COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2014

R.G. N° 13/00077

AFFAIRE :

O-P X

…

C/

A B

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 09/01992

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe MERY

M^e Patricia MINAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur O-P X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

14 rue J Deschanel

XXX

Représentant : M^e Philippe MERY de la SCP MERY – GENIQUE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 35 – N° du dossier 20090301

Madame L-M H épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

14 rue J Deschanel

XXX

Représentant : M^e Philippe MERY de la SCP MERY – GENIQUE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 35 – N° du dossier 20090301

APPELANTS

****************

Monsieur A B

N° SIRET : 450 429 204

né le XXX à ARGENTEUIL

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Représentant : M^e Michel FESTIVI, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES

INTIME

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Octobre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame L-Claude CALOT,Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 3 janvier 2013, par les époux X-H d’un jugement rendu le 20 décembre 2012 par le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance de Chartres qui a :

* fixé le loyer annuel dû à compter du 28 novembre 2008, par A B aux époux X pour le local sis à XXX, au sein du centre commercial des Gauchetières, à la somme de 16.320 euros HT, soit la somme de 1.360 euros HT par mois, majorée des impôts et taxes afférents à l’immeuble loué y compris les impôts fonciers,

* condamné solidairement M et M^me X à payer à maître Z ès qualités d’administrateur judiciaire de A B, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 7 avril 2014, par lesquelles les époux X-H, poursuivant l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, demandent à la cour de:

*annuler le rapport d’expertise,

* constater que A B n’établit pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative,

* débouter en conséquence A B de ses demandes,

* condamner A B au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 3 juin 2013, aux termes desquelles A B prie la cour de:

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

* débouter les époux X de leurs demandes,

* condamner les époux X au versement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* par acte authentique du 15 janvier 2003, les époux X ont consenti à C D un bail commercial portant sur des locaux situés 9 et XXX, dans un centre commercial dénommé Gauchetières, pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2012, moyennant un loyer annuel de 15.549,80 euros,

* au mois d’octobre 2003, A B a acquis le fonds de commerce, débit de boissons, articles de fumeur, gérance de débit de tabac, PMU, café, courses, licence loto, confiserie,

* par courrier du 10 novembre 2007, A B a avisé les bailleurs de son intention d’engager une procédure de révision du loyer,

* selon mémoire du 27 novembre 2008, A B a demandé la fixation du loyer révisé rétroactivement à compter du 1^er octobre 2007, à un montant annuel de 11.400 euros,

* le 16 juillet 2009, A B a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Chartres,

* par jugement du 7 octobre 2010, le juge des loyers commerciaux, par décision avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à I J K,

* un rapport a été déposé le 2 février 2012, concluant à l’absence de variation des facteurs locaux de commercialité,

* c’est dans ces circonstances, qu’est intervenu le jugement déféré;

Sur la nullité du rapport d’expertise:

Considérant que les époux X soulèvent la nullité du rapport d’expertise faisant valoir d’une part, que l’expert non inscrit sur la liste des experts aurait procédé aux opérations d’expertise sans avoir préalablement prêté serment et que d’autre part, il y aurait un doute sur l’indépendance et partant sur l’impartialité de l’expert;

Mais considérant que ces allégations ne sont nullement étayées, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’annuler le rapport d’expertise;

Sur la demande de déplafonnement:

Considérant en droit que l’article L.145-38 du code de commerce dispose que par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction;

Que selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire;

Considérant en l’espèce, que A B, qui entend voir diminuer le montant annuel de son loyer à la somme de 11.400 euros, invoque une modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative, ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative;

Qu’il soutient que le centre commercial où est situé le commerce comprenait auparavant quelques commerces de bouche, 3 agences bancaires, une épicerie, une maison de la presse, une pharmacie; qu’il fait valoir qu’entre 2003 et 2007, plusieurs boutiques du centre commercial 'Gauchetières’ ont fermé (boucherie, pressing, restaurant marocain, salon de coiffure, librairie, agence bancaire);

Qu’il expose que l’extension d’une autre zone commerciale 'Les terres fortes’ située à environ 1km du centre 'Gauchetières’ a drainé beaucoup de consommateurs;

Qu’il relève une baisse du chiffre d’affaires depuis 2006, d’environ 20%;

Considérant que les époux X, qui contestent une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, observent justement que la période à prendre en considération s’étend de 2003 à 2007;

Considérant que selon le rapport d’expertise, il n’y a pas eu au cours de cette période de référence de variation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce;

Que l’expert ajoute, que dans l’hypothèse d’une variation des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative, cette dernière devrait être fixée à la somme mensuelle de 1.360 euros;

Qu’il a intégré dans son rapport une note intitulée 'focus économique personnalisée’ aux termes de laquelle, l’offre commerciale existant dans ce quartier est constituée essentiellement de commerces de quotidienneté ou de proximité situés dans le centre commercial ayant vocation à satisfaire la clientèle résidentielle du quartier excentrée par rapport au centre ville, ce centre commercial se trouve concurrencé par la zone commerciale des Terres Fortes qui constitue un pôle concurrent situé à 800 m, le quartier des Gauchetières a connu des mouvements importants de cessation d’entreprises durant les années 2007 et 2008, non compensés par la création ou la reprise de commerces existants;

Considérant que les observations générales contenues dans cette note n’établissent aucunement une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité survenue pendant la période 2003-2007 ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative;

Considérant que force est de constater, ainsi que le relèvent les époux X, que le quartier des Gauchetières est excentré depuis sa construction, que le centre commercial des Terres Fortes a été édifié bien avant la signature du bail en 2003, que l’ancienneté du centre des Gauchetières ne caractérise pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité dès lors que le bail a été régularisé en 2003;

Que la baisse du chiffre d’affaires ne constitue pas plus une modification matérielle de ces facteurs; qu’au demeurant, les époux X observent que les attestations comptables annexées au rapport d’expertise font apparaître une évolution favorable du résultat net comptable de l’entreprise entre 2003 et 2007;

Que les mouvements de cessations d’entreprises au sein du centre commercial des Gauchetières ne sont apparus que durant les années 2007 et 2008;

Considérant qu’il en résulte que n’est pas rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative, au titre de la période de référence, de sorte que A B n’est pas fondé à prétendre à la fixation du loyer révisé au 28 novembre 2008, à une somme inférieure au montant du loyer précédemment payé à hauteur de la somme mensuelle de 1.522 euros;

Que par voie de conséquence, infirmant le jugement déféré, A B sera débouté de ses demandes;

Sur les autres demandes:

Considérant que la décision déférée sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Considérant que l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel;

Que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par A B;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déboute A B de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes ,

Condamne A B aux dépens de première instance et d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,