COUR D’APPEL

DE [Localité 10]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 14 janvier 2026

N° RG 25/00670 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLG6

AG

Arrêt rendu le quatorze janvier deux mille vingt six

Sur appel d’une ordonnance du tribunal de commerce de Cusset en date du 26 Mars 2025, enregistré sous le n° 24/00212

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

E N T R E :

M. [C] [K]

[Adresse 11]

[Localité 2] / FRANCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C.63113-2025-07710 du 10/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représenté par M^e Siba SADDEKNI, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Société LES SAVEURS DU PAIN

SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 978 443 059

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Siba SADDEKNI, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

APPELANTS

E T :

Société AZ INVEST

SCI immatriculée au RCS de Clermont Ferrand sous le numéro 912 500 253

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

INTIMEE

DEBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025 Madame GAYTON a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 14 janvier 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 14 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 juillet 2023, avec prise d’effet au 1er août 2023, la SCI AZ Invest a donné à bail à la SARL Les saveurs du pain, un local commercial situé [Adresse 5]), pour une durée de 9 ans moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros, réduit à la somme de 2.000 euros du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 (soit la première année) et à la somme de 2.250 euros du 1er août 2024 au 31 juillet 2025 (soit la deuxième année), outre provision sur charges, taxes et prestations à hauteur de 50 euros par mois.

M. [C] [K] s’est engagé en qualité de caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre des pénalités, indemnité d’occupation et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire.

Le 28 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.100 euros.

Par acte du 12 décembre 2024, la SCI AZ Invest a fait assigner en référé la SARL Les saveurs du pain et M. [S] [K] en sa qualité de caution.

Par ordonnance de référé du 26 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Cusset, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

— constaté la résiliation à compter du 28 juin 2024 du bail conclu le 20 juillet 2023 entre la SCI AZ Invest et la SARL Les saveurs du Pain ;

— ordonné, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de la SARL Les saveurs du pain ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 4] à [Localité 12] ([Localité 7]), si besoin et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

— condamné solidairement la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] à payer à la SCI AZ Invest la somme provisionnelle de 23.925 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre incluse ;

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] à la somme mensuelle de 3.375 euros à compter du mois de janvier 2025 et au besoin les a condamnés à verser à la SCI AZ Invest à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

— condamné solidairement la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] à payer à la SCI AZ Invest la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 12 décembre 2024 et du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

— rappelé l’exécution provisoire ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration électronique en date du 15 avril 2025, M. [C] [K] et la SARL Les saveurs du pain ont interjeté appel de cette décision sur l’entier dispositif.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées le 2 octobre 2025, les appelants demandent à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1719 alinéa 1er du code civil, d’infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Cusset rendue le 26 mars 2025 et de :

— condamner la SCI AZ Invest à payer à la SARL Les saveurs du pain la somme de 25.200 euros au titre de son préjudice commercial outre les intérêts légaux ;

— ordonner à la SCI AZ Invest d’exécuter les travaux suite au dégât des eaux provenant de ses locaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— ordonner à la SCI AZ Invest de restituer les locaux commerciaux loués sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— subsidiairement, ordonner à la SCI AZ Invest de restituer le matériel de boulangerie sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— en tout état de cause, condamner la SCI AZ Invest à payer à la SARL Les saveurs du pain la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils expliquent que lors de la signature du bail, la SCI AZ Invest s’est réservée la jouissance de locaux au deuxième étage et que, pour y accéder, elle avait un droit de passage temporaire, le temps qu’un escalier d’accès extérieur indépendant soit édifié. Ils rappellent que rapidement, un dégât des eaux provenant de ce local les a empêchés d’occuper des lieux. Dans ces conditions, du fait des travaux d’accès et du dégât des eaux, l’exploitation commerciale du local a été obérée, ce qui les a conduits à ne plus payer les loyers. Ils souhaitent que les lieux soient remis en état dans les plus brefs délais afin de pouvoir en reprendre possession.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, le conseiller chargé de la mise en état de la cour d’appel de Riom a déclaré irrecevables toutes conclusions, moyens, prétentions et pièces qui seraient déposées et soutenues dans la procédure d’appel par la SCI AZ Invest, faute pour elle d’avoir conclu dans les délais impartis.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des appelants, à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail signé entre les parties dispose que celui-ci se trouve résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il ait besoin de former aucune demande en justice pour cette résiliation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SARL Les saveurs du pain, ni par M. [S] [K], qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28 mai 2024 par SCI AZ Invest, bailleresse, pour un impayé de loyers en principal de 5.100 euros.

Il est également établi et non contesté que la SARL Les saveurs du pain ne s’est pas libérée des sommes dues dans le délai imparti. Cette dernière admet en effet ne pas avoir régularisé la situation, ni réglé les loyers postérieurs.

Elle considère cependant que cela était justifié dans la mesure où d’une part, la société bailleresse n’a pas réalisé les travaux prévus, manquant ainsi à son obligation de délivrance des lieux loués, et d’autre part, qu’un dégât des eaux justifiait, a minima, une réduction des loyers.

Or, la SARL Les saveurs du pain ne saurait valablement soutenir que la société bailleresse ne lui a pas délivré les lieux loués, dans la mesure où elle fournit à la cour des photographies démontrant qu’elle a investi les lieux, qu’elle a déposé son matériel et aménagé les locaux avec du mobilier.

Les travaux d’accès, dont elle indique qu’ils « empêchaient purement et simplement la délivrance des lieux loués », concernaient en réalité la création d’un escalier extérieur pour permettre à la SCI AZ Invest d’avoir un accès direct du second étage. En ces conditions, il n’est nullement démontré qu’ils affectaient les lieux loués et les appelants ne versent aucune pièce, aucun document ni aucune photographie au succès de cette prétention.

De plus, il sera rappelé que, sauf impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, le preneur ne peut se dispenser du paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution au motif de désordre dans les lieux.

S’il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [I] [W], commissaire de justice, que le plafond des locaux commerciaux est endommagé à deux endroits de la pièce principale, il convient de remarquer que ces constatations ont été effectuées le 27 décembre 2024, soit plus de six mois après la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, pour la période antérieure à la date de la délivrance du commandement de payer, la SARL Les saveurs du pain ne démontre aucun désordre ni aucune impossibilité totale d’utiliser les lieux loués au soutien de sa demande en exception d’inexécution. Elle ne justifie d’ailleurs pas avoir informé la société bailleresse de quelconque difficulté à ce sujet.

La SARL Les saveurs du pain était ainsi redevable d’un impayé de loyer, non régularisé à la suite du commandement de payer, qui a eu pour conséquence l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail.

En ces conditions, l’ordonnance de référé qui a constaté la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 28 juin 2024 sera confirmée.

Sur la dette locative

Il est prévu au contrat de bail un loyer mensuel de 2.500 euros, limité à la somme de 2.000 euros du 1er août 2023 au 31 juillet 2024 (soit la première année) et à la somme de 2.250 euros du 1er août 2024 au 31 juillet 2025 (soit la deuxième année), outre provision sur charges, taxes et prestations à hauteur de 50 euros par mois, payable d’avance le 5 de chaque mois.

L’ordonnance de référé fait état d’un arriéré locatif d’un montant de 23.925 euros, arrêté à l’échéance de décembre incluse, soit au 5 décembre 2024.

La SARL Les saveurs du pain ne conteste pas être redevable de cette somme sur son quantum, sauf à rappeler qu’elle demande une réduction du loyer, ou une absence complète de loyers, pour les désordres invoqués.

Or, il a été rappelé ci-dessus que la SARL Les saveurs du pain ne démontre aucun trouble de jouissance s’agissant des « travaux prévus » non réalisés, et dont elle ne détaille même pas la teneur. S’agissant du dégât des eaux, elle ne démontre des désordres qu’à compter du 27 décembre 2024, soit postérieurement à la date d’arrête du décompte susvisé. Ainsi, aucune réduction de loyer n’apparaît justifiée sur la période considérée. Pour la période postérieure, la SARL Les saveurs du pain ne formule aucune demande.

M. [S] [K] ne conteste pas s’être engagé valablement en qualité de caution solidaire et être solidairement tenu au paiement de cet arriéré locatif.

En ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce que la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] ont été condamnés solidairement à payer à la SCI AZ Invest la somme de 23.925 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtés au mois de décembre 2024.

La décision sera également confirmée en toutes ses dispositions relatives aux indemnités d’occupation, qui ne sont pas contestées par les appelants.

Sur les autres demandes de la SARL Les Saveurs du Pain et M. [C] [K].

Sur le préjudice économique et commercial

La SARL Les saveurs du pain indique qu’elle n’a pas pu commencer son activité commerciale comme convenu du fait d’un local « dans un état qui empêche tout exploitation et jouissance ».

Pourtant, jusqu’à la date du constat dressé par commissaire de justice, soit le 27 décembre 2024, la SARL Les saveurs du pain ne justifie d’aucun trouble de jouissance, ni d’aucune difficulté ou d’aucun report d’ouverture. Or, le jeu de la clause résolutoire a été constaté au 28 juin 2024, c’est donc bien sur la période du 1er août 2023 au 28 juin 2024 que le défaut d’exploitation doit être examiné.

Sur cette période, la SARL Les saveurs du pain ne démontre aucun préjudice ni ne verse aucune pièce au soutien de sa demande.

En ces conditions, la cour n’est pas en mesure d’établir l’existence de ce préjudice, ni de le chiffrer, de sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SARL Les saveurs du pain de sa demande.

Sur la réalisation de travaux sous astreinte

La SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] formulent une demande de remise en état des lieux mais ne précisent pas la nature ou l’objet des travaux sollicités. Ils affirment avoir quitté les lieux, sans toutefois en justifier, et forment une demande de restitution des lieux loués.

La résiliation du bail ayant été constatée par le jeu de la clause résolutoire, la SARL Les saveurs du pain et de M. [C] [K] ne sont pas fondés en leurs demandes à ce titre.

La décision déférée sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la SARL Les saveurs du pain et de M. [C] [K].

Sur la restitution du matériel

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

L’article 565 du même code précise que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En l’espèce, la SARL Les saveurs du pain demande, à hauteur de cour, la restitution du matériel qu’elle a laissé sur place.

Une telle demande s’analyse nécessairement en une prétention nouvelle qui sera de ce fait déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K], qui succombent en première instance comme en appel, seront condamnés au paiement des dépens.

Pour les mêmes raisons, la solidarité prononcée en première instance se justifie et sera confirmée.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI AZ Invest les sommes qu’elle a engagées dans le cadre de la présente procédure et non comprise dans les dépens.

En ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] à payer à la SCI AZ Invest la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mêmes raisons conduisent à débouter la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] de leur demande de ce chef en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] tendant à voir condamner la SCI AZ Invest à la restitution sous astreinte du matériel non restitué ;

Condamne la SARL Les saveurs du pain et M. [C] [K] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente