COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 16 décembre 2025

N° RG 23/01570 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCGV

— PV- Arrêt n°

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS / Association AFUL HOTEL [Adresse 8]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6], décision attaquée en date du 04 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 21/00497

Arrêt rendu le MARDI SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Association AFUL HOTEL MONTCHAUVEL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 27 octobre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’Association foncière urbaine libre (AFUL) HÔTEL DE MONTCHAUVEL a été constituée en novembre 2010 afin de mener une opération de réhabilitation d’un ancien hôtel particulier dénommé [Adresse 7], inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques en raison de sa valeur patrimoniale et historique et situé [Adresse 4] à [Localité 10] (Cantal). L’AFUL HÔTEL DE MONTCHAUVEL avait donc pour objet statutaire d’engager et de surveiller la réalisation de ce programme de travaux et d’accomplir toutes opérations concourant directement ou indirectement à la réalisation de cette finalité.

Sont notamment intervenus dans la réalisation de cette opération de réhabilitation :

— suivant un contrat conclu le 6 décembre 2010, la société BL ARCHITECTURE, représentée par M. [M] [F], architecte dplg, en ce qui concernait principalement la maîtrise d''uvre conceptuelle incluant le permis de construire, assurée auprès de la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) ;

— suivant un contrat conclu le 3 décembre 2010, la société CLEF DE VOÛTE au titre d’une mission générale de direction des travaux jusqu’à leur réception, également assurée auprès de la société MAF.

En cours de chantier, des différends sont intervenus entre l’AFUL d’une part et les sociétés BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE d’autre part, suite à des reproches de non-conformités contractuelles et de non-respects partiels du classement de l’immeuble et du permis de construire concernant les boiseries, plafonds, parquets et cheminées des appartements nn° 3, 6 et 7 de l’aile nord du bâtiment. Ces désaccords ont donné lieu à divers travaux de reprises d’aménagements intérieurs dans le cadre d’un permis de construire modificatif.

C’est dans ce contexte qu’un protocole d’accord été préparé entre l’AFUL d’une part et les sociétés BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE d’autre part sous l’égide de la société MAF, afin de mettre à la charge de ces deux sociétés l’ensemble de ces travaux curatifs d’un montant total de 41.338,50 € incluant les travaux et les frais d’honoraires de maîtrise d''uvre et de modification du permis de construire. Ce projet transactionnel imputait ces frais à concurrence de 50 % à la charge respectivement de chacune de ces deux sociétés. L’AFUL a toutefois refusé de signer ce protocole d’accord, arguant qu’aucune indemnité n’était prévue concernant la suspension du chantier et le retard pris dans la livraison de ces trois appartements. L’AFUL fait aussi état de nécessité de travaux de mise en conformité de l’appartement n° 7 qui n’auraient pas été pris en compte dans ce projet d’accord transactionnel.

À l’heure actuelle, les sociétés BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE n’existent plus, la première pour avoir était radiée et la seconde pour avoir était liquidée. L’AFUL fait aujourd’hui état de l’ensemble du préjudice suivant à l’encontre de la société MAF en qualité d’assureur de ces deux intervenants de travaux :

' appartement n° 3 : livré le 25 novembre 2020, soit avec 41 mois de retard, outre coût supplémentaire de travaux de mise en conformité patrimoniale ;

' appartement n° 6 : livré le 5 mars 2020, soit avec 32 mois de retard, outre coût supplémentaire de travaux de mise en conformité patrimoniale ;

' appartement n° 7 : non livré avec 46 mois de retard, outre travaux de mise en conformité patrimoniale à effectuer ;

' sur l’ensemble des appartements : travaux divers de reprise et de mise en conformité patrimoniale restant à réaliser suivant préconisations de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) d’Auvergne.

Aucun accord transactionnel n’ayant pu être finalisé sur l’ensemble de cette question et faisant état de travaux de restauration d’un montant total de 87.749,13 € incluant les coûts de maîtrise d''uvre ainsi que d’un préjudice de retard de livraison de ses appartements à hauteur de la somme totale de 52.485,00 € à parfaire, l’AFUL a assigné le 23 septembre 2021 la société MAF devant le tribunal judiciaire d’Aurillac qui, suivant un jugement n° RG-21/00497 rendu le 4 septembre 2023, a :

— condamné la société MAF à payer au profit de l’AFUL la somme totale de 87.749,13 € en réparation de ses préjudices [résultant du coût général des travaux de remise en conformité patrimoniale des aménagements intérieurs des trois appartements susmentionnés] ;

— débouté l’AFUL de sa demande indemnitaire formée en allégation de retard de livraison [concernant ces trois appartements, demande formée à hauteur de 52.485,00 € sauf à parfaire] ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société MAF aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné la société MAF à payer à l’AFUL une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 9 octobre 2023, le conseil de la société MAF a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCI HÔTEL DE MONTCHAUVEL [venant aux droits de l’AFUL HÔTEL DE MONTCHAUVEL]

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 4 juillet 2024, la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) a demandé de

' au visa de l’article 16 du code procédure civile, des articles 1104 et suivants du Code civil et de l’article 123 du code de procédure civile ;

' [à titre principal], infirmer le jugement du 4 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Aurillac concernant la condamnation prononcée à son encontre ;

' condamner l’AFUL à lui restituer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire attachée à la décision de première instance, soit les sommes de 47.629,95 € et de 3.000,00 €, avec intérêts de droit à compter de leurs versements ;

' confirmer ce même jugement concernant le débouté des demandes de l’AFUL ;

' déclarer irrecevables et en tout cas mal fondées toutes les demandes formées par l’AFUL ;

' à titre subsidiaire, juger que les offres de l’expert M. [V] [Z] seront déclarées satisfactoires ;

' [en tout état de cause], condamner l’AFUL :

* à lui payer une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Tournaire – Meunier, Avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 30 septembre 2024, l’Association foncière urbaine libre (AFUL) HÔTEL DE MONTCHAUVEL a demandé de :

' au visa des articles 15, 16, 31, 514 et suivants et 783 du code de procédure civile ainsi que des articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil ;

' confirmant le jugement déféré ;

* condamner en conséquence la société MAF à lui payer la somme totale de 87.749,13 € au titre de l’indemnisation des travaux de restauration des lots n° 6 et n° 7 suivant préconisations de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) d’Auvergne ;

* débouter la société MAF de l’ensemble de ses prétentions ;

* condamner la société MAF à lui payer une indemnité de 3.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais de première instance ;

* condamner la société MAF aux dépens de première instance ;

' infirmant le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur le retard de livraison, condamner la société MAF à lui payer la somme totale de 68.330,00 € au titre de l’indemnisation du préjudice lié au retard de livraison des appartements n° 3, n° 6 et n° 7, sauf à parfaire ;

' condamner la société MAF :

* à lui payer une indemnité de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

* aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 17 avril 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 27 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’action initiée par l’AFUL ne provoque de la part de la société MAF aucun débat de recevabilité au regard de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du Code civil. Les protestations émises à titre liminaire par l’AFUL quant à la recevabilité de son action sont donc sans objet.

1/ Sur le préjudice de reprise

Le premier juge a condamné la société MAF, qui ne conteste pas le principe de la mobilisation de cette double garantie contractuelle à l’égard des deux sociétés de maîtrise d''uvre ML ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE, à payer au profit de l’AFUL la somme totale de 87.749,13 € correspondant au volume et à la nature des travaux estimés nécessaires en termes de reprise et mise en conformité des aménagements intérieurs des appartements nn° 3, 6 et 7. L’AFUL demande la confirmation de cette condamnation pécuniaire dont elle a bénéficié en première instance tandis que la société MAF en demande l’infirmation.

En cause d’appel, la société MAF, faisant référence à l’offre d’accord transactionnel qu’elle avait présentée à l’AFUL à hauteur de la somme totale de 41.338,50 € au titre des réparations concernant les trois appartements, déclare dans le corps de ses conclusions d’appelant qu’elle « (') n’entend pas revenir sur ce qu’elle a proposé (') », ajoutant que « Les sommes objet du litige devront être circonscrites pour le préjudice matériel, sans pour autant qu’il y ait reconnaissance de responsabilité, à la somme ci-dessus. » (pages 6 et 7). Dans ces conditions, force est de constater que la société MAF admet en réalité le principe de la responsabilité de ses deux assurés les sociétés BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE quant aux manquements à l’obligation contractuelle de moyens de ces deux maîtres d''uvre, ayant provoqué la nécessité de procéder à des travaux supplémentaires de dépose de doublages muraux et de faux plafonds dans les trois appartements afin de pouvoir ensuite redisposer un certain nombre d’ornementations d’origine par-dessus les nouveaux éléments de doublages et de faux plafonds, conformément à une exigence de la DRAC figurant dans un compte rendu de réunion du 28 décembre 2017. Tous les travaux nécessaires de reprise et de mise en conformité ont ainsi été soigneusement et exhaustivement énumérés dans les termes suivants :

« * Un nouveau permis de construire sera déposé, conformément aux demandes précédentes des 11 mai et 21 juillet 2017, actant les décisions prises en réunion.

* Tous les doublages et faux plafonds mis en place doivent être déposés conformément aux demandes précédentes des 11 mai et 21 juillet 2017.

* Le repérage préalable des boiseries devra être réalisé avant toute opération, de manière à remettre dans le remplacement d’origine les boiseries, plafonds, passages de portes et dessus de porte.

* Passage couvert du second porche : les moulures en stuc seront complétées suivant les modèles encore en place ; la porte sera restaurée, le faux plafond sera repris de manière à ne pas masquer l’arc du porche.

* Les enduits extérieurs de la courette seront repris de manière à atténuer les surépaisseurs au niveau des encadrements (encadrements droits par rapport aux baies).

* L’escalier desservant les appartements : sera mis en sécurité au moyen de barres verticales métalliques, dont le dessin sera joint au permis de construire pour validation.

* Rez-de-chaussée, appartement 3, 1ère pièce : suppression des tuyaux plafonds. Du BA13 sera posé en remplacement de l’isorel. / Les boiseries des ébrasements seront remises en place de manière à isoler la façade, de la laine de verre projetée, ou de la ouate de cellulose ou de la fibre de bois pourra être employée, derrière les boiseries.

* 2ème pièce : les soubassements en bois seront restaurés, au-dessus des soubassements du BA13 pourra être mise en place directement sur les boiseries en remploi. / Les sols : des parquets posés seront mis en place et non des parquets flottants. / Les boiseries des ébrasements seront remises en place. / Le plafond en stuc sera restauré. / La cheminée sera restaurée.

* 1er étage sur cour, appartement 6 : le doublage sera intégralement déposé, sur l’ensemble de la pièce l’isolation pourra être mise en 'uvre au-dessus des cimaises avec une épaisseur maximum de 15 mm. / Dans la cuisine, les tuyaux seront masqués par une estrade. / Les boiseries seront remises en place partout. / Dans la chambre : la cheminée sera restituée.

* Appartement 7 : déposer tous les doublages. / Les boiseries seront remises en place partout. / Le parquet sera restauré par un ébéniste, le ponçage est prohibé. / La marqueterie du parquet sera restaurée. / Le faux plafond sera déposé. / Le pilastre de la cheminée sera remis en place. / 2ème pièce : les boiseries seront remises en place partout, les cloisons existantes seront déposées, des cloisons à mi-hauteur seront installées comme annoncé dans le PC de manière à pouvoir remettre les boiseries dans leur emplacement d’origine. »

En tout état de cause, devant une telle accumulation de non-respects et de non-conformités sur un programme de restauration portant sur un immeuble historique d’intérêt patrimonial officiellement reconnu, force est de constater que les maîtres d''uvre ont incontestablement commis des manquements à leurs obligations contractuelles de moyens, tant dans la définition préalable des travaux nécessaires que dans la direction de leur exécution, le respect de l’intégralité du permis de construire d’origine et le suivi général du chantier. Le fait qu’un certain nombre de ces boiseries intérieures d’origine étaient en partie en mauvais état n’enlève rien à cette obligation de moyens qui consistait tant en la préservation qu’en l’éventuelle restauration de ces éléments d’origine. Par ailleurs, compte tenu des délais qui se sont écoulées entre les phases de dépose des boiseries, cheminées et autres ornementations d’origine et les phases d’application des éléments de doublages muraux et de faux plafonds, les maîtres d''uvre, qui ne peuvent certes se livrer à une surveillance perpétuelle du chantier, ne pouvaient pour autant ne pas prendre connaissance ou conscience de ces manquements graves à la finalité même de ce programme de réhabilitation sur un immeuble d’intérêt historique et patrimonial remarquable. Le fait que des boiseries ou que d’autres éléments d’ornementation aient pu être en mauvais état demeure sans incidence dans la mesure où les maîtres d''uvre, au-delà de leur obligation de moyens, avaient aussi envers le maître d’ouvrage, profanes en matière de construction, une obligation d’information et de conseil sur ces éléments susceptibles de restauration et non de simple remploi au regard des exigences initiales et subséquentes de la DRAC. La faute contractuelle des BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE apparaît dès lors suffisamment caractérisée.

Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité civile de la société MAF en qualité de garant contractuel tout à la fois des sociétés BL ARCHITECTURE et CLEF DE VOÛTE quant à la commission de l’ensemble de ces non-conformités par rapport à ce programme de réhabilitation immobilière. Dans ces conditions, la société MAF devra en assumer toutes les conséquences dommageables.

L’AFUL réclame dès lors l’indemnisation de l’ensemble de son préjudice de reprise des travaux litigieux dans les conditions suivantes :

— travaux de démolition des faux plafonds et des doublages des appartements n° 6 et n° 7, outre travaux de restauration du lot n° 6, soit : 37.903,68 € TTC, conformément à un tableau récapitulatif de chiffrages ;

— prestation payante de dépôt du permis de construire modificatif, soit : 2.215,50 € TTC, selon une facture d’honoraires d’architecte du 7 mars 2018 ;

— travaux de restauration de l’appartement n° 7, soit : 47.629,95 € TTC, en lecture de plusieurs devis d’entreprises spécialisées en matière de menuiserie, de reconstitution à l’identique d’un plafond en bois trop dégradé lors de l’enlèvement du faux plafond, de maçonnerie sur la reprise d’un linteau de cheminée, de plâtrerie et de suivi de chantier ;

— soit au total la somme de 87.749,13 € TTC.

En l’occurrence, l’ensemble de ces chiffrages provenant de plusieurs devis d’entreprises spécialisées apparaît suffisamment précis et détaillé pour valider cette réparation de préjudice général de reprise à hauteur de la somme totale précitée de 87.749,13 € TTC. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé sur ce chef de condamnation pécuniaire.

2/ Sur le grief de retard de livraison

Le premier juge a écarté ce grief concernant les trois appartements au motif que les documents contractuels n’ont prévu aucun délai de livraison, « (') de sorte que, bien qu’il soit évident que les travaux de reprise aient entraîné un retard sur le chantier, celui-ci ne peut être quantifié puisqu’il n’y a pas de point de départ. ». L’AFUL forme appel incident sur ce chef de décision de rejet de première instance, réclamant à la société MAF en tant que garante actuelle des maîtres d''uvre la somme totale de 68.330,00 € à parfaire en réparation de ce préjudice de retard de livraison concernant les trois appartements.

Dans le corps de ses conclusions d’appelant, la société MAF soulève l’irrecevabilité de ce chef de demande pour défaut de qualité à agir, objectant que seuls les propriétaires des appartements ont qualité pour se prévaloir d’un tel préjudice. Au regard des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, il peut être considéré que cette fin de non-recevoir figure dans le dispositif de ses conclusions d’appelant faisant mention d’une demande de déclaration d’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par l’AFUL.

En l’occurrence, il est exact que seuls les propriétaires des appartements auraient individuellement qualité pour se prévaloir d’un tel préjudice, d’autant que l’AFUL précise et ajoute dans ses propres écritures que ce préjudice de retard de livraison résulte de la perte de jouissance des appartements du fait du retard de livraison et non de quelconques incidences financières qui seraient propres à ce groupement de propriétaires. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté l’AFUL de sa demande indemnitaire fondée sur le retard de livraison, ce chef de demande devant au contraire être déclaré irrecevable faute de qualité pour agir.

3/ Sur les autres demandes

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Chacune des parties succombant en partie dans ses prétentions en cause d’appel, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de l’une quelconque d’entre elles.

Succombant dans sa demande principale en cause d’appel aux fins de réformation de la condamnation de première instance dont elle a fait l’objet en première instance, la société MAF sera purement et simplement déboutée de sa demande de restitution des sommes versées à l’AFUL au bénéfice de l’exécution provisoire afférente au jugement de première instance.

Enfin, succombant à la procédure d’appel qu’elle a initiée, la société MAF en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement n° RG-21/00497 rendu le 4 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Aurillac en ce qu’il a débouté l’Association foncière urbaine libre (AFUL) HÔTEL DE [Adresse 8] de sa demande indemnitaire formée en allégation de retard de livraison à l’encontre de la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

Statuant de nouveau.

JUGE IRRECEVABLE la demande formée par l’AFUL HÔTEL DE MONTCHAUVEL à l’encontre de la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) en allégation de retard de livraison.

CONFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la société MAF aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président