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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04078

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 AVRIL 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

RG 11-13-002041

(JONCTION avec RG 15/4431)

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à TOULON

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Bernard RICHER, avocat au barreau de Montpellier

Madame E F

née le […] à ALANCON

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Bernard RICHER, avocat au barreau de Montpellier

SARL MAB Z

[…]

[…] représentée M^e Christophe BLONDEAUT de la SCP LEGROS – JULIEN – BLONDEAUT – DAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e BEAUVERER, avocat au barreau de Montpellier

appelante dans le numéro RG 15/4431

INTIMES :

Monsieur D X

né le […] à TOULON

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Bernard RICHER, avocat au barreau de MONTPELLIER

intimé dans le numéro RG 15/4431

Madame G F épouse X

née le […] à ALANCON

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Bernard RICHER, avocat au barreau de MONTPELLIER

intimé dans le numéro RG 15/4431

Monsieur H Y

Assisté de son curateur L’APSH34

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/10595 du 09/09/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

SA MAB Z

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe BLONDEAUT de la SCP LEGROS – JULIEN – BLONDEAUT – DAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e BEAUVERER, avocat au barreau de Montpellier

INTERVENANTE :

ASSOCIATION POUR PERSONNES EN SITUATION DE HANDICAP APSH34

Intervenant en qualité de curateur de M. Y, désignée à cet effet par jugement du Juge des tutelles près le Tribunal d’Instance de MONTPELLIER en date du 07 juin 2004

Prise en la personne de son président en exercice domicilié es qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 OCTOBRE 2017, en audience publique, Leïla REMILI, Vice-présidente placée ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

auprès du Premier président de la cour d’appel de Montpellier par ordonnance n°5/2017 du 2 janvier 2017

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me I J

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par M^me I J, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat en date en 13 juillet 2005, Monsieur D X, représenté par la société LOCA GESTION (cédée ensuite à la société MAB Z), a donné en location à Monsieur H Y un appartement de type F1 à usage d’habitation situé […] à Castries (34160) moyennant un loyer de 415 € provision sur charges comprise.

Par ordonnance du 30 mai 2012, le juge des référés de Montpellier a ordonné au bailleur l’exécution de travaux de mise en conformité de l’installation électrique du logement sous astreinte, la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux et une mesure d’expertise des lieux loués.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 26 novembre 2012.

Par arrêt du 21 février 2013, la cour d’appel de Montpellier a confirmé l’ordonnance de référé sur la mise hors de cause de la SARL MAB Z.

Par ordonnance du 15 mai 2013, le juge des référés a liquidé l’astreinte à la somme provisionnelle de 1700 € avec intérêts au taux légal, constaté l’exécution des travaux d’électricité et dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties.

Par courrier du 6 octobre 2014, Monsieur H Y, par l’intermédiaire de son curateur, a donné congé au bailleur par l’intermédiaire du mandataire de ce dernier et ce, pour le

12 novembre 2014.

Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2013, Monsieur H Y assisté de son curateur l’APSH 34 a fait assigner Monsieur D X et Madame E X devant le tribunal d’instance de Montpellier pour que ces derniers soient condamnés à payer les sommes de 11 809,60 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi entre le

2 septembre 2005 et le 25 janvier 2013, de 1945,90 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi entre le 25 janvier 2013 et le 12 novembre 2014, de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, outre la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2013, Monsieur D X et Madame E X ont assigné devant la même juridiction la SARL MAB Z pour que cette dernière les relève et garantisse de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre et qu’elle soit condamnée à leur verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dispositif du jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier le 30 avril 2015 énonce :

'

Ordonne la jonction des deux procédures ;

'

condamne Monsieur D X et Madame E X à payer

solidairement à Monsieur H Y pris en la personne de son curateur en exercice l’association pour les personnes en situation de handicap (APSH 34) la somme de 10 870, 20 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

'

condamne Monsieur D X et Madame E X à payer

solidairement à Monsieur H Y pris en la personne de son curateur en exercice l’association pour les personnes en situation de handicap (APSH 34) la somme de 2000 € en réparation de son préjudice moral ;

'

déboute Monsieur H Y de ses autres demandes plus amples ou

contraires ;

'

condamne la SARL MAB Z à payer à Monsieur D X et

Madame E X la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise exécution de ses obligations de mandataire ;

'

condamne la SARL MAB Z d’une part et Monsieur D X et

Madame E X d’autre part, à payer à Monsieur H Y pris en la personne de son curateur en exercice l’association pour les personnes en situation de handicap (APSH 34) la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

'

condamne la SARL MAB Z d’une part et Monsieur D X et

Madame E X d’autre part aux entiers dépens.

Le jugement retient que :

'

L’expert judiciaire dans son rapport du 26 novembre 2012 a relevé le

dysfonctionnement de la ventilation mécanique, de l’installation électrique, le non fonctionnement des convecteurs électriques de la salle d’eau, de la pièce obscure et du séjour, l’absence d’étanchéité des menuiseries extérieures, la présence de taches d’humidité et un commencement de moisissure sur certains murs et plafonds,

'

les désordres constatés par l’expert judiciaire ont existé depuis au moins avril 2006 et

sont inhérents au logement loué, ressortant de l’obligation du bailleur de délivrer un bien conforme à son usage,

'

le préjudice de jouissance du locataire qui ne fait pas l’objet d’une contestation

réellement pertinente a perduré jusqu’au 25 janvier 2013, date à laquelle les désordres ont été définitivement réparés,

'

ainsi, il est évident que 81 mois pour rendre conforme à un usage complet un

logement loué est une durée excessive qui cause nécessairement au locataire un préjudice moral, d’autant que l’état de santé de ce dernier a été affecté par ces conditions de vie,

'

s’agissant de la responsabilité du mandataire, si aucune faute ne peut être retenue au

titre d’un défaut d’information sur la situation du locataire et de ses réclamations, la SARL MAB Z a commis cependant une faute dans l’exécution de son mandat, en raison de son manque de diligence dans la réalisation des travaux.

Monsieur D X et Madame E X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du

2 juin 2015.

La SARL MAB Z a relevé appel par déclaration au greffe du 15 juin 2015.

Par conclusions déposées les 6 août et 15 octobre 2015, la SARL MAB Z et Monsieur D X et Madame E X ont sollicité la jonction des procédures inscrites sous les n° RG 15/04078 et 15/04431 sous l’unique n° 15/04078.

Par ordonnance du 10 décembre 2015, le conseiller chargé de la mise a dit n’y avoir lieu à caducité de la déclaration d’appel formée par la SARL MAB Z.

Par requête au conseiller de la mise en état déposée le 5 avril 2016, Monsieur H Y assisté de l’APSH 34 a demandé la réparation de l’omission de statuer et d’ordonner en conséquence l’exécution provisoire du jugement de 30 avril 2015.

Par ordonnance du 18 octobre 2016, le conseiller chargé de la mise en état a, au visa de l’article 525'1 du code de procédure civile, fait droit à la requête et ordonné l’exécution provisoire de la décision de première instance, condamnant Monsieur D X et Madame E X ainsi que la SARL MAB Z aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 septembre 2017.

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience collégiale du 11 octobre 2017.

Les dernières écritures prises par Monsieur D X et Madame E X ont été déposées le 7 août 2015.

Les dernières écritures prises par Monsieur H Y ont été déposées le 3 septembre 2015.

Les dernières écritures prises par la SARL MAB Z ont été déposées le 1^er octobre 2015.

Le dispositif des écritures de Monsieur D X et Madame E X énonce :

'

Recevant l’appel comme étant régulier en la forme,

'

au fond,

'

vu les articles 1134, 1147 et 1991 du Code civil,

'

infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier le 30 avril 2015

en ce qu’il a jugé que le préjudice de jouissance subi par Monsieur Y s’établit à la somme de 10 878 € et en ce qu’il a limité la condamnation de la SARL MAB Z au profit des époux X à la somme de 1000 € à titre de dommages intérêts,

'

ce faisant,

'

dire et juger que toute indemnité susceptible d’être allouée à Monsieur Y

au titre du préjudice de jouissance ne saurait excéder 50 € calculée entre le mois d’avril 2006 et le mois de janvier 2013,

'

dire et juger que la SARL MAB Z sera condamnée à payer aux époux

X l’intégralité des sommes auxquelles ils pourraient être eux-mêmes tenus à l’égard de Monsieur Y tant en ce qui concerne le préjudice de jouissance que le préjudice moral,

'

condamner également la SARL MAB Z à relever et garantir les époux

X de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées au profit de Monsieur Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'

condamner la SARL MAB Z à payer aux époux X une somme de

2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur D X et Madame E X exposent dans leurs écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet :

'

s’agissant de l’exécution des travaux, ils ont fait tout ce qui était en leur pouvoir pour

que les travaux soient exécutés mais se sont heurtés à de multiples obstacles (notamment retard mis par l’agence immobilière à communiquer le devis, nécessité de sa conformité avec les préconisations de l’expert et le refus du locataire de laisser exécuter les travaux tant que les opérations d’expertise étaient en cours),

'

s’agissant de la demande en réparation du préjudice de jouissance, il n’a été fait état

des désordres qu’à compter du mois d’avril 2006 et non du mois de septembre 2005 alors que l’expert a par ailleurs évalué ce préjudice à la somme mensuelle de 134,20 €, correspondant à la différence entre la valeur locative du logement et le prix du loyer réellement payé, soit selon un calcul de préjudices purement matériels ne pouvant s’appliquer à un préjudice de jouissance,

'

s’agissant de la responsabilité de la SARL MAB Z, ils n’ont jamais été

tenus informés du fait que leur appartement avait été donné en location à un majeur protégé, ni surtout des réclamations qui auraient été présentées par le locataire à l’exception d’une demande d’acceptation de devis pour des travaux d’électricité, le tribunal ayant inversé la charge de la preuve.

Le dispositif des écritures de Monsieur H Y énonce :

'

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil,

'

vu la loi du 6 juillet 1989, spécialement ses articles 6 et 20'1,

'

vu le décret du 30 janvier 2002 relatives aux caractéristiques du logement décent,

'

vu le rapport d’expertise judiciaire,

'

statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par les époux X

et par la SARL MAB Z,

'

dire et juger recevable et bien fondé l’appel incident formé par Monsieur

Y,

'

confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant alloué à Monsieur

Y au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

'

condamner Monsieur et Madame X à payer à Monsieur Y entre

les mains de l’APSH 34 la somme de 11 809, 60 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par Monsieur Y entre le 2 septembre 2005 et le 25 janvier 2013,

'

condamner Monsieur et Madame X à payer à Monsieur Y entre

les mains de l’APSH 34 la somme de 1945, 90 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi entre le 25 janvier 2013 et le

12 novembre 2014,

'

condamner solidairement Monsieur et Madame X et la SARL MAB

Z à payer à Monsieur Y entre les mains de l’APSH 34 la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi,

'

condamner Monsieur et Madame X et la SARL MAB Z à payer à

Monsieur Y, entre les mains de l’APSH 34, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Monsieur H Y précise dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet :

'

Dès son entrée dans les lieux, le 2 septembre 2005, il a constaté l’existence de

nombreux désordres au sein du logement, notamment un système de chauffage défaillant, une installation électrique non conforme et dangereuse ainsi qu’une forte concentration d’humidité,

'

aucun des travaux annoncés n’ayant été réalisé, son curateur dénonçait la situation à

la société MAB Z mais les divers courriers sont restés sans réponse,

'

la procédure judiciaire a eu pour objet l’indemnisation du préjudice de jouissance et

du préjudice moral subis,

'

le tribunal n’a retenu qu’un préjudice de jouissance du mois d’avril 2006 au 25 janvier

2013 alors qu’il convient de distinguer deux périodes :

'

du 2 septembre 2005, date d’entrée dans les lieux, au

25 janvier 2013 date à laquelle les bailleurs considèrent que l’ensemble des travaux de mise en conformité auraient été achevés,

'

puis du 25 janvier 2013 jusqu’au 12 novembre 2014, date du départ des lieux du

locataire, pour ce qui concerne spécialement le système de VMC qui n’a pas été remplacé et les menuiseries extérieures qui n’ont pas toutes été remplacées,

'

ni le locataire, ni le curateur n’ont à aucun moment fait obstacle à l’exécution des

travaux.

Le dispositif des écritures de la SARL MAB Z énonce :

'

Vu les articles 1991 et suivants du Code civil,

'

infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

'

débouter Madame E X et Monsieur D X de l’ensemble

de leurs demandes, fins et conclusions,

'

débouter Monsieur H Y de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

'

condamner in solidum Madame E X et Monsieur D X à

payer à la SARL MAB Z la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'

condamner in solidum Monsieur H Y, Madame E X

et Monsieur D X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL MAB Z qui nie toute faute dans l’exécution de son mandat, rappelle tout d’abord dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, qu’elle a été mise hors de cause par le juge des référés tant en première instance qu’en appel.

En outre, le préjudice de jouissance dont il est demandé réparation pour la période comprise entre le 2 septembre 2005 et le 25 janvier 2013 est lié à l’état du logement et n’est absolument pas imputable au mandataire puisque seul le bailleur a l’obligation de délivrance d’un logement décent.

La SARL MAB Z fait remarquer que l’état des lieux mentionne que le chauffage électrique est en très bon état et qu’il existe cinq interrupteurs au sein du logement qui sont dans un état moyen, le locataire ayant émis quelques réserves s’agissant de la fermeture de la porte de la salle de bains et une espagnolette cassée.

Elle précise que, contrairement à ce que prétend le locataire, un artisan est intervenu dès le mois de décembre 2006 et a repris l’ensemble des désordres évoqués par le curateur dans le cadre de ses courriers, étant relevé que le locataire a ensuite gardé le silence pendant quatre ans.

En tant que mandataire, elle a mis en 'uvre toutes les diligences nécessaires pour effectuer son mandat, a sollicité des devis dès que le locataire a formulé des demandes, devis qui ont été soumis au mandant qui a même sollicité plusieurs devis pour prendre sa décision, ayant toujours été parfaitement informé de la situation, comme en atteste le fait qu’il ait acquitté les factures.

Elle s’est cependant heurtée à la résistance du locataire, le retard pris dans l’exécution des travaux étant exclusivement imputable à ce dernier.

Enfin, aucun préjudice de jouissance ne peut être invoqué postérieurement au 25 janvier 2013 dans la mesure où les travaux avaient déjà été réalisés et en tout état de cause, elle n’a nullement été informée d’une prétendue inexécution portant sur la VMC et les menuiseries extérieures.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance subi par le locataire, Monsieur H Y

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu des obligations traditionnelles de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible mais également de celle de remise au locataire d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et ce, au regard des caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de délivrance.

Si l’état des lieux d’entrée dressé le 21 septembre 2005 mentionne, comme souligné par la SARL MAB Z (en dehors d’une espagnolette cassée et de la porte de la salle de bains qui ne ferme pas), que le chauffage électrique est en très bon état, qu’il existe cinq interrupteurs dans un état moyen et que l’on peut constater effectivement que l’état général de l’appartement était décrit comme étant bon, il s’agit d’une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il sera relevé que l’état des lieux a été établi avec le locataire majeur protégé sans l’assistance de son curateur et que les désordres dénoncés les plus importants, relatifs au système électrique, au chauffage et à la ventilation mécanique, constituent des désordres non apparents et décelables lors de la prise de possession des lieux.

En outre, par courrier du 5 avril 2006, le curateur du locataire indiquait à l’agence immobilière :

Lors de son entrée dans l’appartement au 2 septembre 2005, il a été convenu que des travaux seraient effectués. Mais à ce jour, ce n’est toujours pas accompli.

Travaux :

- porte de la salle de bains ne ferme pas ce qui amène de l’humidité importante dans la chambre = à raboter et repeindre,

- chauffage électrique défectueux et incohérent avec l’appartement, ce qui entraîne des factures d’électricité importantes = à changer,

- dégradation du mur côté cuisine et salon = à restaurer,

- espagnolette du volet séjour défectueuse, ce qui induit une non prise en charge de l’assurance en cas de problème = à réparer

Les problèmes vous ont été signalés à maintes reprises par M^me A (mère de M. B) (…)

Par une télécopie du 3 août 2006, l’APAJH indiquait que les problèmes n’étaient toujours pas réglés et signalait la défectuosité du circuit électrique et un problème de fonctionnement de l’antenne TV. L’association adressait des relances les

25 septembre et 4 octobre 2006.

Si le curateur n’a ensuite formulé aucune plainte avant le

12 avril 2010, il mentionnait bien dans un courrier du

16 avril 2010, qu’il s’agissait des mêmes problèmes que ceux dénoncés par courrier du 5 avril 2006. L’APSH 34 précisait ainsi que le système et les prises électriques étaient défectueux et non conformes, que le système d’aération dans le coin cuisine était inexistant malgré la présence d’une hotte (non raccordée) ainsi que des éléments dégradés par la vétusté (porte en bois « rongée »).

Le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 5 novembre 2010 confirme la défectuosité de l’installation électrique, du chauffage, la VMC étant non correctement fixée et son utilisation faisant sauter les plombs lorsqu’elle fonctionne en même temps que la machine à laver et le four. Il ressort également de ce constat que les fenêtres du salon laissent rentrer l’eau, le bois étant moisi en certains endroits, des traces de moisissures apparaissant sur les murs en pourtour de la porte d’entrée, dans la cuisine et dans la salle de bains.

Le « bilan d’examen de la conformité au décret décence » établi le 20 octobre 2011 par l’association PACT Hérault mentionne six non conformités, ainsi :

- réparation ou remplacement des menuiseries non étanches à l’air et/ou à l’eau,

- réfection des revêtements dégradés par l’humidité et la moisissure,

- pose d’une grille d’amené d’air frais en partie basse donnant sur l’extérieur, d’une grille d’évacuation d’air vicié en partie haute donnant sur l’extérieur, ou pose d’une ventilation mécanique en cuisine et salle de bains donnant sur l’extérieur,

- pose de chauffage suffisant en séjour et en salle de bain,

- éradication de la fuite sous l’évier,

- réparation ou remplacement des interrupteurs et prises décelés et/ou cassés.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 26 novembre 2012. Il liste un certain nombre de désordres dont :

— la ventilation mécanique qui n’est pas susceptible d’assurer une ventilation permanente, qui génère un niveau sonore trop important la rendant non utilisable normalement, aspirant en vrac dans la cuisine et mal raccordée, aspirant à l’extérieur et refoulant dans la salle d’eau.

— l’installation électrique n’est pas conforme aux dispositions réglementaires actuelles, n’étant pas dotée de dispositif de protection à haute sensibilité, le nombre de circuits est insuffisant eu égard au nombre de points terminaux, les circuits lumière doivent être indépendants de ceux des prises de courant, les prises de courant de la cuisine doivent être indépendantes, le hublot plafonnier de la salle d’eau est métallique et il est à vérifier qu’il est raccordé au circuit de terre, la prise de courant incorporé à l’appareil d’éclairage mural de la salle d’eau n’est pas alimentée, l’existence et/ou la continuité de la liaison équipotentielle des canalisations dans la salle d’eau est à vérifier et si nécessaire à réaliser, la valeur de la résistance de la prise de terre est à vérifier et si nécessaire à améliorer.

- concernant le chauffage, les convecteurs électriques équipant le logement ne sont pas en état de fonctionner, le chauffage ne pouvant pas être de ce fait assuré ; celui de la salle d’eau n’est pas étanche et par ailleurs se trouve dans le volume de protection jouxtant la baignoire, celui de la pièce obscure n’a plus de résistance et ne peut fonctionner, celui du séjour ne fonctionne pas, soit qu’il est défectueux, soit que son circuit d’alimentation n’est plus sous tension.

— concernant les menuiseries extérieures : aucune n’est étanche à l’eau, ni, par conséquence à l’air.

— concernant l’état des murs et plafonds : il a été observé la présence de taches d’humidité avec début d’apparition de moisissures. La vérification faite à l’humidimètre à pointes a mis en évidence la siccité des zones affectées, ce qui conduit à conclure que les traces de moisissures observées ont pour origine la condensation sur les parois concernées, condensation qui a elle-même pour cause l’insuffisance de ventilation du logement et l’insuffisance de chauffage, le tout étant dû aux désordres et manquements dont sont le siège des installations décrites ci-dessus.

L’expert judiciaire impute la quasi-totalité des désordres ou manquements au bailleur et selon lui, ils rendent le logement non conforme à la loi du 6 juillet 1989 et au décret du 30 janvier 2002. Les quelques dégradations ou le mauvais entretien de certains éléments qui peuvent être reprochées au locataire étant sans incidence sur les non conformités constatées.

La SARL MAB Z produit aux débats les factures d’un artisan qui est intervenu au domicile de Monsieur Y le 13 décembre 2006 et les 15 et 16 mars 2007. Monsieur C indiquait en décembre 2016 « les radiateurs fonctionnent très bien. Il suffisait d’une explication au locataire ». Il mettait en 'uvre une VMC, fixait les prises de courant dans la chambre, modifiait celles de la cuisine avec installation de trois prises, remplaçait l’applique de la cuisine, effectuait quelques retouches de peinture au niveau de la kitchenette, dans la salle de bain et le coin chambre et rabotait la porte de la salle de bains afin qu’elle puisse se fermer correctement. En mars 2007, il remplaçait le cumulus rempli de calcaire ainsi que le volet dont l’espagnolette était cassée.

Cependant, dans sa note n° 3, l’expert judiciaire indique après sa visite des lieux du 21 septembre 2012, que les travaux nécessaires concernant l’installation électrique n’ont pas été précédemment réalisés, ceux qui l’ont été étant soit non conformes aux règles applicables, soit largement insuffisants.

Force est de constater à l’examen de sa facture que l’entrepreneur C n’est pas intervenu sur l’installation électrique en elle-même dont la vétusté a été dénoncée dès 2006 (seules quelques prises électriques ont été changées). En outre, le système de VMC qu’il a installé est, au regard des conclusions expertales, à reprendre entièrement puisqu’il fonctionne à l’envers, l’air extérieur étant aspiré vers l’intérieur, ce qui explique en partie l’humidité et les moisissures. En ce qui concerne le système de chauffage, il est défectueux (le convecteur de la salle de bains n’est

pas étanche et les circuits d’alimentation sont à reprendre). Enfin, aucune intervention n’a eu lieu depuis l’origine du bail en matière d’isolation puisque les menuiseries extérieures ne sont étanches ni à l’eau ni à l’air.

Il n’est en outre pas démontré que l’entreprise MSCF serait effectivement intervenue en l’état du seul devis datant du

3 juillet 2010 produit et en l’absence de facture correspondante. Au demeurant, l’expert judiciaire indique que ce devis ne concerne que quelques menus travaux qui ne sont pas de nature à répondre aux demandes de l’APAJH et il constate que les travaux prescrits par l’ordonnance de référé du 30 novembre 2012 n’ont pas été réalisés. Le bailleur a certes donné son accord au devis de la société MSCF mais ce dernier ne permettait pas de remédier aux désordres. Il a en revanche refusé celui de la SARL DOMADA transmis dans un premier temps par la SARL MAB Z et qui lui, faisait apparaître la nécessité de mettre en sécurité l’ensemble de l’installation électrique notamment au niveau du

tableau électrique. Ceci étant, l’accord donné par le bailleur le

20 juillet 2010 pour des travaux à minima, n’était lui-même pas suivi d’effet puisque le 27 avril 2011, la SARL MAB Z reconnaissait qu’elle n’avait pu « accompagner le dossier avec la bienveillance requise ».

Enfin, il n’est pas démontré que le locataire aurait empêché en 2006 ou ultérieurement la réalisation des travaux, ce qui ne saurait ressortir du seul courrier de la SARL MAB Z en date du 4 juillet 2012 dont les termes ne sont pas clairs, le premier juge relevant à juste titre que la résistance du locataire n’est pas très crédible compte tenu de la présence d’un curateur susceptible d’intervenir pour lui, les courriers des 14 et 22 août 2012 témoignant notamment des diligences de ce dernier sur ce point. Le bailleur ne saurait par ailleurs s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le retard éventuel mis par l’agence immobilière à communiquer le devis.

Il ne peut donc être contesté au vu de l’ensemble de ces éléments que les désordres relatifs à l’installation électrique, le chauffage, la ventilation et l’étanchéité des menuiseries sont inhérents au logement loué lui-même, relèvent bien de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et n’ont jamais fait l’objet des réparations nécessaires pour y remédier avant au moins le mois de janvier 2013.

Dès lors, la responsabilité du bailleur est bien engagée et il doit réparer le préjudice de jouissance subi par son locataire.

Les parties s’opposent sur la période de préjudice de jouissance.

S’agissant du point de départ de ladite période, le locataire fait à

juste titre valoir que son préjudice existe depuis l’entrée dans les

lieux. Par ailleurs, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir la date du 5 avril 2006.

S’agissant du terme de cette période, il appartient au bailleur de justifier de l’exécution de la totalité des travaux préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur H Y faisant valoir qu’en janvier 2013, la VMC n’avait pas été remplacée et seule une fenêtre avait été remplacée alors que l’expertise visait trois fenêtres et la porte d’entrée.

L’expert judiciaire, en page 14 de son rapport, indique au

26 novembre 2012 qu’il ne lui est pas possible de dire si les travaux d’électricité mentionnés au devis de la société MSCF du 22 septembre 2012 ont été réalisés. Il ne fait pas état non plus de l’exécution des autres travaux. L’ordonnance de référé du

15 mai 2013 mentionne que les travaux d’électricité ont été effectués mais qu’il reste à faire ceux relatifs à la VMC et le

remplacement de deux fenêtres. L’attestation en date du

12 mai 2014 émanant de la société MSCF (dont l’objet social consiste seulement en des travaux d’électricité et qui ne mentionne au demeurant aucune date de réalisation) est peu probante quant à la réalité de l’exécution des travaux préconisés par l’expert dans la mesure où il est indiqué qu’ils ont été réceptionnés par lui, ce qui est impossible. Ceci étant, la société MSCF indique simplement «remise en service VMC » alors que l’expert préconisait la reprise de l’ensemble du système. S’agissant des menuiseries, il est mentionné « remplacement 1 fenêtre bois, reprise masticage autre fenêtre, pose ventilation haut sur menuiseries, reprise fermeture porte d’entrée ». Le locataire a pour sa part fait réaliser un devis le

27 avril 2014, sur lequel il est indiqué pour une fenêtre qu’elle est totalement insalubre et plus étanche à l’eau et à l’air et pour une autre qu’elle est en pleine dégradation ; quant à la porte d’entrée, elle « gondole car elle n’est plus étanche à l’eau ». Les photographies annexées étant édifiantes sur ce point.

Dès lors, il ressort bien de ces éléments que l’ensemble des travaux préconisés par l’expert et nécessaires à la mise à disposition d’un logement décent n’était pas encore réalisé en janvier 2013.

La période du préjudice de jouissance à retenir est donc celle s’étendant du 21 septembre 2005 (date de l’état des lieux d’entrée) au 12 novembre 2014 (date de l’état des lieux de sortie), soit 109 mois.

Les bailleurs contestent l’évaluation du préjudice de jouissance subi par Monsieur Y, qui ne saurait excéder selon eux 50 € par mois et non 134,20 €, somme retenue par l’expert judiciaire. Ils ne s’appuient toutefois sur aucune évaluation

sérieuse alors que l’expert judiciaire retient un prix du loyer qui ne saurait dépasser 70 % de la valeur locative, ce qui apparaît conforme à la réalité du préjudice subi en raison de l’occupation d’un logement qui ne répondait pas aux conditions de décence et en l’état des désordres constatés sur les éléments essentiels que sont l’électricité, le chauffage, la ventilation et l’étanchéité.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Monsieur H Y à hauteur de 11 809,60 € et 1945,90 € soit un total de 13 755,50 € qui correspond en réalité à une période de 102,5 mois.

Sur le préjudice moral

Par des motifs pertinents que la cour adoptera, le premier juge a considéré que la durée pour rendre conforme à un usage complet un logement loué était excessive causant nécessairement un préjudice moral au locataire, au vu spécialement du certificat médical produit faisant mention d’un problème dépressif lié aux conditions de vie avec humidité et moisissures.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu’il a condamné les bailleurs au paiement de la somme de

2000 €, justement évaluée.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière, la SARL MAB Z

Les bailleurs ne sauraient être relevés et garantis d’une obligation dont ils sont seuls débiteurs en vertu du lien contractuel qui les lie au locataire. Le fait qu’ils n’aient éventuellement pas été tenus informés de la mise sous curatelle de leur locataire ne change rien à leur obligation de délivrer un logement décent à leur locataire quel qu’il soit.

Ils ne peuvent sérieusement faire valoir qu’ils n’ont été informés des réclamations du locataire que lors du devis du 3 juillet 2010, en l’état des travaux qu’ils ont réglés en 2006 et 2007. Au demeurant, ils ne peuvent sérieusement prétendre non plus ignorer l’état du logement qu’ils avaient mis en location.

Le premier juge a donc, à juste titre, estimé qu’il ne pouvait être retenu un défaut d’information de la part du mandataire.

Il y a lieu par ailleurs de relever que les bailleurs n’ont pas donné suite au premier devis transmis par leur mandataire en 2010 et qui fait état de la dangerosité de l’installation électrique, lui préférant un devis moins onéreux mais nettement insuffisant.

En outre, l’ordonnance de référé du 30 mai 2012 qui les condamnait seuls et sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité de l’installation électrique aurait dû les amener à la plus grande diligence et vigilance, alors que leur mandataire avait été mis hors de cause, ordonnance qui finalement n’a été suivie d’un premier effet que par un devis établi le 22 septembre 2012. Les bailleurs n’avaient pas à attendre l’avis de l’expert judiciaire sur ce point alors en outre que ce dernier a pu considérer que le devis établi dès le 26 mars 2012 répondait déjà au principe des travaux d’électricité nécessaires à remédier à la situation constatée.

En revanche, le premier juge a, par des motifs pertinents, considéré tout de même que les désordres avaient perduré de manière inconcevable alors qu’une solution aurait dû être trouvée rapidement, engageant ainsi la responsabilité du gestionnaire tenu d’être diligent et de conseiller de manière adéquate son mandant. La SARL MAB Z reconnaît ainsi dans un courrier du 27 avril 2011 n’avoir pas pu « accompagner ce dossier avec la bienveillance requise », lequel avait pris à ce stade un an de retard.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de première instance qui a retenu une faute dans l’exécution du mandat et qui doit être réparée par des dommages et intérêts limités à la somme de 2000 €.

Sur les frais non remboursables et les dépens

Le jugement de premier ressort sera confirmé en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens.

Les appelants qui échouent chacun en leurs prétentions supporteront les entiers dépens de l’appel.

L’équité justifie d’accorder à Monsieur H Y la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais qu’il a exposés en appel.

Monsieur D X, Madame E X et la SARL MAB Z seront déboutés de leur demande au titre des frais non remboursables.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures n° 15/04078 et n° 15/04431 sous le premier numéro,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Montpellier en date du 30 avril 2015 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant du préjudice de jouissance subi par Monsieur H Y,

Et statuant à nouveau de ce chef infirmé,

CONDAMNE solidairement Monsieur D X et Madame E F épouse X à payer à Monsieur H Y, entre les mains de son curateur l’APSH34, la somme de 13 755,50 € au titre de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur D X et Madame E F épouse X à payer à Monsieur H Y, entre les mains de son curateur l’APSH34, la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur D X et Madame E F épouse X ainsi que la SARL MAB Z aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

NC/LR