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé sur ce chef de décision.

Le jugement de première instance sera également confirmé en ce qu’il a subséquemment annulé le congé délivré le 22 mars 2019.

Par voie de conséquence, les demandes formées par M. [P] aux fins d’expulsion sous astreinte des lieux loués de M. [C] et de paiement par ce dernier d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux seront purement et simplement rejetées.

4/ Sur les autres demandes

M. [P] inclut dans sa déclaration d’appel et dans sa demande de réformation générale du jugement de première instance le rejet en première instance de ses demandes reconventionnelles sans pour autant réitérer celles-ci dans le dispositif de ses conclusions d’appelant.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [P] de ses demandes reconventionnelles.

La demande de dommages-intérêts formée par M. [C] doit être interprétée comme une demande d’infirmation du rejet de ce chef de demande en première instance et non comme une demande nouvelle en cause d’appel.

En l’occurrence, M. [C] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que M. [P] se soit opposé en première instance à l’ensemble de ses demandes et ait initié cette procédure d’appel en préférant en définitive de manière abusive un arbitrage judiciaire à l’aplanissement de ce différend par des mesures alternatives et en étant de ce fait animé d’une intention de mauvaise foi.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande de dommages-intérêts en allégation notamment « d’injustes soucis » du fait de l’engagement de cette procédure.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [C] et du GAEC [C] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €.

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET CONTRADICTOIREMENT

CONFIRME le jugement n° RG/51-19-000007 rendu le 29 avril 2021 rendu le 29 avril 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac en ce qu’il a constaté l’intervention volontaire du GAEC [C].

INFIRME ce même jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention volontaire du GAEC [C].

DÉBOUTE le GAEC [C] de sa demande de reconnaissance de bail verbal sur l’ensemble parcellaire ayant fait l’objet de la convention pluriannuelle d’exploitation de cinq ans susmentionnée du 1er avril 2025.

CONFIRME ce même jugement en ce qu’il a :

— REQUALIFIÉ la convention pluriannuelle d’exploitation de cinq ans susmentionnée du 1er avril 2025 en un bail rural d’une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2015 ;

— ANNULÉ en conséquence le congé ayant été délivré par M. [Z] [P] à M. [X] [C] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mars 2019 ;

— REJETÉ les demandes reconventionnelles de M. [Z] [P] ;

— DÉBOUTÉ M. [X] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

— CONDAMNÉ M. [Z] [P] à payer au profit de M. [X] [C] une indemnité de 1.500,00 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTÉ M. [Z] [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNÉ M. [Z] [P] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût de la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer au profit de M. [X] [C] et du GAEC [C] une indemnité de 3.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président