COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 21 avril 2026

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GJHR

— ALF-

S.C.P. [A] [W] [G] [O] [N] / [R] [Y], S.A.R.L. [E] [F] [B] [H] [S]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée n° 436 en date du 19 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/01513

Arrêt rendu le MARDI VINGT [G] UN AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. [S] CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.P. [A] [W] [G] [O] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

[G] :

M. [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anne-Laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Xavier FERRAND, avocat au barreau de DUNKERQUE

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. [E] [F] [B] [H] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 02 mars 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 2 février 2018, Monsieur [I] [T] et Madame [V] [D] épouse [T] ont vendu, sous condition suspensive, à Monsieur [R] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5]), moyennant la somme de 45.000 €, suivant acte dressé par Maître [O] [N], Notaire Associée de la SCP [A] [W] et [O] [N] (ci-après la SCP [W]).

L’acte réitératif de vente a été signé le 7 mai 2018.

Outre les diagnostics obligatoires, réalisés par Monsieur [S] [H], exerçant à titre individuel sous l’enseigne [E] [F] [B], et devenu depuis la SARL [E] [F] [B] [H] [S], a été joint à l’acte de vente un rapport d’analyse mycologique.

Postérieurement à la vente, Monsieur [R] [Y] a découvert que l’immeuble était infesté par le mérule, ce qu’a confirmé un rapport d’analyses mycologiques établi le 29 juin 2018. La propagation du champignon a généré de nombreux désordres, notamment l’effondrement partiel du plancher.

Par ordonnance de référé en date du l4 mai 2019, une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur [J] [K], expert judiciaire. Par ordonnance du 08 juillet 2019, Monsieur [X] [C] a été désigné en lieu et place de Monsieur [K] pour remplir la mission d’expertise. A l’issue de la première réunion d’expertise qui s’est tenue le 06 septembre 2019, l’expert a considéré que la mise en cause du diagnostiqueur, [E] [F] [B], était nécessaire à la bonne poursuite des opérations d’expertise.

Suivant ordonnance du 15 juin 2020, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à Monsieur [S] [H], exerçant à titre individuel sous l’enseigne [E] [F] [B], qui a appelé en cause la SCP [A] [W] et [O] [P] [W] et leur assureur la MMA IARD.

L’expert a déposé son rapport le 18 novembre 2021.

Par exploit en date du 10 mai 2023, Monsieur [Y] a assigné les époux [T], Monsieur [S] [H] et la SCP [A] [W] et [O] [P] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir indemnisation de ses divers préjudices.

Suivant jugement n°RG-23/1513 rendu le 19 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

Débouté Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [I] [T] et Madame [V] [D] épouse [T],

Débouté Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL [E] [F] DIAGNOTICS [H] venant aux droits de Monsieur [S] [H] exerçant sous l’enseigne commerciale [E] [F] [B],

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme totale de 13.450 € en réparation de l’ensemble de ses préjudices,

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la SARL [E] [F] DIAGNOTICS [H] venant aux droits de Monsieur [S] [H] exerçant sous l’enseigne commerciale [E] [F] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté Monsieur [I] [T] et Madame [V] [D] épouse [T] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile,

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O]. [N] aux dépens,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 23 Décembre 2024, le conseil de la SCP [A] [W] [G] [O] [N] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

' Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. L’appel tend à infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND en date du 19 novembre 2024 concernant les chefs de jugement critiqués suivants :

DEBOUTE Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL [E] [F] DIAGNOTICS [H] venant aux droits de Monsieur [S] [H] exerçant sous l’enseigne commerciale [E] [F] [B] ;

CONDAMNE la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme totale de 13.450 € en réparation de l’ensemble de ses préjudices ;

CONDAMNE la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCP [A] [W] [G] [O] [N] aux dépens DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 24 novembre 2025, la SCP [A] [W] et [O] [N] a demandé à la Cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

Infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2024 en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL [E] [F] [B] [H] venant aux droits de Monsieur [S] [H] exerçant sous l’enseigne commerciale [E] [F] [B],

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme totale de 13.450 € en réparation de l’ensemble de ses préjudices,

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné la SCP [A] [W] [G] [O] [N] aux dépens,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum la SARL [E] [F] DIAGNOSTIC avec elle à payer à Monsieur [R] [Y] la somme totale de 13.450 € en réparation de l’ensemble de ses préjudices,

A titre subsidiaire,

Condamner la SARL [E] [F] DIAGNOTICS à garantir la SCP [A] [W] [G] [O] [N] de la moitié des condamnations mises à sa charge,

Débouter la Société [E] [F] [B] [H] [S] de sa demande tendant à voir condamner la SCP [A] [W] et [O] [N] à la garantir à raison des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Condamner la SARL [E] [F] DIAGNOTICS à payer et porter à la SCP [A] [W] et [O] [P] [W] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’étude notariale rappelle avoir alerté les vendeurs sur la nécessité de s’entourer de toutes précautions utiles quant à l’éventuelle présence de mérule, même si au moment de la vente la commune n’était pas classée en zone de risque. Elle soutient que sa responsabilité est partagée avec Monsieur [H], en ce que celui-ci est intervenu pour réaliser des investigations complémentaires quant à l’éventuelle présence de mérule mais a limité sa mission à un seul prélèvement, ce dont il ne lui a pas fait part. Elle ajoute qu’en sa qualité de professionnel, il ne pouvait ignorer les risques locaux. Elle conteste que sa responsabilité puisse être retenue pour n’avoir pas alerté les parties sur le caractère incomplet du diagnostic, alors que ce diagnostic incombait au diagnostiqueur. Elle souligne que le diagnostiqueur ne démontre pas avoir proposé de réaliser des sondages destructifs. Elle ajoute qu’il lui appartenait, dès lors qu’il est intervenu pour réaliser un prélèvement, de réaliser un diagnostic et d’établir un rapport ou alors de relever son incompétence en la matière. Elle soutient qu’il était en mesure de réaliser un tel diagnostic dès lors qu’il résulte de sa facture qu’il intervient pour les diagnostics d’état parasitaire. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le diagnostiqueur a engagé sa responsabilité en ne l’avisant pas que le prélèvement n’était que partiel. Quant à la répartition des responsabilités, elle rappelle que Monsieur [Y] a reconnu lui-même sa responsabilité dans les dommages causés, en l’absence de mesures conservatoires. En réponse à la demande de ce dernier, elle rappelle que sa mise en cause dans la procédure d’appel était nécessaire, dès lors que les fonds lui ont été versés en exécution du premier jugement.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 13 juin 2025, Monsieur [R] [Y] a demandé à la Cour, au visa des articles 1240, 1241, 1641, 1643 et 1644 du code civil, de :

Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Condamner la SCP [A] [P] [G] [O] [N] à lui payer la somme de 5.000 € pour procédure abusive,

Condamner la SCP [A] [P] [G] [O] [N] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCP [A] [P] [G] [O] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de confirmation, notamment quant à la responsabilité du Notaire, il rappelle qu’aux termes de l’acte de vente le Notaire a indiqué que le bien vendu ne révèle pas la présence de mérule, alors que l’analyse annexée à l’acte de vente précisait bien que le résultat obtenu ne permettait pas un diagnostic du bâtiment dans sa globalité. Il ajoute que le Notaire avait connaissance d’un risque de mérule. Il fait valoir que s’il avait été informé de la présence de mérule il n’aurait pas acquis le bien ou aurait sollicité une réduction du prix. Il précise que le chiffrage de ses préjudices, tel que retenu par les premiers juges, est justifié au regard de l’expertise et n’est en tout état de cause pas contesté. Il s’en remet à l’appréciation de la Cour quant à la responsabilité du diagnostiqueur, mais conteste la répartition des responsabilités demandée par le Notaire, considérant que celle-ci est équivalente entre lui-même, le Notaire et le diagnostiqueur, le cas échéant. Enfin, relevant que le Notaire ne formule aucune demande à son encontre, il conclut que l’appel dirigé à son encontre est abusif.

Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 25 novembre 2025, la SARL [E] [F] [B] [H] [S] a demandé à la Cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

À titre principal,

Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

Débouter toutes les parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

À titre subsidiaire,

Condamner la SCP [A] [W] et [O] [N] à la garantir à raison des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à lui verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Sophie VIGNANCOUR de BARRUEL.

La société intimée soutient que sa mission ne consistait qu’en la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, dont ne faisait pas partie à ce moment le diagnostic relatif au mérule. Elle rappelle qu’au cours de sa mission, ayant remarqué une légère excroissance duveteuse au mur de la salle de bains, elle a proposé au vendeur de réaliser des sondages destructifs ainsi qu’une analyse fongique, mais n’a finalement réalisé à la demande de celui-ci qu’un prélèvement en vue d’une analyse fongique qui n’a pas révélé la présence de mérule. Elle conteste avoir limité sa mission et souligne que le vendeur a nécessairement considéré que celle-ci était remplie dès lors que sa facture a été payée. Elle précise que la présence sur sa facture d’une prestation de diagnostic d’état parasitaire ne concernait que les termites et ne l’obligeait en tout état de cause pas à réaliser un diagnostic qui ne lui était pas demandé.

Quant au devoir de conseil, elle reprend les conclusions de l’expert qui indique qu’elle a satisfait à son devoir de conseil en alertant son client, le vendeur, contrairement au Notaire qui n’a pas alerté les parties sur les risques de l’absence de diagnostic complet, d’autant plus au regard du contexte connu dans la région.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, s’en réfère à leurs conclusions écrites.

Par ordonnance rendue le 11 décembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure et renvoyé l’affaire à l’audience civile collégiale du 2 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 21 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte des dernières écritures de chacune des parties que le seul point en débat devant la Cour d’appel est la question de la responsabilité de la SARL [E] [F] [B] [H] [S], dès lors que la SCP [W] ne conteste ni sa part de responsabilité, ni le montant des préjudices tel que fixé en première instance. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur ces deux derniers points.

Sur les demandes à l’encontre de la SARL [E] [F] [B] [H] [S]

Aucun lien contractuel n’existant entre le diagnostiqueur d’une part et l’acquéreur ou le notaire d’autre part, la responsabilité de la SARL [E] [F] [B] [H] [S] ne peut être recherchée que sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle prévue par les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, qui suppose que soit établie l’existence d’une faute du diagnostiqueur, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, le Notaire soutient que le diagnostiqueur a failli à sa mission, en ayant réalisé un seul prélèvement et non un diagnostic complet quant à la présence de mérule, en ne conseillant pas les vendeurs quant à l’intérêt de réaliser des investigations complémentaires et à titre subsidiaire, en n’informant pas le notaire du caractère incomplet de l’analyse réalisée.

Comme rappelé par le tribunal en première instance, ce point n’étant d’ailleurs pas contesté par les parties, le diagnostic de l’état relatif au risque de mérule n’était, au jour de la vente, pas obligatoire concernant le bien vendu, la commune du Mont-Dore n’ayant été déclarée comme zone à risque de présence de mérules que par arrêté préfectoral du 9 mai 2018. Ainsi, à défaut de demande spécifique, le diagnostiqueur n’était pas tenu de réaliser un tel diagnostic.

En l’occurrence, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que les vendeurs aient sollicité Monsieur [H] pour la réalisation d’un tel diagnostic. Il résulte ainsi de sa facture du 2 février 2018 qu’il n’avait été mandaté que pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique, amiante, électricité, plomb, ESRIS et pour un prélèvement et analyse. En outre, contrairement à ce que soutient le Notaire, Monsieur [H] justifie avoir suivi une formation concernant les problématiques de champignons lignivores en 2018, soit bien après la vente. S’il est fait mention de ses compétences concernant les états parasitaires sur sa facture, il justifie que sa certification ne portait, au jour de son intervention au profit des époux [T], que sur les termites. En ce sens, le diagnostiqueur ne disposait pas des qualifications nécessaires pour réaliser un diagnostic quant à la présence de mérule, excluant d’autant plus que cette mission lui ait été confiée.

Quant à son devoir de conseil envers les vendeurs, il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [C] que « Monsieur [H] avait invité les vendeurs à faire des sondages destructifs dans le plancher R +2, compte tenu de la présence d’un seau recueillant les fuites de toiture et de linge destiné à éponger l’eau stagnant au sol. Seul un prélèvement sera effectué ultérieurement dans la salle de bain ' R + 1 ». Cet élément n’a manifestement pas été contesté par les vendeurs.

C’est donc dans le strict respect de sa mission que Monsieur [H] a réalisé le prélèvement dans la salle de bain et l’a fait analyser, les résultats concluant à l’absence de mérule.

Par une exacte motivation, que la Cour reprend à son compte, le tribunal a retenu que Monsieur [H] a effectué toutes les diligences de nature à alerter les vendeurs sur le risque parasitaire et a rempli ainsi sa mission initiale et son devoir de conseil. Aucune faute ne saurait donc être retenue de ce chef à son encontre et aucun partage de responsabilité n’est donc justifié.

Par ailleurs, Monsieur [H] n’était tenu d’aucun devoir de conseil à l’égard du Notaire et il ne lui appartenait pas d’attirer son attention sur le fait que le prélèvement effectué ne concernait qu’un point précis de l’immeuble. De surcroît, contrairement à ce que soutient le Notaire, il n’est pas nécessaire de disposer de compétences spécifiques pour comprendre que le rapport d’analyse réalisé par le laboratoire SEMHV, à la demande de Monsieur [H], ne portait que sur un prélèvement. En effet, en page 1, il est bien précisé qu’un seul prélèvement a été effectué. En page 2, il est précisé en gras « les résultats d’analyse portent sur le ou les échantillons prélevés et fournis par le client, ils ne permettent pas le diagnostic du bâtiment dans sa globalité ». Aucune garantie ne saurait donc être retenue à l’encontre de la SARL [E] [F] [B] [H] [S].

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il rejette les demandes à l’encontre de la SARL [E] [F] [B] [H] [S], en ce qu’il condamne la seule SCP [W] à indemniser Monsieur [Y], à lui verser une somme au titre des frais irrépétibles et à prendre en charge les dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] pour procédure abusive

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant un abus de procédure ou une résistance abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi. En effet, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue par principe un droit ne pouvant le cas échéant dégénérer en abus, et ne devant dans cette situation donner lieu à réparation par l’allocation de dommages-intérêts, que dans les cas de malice ou de mauvaise foi s’objectivant en premier lieu par une erreur grossière équipollente au dol et non par une simple appréciation inexacte que tout un chacun peut se faire à propos de ses droits.

En l’espèce, la SCP [W] a interjeté appel à l’encontre de Monsieur [Y] dès lors que ses demandes portaient sur des sommes accordées à ce dernier en première instance, justifiant donc qu’il soit dans la cause.

Le seul fait que les demandes de la SCP [W] soient rejetées ne permet pas de caractériser un abus de procédure à défaut d’intention de nuire démontrée.

Enfin, Monsieur [Y] ne justifie d’aucun autre préjudice que celui lié aux frais engagés dans la présente procédure, indemnisables le cas échéant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du premier jugement à ce titre seront confirmées.

Succombant, la SCP [W] sera condamnée aux dépens de la présente instance, avec distraction au profit notamment de M^e VIGNANCOUR de BARRUEL, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCP [W] sera condamnée à verser à la SARL [E] [F] [B] [H] [S] la somme de 2.000 € et à Monsieur [Y] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions querellées le jugement n°RG-23/1513 rendu le 19 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [Y] pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCP [A] [W] et [O] [N] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP [A] [W] et [O] [N] à payer à la SARL [E] [F] [B] [H] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCP [A] [W] et [O] [N] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e VIGNANCOUR de BARRUEL, avocat de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES.

Le greffier Le président