COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 11 mars 2025

N° RG 23/00477 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7DS

— PV- Arrêt n° 124

S.A.R.L. TWENTY ONE CAFE / S.A.S.U. [Adresse 7], S.C.P. [E] GUINOT-SIMONNET CRAYTON-LALITTE NNET – LAETITIA CRAYTON-LALITTE

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], décision attaquée en date du 23 Février 2023, enregistrée sous le n° 22/03749

Arrêt rendu le MARDI ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. TWENTY ONE CAFE

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Maître Philippe CRETIER de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.A.S.U. [Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non représentée

S.C.P. [E] GUINOT-SIMONNET CRAYTON-LALITTE

Notaires Associés

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 janvier 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 mars 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 4 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique conclu le 27 février 2019 par l’intermédiaire de Me [U] [E], notaire associé dans la SCP [U] [E] ' GHISLAINE GUINOT-SIMONNET ' LAETITIA CRAYTON-LALITTE exerçant à Manzat (Puy-de-Dôme), M. [X] [T] et Mme [R] [J] ont vendu à la SCI BOUESSE IMMO un ensemble parcellaire cadastré section A numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une superficie totale de 1 ha 87 a 50 ca, à usage de terrain de camping [de 30 emplacements] comportant un bâtiment, situé au lieu-dit Les Baches / Boisse sur le territoire de la commune de Saint-Jacques d’Ambur (Puy-de-Dôme), moyennant le prix de 20.000,00 €.

Par acte authentique également conclu le 27 février 2019 auprès du même notaire instrumentaire, la SAS [Adresse 7] a vendu à la SARL TWENTY ONE CAFE le fonds de commerce d’exploitation de terrain de camping ayant pour emprise ce même ensemble immobilier moyennant le prix total de 10.000,00 € (à concurrence de 1.000,00 € pour les éléments incorporels et de 9.000,00 € pour les éléments matériels).

Argant de l’absence d’obtention par la SAS [Adresse 7] d’un permis d’aménager et de la présence d’un dispositif d’assainissement non conforme, la SARL TWENTY ONE CAFE a saisi le 14 février 2020 le tribunal correctionnel de Clermont-Ferrand. Cette dernière juridiction s’étant déclarée matériellement incompétente par un jugement du 28 janvier 2021, la SARL TWENTY ONE CAFE a saisi le 12 avril 2021 le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-22/03749 rendu le 23 février 2023, a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la SARL TWENTY ONE CAFE à l’encontre de la SAS [Adresse 7], celle-ci ayant demandé le paiement des sommes respectives de 8.564,00 € au titre du coût d’intervention d’un géomètre expert, de 26.124,00 € au titre des travaux d’installation d’une station d’épuration conforme, de 1.758,24 € au titre des travaux de terrassement, de 2200,00 € au titre des coûts d’assurances, de 76.068,97 € en réparation de pertes d’exploitation, de 4.546,66 € en allégation d’une dette de loyer contractée auprès de la SCI BOUESSE IMO et de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les mêmes demandes formées à titre solidaire par la SARL TWENTY ONE CAFE à l’encontre de la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE ;

— condamné la SARL TWENTY ONE CAFE à payer au profit de la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE une indemnité de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL TWENTY ONE CAFE aux dépens de l’instance.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 16 mars 2023, le conseil de la SARL TWENTY ONE CAFE a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’ensemble de la décision.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 6 juin 2023, la SARL TWENTY ONE CAFE a demandé de :

' réformer en toutes ses dispositions le jugement du 23 février 2023 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

' condamner la SAS [Adresse 7] à lui rembourser la somme de 8.000,00 €, à titre de remboursement de 80 % du prix de cette vente, en allégation de vices cachés ;

' condamner dès lors la SAS CAMPING DE LA BOUESSE, en allégation de vices cachés, solidairement avec la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE, en allégation de manquements aux vérifications nécessaires pour assurer l’efficacité juridique de cette cession, à lui payer les sommes suivantes :

* 8.564,00 € TTC au titre du coût d’intervention d’un géomètre-expert concernant la régularisation de la demande d’un permis d’aménager (M. [L] [H]) ;

* 15.786,00 € TTC au titre des travaux rendus nécessaires pour l’installation d’une station d’épuration conforme ;

* 1.758,24 correspondant à des frais inutiles de travaux de terrassement engagés ;

* 2.200,00 € au titre des coûts des polices d’assurances souscrites en allégation d’absence de toute possibilité d’exploiter la totalité des emplacements ;

* 5.806,80 € au titre de travaux d’électricité ;

* 1.800,00 € au titre de travaux de maçonnerie ;

* 15.826,30 € au titre de travaux de plomberie-chauffage ;

* 2.200,00 € au titre de polices d’assurances souscrites ;

* 110.454,44 € en allégation de pertes d’exploitation ;

' condamner solidairement la SAS [Adresse 7] et la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE :

* à lui payer une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* au paiement des entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 25 août 2023, la SCP [U] [E] ' GHISLAINE GUINOT-SIMONNET ' LAETITIA CRAYTON-LALITTE a demandé de :

' au visa des articles 1240 et suivants du Code civil ;

' confirmer en toutes ses dispositions la décision querellée ;

' condamner la SARL TWENTY ONE CAFE à lui payer une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la SARL TWENTY ONE CAFE aux entiers dépens de l’instance.

' La SAS [Adresse 7] n’a pas constitué avocat et n’a donc fait valoir aucun moyen de défense au fond. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été notifiées à sa personne morale respectivement le 3 mai 2023 et le 8 juin 2023.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 17 octobre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience collégiale du 6 janvier 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 4 mars 2025, prorogée au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En cause d’appel, la société TWENTY ONE CAFE base son action en réduction du prix de cession dans le dispositif de ses conclusions d’appelant à l’encontre de la société [Adresse 7] au visa des articles 1641 et suivants du Code civil relatifs à la garantie des vices cachés de la chose vendue, l’article 1641 du Code civil disposant que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Il est d’abord matériellement exact que l’ensemble du terrain sur lequel était exploité le fonds de commerce de camping ayant été vendu par la société CAMPING DE LA BOUESSE à la société TWENTY ONE CAFE n’avait pas fait l’objet, lors de la création de ce terrain de camping, de la délivrance d’un permis d’aménager par les services compétents. De fait, aucune demande n’avait alors été adressée en ce sens au service administratif compétent. Selon la TWENTY ONE CAFE, la société [Adresse 7] ayant elle-même créé sur ce terrain cette activité de camping ne pouvait dès lors ignorer lors de la cession litigieuse de fonds de commerce l’absence de ce permis d’aménager, pourtant obligatoire au regard de l’activité exercée en application des dispositions de l’article R.421-19/c) du code de l’urbanisme. La société TWENTY ONE CAFE estime dès lors que cet élément capital lui a été caché par la société [Adresse 7] lors de la cession le 27 février 2019 du fonds de commerce litigieux. Elle fait également valoir qu’elle pensait initialement que la situation administrative de cette exploitation de fonds de camping pourrait être régularisée, précisant qu’en l’absence de ce permis d’aménager elle ne peut exploiter que 6 hébergements dans la limite de 20 personnes.

En l’occurrence, l’acte authentique du 27 février 2019 de vente de ce fonds de commerce stipule explicitement et de manière détaillée une clause de dispense d’informations sur toutes les dispositions d’urbanisme. Cette clause est ainsi libellée : « Le CESSIONNAIRE reconnaît que, bien qu’averti par le notaire soussigné de la nécessité d’obtenir des renseignements d’urbanisme, il a requis l’établissement de l’acte sans la production de ces pièces. / Il déclare être parfaitement informé de la situation de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds objet des présentes à cet égard et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l’existence de servitudes particulières, renonçant à touts recours contre le CEDANT ou le notaire. / Il est précisé que cette clause n’exonère pas le CEDANT de son devoir de délivrer au cessionnaire une information complète. » (pages 11 et 12).

Il importe dès lors de considérer, à l’instar de ce qui a été motivé par le premier juge saisi au visa de l’article 1604 du Code civil relatif à l’obligation de délivrance incombant au vendeur, que les parties contractantes à cette vente de fonds de commerce du 27 février 2019 ont délibérément et tout à fait librement exclus du champ contractuel l’ensemble des renseignements en matière d’urbanisme et que ceux-ci ne peuvent dès lors pas davantage être invoqués au regard de la garantie des vices cachés qu’au regard de l’obligation de délivrance du vendeur. Force est de constater en effet que la société TWENTY ONE CAFE a expressément renoncé, pour des raisons manifestes de célérité et malgré l’avertissement du notaire sur le caractère nécessaire de ces éléments, à obtenir et contractualiser ces renseignements d’urbanisme, incluant la question litigieuse du permis d’aménager. La société TWENTY ONE CAFE a ainsi clairement exprimé la volonté de se passer de ces renseignements d’urbanisme incluant la question du permis d’aménager ainsi que celle corrélative de pouvoir recevoir de la clientèle en rapport avec le cadre de son activité. Elle a donc fait de cette absence de renseignements administratifs, consensuellement mise en 'uvre avec son vendeur, son affaire personnelle en affirmant avoir une parfaite connaissance de la situation de l’ensemble immobilier supportant l’exploitation de ce fonds de commerce de terrain de camping. La société TWENTY ONE CAFE ne peut ici objecter que cette renonciation de sa part à l’obtention de ces renseignements d’urbanisme résulterait du fait que la vente du terrain d’emprise de ce fonds de commerce de terrain de camping avait été effectuée le même jour et que ces renseignements auraient été dès lors inutiles pour avoir été portés dans ce précédent acte. En effet, cet argument est sans portée, dans la mesure où les renseignements d’urbanisme dont il est question sur l’ensemble immobilier de support d’activité de ce fonds de commerce ne peuvent que se rapporter à l’activité spécifiquement exercée dans le cadre de la cession de ce fonds de commerce. De plus, il n’est pas établi que la société [Adresse 7] ait été initialement en infraction à cette obligation de permis d’aménager dans la mesure où elle avait commencé ses activités commerciales d’exploitation de terrain de camping sur un étiage de six emplacements, soit en deçà du seuil rendant obligatoire l’accomplissement de cette diligence. En lecture de l’attestation délivrée le 26 mai 2023 par le Maire de la commune de [Localité 5] à la demande de la société TWENTY ONE CAFE, il n’est pas démontré que la situation ne soit pas au moins en partie régulariszable en termes d’extension de la capacité d’accueil de ce terrain de camping, l’inconstructibilité de cette zone du fait de son classement ne concernant pas la totalité de cet ensemble parcellaire. Compte tenu de cette clause excluant toute dissimulation de la part de la société [Adresse 7] sur un quelconque renseignement d’ordre urbanistique, la société TWENTY ONE CAFE était donc censée avoir connaissance ou en tout cas faire son affaire personnelle de cette situation d’absence de permis d’aménager au moment de cette vente.

En ce qui concerne la micro-station d’épuration, la société TWENTY ONE CAFE ne peut aujourd’hui objecter qu’elle serait dans l’impossibilité d’exploiter ce terrain de camping du fait de l’absence d’un dispositif de traitement des eaux usées. En effet, en l’absence de toute désignation de cet élément d’équipement dans l’acte de vente du fonds de commerce, qu’elle ne pouvait en tout état de cause aucunement méconnaître en seule lecture de cet acte comme condition essentielle d’exercice de son activité d’exploitation de terrain de camping, elle ne pouvait que se référer en cette occurrence à l’acte de vente de l’ensemble parcellaire faisant explicitement mention de l’aménagement de cet élément d’équipement (page 20). La SCI BOUESSE IMMO, nouveau propriétaire de l’ensemble immobilier supportant le fonds de commerce, et la SARL TWENTY ONE CAFE, nouveau propriétaire de ce fonds de commerce, avaient lors de la conclusion concomitante de ces deux actes notariés le 27 février 2019 les mêmes représentants en la personne respectivement de M. [O] [K] et de M. [I] [F], au demeurant seuls et uniques associés dans chacune de ces deux sociétés. Cette information essentielle ne pouvait donc être ignorée par la SARL TWENTY ONE CAFE.

Dans ces conditions, la demande formée par la SARL TWENTY ONE CAFE à l’encontre de société [Adresse 7] à titre de réduction du prix de la cession litigieuse doit être rejetée, ce qui amène à confirmer le jugement de première instance sur ce chef de décision, quoique par substitution de motifs du fait du changement de visa juridique opéré par l’appelant.

La société TWENTY ONE CAFE demande par ailleurs la condamnation solidaire de la société [Adresse 7] et de la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE à lui payer consécutivement diverses sommes correspondant à un coût d’intervention du géomètre expert, à des frais de mise en conformité de la station d’épuration, à des remboursements de frais de terrassement, à la prise en charge de frais d’assurances et de travaux d’électricité, de maçonnerie et de plomberie-chauffage et à la réparation de pertes d’exploitation, la SCP de notaires susnommées étant ici poursuivie au visa de l’article 1240 du Code civil suivant lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Compte tenu des motifs qui précèdent au sujet du rejet de l’action en réduction du prix de cession, toutes ces demandes additionnelles formées à l’encontre de la société [Adresse 7] seront purement et simplement rejetées.

En application des dispositions précitées de l’article 1240 du Code civil, la société TWENTY ONE CAFE reproche à la SCP [E]-GUINOT-SIMONNET-CRAYTON-LALITTE de ne pas avoir effectué en tant que notaire les vérifications suffisantes permettant de s’assurer de l’efficacité des actes juridiques pour lesquels son concours était requis.

En l’occurrence, le notaire instrumentaire a effectivement pris la peine d’informer la société TWENTY ONE CAFE, qui était pressée d’effectuer cette vente de fonds de commerce, de la nécessité d’obtenir préalablement l’ensemble des renseignements d’urbanisme alors que cette dernière n’en a pas moins requis l’établissement de l’acte sans la production préalable de ces pièces, en déclarant en outre être parfaitement informée de la situation de l’immeuble sur ce plan. Elle a par ailleurs ajouté à ce sujet qu’elle renonçait à tout recours à l’encontre du cédant comme à l’encontre du notaire. Il ne peut donc être raisonnablement fait grief au notaire instrumentaire de n’avoir pu vérifier si préalablement à cette vente un permis d’aménager avait pu être déposé par le vendeur. De plus, il n’est pas contesté que le vendeur avait commencé son activité d’exploitation du terrain de camping avec un nombre d’emplacements inférieurs au seuil d’exigence légale de la procédure de demande de permis d’aménager, le notaire instrumentaire n’ayant pas l’obligation particulière de se rendre sur les lieux et ne pouvant dès lors savoir en dehors des déclarations du vendeur que ce volume d’activité avait augmenté au-delà de ce seuil au moment de cette vente.

En ce qui concerne la station d’épuration, comme motivé ci-dessus, la société TWENTY ONE CAFE ne pouvait méconnaître son existence au moment de cette vente du fonds de commerce en raison de la similitude des personnes physiques l’ayant représentée à cet acte concernant la vente du fonds de commerce et ayant représenté l’acquéreur lors de la vente de l’ensemble parcellaire. Or, l’acte authentique de vente de l’ensemble parcellaire du 27 février 2019 énonce explicitement à l’intention de la SCI BOUESSE IMMO, dont les deux associés uniques sont communs avec la société TWENTY ONE CAFE, que l’ensemble parcellaire vendu est équipé d’une station d’assainissement ayant donné lieu à une attestation de conformité délivrée au vendeur le 23 mars 2015 avec des réserves. Le notaire instrumentaire a donc normalement satisfait à ce sujet à son obligation d’information et de conseil en signalant la présence et les conditions de validité de cet élément d’équipement.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a subséquemment rejeté l’ensemble de ses demandes additionnelles formées à l’encontre de la société [Adresse 7] et en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ces mêmes demandes formées à l’encontre de la SCP [E]-GUINOT-SIMONNET-CRAYTON-LALITTE.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la SCP [E]'GUINOT-SIMONNET’CRAYTON-LALITTE les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 2.000,00 €, à la charge de la société TWENTY ONE CAFE.

Enfin, succombant à l’instance, la société TWENTY ONE CAFE sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et de manière réputée contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-22/03749 rendu le 23 février 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans l’instance opposant la SARL TWENTY ONE CAFE à la SAS [Adresse 7] et à la SCP [U] [E] ' GHISLAINE GUINOT-SIMONNET ' LAETITIA CRAYTON-LALITTE.

Y ajoutant.

CONDAMNE la SARL TWENTY ONE CAFE à payer au profit de la SCP [U] [E] -GHISLAINE GUINOT-SIMONNET- LAETITIA CRAYTON-LALITTE une indemnité de 2.000,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la SARL TWENTY ONE CAFE aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président