Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 4 décembre 2014, n° 13/06511

TI Bernay 18 octobre 2013

CA Rouen
Confirmation 4 décembre 2014

Arguments

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Rejeté
Non-respect des obligations de jouissance paisible
La cour a estimé que les preuves fournies par le bailleur ne suffisent pas à établir que la locataire ou son fils sont responsables des troubles, confirmant ainsi le jugement du tribunal d'instance.
Rejeté
Responsabilité de la locataire pour troubles causés
La cour a jugé que la preuve d'une intention de nuire ou d'une attitude dolosive n'a pas été rapportée, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bailleur a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 4 déc. 2014, n° 13/06511
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	13/06511
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bernay, 18 octobre 2013
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marion BRYLINSKI, président
Avocat(s) :	Fatna BELLENCONTRECarole BAISSAS
Cabinet(s) :	RSD AVOCATS
Parties :	SA EURE HABITAT

Texte intégral

R.G : 13/06511

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2014

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE BERNAY du 18 Octobre 2013

APPELANTE :

SA EURE HABITAT

XXX

Représentée et assistée par M^e BAISSAS de la SCP SCP RIDEL STEFANI DUVAL TREGUIER BAISSAS, avocat au barreau D’EVREUX

INTIMÉE :

Madame Y X

XXX

Représentée et assistée par M^e Fatna BELLENCONTRE, avocat au barreau D’EVREUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/001125 du 19/02/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 23 Octobre 2014 sans opposition des avocats devant Madame LABAYE, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me BRYLINSKI, Président

Madame LABAYE, Conseiller

Madame POITOU, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Octobre 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2014

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 04 Décembre 2014, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par M^me BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

* *

Par contrat en date du 17 août 2005, l’Office public de l’Habitat de l’Eure, dit Eure Habitat a donné bail à M^me Y X un logement situé XXX, logement 24, à Pont-Audemer, moyennant un loyer mensuel initial de 174,23 €, outre 78,46 € à titre de provisions sur charges.

Le 10 avril 2013, le bailleur a fait assigner M^me Y X devant le tribunal d’instance de Bernay aux fins de voir :

— prononcer la résolution du contrat de bail consenti pour défaut d’occupation paisible du logement par M^me I X

— prononcer l’expulsion de la locataire et tous occupants de son chef si nécessaire avec l’aide de la force publique, et sans délai

— condamner de M^me Y X au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me X aux dépens.

Par jugement en date du 18 octobre 2013, le tribunal d’instance de Bernay a :

— débouté Eure Habitat de sa demande de résiliation du contrat de bail consenti à M^me Y X

— débouté M^me Y X de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné Eure Habitat à payer à M^me Y X la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Eure Habitat aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La société Eure Habitat a interjeté appel du jugement par déclaration du 15 novembre 2013.

Dans ses dernières écritures en date du 02 avril 2014, la SA Eure Habitat demande à la Cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel

— réformer la décision

— prononcer pour défaut d’occupation paisible la résiliation du bail consenti à M^me Y X portant sur un bien immeuble situé à XXX

— dire en conséquence qu’immédiatement et sans délai M^me X Y sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement par elle ainsi occupé et ce après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par voies et moyens de droit et avec l’assistance de la force publique si besoin est

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions

— la condamner à payer une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, la SA Eure Habitat fait valoir qu’elle verse de nombreuses pièces qui démontrent que les incivilités sont multiples, que les enfants responsables sont identifiés, le fils de M^me X, A B, est l’un d’eux. Les déclarations des différents habitants sont claires, notamment les pétitions établies en août 2012 et janvier 2013. Des rapports de problèmes de voisinage sont régulièrement communiqués démontrant les difficultés survenues notamment avec les différents voisins de M^me X. Un réunion a eu lieu en mairie à la demande des locataires se plaignant de tapages nocturnes, de coups de pied dans les portes, de regroupement de jeunes alcoolisés dans les halls d’entrée. Les autres familles causant des troubles ont quitté les lieux et comme les troubles persistent, souligne Eure Habitat, c’est uniquement en raison du dernier intervenant à savoir le fils de M^me X.

Dans ses dernières écritures en date du 19 juin 2014, M^me X demande à la cour de :

— dire Eure Habitat recevable mais mal fondé en son appel

Par conséquent :

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Bernay en date du 18 octobre 2013 en ce qu’il a :

* débouté Eure Habitat de sa demande de résiliation du contrat de bail

* condamné Eure Habitat à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Eure Habitat aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Y ajoutant :

— condamner Eure Habitat à lui payer la somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts

— condamner Eure Habitat à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Eure Habitat en tous les dépens, qui seront recouvrés par M^e Bellencontre, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me X prétend que Eure Habitat ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle contrevient gravement à ses obligations, nombre de pièces produites ne citent pas M^me X, ni son fils et concernent les enfants d’autres familles, comme Kévin X qui n’est pas son fils. M^me X affirme que Eure Habitat tente par tous moyens de la faire expulser sans aucun justificatif. Elle dit être affectée par la procédure et réclame une somme à titre de dommages et intérêts.

SUR CE,

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances ; à défaut de convention, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout (…) par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.

Le preneur a une obligation de jouissance paisible des lieux, selon le contrat de bail du 17 août 2005 (article 5.3), la résiliation du bail est encourue en cas de non-respect par le locataire de l’une des clauses du bail (article 6). 'Le locataire est responsable des dégradations et pertes que lui, sa famille, ses amis, ses préposés, animaux et affaires occasionnent tant aux parties communes et équipements privatifs qu’aux parties et équipements communs’ (article 5.3).

M^me X a également signé un extrait du règlement intérieur, dont un paragraphe 'tranquillité’ dans lequel il est indiqué : ' évitez de faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin et n’exercez aucune activité dans les lieux loués par l’utilisation de machines dont le fonctionnement incommoderait les locataires de l’immeuble.

Veillez à ne pas les gêner par l’usage d’appareils de radio (émetteur récepteur de télévision, électrophones, magnétophones ou autres instruments)

Surveillez vos enfants pour qu’ils ne jouent pas dans les parties communes des immeubles.'

Eure Habitat soutient que ses immeubles ont été l’objet de nombreuses dégradations et que les locataires sont victimes d’incivilités multiples, faits dont le fils de M^me Y X, A B, serait l’un des responsables.

Eure Habitat produit une cinquantaine de pièces dont plusieurs relatant les incidents nombreux survenus dans les parties communes (qui ne citent pas de nom d’auteurs sauf une),certaines pour chiffrer les préjudices subis du fait des dégradations pour lesquelles des plaintes ont été déposées à sept reprises. Les auditions par la police consécutives aux plaintes ne mentionnent jamais le nom de M^me X ou de son fils. Dans son audition du 03 août 2012, M. Z indique que les auteurs des dégradations sont 'soit de la famille Lepiller ou de son entourage amical’ sans qu’il soit par ailleurs établi par Eure Habitat que M^me X et son fils fassent partie de cet entourage amical.

Des lettres et des pétitions ont été adressées par les locataires à Eure Habitat, lesquelles, comme le seul compte-rendu d’incident citant des noms, concernent les familles Lepiller, Brument, Kévin X (qui n’est pas le fils de M^me Y X) Steven Dessoule, Clément Stalin.

Le nom de M^me Y X apparaît dans un procès-verbal de juillet 2013 comme étant la personne ayant avisé le bailleur que des dégradations par tags avaient été commises dans son immeuble, les responsables étant 'Kévin X, Steven Dessoule et deux copains à eux'.

Eure Habitat produit une ordonnance statuant sur l’action civile rendue dans le cadre d’une procédure pénale pour dégradation mais elle concerne uniquement Quentin Lefrançois.

Eure Habitat verse un procès-verbal de constat dressé par M^e Delbé, huissier de justice à Louviers, le 23 janvier2013 lequel mentionne le nom du fils de M^me X. L’huissier a procédé à une enquête de voisinage au sein de I’immeubIe Fécamp dans les quatre cages d’escalier. Trois locataires sur les cinq rencontrés ont indiqué à l’huissier que 'le fils de M^me Y X se trouvait parmi le groupe de jeunes gens qui traînait dans les cages d’escalier et causait des nuisances.

Seul ce document vise le fils de M^me X et comme retenu par le premier juge, les trois déclarations en cause ne sont étayées par aucune des nombreuses autres pièces produites par Eure Habitat. Elles ne peuvent, à elles seules, être jugées suffisantes pour établir la preuve de ce que le fils de Madame X, A F, serait responsable des troubles causés dans I’occupation de l’immeuble, et qu’ainsi la locataire manquerait gravement de ce fait à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Le jugement sera confirmé.

La preuve d’une intention de nuire ou d’une attitude dolosive, d’une action de mauvaise foi n’étant pas rapportée, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts, la demande de dommages et intérêts de M^me X a été justement rejetée et le sera également en cause d’appel.

Eure Habitat qui succombe sera condamnée aux dépens et devra payer à M^me Y X une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M^me Y X de sa demande en paiement de dommages et intérêts en cause d’appel ;

Condamne l’Office public de l’Habitat de l’Eure, à payer M^me Y X une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne l’Office public de l’Habitat de l’Eure, Eure Habitat aux dépens de la procédure d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président