COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 novembre 2025

N° RG 24/00114 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GDVF

— ALF- Arrêt n°

[T] [U], [O] [N] / [J] [UP] veuve [R], [P] [UP]-[R], S.C.P. BEUDIN – JARRY – GENEIX – RYCHEN-SCHOTT

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 19 Décembre 2023, enregistrée sous le RG n° 22/03843

Arrêt rendu le MARDI VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [T] [U]

[Adresse 15]

[Localité 13]

et

Mme [O] [N]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentés par Maître François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Mme [J] [UP] veuve [R]

et Mme [P] [UP]-[R]

[Adresse 16]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentées par Maître Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.C.P. BEUDIN – JARRY – GENEIX – RYCHEN-SCHOTT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 6 octobre 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M^me FOULTIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2014, Madame [E] [R] a consenti à Madame [O] [N] un bail d’habitation sur une maison individuelle d’habitation, sise [Adresse 11] à [Localité 20].

Suivant acte authentique reçu le 29 mars 2016 par M^e RYCHEN-SCHOTT, Notaire associé, Madame [E] [R] a vendu à Madame [O] [N] cette maison d’habitation et le jardin attenant, cadastrés section BB numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 2] pour un montant de 150.000 €.

Suivant acte authentique du 7 juillet 2017, Madame [N] a revendu 39 % en pleine propriété des droits réels détenus sur l’ensemble immoblilier à Monsieur [T] [U], son compagnon.

Les formalités de publication au Service de la publicité foncière des deux actes ont fait l’objet d’un rejet au motif que Madame [E] [R] n’est pas enregistrée en tant que propriétaire de la parcelle BB n°[Cadastre 2].

Faute de trouver une issue amiable à la difficulté, Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] ont, par acte du 23 février 2018, assigné Madame [R] devant le Tribunal de grande instance de CLERMONT FERRAND aux fins de voir constater la nullité des ventes. Madame [R] a appelé en cause le Notaire instrumentaire, la SCP BEUDEN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT.

Par jugement du 12 novembre 2019, le Tribunal de grande instance a ordonné, avant-dire droit, une expertise.

Madame [R] est décédée le 8 octobre 2020.

Par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2021, Madame [N] et Monsieur [T] [U] ont fait assigner son épouse, Madame [J] [UP] veuve [R], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de leur fille commune [P] [UP]-[R]. La procédure s’est ainsi poursuivie en sa présence.

L’expert a déposé son rapport le 20 septembre 2022.

Suivant un jugement n°RG-22/3843 rendu le 19 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND a :

— rejeté les demandes d’annulation des ventes intervenues les 29 mars 2016 et 7 juillet 2017 en l’étude de la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT, portant sur deux parcelles cadastrées section BB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] et situées à [Localité 20],

— Dit que Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] ont valablement acquis la propriété des parcelles cadastrées section BB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] et situées à [Localité 20],

— Rejeté les demandes indemnitaires formées par Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U],

— Ordonné la publication en tant que de besoin du présent jugement et de tout acte authentique rectificatif susceptible d’être établi en application de la présente décision,

— Dit que chaque partie conserve la charge des dépens (hors frais d’expertise),

— Dit que les frais d’expertise sont supportés à hauteur d’un tiers par Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] (pris indivisément), d’un tiers par Madame [J] [UP], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de [P] [UP]-[R], et d’un tiers par la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT,

— Rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 19 janvier 2024, le conseil de Monsieur [T] [U] et Madame [O] [N] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

'Appel total qui tend à l’annulation et/ou l’infirmation de l’ensemble du dispositif de la décision rendue :

REJETTE les demandes d’annulation des ventes intervenues les 29 mars 2016 et 7 juillet 2017 en l’étude de la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN SCHOTT, portant sur deux parcelles cadastrées section BB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] et situées à [Localité 20],

DIT que Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] ont valablement acquis la propriété des parcelles cadastrées section BB n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] et situées à [Localité 20],

REJETTE les demandes indemnitaires formées par Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U],

ORDONNE la publication en tant que besoin du présent jugement et de tout acte authentique rectificatif susceptible d’être établi en application de la présente décision,

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens (hors frais d’expertise),

DIT que les frais d’expertise sont supportés à hauteur d’un tiers par Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] (pris indivisément), d’un tiers par Madame [J] [UP], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de [P] [UP]-[R], et d’un tiers par la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN SCHOTT,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.'

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 17 septembre 2025, Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] ont demandé de :

au visa des articles 1599 et 1240 du code civil,

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 décembre 2023,

Statuer à nouveau,

— Prononcer la nullité des ventes intervenues le 29 mars 2016 et le 7 juillet 2017 en l’étude de Maître RYCHEN-SCHOTT,

— Condamner in solidum Madame [J] [UP] veuve [R] tant en son nom personnel qu’es-qualité de représentant légal de sa fille [P] [UP]-[R] et la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT à payer :

* à Madame [N] :

—  150.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

—  8.559 € (droits) et 147 € (contribution à la sécurité immobilière) au titre des frais accessoires,

—  9.916,44 € au titre des frais financiers supportés, sauf à parfaire à l’issue de la procédure d’appel,

—  44.550 € au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire de 450 € par mois du 1er janvier 2026 jusqu’à l’exécution de la décision de justice ;

* à Monsieur [U] :

—  3.338 € au titre des droits de mutation,

—  57 € au titre de la contribution à la sécurité immobilière,

—  29.000 € au titre du préjudice moral et de jouissance,

* à Madame [U] et Monsieur [N] indivisément :

-13.994,72 € sauf à parfaire à l’issue de la procédure en appel,

— Juger que la garantie due par la SCP BEUDEN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT au titre du remboursement par Madame [J] [UP] Veuve [R], tant en son nom personnel qu’es-qualité de représentant légal de sa fille [P] [UP]-[R], s’appliquera à première demande et sur présentation d’un certificat d’irrécouvrabilité de la créance de restitution du prix de vente par Huissier de justice,

— Condamner in solidum Madame [J] [UP] veuve [R], tant en son nom personnel qu’es-qualité de représentant légal de sa fille [P] [UP]-[R], et la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RICHEN-SCHOTT à leur payer une indemnité de 15.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les consorts [R]-[UP] et la SCP BEUDEN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en principal et à titre reconventionnel,

— Ordonner la radiation par le service de la publicité foncière des mentions de publication suivantes :

*24 janvier 2024, volume 2024P, n°2354 : acte rectificatif [R] du 19 janvier 2024,

*25 janvier 2024, volume 2024P, n°2362 : veznte [R] / [N] du 29 mars 2016,

*25 janvier 2024, volume 2024P, n°2672 : vente [N] / [U] du 7 juillet 2017,

dont les frais seront supportés par les intimés succombant,

— Condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens de première instance, d’expertise et d’appel dont distraction au profit de Maître DOS [CL].

En premier lieu, au soutien de leurs prétentions, les appelants critiquent le jugement de première instance :

— en ce que le premier juge, statuant selon eux ultra petita, s’est évertué à établir la propriété de Madame [R] sur la parcelle [Cadastre 2], accueillant une action en revendication post-mortem de celle-ci, alors qu’il s’agissait d’une action en nullité de la vente que seul l’acquéreur peut introduire ;

— en ce que le juge a dénaturé l’écrit qui lui était soumis, violant les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’il est parti du principe que les consorts [K]-[S] ont renoncé à l’action en revendication ;

— en ce que la seule régularisation possible se fait par l’acquisition de la propriété antérieurement à l’action en justice, le juge ne pouvant régulariser l’acte à la place du vendeur ;

— en que le Tribunal a statué par motifs hypothétiques ;

— en ce que le Tribunal a prévu la publication du jugement alors que celle-ci n’est possible que si le dispositif contient la désignation du bien, sa contenance et son origine de propriété ;

— en ce que le Tribunal a omis de statuer sur la responsabilité professionnelle du Notaire et sur leurs préjudices et n’a ainsi pas vidé sa saisine.

En second lieu, ils développent leurs moyens sur le fond et font valoir qu’au jour de l’introduction de l’instance, soit au jour de l’assignation, Madame [R] n’était pas propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2]. Ils précisent que l’identité du véritable propriétaire importe peu et que la propriété s’apprécie au jour du transfert, la seule régularisation possible devant être faite avant l’introduction de l’action en nullité. Ils maintiennent qu’aucune régularisation n’est possible en cours d’instance, l’arrêt visé par le Notaire à ce titre concernant des ventes en chaîne n’est pas applicable en l’espèce.

Ils font valoir que Madame [R] ne dispose d’aucun titre de propriété, son acte d’acquisition ne faisant nullement mention de la parcelle BB [Cadastre 2]. Ils ajoutent que la seule publication au service de la publicité foncière du jugement de première instance et d’un acte qui s’en inspire établi par le seul Notaire ne permet pas d’établir un droit de propriété. Ils rappellent que l’acte d’arpentage de 1992, qui divise la parcelle [Cadastre 5] en deux parties, ne constitue pas un titre et qu’un acte notarié est indispensable.

Ils soutiennent ensuite que Madame [R] n’avait pas acquis la propriété de la parcelle par usucapion, en ce que les caractères de paisibilité, d’univocité et de publicité ne sont pas réunis. À ce titre, ils rappellent que les voisins de Madame [R] ont réagi à toute tentative de clôture. Ils précisent qu’elle n’a jamais payé de taxe foncière, de sorte que la possession n’est pas publique. Ils ajoutent que la possession n’est pas univoque en ce que même le jugement de première instance mentionne l’incertitude quant à la propriété, en ce que Madame [R] a tenté d’acquérir cette parcelle à la commune en 1992 et a tenté, via son Notaire, de faire renoncer les consorts [K]-[S] à leurs droits. Ils indiquent que Monsieur [F], géomètre, avait indiqué à la commune qu’il n’y avait pas d’empiètement sur le domaine public, la parcelle A [Cadastre 8] appartenant en réalité à Monsieur [I], celui-ci étant l’auteur, non pas de Madame [R], mais de Monsieur [K]. Ils font aussi valoir que le Notaire indique lui-même que le service des hypothèques n’a aucune trace de l’origine de propriété et que Madame [R] n’a aucun moyen d’indiquer comment elle est devenue propriétaire de la parcelle. Ils reprennent les conclusions de l’expertise pour confirmer l’absence des caractéristiques nécessaires à l’usucapion.

Ils ajoutent que la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1599 du code civil n’est pas subordonnée à la garantie contre l’éviction, rappel étant fait qu’il s’agit de deux actions distinctes, la nullité renvoyant à la formation du contrat alors que l’éviction renvoie à son exécution. Ils indiquent que l’acheteur n’a pas à attendre d’être exposé à une action en revendication, action imprescriptible, pour fait valoir qu’il s’agit du bien d’autrui. Ils indiquent qu’à la date de l’assignation, le risque d’éviction n’avait pas disparu puisqu’aucune action en reconnaissance de droit de propriété n’a été engagée par Madame [R] à l’encontre du propriétaire désigné de la parcelle BB [Cadastre 2]. Ils ajoutent que les consorts [K]-[S] n’ont pas renoncé à reprendre possession de leur bien et à introduire une action en revendication.

Ils font ensuite valoir que le Notaire a nécessairement engagé sa responsabilité dès lors que malgré l’absence de la parcelle BB[Cadastre 2] sur l’acte de vente de Madame [R], celui-ci a quand même reçu la vente au profit de Madame [N], et qu’informé du refus de publication de l’acte pour défaut d’origine de propriété, il n’en a pas informé l’acheteur et a même procédé à la vente d’une partie du bien à Monsieur [U]. Ils ajoutent que cette responsabilité est engagée même si le Tribunal détermine que Madame [R] était propriétaire du bien, dès lors que le Notaire n’a pas assuré l’effectivité de l’acte.

Ils rappellent que la nullité entraîne restitution du prix et des frais accessoires. Ils font valoir que le délai de remboursement par le Trésor des droits de mutation se prescrit par quatre ans, de sorte qu’ils ne pourront obtenir remboursement des frais. Quant au coût de l’emprunt et de son remboursement anticipé, ils précisent que Madame [N] ne l’aurait pas fait si elle avait su que la première vente n’avait pas été publiée. Quant à son préjudice moral, elle soutient être bloquée dans cette maison qui officiellement ne lui appartient pas, ne pas pouvoir faire les travaux pourtant nécessaires de mise aux normes et d’aménagement intérieur et supporter des servitudes mal rédigées entraînant des litige de voisinage. Elle ajoute subir des troubles dans ses conditions d’existence avec des remboursements d’emprunt bancaire en pure perte. Elle ajoute subir un préjudice de jouissance du fait de l’absence de publication de l’acte. Les deux appelants précisent que les frais en liens avec le prêt (intérêts, coûts de parts sociales, frais de dossier, frais d’avenant, agios) sont la conséquence directe des difficultés financières dans lesquelles les plonge cette situation. Quant au préjudice de jouissance de Monsieur [U], ils font valoir qu’il a été contraint de prendre un appartement et qu’il subi un préjudice moral et d’anxiété. Pour faire valoir la garantie du Notaire, ils rappellent le risque d’insolvabilité des intimées.

En réponse à la demande reconventionnelle, ils précisent qu’il n’est pas demandé l’infirmation du jugement et qu’aucun appel incident n’a été formé. Ils ajoutent qu’à défaut de confirmation du jugement, la disparition rétroactive du contrat exclut la possibilité d’indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 3 septembre 2025, la SCP BEUDEN JARRY GENEIX RYCHEN SCHOTT a demandé de :

au visa de l’article 1240 du code civil,

— Confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

— Débouter Monsieur [U] et Madame [N] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT,

— Débouter Madame [UP] veuve [R] et Mademoiselle [P] [UP]-[R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT,

— Condamner Monsieur [U] et Madame [N], à titre subsidiaire tout succombant, au règlement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la société d’avocats COLLET de ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & Associés pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir perçu provision suffisante.

Au soutien de ses prétentions, la société notariale reprend l’historique de l’origine de propriété de la parcelle litigieuse. Elle rappelle ainsi que Madame [R] a acquis son bien, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 18], de Mesdames [HM] et [M] [SG], ayants droit de Monsieur [A] [SG], lui même ayant acquis cette propriété suivants actes de 1919. Elle explique :

— qu’en 1982, Monsieur [F], géomètre, a indiqué au Maire de la commune que les travaux sur la parcelle AB [Cadastre 18] ne sont pas sur le domaine public et qu’au nouveau cadastre, par suite d’une erreur, la partie litigieuse aurait été portée au domaine public communal alors que sur l’ancien cadastre c’était la parcelle A [Cadastre 8] appartenant à Monsieur [I] [B] ;

— qu’en 1992, un courrier de Monsieur [X] géomètre a fait part de dissenssions existant entre Monsieur [K] et Madame [R] sur la propriété de ladite parcelle A [Cadastre 8], qui appartenait à Monsieur [I] dont l’ayant droit est Monsieur [K], lequel avait la croyance que cette parcelle était sa propriété ; que le géomètre indique clairement que les droits de ce dernier se limitent à la parcelle AB n°[Cadastre 17] ;

— que par suite, un procès-verbal de bornage de l’ancienne parcelle A [Cadastre 8] a été dressé par Monsieur [F], créant une parcelle [Cadastre 5], immédiatement divisée en deux : la parcelle [Cadastre 6] attribuée à [A] [K] et [Cadastre 7] attribuée à Madame [R] ; que le document a été enregistré au cadastre mais pas au service de la publicité foncière ;

— qu’au terme d’un procès-verbal de remaniement du 3 mai 2012, la parcelle AB [Cadastre 7] est devenue la parcelle BB [Cadastre 2].

Elle ajoute qu’il est admis par tous les voisins que Madame [R] était propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2]. Le Notaire soutient que si Madame [R] ne disposait pas de titre, elle avait usucapé la propriété de la parcelle BB[Cadastre 2]. Elle rappelle que la nullité de la vente de la chose d’autrui ne peut être prononcée lorsque la régularisation de la vente est intervenue en cours d’instance. Elle conclut qu’il résulte de ces éléments que Madame [R] était propriétaire de la parcelle BB[Cadastre 2] au moment de la vente du bien et qu’en conséquence, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Elle précise que la question n’est pas d’attribuer le bien à Madame [R] post mortem mais de reconnaître qu’elle en a toujours été propriétaire. Elle soutient que la seule difficulté dans le présent litige consiste en réalité en un problème formel de publication des actes au service de la publicité foncière qui pouvait être résolu par la publication d’un acte rectificatif, ce qui a été fait suite au jugement de première instance. Elle précise que cela ressort de l’expertise qui conclut que Madame [R] n’a pas d’acte notarié concernant le jardin et que si la publication du document d’arpentage n’entraîne pas à elle seule une mutation de propriété, un acte notarié rectificatif peut être établi. Elle rappelle que le refus du service de la publicité foncière ne contrarie pas le droit de propriété des acquéreurs et que le service a d’ailleurs accepté sans difficultés de publier l’acte rectificatif pour que les deux ventes soient publiées.

Elle précise qu’il n’existe aucun risque d’éviction par une action en revendication puisque le propriétaire de la parcelle était Madame [R], que personne ne s’est jamais manifesté pour revendiquer la parcelle et que la possession est acquise depuis plus de 30 ans. Elle souligne que Mme [S], fille de Monsieur [A] [K] et seule héritière, a reconnu devant l’expert ne pas revendiquer la parcelle BB[Cadastre 2].

En réponse aux appelants, elle rappelle qu’il leur appartient de démontrer que la vente porte sur la chose d’autrui. Elle conclut qu’à défaut de risque d’éviction, il ne saurait être considéré qu’il s’agit de la vente d’autrui.

Sur les indemnisations, elle fait valoir :

— que s’agissant des frais de remboursement anticipé du prêt, ce dernier ne résulte que d’un choix des appelants et ces frais n’ont aucun lien avec la nullité de la vente ;

— que les frais sollicités pour le prêt en cours ne sont pas justifiés, d’autant qu’ils intègrent des frais d’agios et de convention de compte ;

— que le préjudice moral de Madame [N] n’est ni fondé, ni justifié et qu’elle ne subit aucun trouble de jouissance puisqu’elle occupe toujours la maison et jouit du jardin ; qu’en outre, elle est seule à l’origine de ses préjudices puisque la publication d’un acte notarié rectificatif était de nature à régler la situation ;

— qu’en cas de nullité de la vente, elle sera redevable d’une indemnité d’occupation en application du principe de réparation intégrale qui prévoit que la victime ne doit subir aucune perte, mais ne doit pas non plus faire de profit ;

— que Monsieur [U] ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance, en ce qu’il ne réside plus dans le logement du fait de la séparation du couple.

Si la responsabilité du Notaire devait être retenue, la société notariale soutient qu’elle ne serait alors tenue à la restitution du prix de vente qu’en cas d’insolvabilité des vendeurs, ce qui n’est pas démontré en l’espèce, le risque d’insolvabilité étant insuffisant.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2024, Madame [J] [UP] Veuve [R], en son nom personnel et en sa qualité de représentant légal de sa fille [P] [UP]-[R], a demandé de :

au visa des articles 1961 alinéa 2 du code général des impôts, 1240 et 1352-3 du code civil,

— Débouter les consorts [N] [U] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé du 19 décembre 2023,

Y ajoutant,

— Dire que le présent jugement est déclaratif de propriété et qu’il appartiendra aux consorts [N]-[U] de procéder aux actes de publication à la conservation des hypothèques,

— A titre subsidiaire, condamner la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge au bénéfice des consorts [N] [U],

— A titre infiniment subsidiaire, sur les préjudices allégués,

*Débouter Madame [N] et Monsieur [U] des demandes en remboursement des droits de mutation et de contribution à la sécurité immobilière,

*Débouter Madame [N] de sa demande en remboursement des frais financiers relatifs au remboursement anticipé du prêt souscrit auprès du Crédit Agricole,

*Débouter Madame [N] de sa demande au titre du préjudice moral et de jouissance,

*Débouter Monsieur [U] de sa demande au titre du préjudice moral et de jouissance et à défaut dire que seul le notaire sera tenu à indemnisation à ce titre,

*Condamner Madame [N] à lui payer et porter en son nom propre et es qualité de représentant légal de sa fille mineure [P] [UP]- [R], la somme de 72.000€ à titre d’indemnité d’occupation, sauf à parfaire de 750 € par mois jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner les consorts [N] [U] à lui payer et porter, en son nom propre et es qualité de représentant légal de sa fille mineure [P] [UP]-[R], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, elle rappelle que la publicité foncière consiste en un registre où sont inscrits les droits réels permettant de les faire connaître aux tiers et ne permet pas d’établir la propriété immobilière, de sorte que le seul défaut de publication d’un acte ne permet pas d’écarter la propriété d’un bien. Elle ajoute qu’en application de l’article 3 décret 04/01/1955, une décision judiciaire peut, par exception, être publiée au service de la publicité foncière si le droit est acquis par prescription.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’au jour de la vente, Madame [R] était propriétaire de la parcelle BB[Cadastre 2] et rappelle qu’en matière de propriété immobilière la preuve est libre.

Elle explique :

— que Madame [R] a acquis le 09 février 1981 de Madame [HM] [SG] et de Madame [M] [SG], ayants-droits de Monsieur [A] [SG], un ensemble immobilier cadastré AB[Cadastre 18] ;

— que Monsieur [A] [SG] a acquis ses droits de Monsieur [B] [C] et de Madame [C] [D], par actes des 3 et 22 avril 1919 ;

— qu’à la suite de travaux sur la parcelle litigieuse, un géomètre a été saisi ; que le 21 septembre 1982, il a confirmé que les travaux sur la parcelle AB [Cadastre 18] n’ont pas été faits sur le domaine communal, ladite parcelle ayant été portée au domaine public communal par erreur dès lors qu’il ressort de l’ancien cadastre que la parcelle A [Cadastre 8] appartenait à Monsieur [I] ;

— que le 25 mai 1990, Madame [R] a sollicité l’acquisition de la parcelle A [Cadastre 8] auprès de la commune ; que les conclusions de l’enquête publique indique que la propriété de la parcelle n’est pas évidente et relève d’une affaire privée ;

— que le 7 mai 1991, un autre géomètre, Monsieur [X] a indiqué qu’une récente intervention sur les lieux en présence de Monsieur [K] attributaire des biens [I], de Mademoiselle [R] et de deux représentants de la commune où il nous a été permis de constater que Monsieur [K] a bien des droits indivis sur cet emplacement mais que ceux-ci semblent se limiter à la parcelle AB n°[Cadastre 17]" ;

— que Monsieur [F] a établi un document d’arpentage régularisé le 30 novembre 1992 afin de rectifier les limites cadastrales ; qu’a alors été créée la parcelle AB n°[Cadastre 5], immédiatement divisée en deux parcelles : la parcelle AB n°[Cadastre 6] attribuée à Monsieur [A] [K] pour 2 ca et la parcelle AB n°[Cadastre 7] attribuée à Madame [R] pour 37 ca ;

— que ce procès-verbal a été enregistré auprès du service du cadastre sous le numéro 885P mais n’a jamais été déposé au service de la publicité foncière de CLERMONT-FERRAND ;

— que suivant procès-verbal de remaniement du cadastre en date du 3 mai 2012 la parcelle AB n°[Cadastre 7] est devenue BB [Cadastre 2].

Elle soutient à titre subsidiaire que Madame [R] était à tout le moins propriétaire de la parcelle BB[Cadastre 2] par possession trentenaire. Elle ajoute que depuis 1981, Madame [R] a exercé les prérogatives de propriétaire de la parcelle litigieuse, celle-ci ayant été clôturée et ayant généré un impôt foncier. Elle précise que l’expert retient une possession depuis 1982, outre celle de ses auteurs depuis 1967. Elle souligne qu’il n’est démontré aucun acte de violences pour entrer en possession de la parcelle litigieuse. Quant au caractère non équivoque, elle indique que Madame [R] a toujours agi en véritable propriétaire, accomplissant des actes de possession (paiement de la taxe foncière, entretien de la parcelle).

S’il était fait droit à la demande des consorts [N] [U], elle soutient que la responsabilité du Notaire serait engagée en raison du non-respect du devoir de conseil qui lui incombe, outre le devoir de vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente. Elle fait valoir qu’en se contentant de reproduire les mentions cadastrales sans vérifier les titres de propriété, le Notaire rédacteur des actes de vente n’a pas assuré aux actes leur utilité et leur efficacité.

Quant aux demandes indemnitaires, elle rappelle qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts, en cas d’annulation d’une vente, les droits de mutation sont restituables par le Trésor. Elle souligne que le remboursement anticipé du prêt n’a aucun lien avec la nullité de la vente sollicitée et que les frais et intérêts sollicités ne sont que la contrepartie de la jouissance du capital emprunté, ces sommes ne constituant pas des sommes indemnisables par le vendeur. Elle rappelle que Madame [N] a jouit pleinement du bien de sorte qu’elle ne peut prétendre à un préjudice moral.

Enfin, si la Cour devait annuler les ventes elle indique que Madame [N] sera tenue d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1352-3 du code civil, dès lors qu’elle a jouit des lieux et de la parcelle BB[Cadastre 2] depuis mars 2016.

Par ordonnance rendue le 2 octobre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 6 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses écritures et développé oralement ses moyens et prétentions. La décision suivante a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à 'Constater que'', 'Dire et juger que'', 'Juger que'' ou 'Dire que'' qui figurent dans certains dispositifs de conclusions d’appel ne seront pas directement répondues dans le dispositif de la présente décision, constituant des éléments qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions et donnant lieu à motivation.

De même, les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques fins de non-recevoir préalables aux débats de fond sont considérées comme de simples clauses de style lues comme relevant uniquement des moyens de rejet ou d’admission au fond.

1°/ Sur la nullité des actes de vente

Conformément aux dispositions de l’article 1599 du code civil, 'la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.'

Il est constant que seul l’acheteur a qualité pour introduire l’action en nullité fondée sur ces dispositions, à l’exclusion du vendeur, ainsi que du véritable propriétaire qui ne dispose que d’une action en revendication.

La nullité résultant de la vente de la chose d’autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l’acheteur a vu disparaître le risque d’éviction. Cette régularisation peut avoir lieu jusqu’au jour où le juge statue s’agissant d’un sous-acquéreur, dès lors que le risque d’éviction est écarté le concernant.

Si l’acheteur soutient qu’il a acquis la chose d’autrui, le vendeur peut néanmoins rapporter la preuve contraire en établissant son droit de propriété sur le bien. Ainsi, si l’action en nullité se distingue de l’action en revendication, le juge peut être amené, dans le cadre de l’action en nullité, à statuer sur la propriété du bien, dès lors qu’il ne s’agit pas d’attribuer un droit à compter de la décision, ce qui correspondrait alors à une action en revendication, mais de reconnaître un droit existant au jour de la vente ou acquis avant l’action en justice.

Il sera rappelé que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, le juge devant rechercher quel est le droit le meilleur et le plus probable au regard des faits, et des preuves produites, lesquelles peuvent être la possession, les indices et les titres de propriété, et apprécier la portée des preuves soumises à lui lorsqu’elles entrent en contradiction. En outre, les modes de preuve échappent aux règles de la publicité foncière dont la finalité est différente et distincte.

Par ailleurs, s’il est exact que le plan cadastral est un simple document de nature fiscale, sans portée sur la propriété et qui n’a valeur que de simple présomption, il n’en reste pas moins un élément de preuve qui corroboré par d’autres éléments peut permettre d’établir le droit de propriété.

En l’espèce, Madame [N] a acquis de Madame [R] les parcelles cadastrées BB [Cadastre 3] et [Cadastre 2] suivant acte notarié du 29 mars 2016 et Monsieur [U] a acquis une part de ce bien par acte du 07 juillet 2017.

Il n’est pas contesté que Madame [R] était bien propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 3], anciennement cadastrée A [Cadastre 18], qu’elle a acquise de Mesdames [HM] et [M] [SG] le 9 février 1981.

Madame [N] soutient que Madame [R] n’était pas propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2], ce qui est contesté par les intimés.

Afin de déterminer si les deux ventes portaient sur la chose d’autrui, il y a lieu d’examiner s’il est rapporté la preuve que Madame [R] était propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2] au moment de la vente, ou si elle avait acquis cette propriété avant l’introduction de l’action en nullité, ou au plus tard au jour où la Cour statue, si cette régularisation fait disparaître tout risque d’éviction, rappel étant fait que la propriété peut être prouvée par tout moyen (titre, possession, faisceau d’indices…).

Il est constant que Madame [R] ne disposait d’aucun titre concernant la parcelle BB [Cadastre 2] et qu’elle n’apparaît pas en qualité de propriétaire de cette parcelle au service de la publicité foncière. En effet, la demande de publication au service de la publicité foncière de l’acte de vente du 29 mars 2016 a fait l’objet d’un rejet définitif le 7 novembre 2016 pour cette raison.

S’agissant des actes antérieurs, Madame [R] a acquis la parcele AB [Cadastre 18] de Mesdames [SG], qui avaient elle-même acquis cette parcelle de Monsieur [A] [SG]. Ce dernier l’avait acquis des époux [C] suivant acte du 22 avril 2019, la parcelle étant alors cadastrée A [Cadastre 5]. Cet acte mentionne l’existence d’une bande de terrain et la présence d’aisances attachées au bien. Toutefois, les photographies versées au débat laissent apparaître la présence de terrains de part et d’autre de la maison et la rédaction dudit acte ne permet pas de savoir de quel côté du bien se situe ces aisances (côté impasse ou côté rue). Cet élément ne peut donc pas constituer un indice susceptible d’établir les droits de Madame [R]sur la parcelle BB [Cadastre 2].

Madame [UP] fait valoir, à titre subsidiaire, que Madame [R] avait acquis la propriété de la parcelle BB [Cadastre 2] par usucaption. A défaut de titre, l’usucapion n’est établie que s’il est démontrée une possession à titre de propriétaire, paisible, ininterrompue, publique et non équivoque pendant trente ans. L’usucapion ne vaut que si le délai trentenaire était écoulé au jour de la vente, dès lors qu’à compter de cette date, Madame [R] ne pouvait plus se comporter comme propriétaire du bien et que si elle peut se prévaloir de la possession de ses auteurs, conformément aux dispositions de l’article 2265 du code civil, l’inverse n’est pas valable. Il résulte des attestations de Messieurs [W] [ZA], [L] [H], [G] [Y] et [JW] [Z] et de Mesdames [V] et [MF] que Madame [R] avait créé sur la cour à l’arrière de sa maison une murette, qui a ensuite été remplacée par une haie de thuyas ; que la cour a ainsi été clôturée et utilisée et a même été louée comme faisant partie intégrante du bien. Ainsi, Madame [R] s’est comportée en qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse, aujourd’hui cadastrée BB [Cadastre 2], dès l’acquisition de sa maison, soit en 1981. Cette possession était nécessairement publique en ce qu’elle s’est faite à la vue de tous, et ce même s’il n’est pas démontré que Madame [R] a payé des impôts fonciers sur cette parcelle. Cette possession est aussi ininterrompue depuis l’acquisition de la maison par Madame [R]. Néanmoins, cette parcelle a fait l’objet d’un litige entre 1982 et 1992, de sorte que la possession ne peut être qualifiée de paisible et non équivoque avant 1992. Ainsi, le 29 mars 2016, jour de la vente du bien à Madame [N], le délai trentenaire n’était pas écoulé. Madame [R] n’avait donc pas acquis la propriété de cette parcelle par usucapion.

Toutefois, Madame [UP] verse aux débats un procès-verbal de délimitation signé le 30 novembre 1992 par Madame [R] et Monsieur [K] [A], son voisin direct côté ouest, créant une parcelle cadastrée A [Cadastre 5], antérieurement enregistrée dans le domaine public communal, puis la divisant en deux : la parcelle AB [Cadastre 6] (désormais BB [Cadastre 1]) attribuée à Monsieur [A] [K] et la parcelle AB [Cadastre 7] (désormais BB [Cadastre 2]) attribuée à Mme [R]. Ces modifications ont été enregistrées au registre cadastral en 1993.

Ce procès-verbal de délimitation fait suite à un différend portant sur le terrain situé à l’ouest de la maison d’habitation, cadastrée BB [Cadastre 3], soit les actuelles parcelles BB [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

En effet, il résulte des divers courriers et documents versés aux débats les éléments suivants :

— en 1982, le Maire de la commune de [Localité 20] a adressé un courrier à Madame [R] lui demandant de cesser la construction en cours sur le terrain situé à l’ouest de son habitation ;

— le Maire a sollicité, M. [F], géomètre afin de déterminer si la construction de Madame [R] empiétait ou non sur le domaine communal, dès lors que la partie de terrain située à l’arrière de la maison de Madame [R] était référencée comme en faisant partie ;

— Monsieur [F] a répondu au maire, dans un courrier daté du 21 septembre 1982, qu’il n’y a pas d’empiètement sur le domaine public communal et que le terrain concerné est en réalité l’ancienne parcelle cadastrale A [Cadastre 8], qui appartenait à Monsieur [B] [I] et qui a, par erreur, été portée au domaine public communal, aucune cession n’étant connue ;

— en 1990, par courrier du 25 mai, Madame [R] a sollicité, auprès de la commune, l’acquisition de la parcelle située à l’ouest de sa parcelle AB [Cadastre 18], bordée au sud par la propriété AB [Cadastre 19] appartenant à son père et à l’ouest la parcelle AB [Cadastre 17] appartenant à Monsieur [K] ;

— le 13 juillet 1990, le Maire a répondu à Madame [R] que le Conseil municipal était favorable à cette cession, précisant toutefois qu’une enquête publique devait être diligentée et qu’elle devait solliciter un expert géomètre pour établir un procès-verbal descriptif et estimatif, un procès-verbal de soumission et un document de division cadastrale ;

— le 4 décembre 1990, le Maire s’adressant à Monsieur [X], geomètre, a indiqué que Monsieur [A] [K] revendique des droits sur le terrain concerné ;

— le 7 mai 1991, faisant suite à une réunion fixée en janvier 1991, Monsieur [X] a indiqué au Maire de la commune que selon le plan napoléonien, cette parcelle est enregistrée sous le numéro A [Cadastre 8], que suivant acte du 22 avril 1919, Monsieur [A] [SG] a acquis l’immeuble cadastré A [Cadastre 9], avec toutes ses aisances, que Monsieur [F] en 1982 a conclu que la parcelle A [Cadastre 8] appartenait à Monsieur [I] et que Monsieur [K], attributaire des biens [I], dispose de droits sur cet emplacement, mais semblant se limiter à la parcelle AB [Cadastre 17] ;

— une enquête publique a été diligentée en février 1992 quant à la cession demandée par Madame [R], au terme de laquelle deux personnes se sont opposées à cette cession, dont Monsieur [K] qui revendiquait la propriété de cette parcelle, indiquant qu’il disposerait d’un titre, et l’enquêteur public concluant le 16 mars 1992 à un litige privé.

Le procès-verbal de délimitation est intervenu par la suite. Il résulte de cet historique que la signature de ce procès-verbal avait pour but de réattribuer l’ancienne parcelle A [Cadastre 8], intégrée par erreur dans le domaine communal, et de déterminer les limites de propriété de Monsieur [K] et de Madame [R] sur cette parcelle.

Si ce procès-verbal de bornage ne vaut pas titre de propriété, dès lors que le bornage n’a pour objectif que de déterminer les limites d’une ou plusieurs propriétés, il est une manifestation évidente de la volonté de Monsieur [K] et Madame [R], propriétaires des parcelles voisines à la parcelle litigieuse, de mettre fin au différend qui les opposait en déterminant les limites de leur propriété respective et les droits de chacun sur cette parcelle.

Si aucun acte authentique n’a été régularisé entre les parties, celles-ci ont néanmoins entendu rendre cet accord public en publiant le procès-verbal de délimitation au cadastre. Ainsi, Madame [R] apparait toujours en qualité de propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2] au fichier cadastral à jour de 2018.

Au surplus, la parcelle BB [Cadastre 2] n’a fait l’objet depuis d’aucune revendication par Monsieur [K] ou l’un de ses héritiers ou attributaires de ses biens.

Enfin, il est établi, notamment par les diverses attestations précitées, l’existence d’une possession, qui si elle ne permet pas de caractériser l’usucapion puisque le délai de trente ans n’était pas écoulé au jour de la vente, permet néanmoins de corroborer un état de fait, à savoir que Madame [R] s’est comportée en qualité de propriétaire de la parcelle depuis l’acquisition de la maison.

L’ensemble de ces éléments constitue un faisceau d’indices permettant de conclure qu’au jour de la vente du bien à Madame [N], Madame [R] était bien propriétaire de la parcelle BB [Cadastre 2].

Il importe peu que le service de la publicité foncière ne mentionne pas Madame [R] comme propriétaire, faute pour les consorts [N]-[U] de démontrer que la parcelle BB [Cadastre 2] est bien la chose d’autrui, les deux ventes n’encourent aucune nullité.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté l’intégralité des demandes de nullité et indemnitaires des consorts [N]-[U] à l’encontre de Madame [UP], en son nom personnel et en es-qualité de représentante légale de [P] [UP]-[R].

2/ Sur la responsabilité du Notaire

Il est acquis de manière constante que le Notaire doit assurer l’effectivité de l’acte et qu’à défaut, il engage sa responsabilité professionnelle. Toutefois, cette responsabilité ne peut donner lieu à des dommages et intérêts que s’il est justifié d’un préjudice.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le Notaire n’a pas informé Madame [N] de l’échec de la publication de l’acte du 29 mars 2016 au service de la publicité foncière. En outre, le Notaire n’avait manifestement pas vérifié l’origine de propriété de la parcelle BB [Cadastre 2], antérieurement à l’acte de vente permettant d’anticiper cette difficulté. Enfin, le Notaire, malgré un premier refus de publication et sans régularisation préalable, a procédé à la vente d’une partie du bien au profit de Monsieur [U].

Ainsi, en ne vérifiant pas l’origine de propriété du bien de manière à anticiper toute difficulté, puis en ne recherchant pas les causes du refus de publication de l’acte et en ne tentant pas de régulariser la situation, et enfin en acceptant de procéder à la vente d’une partie du bien malgré ces difficultés connues, le Notaire a nécessairement commis une faute.

Cependant, cette faute ne créé aucun préjudice ni à Madame [N], ni à Monsieur [U], dès lors qu’ils sont bien propriétaires du bien.

Ces derniers ne démontrent pas qu’ils ont tenté de vendre le bien immobilier. En outre, rien ne les empêchait de réaliser les travaux qu’ils estimaient nécessaires, quitte à solliciter une indemnisation en raison de l’amélioration du bien si leur action en nullité avait aboutie.

En conséquence, faute de préjudice en lien avec la faute du Notaire, c’est à juste titre que leurs demandes principales et subséquentes à l’encontre de la société notariale ont été rejetées.

En définitive, il y a lieu de confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 19 décembre 2023 dans toutes ses dispositions, y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La demande principale de nullité étant écartée, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subséquentes et subsidiaires, au titre de la garantie du Notaire à l’égard de Madame [UP] et au titre de l’indemnité d’occupation.

En outre, la demande de radiation des inscriptions au service de la publicité foncière ne peut qu’être rejetée dès lors que la propriété de Madame [R] sur la parcelle BB [Cadastre 2] au jour de la vente est établie.

3/ Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance, Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] seront condamnés aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la société d’avocats COLLET de ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & Associés en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, ils seront en outre condamnés à verser à Madame [J] [UP], en son nom personnel et es qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [UP]-[R], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande toutefois de ne pas faire droit à la demande de la SCP BEUDIN JARRY GENEIX RYCHEN-SCHOTT au titre des frais irrépétibles. La demande des consorts [N] et [U] à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n°RG22/3843 rendu le 19 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de radiation des inscriptions enregistrées au service de la publicité foncière,

CONDAMNE Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] à payer à Madame [J] [UP], en son nom personnel et es qualité de représentante légale de sa fille mineure [P] [UP]-[R], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Madame [O] [N] et Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit la société d’avocats COLLET de ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & Associés, Avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND.

Le greffier Le président