COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 FEVRIER 2013

(Rédacteur : Madame Edith O’YL, Présidente)

N° de rôle : 12/02041

SAS A MA RESIDENCE

c/

SARL HOME DU CHATEAU CADOUIN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 mars 2012 (R.G. 2012F00159) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 05 avril 2012 et assignation à jour fixe en date du 6 novembre 2012

APPELANTE :

SAS A MA RESIDENCE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – 33370 Y

représentée par Maître Armand LECHEVALLIER de la SELARL DEFENDRE, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL HOME DU CHATEAU CADOUIN prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, sis XXX

représentée par la SCP Michel PUYBARAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Isabelle LUCAS-BALOUP, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 novembre 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Edith O’YL, Président,

Monsieur Jean-François BANCAL, Conseiller,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Martine MASSÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

— vu le jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date du 30 mars 2012

— vu l’appel interjeté le 5 avril 2012 par la SAS A MA RESIDENCE

— vu l’ordonnance en date du 25 mai 2012 autorisant la SARL HOME DU château CADOUIN à assigner la SAS A MA RESIDENCE à jour fixe

— vu l’assignation à comparaitre à jour fixe délivrée le 2 juillet 2012 par la SARL HOME DU CHATEAU DE CADOUIN

— vu les conclusions déposées au greffe de la cour et signifiées le 21 mai 2012 par la SAS A MA RESIDENCE

— vu les conclusions déposées au greffe de la cour et signifiées le 19 juillet 2012 par la SARL HOME DU château CADOUIN

— vu l’ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2012

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Selon une convention en date du 29 avril 2005 la SARL HOME CHATEAU CADOUIN a vendu sous diverses conditions suspensives à la SAS MAISON DE RETRAITE MA RESIDENCE , qui exploite un établissement pour personnes âgées dépendantes à Y , un fonds de commerce de pension de famille pour personnes âgées comprenant 23 lits situé à XXX, exploité dans des locaux donnés à bail par les époux B ; le prix de vente était fixé à 140 300 € ;la vente devait être réitérée le 30 septembre 2007 ;

Entre autres conditions , la vente était soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’acquéreur devra avoir obtenu toutes autorisations administratives ou autres nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce ;

— l’acquéreur devra obtenir du président du conseil général de la Gironde l’autorisation de transfert de la gestion de la pension de famille à son profit au plus tard le 30 mars 2006 ;

Enfin une clause pénale était insérée à l’acte selon laquelle « si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées , elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale une somme représentant 10% du prix de vente ; si la somme est due par l’acquéreur le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence ; il est convenu entre les parties que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente clause pénale qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une clause de dédit » ;

L’objectif poursuivi par l’A MA RESIDENCE était d’augmenter sa capacité d’accueil et de transférer les 23 lits de la société HOME CHATEAU CADOUIN au sein de son établissement à Y;

Parallèlement les gérants de la SA HOME château CADOUIN , les époux B , ont vendu l’immeuble dans lequel ils exploitaient la maison de retraite ;

Le 19 avril 2006 faute par les autorités administratives d’avoir donné les autorisations nécessaires , la SARL HOME du CHATEAU CADOUIN a vendu ce fonds de commerce à une société GROUPE HORUS dont l’ayant cause , la société INNOV VIE , a renoncé le 1^er février 2007 aux effets de cet acte ;

Aux termes d’un avenant conclu le 8 février 2007 les sociétés HOME DU CHATEAU CADOUIN et A MA RESIDENCE ont décidé de reprendre les termes de la convention du 29 avril 2005 avec quelques modifications , l’entrée en jouissance et la réitération de l’acte devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2008 et la vente étant soumise à la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur de l’autorisation administrative conjointe du préfet et du président du conseil général de transfert des 23 lits de POMPIGNAC à Y huit jours avant la date prévue pour la réitération de l’acte ;

L’arrêté conjoint du préfet de la région Aquitaine et du président du conseil général autorisant l’extension de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées « MA RESIDENCE » à Y est intervenu le 23 juillet 2007 ;

Le 12 octobre 2011 la SARL HOME DU CHATEAU DE CADOUIN a sommé la SAS A MA RESIDENCE de se présenter le 4 novembre suivant devant maitre X , notaire à Z, pour signer l’acte authentique de vente du fonds de commerce ;

Le 21 octobre suivant l’ A MA RESIDENCE donnait une réponse négative ; elle invoquait l’article 2 de l’arrêté du 23 juillet 2007 autorisant le transfert des 23 lits de POMPIGNAC à Y , cette autorisation ne devenant définitive qu’après la visite de conformité prévue à l’article L 313-16 du code de l’action sociale et des familles et faisait valoir que les travaux permettant ce transfert étaient engagés mais non achevés et que de ce fait la visite de la commission de sécurité ne pouvait avoir lieu ; elle estimait en conséquence que la condition suspensive ne s’était pas réalisée et qu’elle n’était pas redevable de la clause pénale insérée au contrat ;

Un procès verbal de carence était dressé par le notaire le 4 novembre 2011 ;

La société HOME château CADOUIN a saisi le président du tribunal de commerce de BORDEAUX statuant en référé pour que la caducité de l’acte de vente soit constatée ; par ordonnance du 24 janvier 2012 le juge des référés a renvoyé l’affaire devant les juges du fond ;

Par le jugement critiqué le tribunal de commerce de BORDEAUX a :

— prononcé la caducité du contrat de vente en date du 29 avril 2005 et de son avenant en date du 8 février 2008

— condamné l’A MA RESIDENCE à payer la somme de 14 030 € au titre de la clause pénale à la SARL HOME DU CHATEAU CADOUIN outre 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire .

L’A MA RESIDENCE a relevé appel de ce jugement tandis que la SARL HOME DU CHATEAU DE CADOUIN autorisée pour ce faire a fait assigner à jour fixe l’appelante ;

La SAS A MA RESIDENCE demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré

— juger qu’il n’y a pas lieu de constater la caducité de la vente faute de réalisation de la condition suspensive de l’acte de vente du fonds de commerce du 29 avril 2005 et de son avenant du 7 octobre 2008 , l’autorisation de l’administration n’étant toujours pas valable au visa des articles L 313-1 et L 313-6 du code de l’action sociale et des familles

— débouter en conséquence la société HOME château CADOUIN de ses demandes

— dire n’y avoir lieu en conséquence au paiement d’une quelconque somme au titre de la clause pénale , au demeurant réductible en vertu de l’article 1231 du code civil

— condamner la SARL HOME château CADOUIN à lui payer une somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive outre 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle fait essentiellement valoir que la condition suspensive prévue dans la convention du 8 février 2007 ne s’est pas réalisée ; l’article 2 de l’arrêté du 23 juillet 2007 prévoit en effet que l’autorisation n’ est valable que sous réserve du résultat positif de la visite de conformité mentionnée à l’article L 313-12 du code de l’action sociale et des familles alors que les travaux ne sont pas achevés ; elle invoque en outre les difficultés qu’elle a rencontrées pour réaliser les travaux ;

La SARL HOME DU CHATEAU CADOUIN conclut à la confirmation du jugement déféré et au bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 10 000 € ;

elle invoque principalement les termes de la condition suspensive qui ne vise que l’autorisation du transfert et non le commencement d’exploitation soumis à la visite de la commission de sécurité et estime que le transfert ayant été autorisé la condition suspensive est réalisée ;

*

A titre liminaire il convient d’écarter des débats les pièces numérotées 40 à 44 produites par la SAS A MA RESIDENCE qui ne figurent pas sur son bordereau de communication de pièces et n’ont pas été communiquées à l’intimée ;

La condition suspensive litigieuse insérée à l’avenant à l’acte de vente conditionnelle de fonds de commerce en date du 8 février 2007 est ainsi rédigée ; « l’acquéreur devra obtenir l’autorisation administrative conjointe du président du conseil général et du Préfet de transfert des 23 lits de POMPIGNAC à Y » ;

L’arrêté conjoint est intervenu le 23 juillet 2007 et dispose :

« article 1- l’autorisation d’extension de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes « ma résidence » sis XXX à Y par transfert et transformation en A des 23 lits de la maison de retraite Home château Cadouin à Pompignac et création de 4 lits temporaires et 2 places d’accueil de jour est accordée (…)

article 2 ' l’autorisation est valable sous réserve du résultat positif de la visite de conformité mentionnée à l’article L 313-6 du code de l’action sociale et des familles et prendra effet à la date qui figurera sur l’avenant à la convention tripartite décrite à l’article L 313-12du m^me code conclue le 28/12/2004 »;

Il est acquis que les travaux entrepris par la SAS A MA RESIDENCE pour aménager son établissement conformément aux dispositions du code de l’action sociale et des familles ne sont pas achevés , celle-ci s’étant lancée dans une opération immobilière et de défiscalisation malheureuses ; de ce fait aucune visite de conformité ne peut être effectuée ;

Il est vrai que l’autorisation d’extension donnée conjointement le 23 juillet 2003 par le préfet et le président du conseil général n’est valable que sous réserve du résultat positif de la visite de conformité prévue à l’article 313-6 du code de l’action sociale et des familles ;

Outre que l’avenant du 8 février 2007 ne soumet la réalisation de la vente qu’à l’obtention de l’autorisation conjointe du préfet et du président du conseil général de transfert des 23 lits de POMPIGNAC à Y qui a été accordée le 23 juillet 2007, la réalisation des travaux soumis à la visite de conformité visée à l’article 313-6 du code de l’action sociale et des familles pour l’exploitation de l’A ne dépend que de la volonté de la SAS A MA RESIDENCE; celle-ci ne saurait en conséquence s’en prévaloir de m^me que des difficultés qu’elle a pu rencontrer pour l’exécution de ces travaux qui sont totalement étrangères à l’intimée ;

En conséquence la condition suspensive prévue aux actes des 29 avril 2005 et 8 février 2008 s’est réalisée ;

La SAS A MA RESIDENCE ayant cependant refusé de réitérer la convention par devant notaire , la clause pénale ci dessus rappelée doit être appliquée, aucun élément ne justifiant sa réduction , et la SAS EPHAD MA RESIDENCE condamnée à payer la somme de 14 030 € ;

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé ;

L’équité commande en outre de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL HOME château CADOUIN à hauteur de 8000 €;

PAR CES MOTIFS

la cour , statuant par arrêt contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe,

— écarte des débats les pièces n° 40 à 44 produites par la SAS A MA RESIDENCE

— confirme le jugement déféré

Y ajoutant ,

— condamne la SAS A MA RESIDENCE à payer à la SARL HOME DU château CADOUIN une somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Edith O’YL, président, et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.