Cour d'appel de Rouen, 12 octobre 2016, n° 15/02332

TGI Le Havre 12 mars 2015

CA Rouen
Infirmation partielle 12 octobre 2016

Arguments

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Accepté
Existence d'un trouble anormal de voisinage
La cour a confirmé que la construction a entraîné des pertes significatives de vue et de luminosité, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, justifiant ainsi la réparation.
Accepté
Évaluation de la perte de valeur vénale
La cour a estimé que la perte de valeur vénale devait être évaluée en tenant compte des caractéristiques de l'immeuble et des pertes subies, et a accordé des dommages-intérêts en conséquence.
Accepté
Perte de jouissance des locaux
La cour a confirmé que la perte de luminosité et de vue constitue un préjudice de jouissance, justifiant l'indemnisation accordée par le tribunal.
Accepté
Frais de constat d'huissier
La cour a jugé que ces frais de constat d'huissier devaient être remboursés, car ils étaient liés à la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 12 oct. 2016, n° 15/02332
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	15/02332
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Le Havre, 12 mars 2015, N° 13/02454

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph BENILLOUCHE
Cabinet(s) :	YANNICK ENAULT - GREGOIRE LECLERCSCP BOURGET
Parties :	SA BOUYGUES IMMOBILIER c/ SCI PARI

Texte intégral

R.G : 15/02332

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 OCTOBRE 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

13/02454

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 12 Mars 2015

APPELANTE :

SA BOUYGUES IMMOBILIER

Immeuble le Galéo

XXX

représentée par la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN
HENRY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e Joseph BENILLOUCHE, avocat au barreau de
PARIS (SCP LMBE), plaidant

INTIMES :

Monsieur X Y

né le XXX à XXX)

XXX

représenté et assisté par M^e Z A de la SCP
A, avocat au barreau du HAVRE

Madame B C épouse Y

née le XXX à XXX)

XXX

représentée et assistée par M^e Z A de la SCP
A, avocat au barreau du HAVRE

SCI PARI

117boulevard de Strasbourg

XXX

représentée et assistée par M^e Z A de la SCP
A, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 06 Septembre 2016 sans opposition des avocats devant Monsieur SAMUEL, Conseiller, rapporteur, en présence de Monsieur LOTTIN, Président

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de
Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Septembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 12
Octobre 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 Octobre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président, et par M^me VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

* *

Exposé du litige

La SCI PARI, venant aux droits de la société
C, est propriétaire depuis le 16 novembre 2004 de deux appartements situés aux 2 ème et 3^e étages d’un immeuble sis 117 boulevard de Strasbourg au HAVRE. M. et M^me Y, gérants de cette SCI, possèdent en propre un appartement situé au 4 ème étage de cet immeuble.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a fait édifier contre le mur privatif de cet immeuble,

à la place d’une salle de cinéma, une résidence constituée de deux immeubles d’habitation, l’un de cinq, l’autre de sept étages.

M. et M^me Y et la SCI PARI se sont plaints d’une privation de vue, de soleil et d’aération et ont obtenu en référé la désignation d’un expert qui a déposé, le 30 août 2011, un rapport sur la base duquel M. et M^me Y et la SCI PARI ont ultérieurement fait assigner la société BOUYGUES IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance du
HAVRE aux fins d’obtenir réparation du trouble anormal de voisinage qu’ils estimaient subir.

Par jugement du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance du HAVRE a ainsi statué:

— Déclare la société BOUYGUES IMMOBILIER responsable de plein droit des désordres ayant affecté ou affectant les locaux propriété de la SCI PARI et des consorts Y situés dans l’immeuble sis 117 rue de Strasbourg au Havre, en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;

— Déclare irrecevable la demande formée par la
SCI PARI et les consorts Y au titre du droit à mitoyenneté ;

— Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à la SCI PARI la somme de 23.100 au titre de la perte de valeur vénale ;

— Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux consorts Y les sommes de:

—  18.000 au titre de la perte de valeur vénale,

—  3.000 au titre du préjudice de jouissance ;

— Déboute la SCI PARI et les consorts Y de leurs autres demandes ;

— Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à la SCI PARI et aux consorts
Y la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur D et de Monsieur E.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a interjeté appel général par acte du 11 mai 2015 et, dans ses dernières conclusions du 1^er octobre 2015 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, demande à la Cour de :

— Déclarer BOUYGUES IMMOBILIER recevable et bien fondée en son appel,

— Déclarer la SCI PARI et les consorts Y irrecevables en leur appel incident,

— Déclarer la SCI PARI et les consorts Y mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions et les en débouter,

En conséquence, faisant droit à l’appel de
BOUYGUES IMMOBILIER,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la construction érigée par BOUYGUES
IMMOBILIER causait un trouble anormal de voisinage et en ce qu’elle a déclaré
BOUYGUES IMMOBILIER responsable des désordres affectant les locaux des consorts

Y et de la SCI
PARI,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné BOUYGUES
IMMOBILIER au paiement de 23.100 la SCI PARI et 18.000 aux consorts Y au titre de la perte de la valeur vénale,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné BOUYGUES
IMMOBILIER au paiement de 3.000 au titre du trouble de jouissance,

— Dire qu’il n’existe aucun trouble anormal de voisinage,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné BOUYGUES
IMMOBILIER au paiement des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la
SCI PARI et les consorts Y de leur demande au titre du préjudice esthétique,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la SCI PARI et des consorts Y au titre de la cession de mitoyenneté alléguée,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SCI PARI et les consorts Y à payer à la société
BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de
Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la
SELARL Yannick ENAULT – Christian HENRY, avocats aux offres de droit.

La SCI PARI et M. et M^me Y, dans leurs dernières conclusions du 12 octobre 2015 auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet des moyens, demandent à la Cour de :

— Débouter BOUYGUES IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

— Confirmer la décision dont appel :

— en ce qu’elle a retenu que la construction érigée par BOUYGUES IMMOBILIER causait un trouble anormal de voisinage et en ce qu’elle a déclaré en conséquence BOUYGUES
IMMOBILIER responsable des désordres affectant les locaux des consorts Y et de la
SCI PARI,

— en ce qu’elle a condamné la société BOUYGUES
IMMOBILIER au paiement d’une somme de 3000 au titre du trouble de jouissance subi par les consorts
Y,

— en ce qu’elle a condamné la société BOUYGUES
IMMOBILIER au paiement d’une somme de 3000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur D et de Monsieur E,

— Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté la SCI PARI et les consorts Y de leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance, du préjudice esthétique et d’indemnisation de la valeur de la mitoyenneté,

Y ajoutant,

— Condamner BOUYGUES IMMOBILIER :

— à la SCI PARI la somme de 16.000 au titre du préjudice esthétique,

— à la SCI PARI la somme de 68.080,66 au titre de la valeur de la mitoyenneté,

— à Monsieur et Madame Y la somme de 8.000 au titre du préjudice esthétique,

— à Monsieur et Madame Y la somme de 34.040,33 au titre de la valeur de la mitoyenneté,

— à la SCI PARI et M. et M^me Y les frais des trois constats d’huissier respectivement pour 407,19 , 321,08 et 144, 89 annexés au rapport d’expertise,

— les dépens d’appel,

— Dire que les montants alloués dans le jugement à intervenir seront majorés à défaut de paiement dans les 15 jours suivant notification du jugement du droit de recouvrement ou d’encaissement par huissier supporté par le créancier en application de l’article 10 du décret d 12 décembre 1996,

A titre principal,

— condamner BOUYGUES IMMOBILIER à payer :

— à la SCI PARI la somme de 40.268 au titre de la perte de la valeur vénale,

— à M. et M^me Y la somme de 54.771 au titre de la perte de la valeur vénale,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné BOUYGUES
IMMOBILIER à payer :

— à la SCI PARI la somme de 23.100 au titre de la perte de la valeur vénale,

— à M. et M^me Y la somme de 18.000 au titre de la perte de la valeur vénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2016.

SUR CE

Sur l’existence d’un trouble de voisinage

Le tribunal a estimé qu’il ressortait du rapport d’expertise que n’étaient établis ni le préjudice esthétique ni la perte de ventilation/aération, mais qu’étaient en revanche établies une perte d’ensoleillement et de luminosité ainsi qu’une perte de vue, en fonction des locaux et des étages concernés, qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Au soutien de son appel, la société BOUYGUES fait valoir que la construction du nouvel immeuble a été autorisée par permis de construire et que l’immeuble dans lequel les intimés sont propriétaires de locaux est situé dans un milieu urbain au tissu extrêmement dense, au centre ville du Havre, et se trouve entouré d’immeubles présentant les mêmes caractéristiques tant par leur hauteur que leur gabarit, de telle sorte qu’il n’existe aucun trouble de voisinage.

Le fait que la construction ait été autorisée par un permis de construire dont nul ne conteste la régularité ne fait pas obstacle par lui-même à la caractérisation d’un trouble anormal de

voisinage.

Quant à la circonstance que l’immeuble a été édifié dans l’espace urbain dense que constitue le coeur de la ville du Havre, si elle doit être prise en compte pour appréhender la gravité du trouble, elle n’empêche pas davantage la caractérisation d’un trouble présentant un caractère anormal au regard de la situation respective des deux immeubles en cause.

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats que l’immeuble nouveau, d’une hauteur de 27, 64 m et qui dépasse d’environ 1,90 m le faîte de l’immeuble des intimés, a remplacé un cinéma dont la hauteur de la toiture variait entre 13,60 m et 19,19 m et ne s’élevait pas au delà du bas de la fenêtre du deuxième étage. La nouvelle construction s’est donc accolée au mur pignon de l’immeuble des intimés, en obturant totalement le retrait en décaissé de façade côté est du dit immeuble, et ne leur a laissé pour seule perspective, de ce côté, qu’un mur de briques du deuxième au quatrième étage.

Dans son rapport, l’expert a conclu qu’il existait une perte circonstanciée de vues vers l’est (en particulier une perte de vue droite horizontale totale antérieure pour les fenêtres du troisième et quatrième étages et de 68,2 % pour celles du deuxième étage), une perte d’ensoleillement et une perte de luminosité pour toutes les croisées exposées à l’est sur les trois niveaux et la croisée « nord » du quatrième et dernier étage. Ainsi, les intimés ont été totalement privés, dans les pièces concernées (local technique informatique, couloir des bureaux du deuxième étage, salle de bains et couloir du troisième étage et ancien couloir transformé en une salle de bains et deux chambres au quatrième étage), de l’ensoleillement durant toute la matinée résultant de l’exposition des fenêtres à l’est et de luminosité tout au long de la journée. Quant à la privation de la vue dégagée sur les toits à l’entour de la ville, elle est totale pour deux des trois étages concernés. De plus, il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que la perte de luminosité affecte non seulement les parties qui étaient éclairées directement par les fenêtres sur lesquelles ont été constatées les pertes de vue, d’ensoleillement et de luminosité, mais aussi les pièces desservies par les couloirs directement affectés par ces pertes.

L’importance, la multiplicité et le caractère varié des pertes subies par l’immeuble des intimés justifie que le tribunal ait retenu que ces inconvénients résultant de la construction nouvelle de la société BOUYGUES présentaient un caractère anormal, d’autant que, comme l’a relevé le sapiteur, contrairement aux maisons construites dans le sud dont l’architecture tend à limiter l’ensoleillement, les immeubles du nord recherchent une exposition favorable à l’ensoleillement tant pour le bien être des occupants que pour des raisons énergétiques.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la réparation des préjudices

Le tribunal a indemnisé les demandeurs en se fondant sur l’évaluation de la perte de la valeur vénale réalisée par le sapiteur et que l’expert, qui a procédé à une évaluation inférieure, n’avait pas retenue. Le tribunal a écarté le chiffrage réalisé par M. F qui avait été mandaté par les demandeurs et dont l’évaluation n’avait été retenue ni par l’expert judiciaire ni par le sapiteur.

Au soutien de son appel, la société BOUYGUES conclut au débouté total des demandes des intimés tandis que ceux-ci sollicitent de la cour qu’elle porte de 23100 à 40 268 le préjudice de valeur vénale pour la SCI PARI et de 18.000 à 54 771 le même préjudice pour les époux Y.

Pour évaluer le préjudice, la cour dispose donc des avis de l’expert, du sapiteur et de M.

Contrairement à ce que soutient la société
BOUYGUES, le fait que la rentabilité locative des immeubles appartenant aux intimés ne soit pas connue ne fait pas obstacle à l’évaluation de leur perte de valeur vénale résultant du trouble.

Faisant masse des critiques croisées de l’appelante et des intimés sur les différentes valeurs soumises au débat contradictoire, la cour estime que l’évaluation faite par l’expert n’est pas pertinente, dès lors que ce dernier, après avoir reconnu les limites de ses compétences en la matière et fait appel à cette fin à un sapiteur, n’a pas fourni d’explication suffisamment circonstanciée pour justifier l’évaluation à laquelle il a procédé et qu’il qualifie d’évaluation 'quelque peu (différente)' alors qu’il la réduit de deux tiers en se fondant sur un prix au m2 manifestement sous-évalué (400 euros).

L’évaluation du sapiteur elle-même ne peut être prise en compte dès lors qu’elle calcule la perte de la valeur vénale en prenant uniquement en compte les pertes directe de luminosité et de vue des pièces directement desservies, sans intégrer la perte de luminosité des couloirs et des pièces desservies par ceux-ci en fonction des étages et, d’une manière plus générale, la perte d’ensoleillement global dont le sapiteur a pourtant souligné à juste titre la gravité accrue dans la partie nord du territoire français. La perte de valeur vénale doit, en outre, être considérée comme plus importante pour les biens situés dans un immeuble bourgeois de standing, comme l’est l’immeuble en cause, à raison de sa situation au coeur du Havre et de son apparence particulièrement cossue, et ce nonobstant les aménagements que les époux
Y ont pu faire réaliser pour limiter les effets négatifs du trouble.

C’est la raison pour laquelle, au vu de l’ensemble de ce qui précède et compte tenu du prix du m2 que le sapiteur et l’étude de M. F évaluent de manière quasi concordante (1 000 le m2/ 1100 pour le 4 ème étage avant les transformations faites par les époux Y ; 2 000 /2 200 pour les 2^e et 3^e étages) tandis que l’expert retenait un prix manifestement insuffisant (400 ), il convient, par infirmation du jugement sur ce point, de porter à 25.000 les dommages-intérêts dus aux époux Y et à 40.000 les dommages-intérêts dus à la
SCI.

S’agissant du préjudice de jouissance, c’est à tort que la société BOUYGUES soutient qu’il n’est pas constitué, en faisant valoir que l’habitabilité de l’appartement occupé par les époux
Y n’a jamais été remise en cause, qu’aucune diminution de surface n’a pu être constatée et que les locaux en cause sont un couloir et des locaux de rangements. En effet, une perte de vue, de luminosité et d’ensoleillement est de nature à causer une véritable perte de jouissance pour les personnes occupant les locaux au titre d’habitation, même si ces locaux sont devenus une salle de douche et des chambres par suite d’un aménagement postérieur. Le tribunal en a évalué la réparation de manière adéquate en allouant une somme de 3.000 aux époux
Y. Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant du préjudice esthétique, c’est à juste titre que le tribunal a débouté les intimés de leur demande de dommages-intérêts et la cour confirmera le jugement sur ce point, faute que soit apportée en appel la preuve d’un préjudice autre que ceux réparés au vu des motifs qui précèdent.

S’agissant du préjudice de mitoyenneté, c’est à juste titre que le tribunal a déclaré les intimés irrecevables en leur demande tendant à faire sanctionner l’appui irrégulier de la nouvelle construction sur le mur mitoyen, au motif que s’agissant d’un immeuble en copropriété, seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour demander réparation. Le dommage atteint en effet l’immeuble dans son ensemble, parties privatives comprises, de telle sorte que seule l’action collective peut être exercée, et non celle d’un copropriétaire pris individuellement. Le

jugement sera donc confirmé de ce chef.

S’agissant de la participation à l’avantage économique de la société BOUYGUES, les dispositions ayant débouté les époux Y et la SCI ne sont contestées par quiconque et seront donc confirmées.

Il ne résulte pas du jugement que les frais de trois constats d’huissier auraient été intégrés dans les frais irrépétibles alloués en première instance. La société BOUYGUES sera donc condamnée à payer aux intimés la somme totale de 873,16 correspondant à ces frais.

Enfin, la société BOUYGUES sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris, sauf sur l’évaluation du préjudice consistant dans la perte de la valeur vénale,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la société BOUYGUES à payer à la
SCI PARI la somme de 40 000 au titre de la perte de valeur vénale,

Condamne la société BOUYGUES à payer à M. et M^me Y la somme de 25 000 au titre de la perte de valeur vénale,

Dit que les sommes ainsi allouées seront majorées à défaut de paiement dans les 15 jours suivant notification du jugement du droit de recouvrement ou d’encaissement par huissier supporté par le créancier en application de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996,

Y ajoutant,

Déboute la société BOUYGUES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BOUYGUES à payer à la
SCI PARI et à M. et M^me Y unis d’intérêt la somme totale de 873,16 correspondant aux frais de constat d’huissier,

Condamne la société BOUYGUES aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président