N° RG 24/00052 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JRL5

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123000999

Jugement du tribunal judiciaire Juge des contentieux de la protection de Rouen du 23 novembre 2023

APPELANTE :

Madame [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Justine DUVAL, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/000110 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M. TAMION, président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 07 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame Alvarade, présidente et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte verbal à effet du 20 mars 1990, M. [E] [R] a consenti à Mme [C] [X] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel. Ce bail a fait l’objet d’une résiliation par jugement du 9 juin 2000, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 5 mars 2002 sans être mis à exécution.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2023, M. [R] a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer portant sur la somme de 9 386,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le 24 mai 2023, M. [R] a fait assigner Mme [X] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résiliation du bail, d’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— prononcé la résiliation du bail verbal à la date 23 novembre 2023 conclu entre M. [R] et Mme [X] portant sur un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (76) ;

— ordonné la libération des lieux ;

— débouté M. [R] de sa demande sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef ; avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport de meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 383,18 euros, qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 novembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [R] la somme de 9 534,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2023 échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté Mme [X] de sa demande de fixation des modalités de versement du loyer;

— condamné Mme [X] à payer à M. [R] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit ;

— dit que la présente décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime au titre de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 3 janvier 2024, Mme [X] a interjeté appel de cette décision.

Parallèlement, suivant requête reçue au greffe du juge des contentieux de la protection le 20 décembre 2023, un jugement en rectification d’erreur matérielle du 19 janvier 2024 a :

— ordonné la rectification du jugement du 23 novembre 2023 sous le numéro RG 11-23-999 du tribunal judiciaire de Rouen ;

— dit qu’il conviendrait désormais de lire au dispositif : 'condamné Mme [X] à payer à M. [R] la somme de 7 503,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 septembre 2023 échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement’ ;

— dit que la décision serait mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée ;

— dit qu’elle serait notifiée comme celle-ci ;

— laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, M. [R] a fait délivrer à Mme [X] un commandement de quitter les lieux.

Par déclaration électronique du 14 janvier 2024, Mme [X] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance de jonction du 11 avril 2024, la présidente de chambre chargée de la mise en état a ordonné la jonction des procédures N° RG 24/00576 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JSQI et 24/00052 sous le numéro 24/00052.

Par ordonnance de référé du 17 avril 2024, la juridiction du premier président a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Mme [X].

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 31 mai 2024 par Me [J] [N], commissaire de justice à [Localité 4].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 23 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 1218 et 1345-3 du code civil de :

— infirmer la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté M. [R] de sa demande sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dit que la présente décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime au titre de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

A titre principal,

— fixer la dette locative de Mme [X] à l’égard de M. [R], au titre de son bail à usage d’habitation à hauteur de 3 990,56 euros ;

En conséquence,

— autoriser Mme [X] à se libérer de sa dette par 24 mensualités à hauteur de 166,27 euros, payable en plus du loyer courant ;

Subsidiairement,

— fixer la dette locative de Mme [X] à l’égard de M. [R], au titre de son bail à usage d’habitation à hauteur de 4 438,35 euros ;

En conséquence,

— autoriser Mme [X] à se libérer de sa dette par 24 mensualités à hauteur de 184,93 euros, payable en plus du loyer courant ;

— condamner M. [R] sous astreinte de 30 euros par jour de retard et par document, à transmettre à Mme [X] ses quittances de loyer pour les mois de janvier 2024 à mai 2024 ;

— condamner M. [R] aux paiements des entiers dépens de première instance et d’appel;

— condamner M. [R] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 2 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [R] demande à la cour de :

— débouter Mme [X] en son appel ;

— déclarer irrecevable Mme [X] en sa demande de quittance sous astreinte et à toute le moins l’en débouter ;

— débouter Mme [X] de sa demande de délais ;

— débouter Mme [X] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [R] et Mme [X] portant sur la maison d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] au 23 novembre 2023 ;

— prendre acte que Mme [X] a libéré les lieux au 31 mai 2024 date de la restitution des clefs ;

— recevoir M. [R] en son appel incident à l’encontre des jugements rendus les 23 novembre 2023 et 19 janvier 2024 ;

Y faisant droit,

— condamner Mme [X] au paiement de la somme de 10 892,40 euros au titre des loyers au titres des loyers indemnité d’occupation et charges impayées arrêtés au 31 août 2024 (déduction faite des sommes versées en cours d’instance par Mme [X]) et sauf à parfaire outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 03/02/2023 en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [X] au paiement à tout le moins la somme de

10 159,06 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation et charges impayées arrêtés au 31 août 2024 (déduction faite des sommes versées en cours d’instance par Mme [X]) et sauf à parfaire outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 03/02/2023 en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [X] à payer à M. [R] la somme de

22 343,90 euros, et sauf à parfaire au titre des travaux de remise en état ;

— condamner Mme [X] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels comprendront le constat des lieux qui seront recouvrés par la Selarl Gray & Scolan au titre de l’article 696 du code civil.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail d’habitation

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [X] a quitté les lieux le 31 mai 2024.

Mme [X] reconnaît avoir manqué à son obligation de paiement des loyers et charges, notamment dans le règlement de ceux à compter de janvier 2022 jusqu’à décembre 2023 inclus. Elle sollicite l’infirmation du jugement du 23 novembre 2023 et demande à la cour de constater sa bonne foi, ainsi que l’apurement d’une partie de sa dette locative afin de la fixer à la somme de 3 990,56 euros et de lui accorder des délais de paiement.

Toutefois, Mme [X] justifie seulement depuis janvier 2022 de cinq virements à M. [R] :

— virement du 9 janvier 2024 de la somme de 2 299,08 euros ;

— virement du 2 février 2024 de la somme de 766,36 euros ;

— virement du 8 mars 2024 de la somme de 766,36 euros ;

— virement du 2 avril 2024 de la somme de 766,36 euros ;

— virement du 22 août 2024 de la somme de 383,18 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du mois de mai 2024 ;

soit un total de 4 981,34 euros.

Ces paiements effectués en 2024 n’ont pas permis à cette dernière de s’acquitter de sa dette locative au jour du commandement de payer du 3 février 2023, son manquement à l’obligation de payer les loyers est donc constitué.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre M. [R] et Mme [X]. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, et s’agissant d’une demande principale sur ce qui a été décidé concernant les dépens et les frais dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le montant des sommes dues

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’un jugement en rectification d’erreur matérielle est intervenu le 19 janvier 2024 afin de corriger la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2023, à savoir que la somme est de 7 503,79 euros au lieu de 9 534,42 euros.

Le jugement du 23 novembre 2023 a prononcé la résiliation du bail à la date de la décision et fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 383,18 euros.

Selon l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 5 mars 2002, le montant du loyer était de 1754,80 francs, soit 267,52 euros. En l’absence de clause de revalorisation, le loyer doit en principe demeurer à ce montant.

Dans la mesure où l’arrêt susmentionné constatait que le versement mensuel des aides personnalisées au logement ne couvrait pas la totalité des mensualités dues, que Mme [X] a admis devoir un loyer de 328 euros correspondant précisément à l’aide publique au logement perçue et qu’elle a payé par ailleurs des sommes correspondant à l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par le premier juge (383,18 euros aide au logement comprise), alors que M. [R] ne justifie pas du loyer de

392,07 euros qu’il réclame, il convient de confirmer le jugement du 23 novembre 2023 ayant fixé à la somme de 383,18 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, étant considéré que le calcul opéré par le premier juge a inclus dans ce montant la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères qui se trouve ainsi prise en compte jusqu’au départ de Mme [X] du logement le 31 mai 2024.

En conséquence de ce qui précède Mme [X] reste devoir à M. [R] la somme de 5 659,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024, déduction faite des versements effectués, ce qui entraîne l’infirmation du jugement entrepris pour tenir compte de ce nouveau calcul.

Sur la demande de remise en état du logement

L’appelante soutient que le bailleur doit être débouté de sa demande de remise en état du logement, que le premier juge avait omis d’examiner, au motif que M. [R] ne produit aucun état des lieux d’entrée, ni aucun autre élément de preuve permettant de constater les transformations du logement.

En réplique, l’intimé soutient que les locataires ont réalisé des travaux sans son assentiment et en contradiction avec les obligations du plan local d’urbanisme.

En ce sens, M. [R] sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 22 343,90 euros en vue de remettre le bien loué en état.

Par écrit du 26 décembre 1991, M. [R] a donné à M. [X] ' pouvoir et mandat de prendre pour lui et en son nom ' toutes décisions relatives à la bonne fin et à la bonne exécution des travaux de viabilité et d’installation des réseaux divers en cours, décisions relatives uniquement à l’exécution et à la mise en place, à l’exclusion de toutes décisions d’ordre financière .

M. [R] avait autorisé ses locataires à réaliser en son nom des travaux d’aménagement des lieux loués, sans formuler de manière exhaustive une liste de travaux précis à réaliser ou à exclure et sans davantage prévoir un terme.

Nonobstant le versement aux débats de deux photographies qui ne sont pas datées de la devanture des immeubles et d’un plan local d’urbanisme du 5 juillet 2021, M. [R] ne produit pas d’éléments permettant de déterminer une date de réalisation des travaux qu’il reproche à Mme [X] ni leur consistance précise qui lui serait dommageable.

Dès lors, M. [R] ne peut qu’être débouté de sa demande de condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 22 343,90 euros pour des travaux de remise en état.

Sur la demande de délais de paiement

L’appelante sollicite des délais de paiement pour apurer de sa dette en 24 mensualités.

M. [R] s’oppose à cette demande en faisant valoir que cette dernière est de mauvaise foi et que sa situation financière ne lui permettrait pas de bénéficier d’un tel traitement.

Mme [X] justifie de revenus de 13 869 euros (pensions de retraite) en produisant son avis d’imposition de 2023. Elle fait aussi état de différentes charges courantes qui n’apparaissent pas contestables.

Dans ces conditions il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes précisés au dispositif, qui pourront s’étaler sur une durée de 24 mois en raison de la nature de la dette.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à transmettre des quittances de loyers

Dans la mesure où Mme [X] reste devoir à M. [R] des loyers comme il a été dit plus haut, elle sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de ce dernier à lui délivrer des quittances pour les mois de janvier 2024 à mai 2024.

Sur les frais et dépens

Mme [X], partie succombante, sera condamnée aux dépens en cause d’appel lesquels ne comprendront pas le coût du constat des lieux, ainsi qu’à payer à M. [E] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate le départ de Mme [C] [X] du logement loué à [E] [R] à la date du 31 mai 2024 ;

Confirme le jugement du 23 novembre 2023 rectifié par celui du 19 janvier 2024, sauf en ce qu’il a condamné Mme [C] [X] à payer à M. [E] [R] la somme de

7 503,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2023 échéance du mois de septembre 2023 incluse avec intérêt légal à compter du présent jugement et a débouté Mme [C] [X] de sa demande de délais de paiement ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne Mme [C] [X] à payer à M. [E] [R] la somme de 5 659,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 23 novembre 2023 ;

Dit que Mme [C] [X] pourra s’acquitter de cette dette locative par le paiement de 23 mensualités de 150 euros, la 24ème mensualité

correspondant au solde, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt, et dit qu’en cas de non-paiement total ou partiel de l’une de ces mensualités M. [E] [R] pourra exiger par toutes voies d’exécution la totalité de ce qui reste dû ;

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [R] de sa demande de condamnation pour des travaux de remise en état ;

Déboute Mme [C] [X] de sa demande de condamnation de M. [E] [R] à produire sous astreinte les quittances de loyer des mois de janvier 2024 à mai 2024 ;

Condamne Mme [C] [X] à payer à M. [E] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne Mme [C] [X] au paiement des dépens d’appel qui seront recouvrés par la Selarl Gray & Scolan en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La greffière La présidente