R.G : 11/04556

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 JANVIER 2013

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 08 Septembre 2011

APPELANTES :

LA SARL SCAPE

XXX

XXX

représentée par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour, jusqu’au 31 décembre 2011

représentée par M^e Valérie GRAY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e LECOEUR, avocat au barreau de ROUEN ( SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU), plaidant

LA SCP B-AUVRAY ET X, Notaires associés titulaires d’un office notarial

XXX

XXX

représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour, jusqu’au 31 décembre 2011

représentée par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e CHATAIGNIER, avocat au barreau du HAVRE (SCP LHOMME HUCHET CHATAIGNIER), plaidant

INTIMEES :

LA SARL SCAPE,

XXX

XXX

représentée par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour, jusqu’au 31 décembre 2011

représentée par M^e Valérie GRAY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e LECOEUR, avocat au barreau de ROUEN ( SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU), plaidant

LA SCP B-AUVRAY ET X

XXX

XXX

représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour, jusqu’au 31 décembre 2011

représentée par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e CHATAIGNIER, avocat au barreau du HAVRE (SCP LHOMME HUCHET CHATAIGNIER), plaidant

LA SNC D.C.A. – MORY SHIPP (DMS) au capital de 13.868.688 € inscrite au RCS de LILLE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

représentée par M^e Marie Christine COUPPEY LEBLOND, avoué à la Cour, jusqu’au 31 décembre 2011

représentée par M^e Marie Christine COUPPEY LEBLOND, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e KWAN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 21 Novembre 2012 sans opposition des avocats devant Madame DOS REIS, Présidente, rapporteur, en présence de Madame BOISSELET, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame DOS REIS, Présidente de Chambre

Madame BOISSELET, Conseiller

Madame LABAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Melle VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2013

ARRET : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 Janvier 2013, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame DOS REIS, Présidente et par Melle VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Suivant acte sous seings privés du 27 juillet 1988, la société Havraise pour l’Importation des Produits Pétroliers -SHIPP-, aux droits de laquelle se sont successivement trouvées les sociétés DMS puis DCA Mory SHIPP, a consenti à la société Scape un contrat de location-gérance sur un fonds de commerce situé à l’angle des rues d’Artois et Bois au Coq au Havre, dans lequel la société Scape a exploité un centre de lavage pour automobiles. En 2001, la société DMS a accepté de céder ce fonds de commerce à la société Scape à la condition qu’elle acquière le terrain d’assiette, d’une superficie de 1.478 m², et deux promesses synallagmatiques de vente ont été conclues en ce sens le 3 juillet 2003, pour les prix de 4.000 € s’appliquant au fonds de commerce et de 95.000 € au terrain, la première entre la société DMS et la SARL Scape ayant également pour gérant M. Z A et la seconde entre la société DMS et la SCI Du Bois ayant pour gérant M. Z A.

Les ventes devant être réitérées en la forme authentique, le 30 septembre suivant en l’étude de la SCP notariale B-C et X, cette dernière a adressé à la ville du Havre une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) le 21 août 2003 et, le 31 octobre 2003, la ville du Havre a préempté le terrain au prix convenu, dans le cadre de la constitution d’une réserve foncière pour la réalisation de logements sociaux. Informée par la SCP notariale, le 28 octobre suivant, que la vente du terrain était subordonnée à celle du fonds de commerce, la Ville a répondu qu’elle n’était aucunement liée par cette stipulation, qu’elle maintenait sa décision de préempter, et, selon assignation à jour fixe du 25 mars 2005, elle a assigné la société DMS en vente forcée. A l’issue de cette instance, la Cour de ce siège a, par arrêt du 21 novembre 2007, confirmé le jugement du tribunal de grande instance du Havre qui avait dit parfaite la vente du terrain entre la société DMS et la ville du Havre et a ordonné la libération des lieux par la société DMS et tous occupants de son chef, en sorte que la société Scape, après avoir obtenu divers délais, a fermé la station de lavage le 1^er avril 2008.

C’est dans ces conditions que, reprochant à la SCP B-C et X d’avoir commis une faute en s’étant abstenue de préciser dans la DIA adressée à la ville du Havre que les ventes du terrain et du fonds de commerce étaient liées, la société Scape l’a, par acte extra-judiciaire du 11 février 2009, assignée ainsi que la société DMS, à l’effet d’entendre condamner cette SCP notariale au paiement des sommes de 543.788 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel, de 30.000 € en réparation de son préjudice moral et de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

De son côté, la société DMS a demandé au tribunal de condamner La SCP B-C et X au paiement des sommes de 184.546 € en réparation de ses divers préjudices matériels et de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

Par jugement du 8 septembre 2011, le tribunal de grande instance du Havre a :

— débouté la société Scape de son action en responsabilité à l’encontre de la SCP B-C et X,

— dit la SCP B-C et X responsable du préjudice subi par la société DMS,

— condamné la SCP B-C et X à payer à celle-ci la somme de 75.095,50 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi au titre du prix de vente du fonds de commerce et des frais de dépollution du site,

— dit que cette somme emporterait intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la SCP B-C et X à payer à la société DMS la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SCP B-C et X aux dépens.

La société Scape a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 5 septembre 2012, de :

* au visa des articles 1382 et 1383 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris, s’agissant de la faute commise par la SCP B-C et X,

— en revanche, le réformer s’agissant du lien de causalité entre la faute et le préjudice,

— à titre principal, condamner la SCP B-C et X au paiement de la somme de 484.770 € en réparation de sa perte de chance se décomposant en :

. préjudice financier : 454.770 €,

. préjudice moral : 30.000 €,

— subsidiairement, condamner la SCP B-C et X à lui payer la somme de 310.924 € en réparation de sa perte de chance ainsi décomposée :

. préjudice financier et matériel : 280.924 €,

. préjudice moral : 30.000 €,

— dans un cas comme dans l’autre, assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2008, date de la première demande chiffrée adressée à l’assureur du notaire, jusqu’à complet paiement,

— débouter la SCP B-C et X de ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire (sic),

— condamner la SCP B-C et X au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

Egalement appelante, la société DCA-Mory Shipp, anciennement société DMS, prie la Cour, par dernières conclusions du 7 novembre 2012, de :

* au visa des articles 1382 et 1383 du code civil,

— condamner la SCP B-C et X au paiement de la somme de 117.752 € au titre du préjudice subi au titre du prix de vente du fonds de commerce et des frais de dépollution du site,

— confirmer le jugement pour le surplus, en ce qu’il a retenu la faute de la SCP B-C et X et l’existence d’une perte de chance,

— condamner la SCP B-C et X au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

Formant appel incident, la SCP B-C et X prie la Cour, par dernières conclusions du 13 novembre 2012, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Scape de ses demandes mais le réformer en ce qu’il a fait droit partiellement aux prétentions de la société DMS,

— débouter la société DMS de ses demandes,

— en toute hypothèse, dire la société DMS mal fondée en son appel,

— rejeter toutes prétentions dirigées contre elle,

— condamner la société Scape à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société DMS,

— condamner la société DMS à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société DMS et la société Scape aux entiers dépens de première instance et d’appel.

CECI EXPOSÉ, LA COUR

L’application des articles 1382 et suivants du code civil suppose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

Au cas d’espèce, chacune des deux promesses synallagmatiques comportait une clause indiquant :

* pour la vente du fonds de commerce, consentie à la SARL Scape, ayant M. Z A pour gérant : 'Cette acquisition est subordonnée à la vente au profit de la SCI Du Bois de l’ensemble immobilier, lieu d’exploitation du fonds de commerce, dont M. Z A est également gérant',

* pour la vente du terrain consentie à la SCI Dubois, ayant également pour gérant M. Z A : 'L’acquisition est subordonnée à la vente au profit de la SARL Scape du fonds de commerce exploité dans cet ensemble immobilier',

les sociétés Scape et DCA Mory Shipp font grief à la SCP B-C et X d’avoir, nonobstant sa pleine connaissance du caractère indissociable des deux ventes, manqué d’indiquer dans la DIA adressée à la ville du Havre qu’il existait une clause d’indivisibilité entre la vente du terrain soumis au droit de préemption urbain et la vente du fonds de commerce ; elles reprochent encore à cette SCP d’avoir failli à son devoir de conseil en n’informant ni le vendeur ni l’acquéreur du risque lié au droit de préemption urbain, dès lors que la Ville pouvait préempter uniquement le terrain et, enfin la société DMS reproche plus particulièrement au notaire, en ce qui la concerne, de n’avoir pas mentionné à la DIA l’intention des parties de maintenir la vocation industrielle du site et de lui avoir, ainsi, fait perdre une chance de n’avoir pas à dépolluer le terrain ;

A cela, la SCP B-C et X répond essentiellement que la clause de vente liée, eut-t’elle été spécifiée dans la DIA, était inopposable à la ville du Havre ; toutefois, cette circonstance n’étant pas de nature à exonérer la SCP notariale de toute responsabilité mais seulement à minorer la perte de chance éventuelle en lien avec sa faute, elle sera étudiée plus loin ;

Il suffit de constater que le formulaire de DIA envoyé par le notaire comporte une rubrique spécifique intitulée 'Indications complémentaires concernant l’opération envisagée’ qui n’a pas été renseignée par l’indication que la vente du terrain était liée à celle du fonds de commerce exploité en location-gérance sur le même terrain et que cette omission est fautive de la part d’un notaire ayant l’obligation, dans le cadre des devoirs de sa charge, d’assurer l’exécution et l’efficacité des actes liés à sa mission, en conformité avec la volonté des parties, en portant à la connaissance de la ville l’ensemble des éléments utiles à l’appréciation de l’opportunité de préempter ou non l’immeuble, et ce, alors même que ce formulaire répondait aux exigences de l’arrêté du 11 mai 1987 qui, fixant le modèle de DIA annexé à l’article A 213-1 du code de l’urbanisme, dispose que ce formulaire ne saurait comporter d’autres mentions et conditions que le modèle annexé audit texte sans porter atteinte aux droits que le titre premier du livre second du code de l’urbanisme confère au titulaire du droit de préemption, ; de même, les conséquences de l’absence de mention à la DIA de l’intention des parties de maintenir la vocation industrielle du site seront examinées dans le cadre de la perte de chance de la société DCA Mory Shipp ;

En ce qui concerne le second grief, tiré du défaut de devoir de conseil relatif au risque de voir la Ville du Havre préempter le seul terrain, la SCP notariale ne peut pertinemment faire valoir qu’elle n’était pas rédactrice des promesses de vente, conclues hors de sa vue et de son intervention, dès lors que, chargée d’établir la DIA en vue de la réitération des deux actes de vente sous seings privés en la forme authentique, elle avait nécessairement en mains lesdits actes dont elle ne pouvait ignorer la teneur, de sorte qu’il était indifférent qu’elles les eut ou non rédigés ; en revanche, ni la société DMS ni la société Scape ne peuvent reprocher à bon droit au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil relatif aux aléas liés au droit de préemption urbain, en présence d’un acte sous seings privés de vente du terrain comportant (page 6, article 7), une clause suspensive relative au droit de préemption urbain de la ville du Havre et alors que, même à supposer que l’information spécifique relative au droit de la Ville de ne préempter que le terrain leur eut été effectivement dispensée par le notaire, ces sociétés ne disposaient juridiquement d’aucune autre option, pour éluder cette menace, que de ne pas vendre pour l’une ni acquérir pour l’autre, n’ayant aucun moyen d’éviter, par quelque schéma juridique que ce soit, le droit de préemption de la ville du Havre pesant sur le terrain objet de la promesse de vente ;

Or, les société DMS et Scape ne fondant pas leurs demandes indemnitaires sur une perte de chance de ne pas vendre pour l’une, de ne pas acquérir pour l’autre, mais sur celle de vendre et d’acquérir les deux biens ensemble après renonciation de la Ville du Havre à l’exercice de son droit de préemption, ce second grief sera écarté comme non opérant et il ne sera porté à faute à la SCP B-C et X que l’inadéquation des mentions de la DIA à la teneur des conventions des parties et à leur volonté de lier les ventes du terrain et du fonds de commerce ;

Il convient, ensuite, toute faute n’étant pas causale, de rechercher si les manquements de la SCP notariale sont en lien de causalité avec les préjudices allégués, notamment avec une perte de chance directe, certaine et sérieuse pour chacune des sociétés appelantes, de réaliser l’opération convenue ; à cet égard, le fait que la société Scape ne soit pas intervenue à l’instance opposant la ville du Havre à la société DMS est indifférente, alors que, d’une part, la SCP B-C et X n’était pas partie à cette instance, d’autre part, que la société Scape agit tant en qualité de locataire-gérante du fonds de commerce qu’en qualité d’acquéreur évincé de la vente des deux biens, étant observé que la SCP B-C et X n’oppose à la société Scape aucune fin de non-recevoir tirée de son défaut d’intérêt et de qualité pour agir en ce qui concerne la vente du terrain, promise non pas à la SARL Scape mais à une SCI Du Bois, personne morale distincte, même alors qu’elle aurait le même gérant que la société Scape ;

Plusieurs éléments concourent à exclure toute perte de chance en lien avec l’omission reprochée à la SCP notariale :

— en premier lieu, l’indication d’une indivisibilité entre deux ventes dans la déclaration d’intention d’aliéner, inopposable à la commune, n’a nullement pour effet d’interdire au titulaire du droit de préemption urbain de préempter le terrain soumis à son droit préférentiel, par l’expression de son accord sur le prix indiqué à la déclaration, en sorte que rien ne prouve que la ville du Havre aurait renoncé à son droit de préemption en présence d’une opération simultanée de vente d’un immeuble et d’un meuble, comme le démontrent les termes de son assignation à jour fixe du 25 mars 2005 devant le tribunal de grande instance du Havre, dans laquelle elle indique qu’elle a connaissance de l’existence du fonds de commerce exploité sur le terrain mais que sa décision de préemption s’inscrit 'dans un projet d’envergure intégrant la construction de logements et de commerces prévue pour l’année 2005 et, également, la réhabilitation de la Mare au Clair, l’un des carrefours les plus importants de l’avenue du Bois au Coq, emplacement stratégique dans le prolongement d’une place qui structure le quartier’ et que la 'réhabilitation du terrain cédé est indispensable pour ne pas bloquer l’intégralité du projet',

— en deuxième lieu, même si l’indivisibilité des promesses avait été opposable à la ville du Havre, ce qui n’était pas le cas comme il a été vu, le prix dérisoire de 4.000 € s’appliquant à la vente du fonds de commerce n’était de nature ni la dissuader d’acquérir, pour un surcoût minime, tant le fonds de commerce que le terrain qu’elle convoitait absolument pour y installer une réserve foncière destinée à des logements sociaux ni à tenir en échec sa détermination de préempter le terrain, comme l’a démontrée son action en justice poursuivie jusqu’à la cour d’appel,

— en troisième lieu, l’hypothèse selon laquelle la ville du Havre, exactement informée par la DIA de l’indivisibilité des promesses de ventes, aurait pu simultanément décider de préempter le terrain et le fonds de commerce, est parfaitement illusoire de par le projet d’envergure, ci-dessus énoncé, de réhabiliter un quartier entier d’habitations et de commerces, projet incompatible avec la présence d’une station de lavage automobile,

— en quatrième et dernier lieu, l’absence d’indications à la DIA de la volonté des parties de maintenir la vocation industrielle du site est sans lien de causalité avec le préjudice de la société DCA Mory Shipp qui se trouve contrainte par la Ville de dépolluer, alors que, d’une part, cette stipulation eut été inopposable à la ville du Havre, que, d’autre part, elle était inefficace en présence d’une obligation légale de dépolluer pesant le propriétaire du fonds ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les chances alléguées comme perdues du fait des omissions reprochées au notaire sont inexistantes, en sorte que les appelantes, qui ne font la démonstration d’aucun préjudice réparable en lien de causalité avec les fautes reprochées à la SCP notariale seront pareillement déboutées de leurs prétentions comme mal fondées, le jugement dont appel étant infirmé en toutes ses dispositions ;

L’équité commande de condamner in solidum les sociétés DCA Mory Shipp et Scape à payer à la SCP B-C et X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Scape et la société DCA Mory Shipp de leurs prétentions,

Condamne in solidum les sociétés DMS et Scape à payer à la SCP B-C et X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum les sociétés Scape et DCA Mory Shipp aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente