COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 20 mai 2025

N° RG 23/00578 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7KY

— PV- Arrêt n°

[I] [C] / [K] [T], [M] [P] [A] [C], S.A.S. MON TOIT EN AUVERGNE, Entreprise AGENCE ARNAUD ADVENIER

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 02 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/00183

Arrêt rendu le MARDI VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [I] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/004009 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Maître Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

APPELANT

ET :

Mme [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Mme [M] [P] [A] [C], intimée sur appel provoqué le 18 septembre 2023 par Mme [T] [K]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.S. MON TOIT EN AUVERGNE, assignée en intervention forcée par acte du 14 août 2024 par Mme [T] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal non acquitté

AGENCE ARNAUD ADVENIER

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 20 mai 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 30 octobre 2015, Mme [K] [T] a consenti un bail d’habitation à compter du 1er novembre 2015 à M. [I] [C] sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (Puy-de-Dôme), moyennant un loyer mensuel de 490,00 ' outre 40,00 ' de provisionnement de charges locatives. Ce bail d’habitation a été conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière de Mme [M] [P] [V] [C], exerçant à l’enseigne IBR, cette annonce immobilière étant ensuite devenue l’AGENCE ARNAUD ADVENIER. Cette agence immobilière a ensuite été rachetée par la SAS MON TOIT EN AUVERGNE.

Arguant d’une situation d’inertie à l’encontre des bailleurs dans la réparation d’une fenêtre fermant mal de la date du 1er novembre 2015 de début de ce bail au 18 octobre 2021 ainsi que de déficit de chauffage du fait de dysfonctionnements de la chaudière de son appartement M. [I] [C] a assigné en indemnisation le 17 mars 2022 Mme [K] [T] et l’AGENCE ARNAUD ADVENIER devant le Juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Le 16 mai 2022, Mme [K] [T] a appelé en cause dans cette procédure Mme [M] [P] [V] [C].

C’est dans ces conditions que le Juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, suivant un jugement n°RG-22/00183 rendu le 2 mars 2023 :

— débouté M. [I] [C] de ses demandes ;

— condamné M. [I] [C] aux entiers dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 30 mars 2023, le conseil de M. [I] [C] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Monsieur [C] entend relever appel de la décision attaquée en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes et condamné aux entiers dépens. ».

Le 14 août 2024, Mme [K] [T] a appelé la SAS MON TOIT EN AUVERGNE en intervention forcée à cette procédure d’appel.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 11 décembre 2024, M. [I] [C] a demandé de :

— au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et de l’article 1240 du Code civil ;

— réformer le jugement 2 mars 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a débouté M. [I] [C] de l’ensemble de ses demandes, et en conséquence ;

— condamner solidairement Mme [K] [T], l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et la société MON TOIT EN AUVERGNE à payer à M. [I] [C] les sommes de :

* 3.000,00 ' à titre d’indemnité en réparation du préjudice de jouissance ;

* 2.000,00 ' à titre d’indemnité en réparation du préjudice moral ;

* 1.000,00 ' à titre d’indemnité en réparation de la résistance abusive ;

— condamner solidairement Mme [K] [T], l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et la société MON TOIT EN AUVERGNE à payer à M^e Julie Rigault, avocat au barreau de Clermont-Ferrand , une indemnité de 1.500,00 ' à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile outre le coût d’un procès-verbal de constat dressé par acte d’huissier de justice du 11 octobre 2023 ;

— condamner solidairement Mme [K] [T], l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et la société MON TOIT EN AUVERGNE aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 25 novembre 2024, Mme [K] [T] a demandé de :

— au visa des dispositions des articles 635, 554 et 555 du code de procédure civile, des dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1991 et suivants du Code civil ;

— à titre liminaire, ordonner la jonction de l’assignation en intervention forcée délivrée à la requête de Mme [K] [T] à l’encontre de la société MON TOIT EN AUVERGNE avec l’affaire enregistrée devant la 1ère Chambre de la Cour d’appel de Riom sous le RG-23/00578 ;

— à titre principal ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté M. [I] [C] de ses demandes ;

* condamné M. [I] [C] aux entiers dépens ;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [K] [T] de sa demande indemnitaire à hauteur de 2.500,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire ;

— débouter Mme [V] [C] de ses prétentions quant au fait que la Cour ne serait saisie d’aucune prétention à son égard par Mme [K] [T], par l’effet dévolutif de l’appel, et déclarer, en conséquence, recevables et biens fondées les demandes de Mme [K] [T] à l’égard de Mme [V] [C] ;

— condamner les mandataires chargés de la gestion locative du bien immobilier litigieux, Mme [V] [C] à l’égard de laquelle une procédure d’appel provoqué est régularisée, l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et la société MON TOIT EN AUVERGNE, venant aux droits de l’AGENCE ARNAUD ADVENIER, à garantir Mme [K] [T] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de M. [I] [C] ;

— en toute hypothèse ;

— débouter l’ensemble des parties de toutes demandes contraires à l’égard de Mme [K] [T] ;

— condamner tout succombant à payer à Mme [K] [T] une indemnité de 2.500,00 ' pour ses frais de première instance, outre la somme de 3.000,00 ' pour ses frais devant la juridiction d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 20 juin 2024, l’AGENCE ARNAUD ADVENIER a demandé de :

— à titre principal, prononcer la mise hors de cause de l’AGENCE ARNAUD ADVENIER ;

— à titre subsidiaire ;

— dire l’appel interjeté irrecevable ou, à tout le moins, non fondé, et ce faisant ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [I] [C] de ses demandes et l’a condamné aux entiers dépens, et y ajoutant ;

— condamner M. [I] [C] à payer à l’AGENCE ARNAUD ADVENIER une indemnité de 1.500,00 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [K] [T] de toutes ses demandes dirigées contre l’AGENCE ARNAUD ADVENIER ;

— condamner M. [I] [C] aux dépens exposés en cause d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Lexavoué Riom Clermont, prise en la personne de M^e Barbara Gutton, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions sur appel en cause notifiées par le RPVA le 4 octobre 2024, Mme [M] [P] [V] [C] a demandé de :

— au visa des articles 562 et 909 du code de procédure civile ainsi que des articles 1991 et suivants du Code civil ;

— juger que la Cour n’est saisie d’aucune prétention de Mme [K] [T] à l’encontre de Mme [A] [C], par l’effet dévolutif de l’appel ;

— juger dès lors n’y avoir lieu à statuer sur l’appel provoqué de Mme [K] [T] ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement querellé en toute ses dispositions ;

— en tout état de cause ;

— débouter Mme [K] [T] de l’intégralité de ses demandes réitérées devant la Cour à l’encontre de Mme [A] [C] ;

— condamner [K] [T] :

* à payer à Mme [A] [C] une indemnité de 3.500,00 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par cette dernière en cause d’appel ;

* ou tout autre succombant aux entiers dépens.

' Suivant une ordonnance rendue le 30 janvier 2025, le Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Riom a notamment prononcé l’impossibilité de conclure en qualité d’intervenant forcé à l’encontre de la SAS MON TOIT EN AUVERGNE, en application des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Par ordonnance rendue le 20 février 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 3 mars 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogée au 20 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La demande formée par Mme [K] [T] aux fins de jonction à la présente instance de son appel en intervention forcée à l’encontre de la SAS MON TOIT EN AUVERGNE est sans objet, cette intervention forcée étant déjà intégrée à cette instance.

Au visa de l’article 6 alinéa 1er de la loi précitée du 6 juillet 1989, suivant lequel notamment « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (') et doté des éléments le rendant conforme à son usage d’habitation. (') » et de l’article 1240 du Code civil, suivant lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui à dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. », M. [I] [C] (qu’il n’occupe actuellement plus) considère que ce logement locatif n’a pas présenté le caractère de décence exigé par la loi, exposant à ce sujet : avoir été contraint, de la date d’effet du bail du 1er novembre 2015 à la date du 18 octobre 2021 de réalisation des travaux nécessaires de réparation, de vivre pendant toute cette période avec la fenêtre du séjour de l’appartement qui fermait mal, le contraignant dès lors durant toute cette période, soit à supporter le froid lorsqu’il laissait cette fenêtre ouverte afin de bénéficier de la lumière naturelle, soit à manquer de lumière naturelle lorsqu’il usait du seul moyen d’obturation de la fenêtre à l’aide du volet roulant ;

— la chaudière de l’appartement, mise en circulation en 1999, était défectueuse, rendant tous contrôles et interventions inutiles en raison de son mauvais état et de la présence de rats dans l’immeuble ayant mangé les débistats et le ventilateur, cette situation rendant inutile selon lui toute intervention de contrôle et d’entretien par une entreprise spécialisée ;

— la vétusté de la pièce d’eau l’a contraint à faire procéder à ses frais à un certain nombre de réparations ;

— la présence de rats a été constante dans son logement.

En l’occurrence, Mme [K] [T] ne conteste pas matériellement que la fenêtre litigieuse a été réparée de manière définitive le 18 octobre 2021 en raison de difficultés de fermeture. M. [I] [C] justifie avoir signalé ce dysfonctionnement à Mme [K] [T] par un courrier du 18 avril 2019, ne justifiant d’aucune démarche en ce sens avant cette date du 18 avril 2019. Mme [K] [T] elle-même ne pouvait sérieusement pas méconnaître l’importance de ce dysfonctionnement qui lui a été dûment signalé par un courrier du 24 février 2020 du Service Hygiène et Prévention de la Direction des services à la population et de la tranquillité publique de la ville de [Localité 10]. Il apparaît donc indéniable que M. [I] [C] a souffert pendant au moins deux ans et demi d’un préjudice de jouissance de l’appartement loué pour avoir était exposé au froid et aux courants d’air ou à défaut à la privation de lumière naturelle contrainte d’obturation de cette ouverture équipée d’un dispositif de fenêtre à l’aide du volet roulant.

M. [I] [C] justifie par ailleurs de l’intervention d’un technicien thermique mettant en évidence le 9 décembre 2021 lors d’un contrôle de chaudière le fait que les câbles bloc gaz, les débistats et le ventilateur sont mangés par les rats. Il n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable que tout contrôle de cette chaudière ne pouvait qu’être inopérant en cet état de dégradation de cet élément d’équipement.

En revanche, la présence de rats dans l’appartement est documentée par un cliché photographique produit par M. [I] [C], insuffisant en conséquence sur le plan probatoire, alors que le procès-verbal d’huissier de justice du 11 octobre 2023 qu’il verse aux débats ne permet pas d’imputer à des rats les dégradations dont il fait état dans son appartement. Ce constat d’huissier de justice révèle toutefois un mauvais fonctionnement de la chaudière du fait d’un déclenchement à l’allumage de bruits anormaux et de l’absence de production d’eau chaude. Par contre si, la médiocre performance énergétique de l’appartement est insuffisante pour caractériser un trouble de jouissance. Enfin, les frais que M. [I] [C] affirme avoir engagés au titre de la pièce d’eau sur la base d’une facture du 17 juin 2023 apparaissent relever de l’obligation d’entretien à la charge du locataire.

Dans ces conditions, M. [I] [C] justifie avoir souffert d’un trouble de jouissance du fait du retard de Mme [K] [T] à faire effectuer les réparations nécessaires sur la fenêtre et en ce qui concerne les rats qui n’ont pas permis l’entretien de la chaudière et qui ont en conséquence affecté les capacités de chauffage de l’appartement. Il en est également ainsi résulté un mauvais fonctionnement de la chaudière tel qi’il ne permettait pas la production d’eau chaude sanitaire, condition essentielle d’habitabilité. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [I] [C] de sa demande de reconnaissance d’un préjudice de jouissance, ce chef de préjudice devant être indemnisé à la somme de 3.000,00 ', à la charge de Mme [K] [T].

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera infirmé en toutes ses autres dispositions.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure ou une résistance abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol et non par une simple appréciation inexacte que tout un chacun peut se faire à propos de ses droits.

En l’occurrence, en l’absence d’erreurs grossières de fait ou de droit ainsi que de malice ou de mauvaise foi caractérisée, il y a lieu de considérer au terme des débats que M. [I] [C] n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, que Mme [K] [T] se soit opposée à cette action contentieuse et ait préféré en définitive un arbitrage judiciaire à ce différend. M. [I] [C] sera en conséquence débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts formée à hauteur de 1.000,00 ' à l’encontre de Mme [K] [T] en allégation de résistance abusive.

L’autre demande additionnelle de M. [I] [C] aux fins de reconnaissance d’un préjudice moral dont il réclame l’indemnisation à hauteur de 2.000,00 ' apparaît faire double emploi avec la demande de reconnaissanc du préjudice de résistance abusive précédemment rejeté et qui sera dès lors également rejeté.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [I] [C] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.500,00 '. De plus, les dispositions précitées de l’article 700 du code de procédure civile permettent le remboursement du coût du constat d’huissier de justice du 11 octobre 2023 à hauteur de la somme de 369,20 '. L’ensemble de ce poste de frais irrépétibles sera en conséquence arbitré à la somme de 1.869,20 ', à la charge de Mme [K] [T].

Il ne résulte pas des débats que l’AGENCE ARNAUD et la SAS MON TOIT EN AUVERGNE aient concouru dans le cadre de leur mandat immobilier à la situation de retard et d’inertie de Mme [K] [T] à faire procéder aux travaux nécessaires sur la fenêtre et à garantir un fonctionnement normal de la chaudière. Dans ces conditions, toutes les demandes de condamnations solidaires formées par M. [I] [C] à l’encontre l’AGENCE ARNAUD et de la SAS MON TOIT EN AUVERGNE seront rejetées.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 septembre 2023, Mme [K] [T] a appelé en cause en appel provoqué Mme [V] [C] à cette instance. Quel que soit le libellé de ses conclusions d’intimé formant appel incident, ses demandes formées à l’encontre de cette dernière apparaissent dès lors normalement recevables.

Mme [K] [T] ne peut raisonnablement contester que la présence de rats dans son immeuble ayant endommagé la chaudière, affecté ses capacités de fonctionnement et rendu inopérantes les opérations d’entretien ne peuvent être imputées au locataire. Elle a de plus été nécessairement destinataire par l’intermédiaire de son agent immobilier du courrier précité du 24 février 2020 des services de la ville de [Localité 10] sur les mauvaises conditions de fermeture de la fenêtre. À défaut de fautes prouvées, sa demande subsidiaire de garantie à l’encontre de Mme [V] [C], de l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et de la SAS MON TOIT EN AUVERGNE sera en conséquence rejetée.

Il ne paraît pas inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de l’AGENCE ARNAUD ADVENIER et de Mme [V] [C] les frais irrépétibles qu’elles ont été amenée à engager à l’occasion de cette instance.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [K] [T] sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONSTATE l’intervention forcée de la SAS MON TOIT EN AUVERGNE à la présente instance.

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-22/00183 rendu le 2 mars 2023 par le Juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Statuant de nouveau.

CONDAMNE Mme [K] [T] à payer au profit de M. [I] [C] :

* la somme de 3.000,00 ' à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

* une indemnité de 1.869,20 ', en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

DÉCLARE RECEVABLES les demandes formées par Mme [K] [T] à l’encontre de Mme [M] [P] [V] [C].

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [K] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ordonnant en tant que de besoin l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président