COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 février 2026

N° RG 24/00470 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEXP

— ALF-

OPHIS DU PUY-DE-DOME / [J] [K], Association CROIX MARINE

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], décision attaquée en date du 22 Février 2024, enregistrée sous le n° 23/00740

Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Anne-Sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [J] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/004287 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Charlotte DEPARDIEU, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Association CROIX MARINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représentée

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 janvier 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me FOULTIER, rapporteur.

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 22 décembre 2016, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, a donné à bail à Monsieur [J] [K] un logement situé [Adresse 5]' à [Localité 2] (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 408,28 €, provision sur charges comprise.

Monsieur [J] [K] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par décision du 30 mars 2023, la Croix Marine d’Auvergne ayant été désignée en qualité de curatrice.

Alléguant de multiples épisodes constitutifs d’un usage non paisible et non conforme à leur destination des lieux, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a, par exploit du 29 septembre 2023, fait assigner Monsieur [J] [K] aux fins d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion ce celui-ci.

Suivant jugement n°RG-23/740 rendu le 22 février 2024, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a :

— Débouté l’OPHIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamné l’OPHIS aux entiers dépens,

— Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 21 mars 2024, le conseil de l’OPHIS du Puy-de-Dôme a interjeté appel de l’intégralité du jugement susmentionné.

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 10 octobre 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a demandé de :

au visa des articles 700 et 960 et suivants du Code de procédure civile,

— Rejeter les moyens, fins et conclusions de Monsieur [J] [K],

— Annuler et infirmer ou à tout le moins réformer le jugement rendu le 22 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND sous le numéro RG 23/00740,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail de Monsieur [J] [K] conclu le 22 décembre 2016,

— Ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, à compter de la décision à venir et jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur [J] [K] à verser à l’OPHIS DU PUY-DE-DOME la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [J] [K] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 19 juillet 2024, Monsieur [J] [K], assisté par la Croix Marine d’Auvergne, son curateur, a demandé de :

au visa des articles 10 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946, 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et du citoyen, 24 de la Convention universelledes droits de l’Homme, 1 et 7b) de loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, 1224, 1728 et 1729 du code civil,

— Confirmer le jugement du 22 février 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2],

— Condamner l’OPHIS du Puy-de-Dôme, pris en la personne de son représentant légal, à payer et porter à Maître [O] [E] la somme de 2.000 € en application des dispositions des article 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour s’en réfère à leurs conclusions écrites.

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 08 janvier 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a déposé son dossier. La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1728 du code civil met à la charge du preneur deux obligations principales parmi lesquelles celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Cette obligation est également prévue à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Cette même obligation résulte en outre du bail conclu par Monsieur [J] [K] avec l’Ophis le 22 décembre 2016, lequel prévoit expressément que 'le locataire est tenu des obligations principales suivantes : […] User paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat. Dans le cas contraire, l’Ophis se réserve le droit de faire résilier le bail en application de l’article 1729 du Code civil'.

Ledit article 1729 du Code civil dispose quant à lui que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de jurisprudence constante qu’une cour d’appel statuant sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour où elle statue (Civ. 3e, 4 janv. 1995, n° 93-11.031 P. ; Civ. 3e, 10 nov. 2009, no 08-21.874 P.)

L’Ophis, appelant, fait grief au juge des contentieux de la protection d’avoir rejeté sa demande de résiliation du bail malgré les nombreux éléments permettant de démontrer les manquements graves et répétés aux obligations légales et contractuelles de jouissance paisible, ainsi que les troubles de jouissances causés au voisinage par Monsieur [K] dès 2019, tels que cela ressort d’une pétition signée par douze voisins, de fiches téléphoniques d’appels établis suite au signalement de plusieurs autres locataires, de témoignages de professionnels et d’un procès-verbal de commissaire de justice. L’Ophis souligne que ces comportement ont été répétés malgré ses courriers d’avertissement et les signalements faits aux autorités compétentes (Procureur de la République, Mairie, [Localité 6]…).

L’Ophis produit ainsi :

— une pétition du 20 juin 2019 signée par douze locataires faisant état de nuisances sonores (cris à n’importe quelle heure du jour et de la nuit), de propos injurieux et prononcés avec violence, d’intervention des forces de police et des pompiers en vain, d’insultes et de menaces, ainsi que de coups donnés dans les murs, dont Monsieur [K] est à l’origine,

— les justificatifs de plusieurs signalements faits par téléphone par les locataires auprès de ses services (Madame [W] les 19 août 2019, 16 juin et 23 juillet 2020 et 25 juillet 2023, Madame [P] le 24 août 2019, Mme [Q]) : les locataires évoquent un sentiment d’insécurité, les cris de Monsieur [K] y compris la nuit, une inquiétude à son égard, des courriers incohérents laissés dans les boîtes aux lettres, des jets d’eau et d’objets par la fenêtre,

— des courriers déposés dans les boîtes aux lettres de l’immeuble, signés de Monsieur [K], mentionnant des éléments de géopolitique sans véritable cohérence mais ne contenant aucune menace, ou proposant une prise de contact dans le but manifestement de créer un lien amical,

— un bon de travail établi par Monsieur [V] le 20 septembre 2022 faisant état d’un comportement très agressif de Monsieur [K] et de la crainte intense de sa voisine, Madame [L], ainsi que de l’insalubrité du logement, de la présence de lapin et de poule, ainsi que d’un potager sur la terrasse,

— un mail d’un employé d’Ophis en date du 05 mars 2023 faisant état du contact avec la fille de Madame [L] qui décrit Monsieur [K] comme très désagréable avec elle, celui-ci mettant a priori des produits devant sa porte,

— une nouvelle lettre de onze locataires, en date du 31 août 2023 évoquant le comportement inquiétant de Monsieur [K] (problèmes d’hygiène, cris/hurlements, violence avec projectiles) et exprimant leurs craintes face aux envies suicidaires de celui-ci et d’un risque d’explosion avec le gaz,

— une attestation de Celium Energies en date du 07 septembre 2023 indiquant avoir été dans l’impossibilité de rentrer dans le logement de Monsieur [K] pour rechercher la cause d’une fuite (une cause ayant déjà été trouvée chez la voisine), en raison de la mauvaise odeur et des menaces de Monsieur [K],

— un procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 22 septembre 2023, duquel il ressort qu’il a entendu les vociférations d’un homme en provenance du logement contingu à celui de Madame [L], qu’il a constaté que le balcon est encombré de végétation sans autres précisions, faute de vue directe sur le balcon, qu’il a constaté des affiches placardées sur la porte de l’appartement de Monsieur [K], ainsi que sur les portes des placards techniques des communs (propos inappropriés ou incohérents).

Il résulte de ces éléments que le comportement de Monsieur [K] a pu occasionner des nuisances aux autres occupants de l’immeuble, dont plusieurs se sont plaints et à plusieurs reprises, et a pu générer une réelle crainte pour certains d’entre eux.

Cependant, il n’est fait état de la présence d’animaux non domestiques qu’une seule fois et ce constat n’est pas corroboré par d’autres éléments. S’agissant de la végétation, si le commissaire de justice a constaté la présence de nombreux végétaux sur le balcon de Monsieur [K], il ne confirme pas la présence d’un 'potager’ et de terre, précédemment évoqués. L’importance de ces végétaux qui ne peut être réellement appréciée ne peut constituer un manquement du locataire à ses obligations.

Par ailleurs, force est de constater que les nuisances causées par Monsieur [K] sont objectivées sur des périodes courtes et désormais anciennes, les premiers datant de 2019 et les derniers de 2023. Aucun élément plus récent n’est fourni par le bailleur devant la cour d’appel. En outre, il résulte des pièces versées aux débats, tant par le bailleur que par l’intimé, que ce dernier rencontrait des difficultés psychiatriques, pour lesquelles il est désormais régulièrement suivi, et que les périodes de nuisances correspondent à des périodes durant lesquelles il ne disposait pas d’un accompagnement social efficace, ni d’un traitement adapté, raison pour laquelle sa mesure de curatelle a notamment été renforcée en mars 2023.

Au regard de ces éléments, c’est à juste titre que le juge de première instance a écarté la résiliation du bail pour manquements graves et répétés de Monsieur [K] à l’obligation de jouissance paisible du logement.

En conséquence, le jugement de première instance sera dès lors confirmé.

L’Ophis, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. L’équité commande toutefois de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n°RG-23/740 rendu le 22 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2],

Y ajoutant,

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE l’Ophis du Puy-de-Dôme aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier Le conseiller